Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает особый порядок заключения договора аренды на новый срок между арендатором и арендодателем. Суть этой статьи состоит в том, что арендатору предоставляется преимущественное право на продление арендного договора без проведения торгов и без участия третьих лиц.
Однако, для того чтобы воспользоваться преимущественным правом, арендатору необходимо выполнить определенные условия, которые указаны в законе. В частности, в тексте статьи установлен запрет на пролонгацию арендных отношений без уведомления об этом арендодателя. То есть арендатор должен вовремя уведомить арендодателя о своем желании продолжить аренду на новый срок.
Договор аренды на новый срок может быть заключен как на предыдущих арендных условиях, так и с изменениями. В случае, если стороны не согласны на новые условия аренды, то арендатор имеет право на продолжение аренды на старых условиях. Однако, статья 621 ГК РФ не предоставляет арендатору право на автоматическую пролонгацию договора без принятия соответствующего решения арендодателя.
Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений
В контексте статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопрос о продолжении арендных отношений может возникнуть при истечении срока действия договора аренды. Как именно можно установить условия для такой пролонгации?
В тексте договора аренды можно установить специальные условия, которые регулируют процедуру уведомления об арендной пролонгации. Например, арендодатель и арендатор могут согласиться на уведомление письменно, не менее чем за 3 месяца до истечения срока аренды. При этом возможно указание нужной формы уведомления, например, рекомендованное письмо с уведомлением о вручении.
Советуем ознакомиться: Инстанция: определение, значение, примеры употребления
Однако, следует отметить, что статья 621 ГК РФ запрещает арендодателю вносить в договор аренды запрет на продолжение арендных отношений или установить такой порядок, что исключает возможность пролонгации. Таким образом, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении условий, установленных действующим законодательством.
В целях обеспечения соблюдения преимущественного права арендатора, следует также учитывать, что уведомление о продолжении арендных отношений может быть направлено как арендодателем, так и арендатором. При этом, необходимо, чтобы условия уведомления были четко определены в тексте договора аренды и соответствовали положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ограничения на пролонгацию в тексте договора аренды
При заключении договора аренды, стороны могут установить специальные условия относительно пролонгации договора на новый срок. В тексте договора аренды может быть указан запрет на продолжение арендных отношений без согласия арендодателя. В таком случае, арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании продолжить аренду и получить его согласие.
Ограничения на пролонгацию могут быть установлены различными способами. Например, предусмотреть в тексте договора возможность пролонгации только при выполнении определенных условий, таких как исправное состояние помещения, своевременная оплата арендной платы и прочих обязательств.
Важно отметить, что пролонгация договора аренды может быть осуществлена только при соблюдении уведомления о продлении срока заранее, предусмотренного в тексте договора. Если арендатор не уведомил арендодателя в установленный срок, то он лишается преимущественного права на заключение нового договора аренды и арендодатель вправе заключить договор с третьим лицом.
Таким образом, ограничения на пролонгацию в тексте договора аренды позволяют арендодателю контролировать условия аренды и принять осознанное решение о продолжении отношений с арендатором. Это защищает интересы обеих сторон и обеспечивает соблюдение обязательств по договору аренды.
Советуем ознакомиться: Кто владеет авторскими правами на произведение?
Регулирование преимущественного права арендатора в Гражданском кодексе РФ
Статья 621 Гражданского кодекса РФ устанавливает особые условия для продолжения договора аренды на новый срок. В случае, если арендодатель решает заключить новый договор аренды с другой стороной, арендатор имеет преимущественное право на его заключение. Таким образом, статья 621 ГК РФ специально регулирует отношения между арендатором и арендодателем.
Согласно указанной статье ГК РФ, арендодатель обязан предложить арендатору заключить новый договор аренды на тех же условиях или с изменениями, которые указываются в уведомлении. При этом, уведомление о пролонгации должно быть направлено арендатору не позднее чем за девяносто дней до истечения срока действия текущего договора аренды.
Арендатор, получив такое уведомление, имеет право принять предложение арендодателя в течение сорока пяти дней со дня его получения. Если арендатор откажется от заключения нового договора аренды или не ответит в установленный срок, арендодатель вправе заключить договор с другой стороной.
