В 60-х годах образовалось СНТ, рядом для СНТ была выделена огороженная территория для скважины и водокачки. Сейчас формально участок с этой действующей водокачкой находится на территории лесхоза, никак не оформлен. На картах Росреестра участка с водокачкой вообще нет. Этот участок по факту отделен от СНТ проходом в 10 м и примыкает к СНТ, но находится в лесу.
Как оформить и присоединить к СНТ участок с водокачкой?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Информация о принадлежности земельного участка (СНТ или лесному фонду), изложенная в вопросе очень противоречивая, на практике подобные вопросы о принадлежности земельных участков и по установлению границ земельных участков вызваны тем, что в большей части земельные участки предоставлялись СНТ много лет назад без проведения работ по межеванию и кадастрового учета, т.е. их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не были определены. Похожая ситуация складывалась и с землями лесного фонда.
Обычно решить вопрос о принадлежности конкретного земельного участка невозможно без точного определения границ интересующего участка.
Также на практике достаточно распространены ситуации, когда происходит наложение земель СНТ на земли лесного фонда, и тогда с помощью конкретных подтверждающих документов и выписок устанавливаются причины пересечения границ земельных участков лесного фонда с землями, принадлежащими СНТ. После чего уже в каждой конкретной ситуации принимаются какие-либо меры по устранению наложений, в том числе: устанавливается сервитут на части земельных участков, попадающих на земли лесного фонда, уточняются границы, исправляются реестровые (технические) ошибки или сведения Государственного лесного реестра и ЕГРН приводятся в соответствие с нормами так называемого закона «О лесной амнистии» (Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель»).
Принадлежность земельного участка к определенной категории земель может быть определена в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН (в случае отсутствия данных сведений в ЕГРН – в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на земельный участок).
Для полного юридического ответа на поставленные вопросы предварительно надо выяснить:
– как интересующий участок был учтен ранее: как земли лесного фонда или земли сельскохозяйственного назначения?
– кому земельный участок принадлежит в настоящий момент, а также кто является собственником (лесной фонд или СНТ)? Или данная земля является землей государственной неразграниченной собственности, а до регистрации прав на нее полномочия по распоряжению переданы на уровень органов местного самоуправления?
– проводилось ли межевание земель, принадлежащих СНТ, есть ли межевой план, а также уточнены ли границы земель, принадлежащих СНТ?
– выявлено ли в результате межевания наложение границ земель СНТ и земель лесного фонда?
Один из самых популярных способов получения информации о земельном участке – это электронный сервис «Публичная кадастровая карта», размещенный на официальном сайте Росреестра (pkk5.rosreestr.ru). Также заказать выписку из Росреестра можно в МФЦ или с привлечением электронного портала «Госуслуги».
Для того чтобы понять, проводилось межевание земель, принадлежащих СНТ, или нет, необходимо заказать выписку из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах».
Если земля (как указано в вопросе) была выделена СНТ в 60-х годах для размещения водозаборного узла, то данный земельный надел предоставлялся на основании какого-то документа, например, генерального плана (планы застройки) территории СНТ, утвержденного в установленном порядке.
Документ-основание может находиться у председателя СНТ, в случае его отсутствия – следует обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения интересующего земельного участка. Статус интересующего участка можно прояснить там.
Найти данный документ по планировке и отводу земель конкретному СНТ можно в архиве, подав соответствующее заявление в те же органы местного самоуправления, чтобы на основании полученных из архива документов в дальнейшем подтвердить или опровергнуть информацию о выделе интересующего земельного участка для СНТ.
Также в органах местного самоуправления можно ознакомиться с утвержденными правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ).
ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
В местном документе – ПЗЗ можно увидеть: расположен или нет интересующий земельный участок в так называемой зоне «занятой городскими лесами, землями лесного фонда».
Для получения дополнительной информации можно сделать запрос в Московский областной комитет лесного хозяйства через сервис Госуслуги, заказав сведения о пересечении границ земель лесного фонда с границами земель в составе иных категорий на территории Московской области.
Государственный лесной реестр Московской области содержит систематизированный свод документированной информации о границах лесов, о лесничествах и лесопарках, находящихся на территории Московской области. Справка о пересечении границ земельных участков с землями лесного фонда несет информационный характер и необходима, в том числе, для определения необходимости применения норм так называемого закона «О лесной амнистии». Данный закон устанавливает приоритет сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) над сведениями Государственного лесного реестра и позволяет внесудебными способами разрешить спор, связанный с наложением участка на земли лесного фонда.
После получения всей информации по конкретной ситуации и ознакомления с конкретными документами можно будет ответить автору на вопрос о присоединении интересующего участка к землям СНТ или рассмотреть другие возможные способы оформления.
На основании полученной информации и документов из архива может быть выяснено, что данный земельный участок уже находится в границах земель общего пользования СНТ, поскольку выделен товариществу более 15-ти лет назад. Или будет возможно приведение сведений Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости в соответствие с применением норм закона «О лесной амнистии».
Главное содержание
Что делать, если Ваш земельный участок граничит с лесным участком или находится на землях лесного фонда?
