Ст. 39.8 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ (Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).
ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 39.8. ЗК РФ
Договор аренды публичного участка в целях производства продукции для импортозамещения должен содержать запрет на изменение вида разрешенного использования участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора при его неиспользовании для указанной цели (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).
1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.
(в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 430-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 03.04.2023 N 96-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
6 — 7. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
(п. 7.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 228-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
До 01.03.2023 арендатор вправе требовать увеличения срока действия договора аренды на условиях, указанных ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ. При этом п. 8. ст. 39.8 не применяется.
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
7.1) на срок действия соглашения об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено такое соглашение;
(пп. 7.1 введен Федеральным законом от 18.03.2023 N 77-ФЗ)
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;
(пп. 8.3 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;
(пп. 8.4 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 07.10.2022 N 385-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.5) на срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
(пп. 8.5 введен Федеральным законом от 01.05.2022 N 123-ФЗ)
8.6) на срок выполнения условий конкурса по продаже объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственником такого объекта, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом;
(пп. 8.6 введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 370-ФЗ)
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для осуществления пользования недрами;
(в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 430-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
С 01.03.2024 в пп. 12 п. 8 ст. 39.8 вносятся изменения (ФЗ от 13.06.2023 N 244-ФЗ).
См. будущую редакцию.
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;
(пп. 15.1 введен Федеральным законом от 27.12.2019 N 502-ФЗ)
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) утратил силу. — Федеральный закон от 15.10.2020 N 318-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», если меньший срок не заявлен таким участником;
(пп. 19 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
20) на срок существования свободной экономической зоны на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области в случае предоставления земельного участка управляющей компании, указанной в Федеральном законе «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области», для целей, предусмотренных указанным Федеральным законом;
(пп. 20 введен Федеральным законом от 24.06.2023 N 267-ФЗ)
21) на срок действия договора аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения в случае предоставления земельного участка арендатору таких здания, сооружения.
(пп. 21 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 492-ФЗ)
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор.
Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.
(п. 12.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.
(п. 18 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Информация об изменениях:
Статья 39.20 дополнена пунктом 1.1 с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ
1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Информация об изменениях:
Пункт 5 изменен с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ
5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Информация об изменениях:
Пункт 8 изменен с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ
8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.
12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.
13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Информация об изменениях:
Статья 39.20 дополнена пунктом 14 с 4 августа 2024 г. — Федеральный закон от 24 июля 2024 г. N 370-ФЗ
14. Исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», возникает у собственника такого объекта после выполнения условий конкурса по продаже такого объекта, которое подтверждается актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия.
Информация об изменениях:
Статья 39.20 дополнена пунктом 15 с 1 октября 2024 г. — Федеральный закон от 24 июля 2024 г. N 338-ФЗ
В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов
Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора.
Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.
Кому можно предоставлять земельные участки без торгов
Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги.
Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).
Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству
или сельскохозяйственной организации
Арендатор должен:
• быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства;
• использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной
связанной с сельскохозяйственным производством деятельности
Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.
Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.
Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ
Сельхозпроизводителю с действующим договором
аренды земельного участка
У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного
земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок
действия старого договора
Арендатору земельного участка, предназначенного
С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору
должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений
законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек
срок действия договора аренды
Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов
Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).
ПРИМЕР 1.Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты.
Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст.
39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).
Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов.
В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).
В каком случае можно продлить договор аренды без торгов
Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п.
2 Обзора).
На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель
ПРИМЕР 2.Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов.
Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.
Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.
1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.
2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.
3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.
Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок
Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п.
3 Обзора).
Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907
ПРИМЕР 3.Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было.
В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.
Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.
Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов.
Верховный суд удовлетворил иск.
В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок
Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст.
39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п.
4 Обзора).
ПРИМЕР 4.Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.
Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.
3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок
Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).
ПРИМЕР 5.У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю.
Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).
Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.
Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель
Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).
ПРИМЕР 6.Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным.
Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.
Можно ли выставлять на торги земельные доли
Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).
ПРИМЕР 7.Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.
Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.
Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов
Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).
На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли
ПРИМЕР 8.Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал.
В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+
Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п.
14 ст. 39.16 ЗК).
РУСЛАН ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-право»
Предоставление участка в аренду нескольким юридическим лицам 2024
от 9 апреля 2022 года N 629
Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы*
(с изменениями на 28 августа 2024 года)
Информация об изменяющих документах
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Российской Федерации от 22 июля 2024 года N 1190 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 28.07.2023, N 0001202307280029);
постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2024 года N 1404 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.09.2023, N 0001202309010052).
Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Установить, что в 2022 и 2024 годах:
наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, и при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктами 1-5 статьи 39_22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в случае, если такой земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов, указанных в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39_6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также для размещения объектов социальной инфраструктуры, в том числе если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории. При этом с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 5 статьи 39_22 Земельного кодекса Российской Федерации, может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности;
предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей:
а) допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39_2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;
б) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
е) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, по инициативе гражданина или юридического лица может осуществляться подготовка схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при образовании земельного участка или земельных участков в границах населенных пунктов для проведения аукциона по продаже земельного участка или земельных участков или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка или земельных участков, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
ж) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу в аренду без проведения торгов на срок до 10 лет в целях возобновления и (или) продолжения осуществления ими предпринимательской деятельности при соблюдении в совокупности следующих условий:
в результате обстрелов со стороны вооруженных формирований Украины и (или) террористических актов принадлежащий на праве собственности указанным лицам земельный участок либо предоставленный им в аренду или на ином праве земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, невозможно использовать в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;
испрашиваемый земельный участок и принадлежащий указанным лицам земельный участок, использование которого невозможно, расположены на территории одного субъекта Российской Федерации;
площадь испрашиваемого земельного участка не превышает площадь принадлежащего указанным лицам земельного участка, использование которого невозможно, более чем на 15 процентов;
целевое назначение и разрешенное использование испрашиваемого земельного участка соответствует целевому назначению и разрешенному использованию принадлежащего указанным лицам земельного участка, использование которого невозможно;
з) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, на основании распоряжения Правительства Российской Федерации земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, могут предоставляться некоммерческим организациям, осуществляющим образовательную деятельность, в безвозмездное пользование без проведения торгов в случае расположения на таких земельных участках объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного указанным организациям в безвозмездное пользование, на срок действия договора безвозмездного пользования объектом недвижимого имущества;
и) наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, предоставляются юридическому лицу, заключившему в соответствии с решением Правительства Российской Федерации инвестиционный договор, в аренду без проведения торгов в случае, если такой инвестиционный договор предусматривает строительство объектов образования и науки, в том числе объектов кампусов.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по основаниям, предусмотренным подпунктом «б» пункта 1 настоящего постановления, должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования такого земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте «б» пункта 1 настоящего постановления.
Арендодатель обязан направить арендатору уведомление об отказе от указанного договора.
3. Предоставление земельных участков в целях осуществления деятельности, указанной в подпункте «б» пункта 1 настоящего постановления, может осуществляться независимо от содержания документации по планировке территории (за исключением документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения), документов территориального планирования (за исключением документов территориального планирования Российской Федерации), документов градостроительного зонирования, за исключением случаев, если осуществление указанной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.
4. В случае если предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления не соответствует утвержденной для соответствующей территории документации по планировке территории и документам градостроительного зонирования, документация по планировке территории и документы градостроительного зонирования подлежат изменению в части приведения их в соответствие с целями предоставления указанного земельного участка в течение 6 месяцев со дня его предоставления.
4_1. Арендная плата устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в аренду по основаниям, предусмотренным подпунктами «ж» и «и» пункта 1 настоящего постановления, в размере 1 рубль на срок не более одного года.
5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Мишустин
Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»