Статья 621 ГК РФ также предусматривает случаи, при которых арендодатель может быть освобожден от обязанности предоставить преимущественное право арендатору. Это может произойти при наличии запрета на пролонгацию в текущем договоре аренды, а также в случае, если арендатор не исполнил свои обязательства по текущему договору.
Таким образом, регулирование преимущественного права арендатора в Гражданском кодексе РФ позволяет защитить интересы сторон договора аренды. Благодаря этой норме арендатор имеет возможность продолжить аренду на прежних условиях или по новым условиям, предложенным арендодателем.
Возможные последствия нарушения преимущественного права арендатора на пролонгацию
В тексте ст. 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Однако, при нарушении этого права могут возникнуть негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя.
Советуем ознакомиться: Брачный договор: все, что нужно знать о его заключении согласно статье 41 СК РФ
В случае нарушения преимущественного права арендатора на пролонгацию, арендатор может обратиться в суд для защиты своих интересов. Суд может признать незаконным отказ арендодателя от заключения нового договора аренды и обязать его заключить договор на условиях, предусмотренных законом. Кроме того, суд может присудить арендатору компенсацию за причиненные убытки.
Для арендодателя нарушение преимущественного права арендатора на пролонгацию может привести к определенным юридическим последствиям. Если арендодатель заключит новый договор аренды с третьей стороной, не уведомив арендатора и не предложив ему заключить договор на прежних условиях, он может быть признан нарушителем прав арендатора. В этом случае арендодатель будет обязан выплатить арендатору компенсацию за причиненные убытки.
Возможно, арендодателю придется не только компенсировать убытки, но и исполнить договор аренды с третьей стороной на условиях, предусмотренных законом. Такой договор может быть менее выгодным для арендодателя, чем договор с прежним арендатором.
Таким образом, нарушение преимущественного права арендатора на пролонгацию может иметь серьезные последствия для обеих сторон договорных отношений об аренде. Поэтому рекомендуется соблюдать установленные законом процедуры уведомления и предложения заключения нового договора аренды.
Рекомендуем:
- Правопреемники и правопреемство юридических лиц: история, применение, определение
- Государственный экологический контроль: виды, задачи и регулирование озоноразрушающих веществ
- Сроки проведения электронного аукциона по 44-ФЗ: главная информация для участников
- Как подать заявление в соцзащиту через портал Госуслуг
Отказ в преимущественном праве продления аренды
В 2016 году нами был заключен договор аренды недвижимого имущества с госпредприятием (научный институт) через аукцион. Сейчас при окончании срока действия договора мы выразили желание перезаключить его на условиях преимущественного права аренды. Юрист нам ответил, что будет проводиться новый аукцион, и мы можем участвовать, но без преимущественного права аренды. В основании указал Приложение к Приказу вышестоящей организации, на основании которого проводился первоначальный аукцион, в котором содержится пункт, не дающий арендаторам этого преимущественного права аренды. Но данное Приложение не было приложено к договору.
В архиве аукциона на сайте госторгов скан только самого Приказа (без данного Приложения). Договор зарегистрирован в Росреестре без данного Приложения. Насколько я понимаю, если условие не прошло госрегистрацию, то оно не имеет юридической силы.
Что мы можем сделать, чтобы не участвовать в торгах на общих основаниях?
Ольга Сотникова
Консультаций: 12
В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее – договоры), может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в ч. 1, 3.1 и 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
Согласно ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном ч. 1 указанной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Таким образом, заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должно осуществляться в порядке, установленном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом исключения, установленные ч. 1 ст.
17.1 Закона о защите конкуренции, распространяются на заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества, указанного в ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Случаи заключения договоров, предусматривающие в соответствии с положениями ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества без проведения торгов, не устанавливают безусловного права требовать от правообладателя заключение такого договора и не являются соответствующей обязанностью последнего.
При наличии двух и более претендентов на заключение договора в отношении одних и тех же объектов государственного или муниципального имущества без проведения торгов на основании исключений, предусмотренных ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, отказ таким заявителям в заключении договоров без конкурентных процедур и последующая передача указанного имущества на торгах не будет являться нарушением законных прав и интересов таких заявителей.