В Российской Федерации насчитывается более 377 тыс. земельных участков, границы которых имеют подтвержденные пересечения с лесными участками. Расхождение по суммарной площади земельных участков отнесенных к землям лесного фонде, сведения о которых содержатся в лесном реестре и в Едином государственном реестре недвижимости, по мнению экспертов, составляет около 400 млн га.
Вступил в силу Закон N280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» названный Законом о «лесной амнистии» и призванный устранить имеющиеся противоречия между единым государственным реестром недвижимости и лесным реестром.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области лесных отношений, до 1 января 2024 года приводит сведения государственного лесного реестра в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости.
Целью «лесной амнистии» является защита прав добросовестных собственников, чьи участки пересекаются с землями лесного фонда. В случае если сведения о Вашем земельном участке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, права на земельный участок зарегистрированы до 1 января 2016 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ лесного участка, при выявлении органом регистрации прав пересечения при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ или обнаружением реестровой ошибки, границы лесных участков будут изменены. При этом при подготовке межевого плана кадастровый инженер может сделать пометку о возможности применения закона о «лесной амнистии».
При образовании земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в случае необходимости, подлежит согласованию с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области лесных отношений. При этом согласование схемы расположения земельного участка обеспечивается органом, уполномоченным на ее утверждение.
В рамках «лесной амнистии» до 1 января 2024 года в целях государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, не требуется проведение согласования местоположения части границы такого земельного участка, которая находится в границах лесничества, лесопарка, со смежным лесным участком в случае если земельный участок был предоставлен гражданину для указанных целей до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан либо иной организации.
Сведения о местоположении границ ранее учтенных лесных участков вносятся в Единый государственный реестр недвижимости региональными властями или правообладателями лесных участков на основании межевого плана, в котором указывается кадастровый номер, а также условный (или учетный) номер лесного участка в лесном реестре (при их наличии).
Таким образом, Закон о «лесной амнистии» призван не только устранить имеющиеся противоречия между Единым государственным реестром недвижимости и лесным реестром, но и обеспечить сохранность земель лесного фонда Российской Федерации.
Одиночный блог
Юрист по земельным вопросам | это-наша-земля.рф > Все записи > Мои статьи > Можно ли по действующему законодательству выделиться из СНТ и создать новое садовое товарищество?
Можно ли по действующему законодательству выделиться из СНТ и создать новое садовое товарищество?
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которого долго ждали, призван был внести ясность во многие проблемные юридические вопросы, которые возникают на практике в связи с осуществлением гражданами садоводческой и огороднической деятельности. С моей точки зрения, в целом этот закон оправдал себя и действительно стал весьма удобным регулятором общественных отношений, складывающихся в столь чувствительной для российского гражданина области как садоводство. Собственно, в плане урегулирования вопросов, касающихся оформления земельных отношений на садовые участки и участки общего пользования, нормы законы оказались весьма лаконичными. И это вполне закономерно, ведь урегулировать огромный пласт сложных общественных отношений, связанных с приобретением гражданами прав на садовые земельные участки в первое десятилетие постсоветской России, когда формировался новый класс собственников земли, призван был ранее действовавший Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ, который утратил силу с 1 января 2019 года.
К моменту принятия действующего закона в данной области был достигнут должный уровень упорядоченности и ясности, в связи с чем в подробном регламентировании вопросов, касающихся приобретения прав на землю, «с нуля», уже не было никакой необходимости.
Вместе с тем, несмотря на свою безусловную успешность, Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, как и любой другой нормативный правовой акт, оставляет пространство для дискуссий относительно некоторых злободневных вопросов, которые на практике представляют немалую значимость для целевой аудитории, то есть граждан, правоотношения с участием которых и урегулированы данным нормативным правовым актом.
Поводом к написанию этой статьи стал вопрос одной из моих клиенток следующего содержания: «Можно ли выделиться из СНТ и создать собственное садовое товарищество?»
Исходя из своего практического опыта, могу сказать, что в таких организациях как гаражные общества и садовые товарищества действительно часто возникают распри между отдельными членами и правлением. Причиной, как правило, становится неудовлетворённость размером членских взносов, а также недовольство качеством содержания мест общего пользования. Само собой разумеется, что наиболее напрашивающимся желанием в таком случае становится желание выделиться в самостоятельную организацию. В этой связи отмечу, что такого рода бунты не устраивают ни саму «материнскую» организацию, ни органы местного самоуправления, которые заинтересованы в том, чтобы подконтрольной им территорией можно было как можно легче управлять.
Если говорить о чиновниках в особенности, то здесь действует правило «с одного спросить легче, чем с нескольких». Именно поэтому администрации так редко согласовывают схемы раздела земельных участков разного рода гаражных обществ и водомоторных клубов, если таковые находятся в муниципальной собственности.
По всей видимости, законодатель, разрабатывая положения Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, также решил встать на сторону органов местного самоуправления и создал рамочные условия, которые препятствуют оппортунизму отдельных садоводов, недовольных деятельностью председателя и самого правления.
