Предприятия малого бизнеса – продуктовые, салоны красоты, магазинчики, маленькие фирмы – иногда арендуют помещения у области или города. Не всегда это удобно: собственник может запретить или очень ограничить субаренду, приходится согласовывать ремонт, возможность использовать помещение по другому назначению и другое. У собственника таких проблем гораздо меньше. Чтобы им стать, можно воспользоваться правом преимущественного выкупа объектов.
Юристы рассказали, что надо иметь в виду и по каким причинам чиновники чаще всего отказывают.
Кто и как может воспользоваться правом преимущественного выкупа?
Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.
Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.
Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.
А как было раньше?
Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.
- Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
- 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
- 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
- 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
- 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
- 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.
Закон действует уже больше 10 лет. Осталось, что выкупать?
Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.
В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг. × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.
В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.
В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 3 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.
Государственные, региональные и муниципальные структуры охотно отдают недвижимость или мешают?
Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:
- цена (рыночная или нет?);
- условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
- каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
- возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
- возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.
Какие споры чаще всего доходят до суда?
Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик.
В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.
Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.
Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения.
Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016.
Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.
Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником.
В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.
- Прежде чем подать заявление, надо оценить, готовы ли вы выкупить объект, обращает внимание Перфильева. «Если вы откажетесь заключать договор купли-продажи, то потеряете преимущественное право выкупа», – напоминает она.
- Если арендодатель предложил завышенную цену, то Перфильева рекомендует провести предварительную оценку у независимого оценщика и потом решать, обращаться ли в суд. Если нет опыта подобных процессов, Пивоварчик советует привлекать внешних консультантов, потому что «экономия принесёт больше потерь».
- Оспорить выкупную цену можно с помощью иска об урегулировании договорных разногласий, а не оспаривания достоверности величины рыночной стоимости. Если суд займёт сторону арендатора, то договор будет считаться заключённым с момента, когда решение вступило в силу. «Тогда уже надо выполнять условия договора, в том числе об оплате, – говорит Перфильева. – Не надо дожидаться дня, когда договор будет подписан». По её словам, бизнесмены нередко допускают эту ошибку: не исполняют соглашение, пока не получат оформленную бумагу. Но это может обернуться иском уполномоченного органа, который потребует выплатить неустойку за нарушения или вовсе расторгнуть договор (в зависимости от его условий).
Преимущественное право покупки земельного участка
Преимущественное право в 2024 году – это возможность что-то сделать вперед третьих лиц. В юридической практике подобный потенциал граждан встречается достаточно часто. Например, собственники доли в праве общей собственности имеют законную возможность купить долю другого владельца преимущественно перед третьими лицами.
Преимущественное право: законодательные основы
Преимущественное право покупки земельного участка другими обладателями долей в праве общей собственности закреплено на законодательном уровне, статьей 250 ГК РФ. Согласно этому положению, если один из владельцев решил продать свою часть, то в первую очередь он обязан предложить заключить сделку другим собственникам. Если они отказываются от приобретения рассматриваемого имущества, либо не отвечают на предложение в течение определенного промежутка времени, то только тогда он вправе продать объект третьим лицам.
«Согласно статье 247 ГК РФ, владельцы имущества, находящегося в долевой собственности, пользуются им в порядке, определенном по соглашению сторон».
Если участники не могут прийти к обоюдному решению самостоятельно, то за помощью в решении рассматриваемого вопроса принято обращаться в суд. Каждый участник вправе требовать предоставления его доли в натуре, а если это невозможно – компенсации, соразмерной стоимости своей части. После выделения доли в натуре режим долевой собственности прекращается.
В таком случае собственник имеет право продать участок любому лицу, без предварительного уведомления о сделке других владельцев.
Правила подготовки уведомления
Основные требования к форме и содержанию предложения-уведомления о продаже части земельного участка, находящегося в долевой собственности, направляемого иным владельцам, отражены в Письме ФНП №1033/03-16-3 от 2016 года. Извещение в обязательном порядке направляется в письменном виде посредством почтового отправления или через нотариуса.
| Информация, включаемая в документ |
| Уведомление о намерении продавца продать свою часть имущества. |
| Стоимость предстоящей сделки. |
| Условия, на которых гражданин желает реализовать объект. |
| Порядок расчетов. |
| Другие существенно важные для сторон условия. |
Извещение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств. Также, допускается использование документа в машино-рукописном виде, то есть, заполненного бланка. Надо отметить, что если получатель получил и ознакомился с уведомлением, он не может утверждать о том, что продавец не извещал его о предстоящей сделке.