Когда можно воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды
Вы на длительный срок арендовали помещение и ведете в нем бизнес. Клиенты запомнили ваше месторасположение, сотрудники привыкли к своим рабочим местам и, в конце концов, вам просто нравится месторасположение офиса. Давайте разберемся, что же необходимо для того, чтобы по истечении срока аренды новый договор был заключен именно с вами. В такой ситуации арендатор обладает преимущественным правом на возобновление арендных отношений на новый срок.
Данное право закреплено пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, там же определены и условия, при которых оно может быть реализовано. УСЛОВИЕ № 1 НАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ Преимущественным правом наделяется арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору, – использовавший имущество по назначению, не допускавший существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносивший арендную плату и т.п. Внимательно читайте заключенный договор – в нем прописаны все обязанности арендатора в отношении имущества. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.
Например, предпринимателю было отказано в переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с третьим лицом, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, в частности из-за отсутствия на торговом месте предусмотренных договором документов, а также в связи с нарушением других условий договора (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.04.09 № А56-18242/2008, от 14.11.07 № А56-8467/2006). УСЛОВИЕ № 2 СОГЛАСИЕ С УСЛОВИЯМИ НОВОГО ДОГОВОРА Готовность арендатора заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях» (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Это может касаться размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. При этом арендатор должен понимать, что любые условия нового договора (в том числе размер арендной платы) могут отличаться от прежних. Существующая норма о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год (п.
3 ст. 614 ГК РФ) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия исполняемого договора, а здесь стороны оформляют новый договор и соответственно не связаны условиями прежнего. Договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п.
2 ст. 621 ГК РФ). Это положение наглядно продемонстрировано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.03.09 № А56-18426/2008. Судьи разъяснили, что в указанном случае договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, но при этом у сторон возникает право в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.
610 ГК РФ). В этом случае правило о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) не применимо, поскольку ранее действовавший договор будет прекращен по заявлению арендодателя об отказе от арендных отношений на основании статьи 610 Гражданского кодекса, а не в связи с истечением срока договора, как предусмотрено статьей 621 кодекса (см. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.09 № А13-1545/2008). УСЛОВИЕ № 3 УВЕДОМИТЬ О ЖЕЛАНИИ ПРОДЛИТЬ ДОГОВОР Арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.
Под «разумным сроком» следует понимать время, необходимое для заключения договора на последующий период. Отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора будет молчаливым отказом от преимущественного права арендатора. Было бы желание. У арендодателя Арендатор должен понимать, что даже если он намеревается дальше арендовать имущество и выполнил все вышеперечисленные условия, то одного его желания недостаточно. Если арендодатель больше не планирует сдавать свое имущество в аренду, то в заключении нового договора может быть отказано.
Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не влечет за собой безусловную обязанность арендодателя заключить с арендатором такой договор (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-20405/2008, от 12.11.08 № А42-239/2008). ВАЖНО! Если арендодатель отказался продлить договор в связи с решением не сдавать имущество в аренду, а сам в течение года со дня истечения срока договора сдал имущество другому лицу, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. В этом случае бывший арендатор обязан будет доказать, что все необходимые условия им соблюдены, так как данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестных арендаторов. Также арендатору необходимо будет доказать и сам факт заключения договора с третьим лицом.
В этом случае потребуются достаточно веские доказательства (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.08 № А13-11650/2006). Отметим, что целесообразнее всего при заключении договора аренды детально регламентировать в нем порядок его дальнейшего продления, закрепить преимущественное право арендатора на такое продление и заранее определить все значимые для сторон сроки и моменты.
- налог на имущество
- аренда помещения
- арендные отношения
Автор: Юлия Серова, юрист
Источник: газета «Учет.Налоги.Право»
✍🏻 Новые правила по воинскому учету вступили в силу
Президент РФ подписал закон, которым вносятся соответствующие поправки в КоАП РФ (Федеральный закон от 31 июля 2024 г. № 404-ФЗ).
✓ Нормативное регулирование воинского учета.
✓ Как зарегистрироваться в военкомате.
✓ Кто может не регистрироваться в военкомате.
✓ А если сотрудники только женщины?
✓ Как вести воинский учет.