Если мы обратимся непосредственно к тексту закону, то мы обнаружим, что в п. 2 ст. 4 Федельного закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ предусмотрено важное правило, в соответствии с которым для управления имуществом общего пользования собственники садовых или огородных земельных участков вправе создать в границах территории ведения садоводства только одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество.
Почему законодатель акцентировал внимание именно на имуществе общего пользования? Обусловлено это тем, что, в то время как отдельные садовые земельные участки всегда принадлежали и будут принадлежать садоводам, именно принадлежность имущества общего пользования в садовом товариществе, к которым, в том числе, относятся и земельные участки общего пользования, и определяет, кому принадлежит власть.
Само собой разумеется, что резкое и категоричное «предписание» п. 2 ст. 4 Федельного закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ не может поставить точку в вопросе о том, можно ли в границах СНТ или ОНТ создать отдельное садоводческое или огородническое товарищество. Если бы это было так, то однажды юриспруденция бы закончилась.
В этой связи необходимо обратиться к правовым нормам, которые регулируют порядок установления границы садоводческого и огороднического товарищества. Такую правовую норму мы находим в п. 28 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, которая называется «Переходные положения». По смыслу данной статьи действующая граница территории садоводчества или огородничества определяется или проектом организации и застройки, разработка которых допускалась до 1 января 2018 года, или границами земельного участка, предоставленного садовому или огородническому товариществу до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ. Что касается новой границы садоводческого товарищества, то таковая определяется документацией по планировке территории, то есть проектом планировки или проектом межевания.
Из вышеуказанной правовой нормы следует, что в случае утверждения проекта планировки или проекта межевания в границах изначальной территории для ведения садоводства или огородничества может быть создано несколько территорий для ведения садоводства или огородничества. Иными словами, проект планировки или проект межевания могут предусматривать, что в границах СНТ или ОНТ создаётся несколько СНТ или ОНТ. Загвоздка состоит только в том, что инициатива разработки документации по планировке территории принадлежит правлению, а одобрение такой документации входит в компетенцию общего собрания (пп. 9 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).
Более того, решение об одобрении документации по планировке территории должно быть принято исключительно квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на собрании членов товарищества.
Таким образом, становится очевидным, что небольшая инициативная группа «несогласных» не в состоянии стать инициатором разработки документации по планировке территории, предусматривающей создание в границах СНТ или ОНТ нескольких территорий для ведения садоводства или огородничества. Если же инициатива исходит от правления СНТ или ОНТ, то создание в границах исконной территории для ведения садоводства или огородничества нескольких СНТ или ОНТ становится вполне возможным.
Помимо правовой нормы п. 2 ст. 4 Федельного закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, которую мы уже подробно проанализировали, существует ещё одно препятствие, существенно затрудняющее перспективу выделения из СНТ или ОНТ самостоятельного садового или огороднического товарищества. Дело в том, что если ранее действовавший Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ предусматривал все возможные формы реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) (п.
1 ст. 39), то ныне действующий Федеральный закон допускает только одну форму реорганизации СНТ или ОНТ – преобразование в потребительский кооператив в случае, если членами СНТ или ОНТ принято решение об изменении вида деятельности на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства или иную деятельность, которая не связана с ведением садоводства и огородничества и для осуществления которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации допускается создание потребительского кооператива.
Таким образом, если по ранее действовавшему закону в случае наличия необходимого большинства голосов из СНТ или ОНТ могло выделиться другое СНТ или ОНТ, что подразумевало передачу прав на имущество общего пользования согласно разделительному балансу, то отныне ни о каком разделе и выделении не может быть и речи, поскольки такого рода формы реорганизации банально не предусмотрены законом.
Вышеуказанный анализ приводит к одному единственному выводу – создание в границах территории для ведения садоводства и огородничества нового СНТ или ОНТ возможно исключительно при условии, что правлением будет инициирован процесс разработки документации по планировке территории, предусматривающей создание нескольких территорий для ведения садоводства или огородничества. Разработать такую документацию в силу пп. 5 п. 1.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ СНТ или ОНТ вправе самостоятельно, однако такая документация должна быть обязательно утверждена органом местного самоуправления или органом государственной власти (п.
10.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). В случае утверждения такой градостроительной документации «старому» СНТ придётся передать «новому» СНТ – новой созданной с нуля организации, не являющейся правопреемником «старого» СНТ, часть имущества общего пользования, включая земельные участки общего пользования.
Таким образом, процесс создания в границах территории ведения садоводства или огородничества нового самостоятельного СНТ или ОНТ весьма затруднён. Тем более невозможной представляется перспектива создания нового СНТ по инициативе небольших групп недовольных садоводов или огородников, поскольку таковые не могут самостоятельно инициировать разработку градостроительной документации. Однако, по смыслу пп.
9 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, в случае наличия квалифицированного большинства в размере 2/3 инициативная группа вправе принять обязательное для правления решение о разработке проекта планировки или проекта межевания, предусматриващее создание новых дополнительных территорий для ведения садоводства или огородничества.