Подтверждением извещения служит свидетельство нотариуса или почтовый корешок с отметкой о вручении. Также, при заключении сделки купли-продажи с третьим лицом допускается использование письменного отказа от покупки объекта, который написан другими владельцами и заверен у нотариуса.
Обратите внимание:Оформление объекта в долевую собственность в результате купли-продажи возможно только после нотариального удостоверения сделки.
Образец
- Шапка.ФИО получателя и отправителя извещения, адрес регистрации, контактные данные, при наличии.
- Наименование документа.Его можно назвать извещением или уведомлением о продаже доли земельного участка.
- Дата и место составления документа.Эту информацию допускается указывать в 2 строчки, либо располагать с одной стороны листа дату, с другой – место.
- Существенные условия.Здесь обычно указывают ФИО заявителя, его паспортные данные, место регистрации, отражают намерение продать объект, основные характеристики предмета планируемой сделки, цену.
- Идентификация права собственности.В этой части документа прописывают реквизиты правоустанавливающего документа на долю.
- Законодательное обоснование.Рекомендуется включить ссылку на то, что согласно ст.250 ГК РФ другие владельцы участка имеют преимущественное право выкупа.
- Срок направления уведомления.По закону он составляет 30 дней.
- Иные условия.Например, можно указать, что продавец не намерен продавать участок в рассрочку или снижать цену.
На документе проставляют подпись и ее расшифровку. Также, рекомендуется предупредить получателя уведомления о том, что если он не ответит на извещение в течение указанного времени, регламентированного на законодательном уровне, заявитель продаст участок третьим лицам.
Образец заявления
Образец извещения о намерении продать долю земельного участка
Как отправить уведомление
Если продавец планирует уведомить других собственников о предстоящей сделке по Почте России, то необходимо отправить заказное письмо с уведомлением и описью вложений. Если получатель не ответит на запрос в течение отведенного законом времени, то доказательством отправки соответствующего извещения служит оповещение о доставке пакета адресату.
Гражданским законодательством предусмотрено правило: все участники правоотношений должны действовать добросовестно. Опираясь на это положение, утвержден порядок извещения других собственников о продаже доли в праве общей собственности через нотариуса:
- продавец передает составленное уведомление нотариусу;
- заявитель указывает адрес, по которому необходимо отправить извещение;
- нотариус отправляет предложение получателю.
Существует еще один способ уведомления других собственников о планируемой сделке, о котором мало, кто знает. Разместить извещение можно на официальном сайте Росреестра, посредством заполнения специальной формы в личном кабинете пользователя. Но такой вариант подходит не всем.
Все дело в том, что воспользоваться им можно только в том случае, если объект находится в долевой собственности 20-ти и более лиц.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Если вам понадобилась помощь в составлении уведомления о намерении продать долю дома и земельного участка или только части земли, незамедлительно обращайтесь к нашему юристу. Специалист ответит на все ваши вопросы, в любое время дня и ночи. Мы работаем без выходных и праздничных дней, 24 часа в сутки.
Преимущественное право. Кто может первым выкупить имущество при банкротстве сельхозпредприятий и КФХ
В 2021 году российская экономика может столкнуться с валовым ростом числа банкротств в самых различных отраслях, и АПК не является исключением. Кто имеет преимущественное право на приобретение имущества агропроизводителей, как им воспользоваться в деле о банкротстве и защитить свои интересы в судебном споре, расскажет ведущий юрист «Пепеляев Групп» Леонид Барков.
В действующем законодательстве содержится целый ряд норм, направленных на обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельхозорганизаций, используемого для производства или переработки продукции АПК, что в целом направлено на развитие отрасли. К их числу относятся и нормы законодательства о банкротстве, регламентирующие особый порядок реализации имущества агропредприятий и КФХ и наделяющие определенный круг лиц правом преимущественного приобретения их собственности в случае банкротства.
Имущественный комплекс разорившегося аграрного производства изначально должен реализовываться как предприятие. В случае отсутствия спроса все имущество СХП или КФХ, используемое в выпуске, хранении, переработке, реализации сельскохозяйственной продукции, продается единым лотом. При этом закон о банкротстве закрепляет право преимущественно приобретения таких активов.
Его наличие означает возможность покупки обанкротившегося предприятия по его рыночной цене, но в приоритетном порядке, то есть независимо от наличия иных претендентов на приобретение имущества, если только они не обладают аналогичным преимущественным правом.
В то же время возможность реализации такого права является существенным риском для других лиц, заинтересованных в покупке имущества банкрота. Его обязательно нужно учитывать, планируя участие в торгах в деле о банкротстве.
У кого приоритет
В соответствии с действующим законодательством первичным преимущественным правом приобретения имущественного комплекса сельскохозяйственной организации обладают лица, занимающиеся производством и/или переработкой аграрной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земле должника. Считается, что это дает иным лицам, ведущим деятельность в сфере сельского хозяйства, дополнительные стимулы для развития и расширения бизнеса путем приобретения прилегающих земельных наделов, а также производственно-технологического комплекса должника. Вторичное преимущественное право покупки принадлежит СХП и КФХ, расположенным в той же местности, где расположен банкрот, а также соответствующему региону или муниципальному образованию.
Однако для того, чтобы в первоочередном порядке претендовать на приобретение имущества агропредприятия-банкрота, недостаточно просто владеть сельхозземлей. Необходимо использовать ее по целевому назначению. Это, а также наличие или отсутствие у претендента статуса сельхозорганизации, как правило, определяется судами по состоянию на момент торгов, публикации сведений об оспариваемых торгах и начала их проведения. Важно отметить, что в соответствии с законом о банкротстве под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются выпуск и/или переработка продукции АПК, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.
Однако данное определение имеет значение исключительно для целей применения в деле о банкротстве специальных правил банкротства агропредприятий и не применяется к лицам, имеющим первоначальное преимущественное право приобретения имущества СХП.
Согласно же закону о развитии сельского хозяйства, сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются лица, осуществляющие производство продукции АПК (включая органическую), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым правительством России, и реализацию при условии, что в общем доходе от продажи товаров (работ, услуг) доля данной продукции составляет не менее чем 70% за календарный год. В соответствии с правовой позицией, сформированной в рамках дела о банкротстве ООО «СХП „Крепь”», к лицу, имеющему первоначальное преимущественное право, не могут предъявляться менее строгие требования для его квалификации в качестве сельхозтоваропроизводителя.
Таким образом, аграрии, владеющие земельными участками, граничащими с землей банкрота, имеют преимущественное право покупки имущества должника по цене, определенной на торгах, только при условии, что доля их выручки от реализации агропродукции составляет не менее 70% от общей выручки и при этом они обладают статусом сельхозпроизводителей на момент торгов.
Другие возможности
В практике встречается множество споров относительно того, возникает ли преимущественное право приобретения имущества должника, фактически занимавшегося аграрной деятельностью при том, что в деле о банкротстве не применялись правила о банкротстве сельскохозяйственных организаций. Подходы судов к разрешению данного вопроса до сих пор противоречивы. Чаще всего они исходят из того, что первоочередное право покупки активов банкрота возникает только тогда, когда производство по его делу ведется по особым правилам, установленным законом о банкротстве для сельскохозяйственных организаций и КФХ.
Это правило зачастую применяется даже в том случае, если специальные нормы проведения дела о банкротстве лица, осуществляющего деятельность в области сельского хозяйства, были использованы судом уже после того, как имущество было реализовано на торгах.
Однако в судебной практике встречается и иной подход. В одном из дел Верховным Судом РФ была подтверждена возможность применения по аналогии положений закона о банкротстве сельхозорганизаций, предусматривающих преимущественное право смежного землепользователя на приобретение земельного участка должника, в отношении реализации принадлежащих физлицу земель. Несмотря на то, что в деле о банкротстве данного лица не применялись правила банкротства КФХ, судом были принято во внимание фактическое использование должником земельного участка для выращивания зерновых и зернобобовых культур, а также принципы сохранения его целевого назначения.
Таким образом, лицам, заинтересованным в приобретении имущества, которое фактически используется в аграрной деятельности, следует внимательно изучать наличие оснований для применения в деле правил банкротства сельхозорганизаций или КФХ, а также учитывать, каким образом имущество использовалось на практике, извлекались ли должником доходы от реализации продукции АПК.
Как защитить свое право
Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества банкрота арбитражный управляющий направляет персональные уведомления о продаже имущества должника лицам, которые занимаются сельским хозяйством и находятся по соседству от банкротящегося предприятия, а также публикует информацию о торгах в местном печатном СМИ. После их проведения арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущественный комплекс должника по цене, сформированной на этих торгах. Таким образом, лица, имеющие преимущественное право приобретения, не лишены возможности участвовать в торгах в общем порядке, однако, даже участвуя в них, они могут воспользоваться их результатом.
Для этого необходимо направить арбитражному управляющему уведомление о намерении воспользоваться правом первоочередной покупки по цене, которая определена на торгах.
Если об этом заявили несколько лиц, имущество сельскохозяйственной организации продается лицу, заявление которого поступило первым. В случае же, если права субъекта, считающего себя обладателем преимущественного права (например, он не был извещен о торгах) были нарушены, он может воспользоваться специальным способом защиты — предъявить иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке.
Оспаривание торгов или признание недействительным договора, заключенного по результатам торгов, для защиты обладателя преимущественного права не требуется при условии, что в ходе их проведения не было допущено существенных процедурных нарушений. Однако нельзя будет воспользоваться иском о переводе прав в случае, если имущество приобретено лицом, также обладающим правом первоочередной покупки.
Ранее некоторые суды ошибочно полагали, что требование о переводе прав и обязанностей по такому договору не подлежит рассмотрению процедуре банкротства, поскольку его сторонами являются лица, не участвующие в деле (покупатель и лицо, обладающее преимущественным правом). Но сложившаяся сейчас судебная практика однозначна — иск о переводе прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору предъявляется только в деле о банкротстве СХП или КФХ.
Необходимо учитывать, что риск предъявления требований о переводе прав и обязанностей может сохраняться в течение длительного периода времени. Ведь трехмесячный срок для этого исчисляется с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права, при этом законодательно установлен особый порядок извещения таких лиц о проведении торгов.
Лицам, заинтересованным в приобретении имущества сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, следует в обязательном порядке осуществлять полную проверку приобретаемого актива, в том числе на предмет наличия лиц, обладающих преимущественным правом его покупки, запрашивать необходимую информацию у арбитражного управляющего и проверять наличие соответствующих условий в положении о реализации имущества банкрота.
Вам понравился материал?
Сложности выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности при реализации исключительного права
Статья 552 ГК РФ предусматривает одновременное с правом собственности приобретение покупателем объектов недвижимости права на земельный участок под этими объектами.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Конечно, в случае когда участок под объектами находится в собственности продавца, то вопросов о праве не возникает, поскольку право собственности на участок отчуждается одновременно с правом на объекты, то есть сохраняется принцип единства судьбы объекта и участка.
Совсем по-иному рассматривается вопрос, когда участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. На практике возникает немало споров с соответствующими уполномоченными органами в процессе выкупа участка из государственной и/или муниципальной собственности.
Одним из таких камней преткновения является размер площади участка, на который претендует собственник объектов. Часто площадь при выкупе уменьшается в разы, несмотря на то, что покупатель недвижимости приобрел право аренды, оплачивал арендную плату за участок длительное время, хотя и не использовал всю площадь.
Согласно статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. Если уполномоченный орган, в который поступило заявление о выкупе участка, посчитает, что площадь испрашиваемого участка является чрезмерной для использования объектов недвижимости, то собственник объектов недвижимости получит отказ, который он, безусловно, может обжаловать в суде.
В силу положений статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган не вправе отказать в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на этом участке, а равно в случае, если с заявлением о предоставлении участка обратился обладатель права бессрочного пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды участка, за исключением случаев, предусмотренных в законе.
Суд при рассмотрении подобных жалоб выясняет правомерность отказа в предоставлении участка в собственность, в том числе соразмерность испрашиваемой площади участка площади расположенных на нем объектов.
Президиум ВАС РФ в постановлении № 13535/10 от 01.03.2011 указал: «… при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого участка . »
В любом случае суды считают, что предоставление участка, занятого объектом, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.
Окончательную точку в споре о необходимости площади участка именно в заявленном размере может поставить судебная экспертиза, которая определит, используется ли заявителем весь участок и есть ли необходимость в данной площади участка для цели эксплуатации и обслуживания объекта.
Судебная практика по рассматриваемому вопросу не единообразна. Имеется положительная для заявителя о выкупе земельного участка (Определение Верховного суда РФ от 03.07.07.06.2017 № 19АП-2953/2017 по делу № А14-15138/2016, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 № 18АП-8779/2016 по делу № А76-1488/2016).
Из анализа судебной практики можно прийти к выводу, что наиболее сложные ситуации возникают у заявителей – арендаторов участков, поскольку у обладателей бессрочного права на участок есть бесспорное преимущество : согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» лица, которым предоставлены участки на праве бессрочного пользования до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены участки.
Иными словами, лицо, владеющее правом бессрочного пользования участком, в любом случае имеет право на переоформление участка в собственность или аренду.
Верховный суд РФ в определении от 03.07.2017г. N 308-КГ17-7911 по делу N А63-4926/2016 также пришел к выводу, что вопрос о соотношении площади спорного земельного участка и площади его застройки не имеет правового значения при рассмотрении обращения о возможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
На основании изложенного, обращаясь с заявлением о выкупе участка в порядке реализации исключительного права в соответствии со ст.39.20 ЗКРФ, необходимо быть готовым к защите в суде, а заявителям — арендаторам участка придется еще и доказать, что площадь испрашиваемого участка, занятого объектом, необходима для его функционального использования и обслуживания.