По мнению одного эксперта «АГ», выводы Верховного Суда должны предотвратить ситуации ущемления прав залогодателей, которые зачастую являются слабой стороной кредитных и залоговых правоотношений и не могут повлиять на условия заключаемых договоров. Другая назвала важным вывод о том, что суды при разрешении вопроса об установлении стоимости имущества не должны подходить к вынесению решения формально, руководствуясь исключительно отчетом оценщика, представленным одной из сторон.
Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС22-30 от 17 июня по делу № А32-46211/2020, в котором разъяснил порядок определения начальной продажной цены предмета залога при наличии спора между залогодержателем и залогодателем.
В марте 2012 г. госкорпорация развития «ВЭБ.РФ» предоставила АО «ФортеИнвест» кредит в размере 2,3 млрд руб. Для обеспечения исполнения обязательств заемщика между госкорпорацией и акционерной компанией с ограниченной ответственностью «Комбринк проперти холдинг инк» был заключен договор залога доли в уставном капитале общества «Сочи-Плаза», номинальная стоимость которой на дату заключения договора составила более 746 млн руб. Залоговая стоимость доли была определена исходя из ее номинальной стоимости с дисконтом 20% и превысила 597 млн руб.
Впоследствии «ВЭБ.РФ» и «ФортеИнвест» заключили допсоглашение, согласно которому общество, заключившее с «Комбринк проперти холдинг инк» договор купли-продажи доли в уставном капитале этой компании, приняло на себя ее обязательства по договору залога. Согласно п. 3.4 допсоглашения начальная продажная цена предмета залога для целей обращения взыскания (цена реализации) была установлена в размере стоимости предмета залога, за исключением случая определения начальной продажной цены по результатам оценки, решение о проведении которой принимается залогодержателем одновременно с принятием решения об обращении взыскания на предмет залога. При этом оценщик должен выбираться залогодержателем самостоятельно, а залогодатель соглашался не оспаривать такой выбор (п.
3.5 документа).
Впоследствии заемщик так и не вернул госкорпорации кредит, проценты и комиссию, а общество «Сочи-Плаза» было признано банкротом (дело № А32-28164/2019). В связи с этим «ВЭБ. РФ» обратилась в суд с иском к «ФортеИнвест» об обращении взыскания на залоговое имущество – долю в уставном капитале «Сочи-Плаза», установив начальную стоимость предмета залога в один рубль.
Суд удовлетворил иск, признав факт неисполнения обществом «Сочи-Плаза» обязательств по кредитному соглашению и указав на наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Он обратил взыскание на принадлежащую «ФортеИнвест» долю в уставном капитале «Сочи-Плаза» путем ее реализации с публичных торгов, установив начальную цену предмета залога в размере один рубль.
Апелляция поддержала выводы первой инстанции и при этом учла изменение с 1 июля 2014 г. правового регулирования обращения взыскания на заложенное движимое имущество в судебном порядке, не предусматривающее установление начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном акте об обращении взыскания на предмет залога, и указала на возможность корректировки судебным приставом-исполнителем стоимости доли, определенной на основании отчета оценщика, согласно проведенной в рамках исполнительного производства экспертизе.
В дальнейшем кассация изменила судебные акты нижестоящих судов, исключив из них формулировку об установлении начальной цены предмета залога в один рубль. Окружной суд согласился с обоснованностью выводов апелляции об отсутствии с 1 июля 2014 г. законодательно установленного требования об определении судами начальной продажной цены залогового движимого имущества, но при этом он указал, что оценка имущества, на которое обращается взыскание, должна производиться судебным приставом-исполнителем.
В связи с этим «ВЭБ.РФ» обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется под контролем суда для надлежащей защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя. Поскольку целью договора залога является не переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), а удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества, при возникновении спора о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога он разрешается судом в рамках рассмотрения требования об обращении взыскания на имущество.
«При удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей. При удорожании предмета залога как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству», – отмечено в определении.
Суд также указал, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при реализации имущества.
В рассматриваемом деле, пояснил ВС, при обращении в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество госкорпорация поставила вопрос об установлении начальной продажной цены имущества, определив эту цену в размере один рубль на основании отчета, подготовленного ООО «Центр оценки «Аверс». В свою очередь, общество «ФортеИнвест» возражало относительно установления начальной продажной цены предмета залога в указанном размере (в том числе путем предъявления самостоятельного иска по другому делу). В связи с этим ошибочна позиция окружного суда о том, что при рассмотрении этого дела у суда отсутствовала обязанность определить в судебном акте начальную продажную цену в случае спора о стоимости имущества.
Поскольку при разрешении спора об обращении взыскания на предмет залога между сторонами возник спор о стоимости имущества, по которой должна осуществляться его реализация, такой спор подлежал рассмотрению по существу. При этом нельзя согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций об установлении начальной продажной цены имущества в размере один рубль. Правила определения цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога закреплены в п. 3 ст. 340 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть иную цену реализации, чем согласованная стоимость предмета залога.
Применительно к залогу недействительным (ничтожным) является соглашение, ограничивающее установление цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога первоначально определенной стоимостью имущества (залоговая стоимость), а также исключающее право залогодателя оспаривать достоверность определения рыночной стоимости предмета залога.
Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае стороны установили, что залогодержателю предоставляется право с принятием решения об обращении залога определить начальную продажную цену по результатам оценки. Однако из этого не следует, что залогодатель не имеет права оспаривать оценку предмета залога. Соответственно, наличие упомянутого условия в договоре залога не могло являться основанием для того, чтобы отчет оценщика рассматривался судами первой и апелляционной инстанций в качестве исключительного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета залога.
Предложение залогодержателя о реализации предмета залога по цене один рубль само по себе давало основания судам для того, чтобы усомниться в допустимости обращения взыскания по такой цене, поскольку требования залогодержателя удовлетворяются только после погашения расходов на проведение торгов, заметил Верховный Суд. Он добавил, что если залогодержатель действительно считает, что вышеуказанная оценка соответствует рыночной оценке, то по результатам торгов со всей очевидностью не будут компенсированы даже расходы на их проведение.
Отклоняя возражения общества «ФортеИнвест» относительно установления начальной цены предмета залога в размере один рубль, суды первой и апелляционной инстанций сослались на недостаточность имущества должника, в отношении которого открыто конкурсное производство. С точки зрения этих судов, стоимость всего имущества общества «Сочи-Плаза» составляет 2,3 млрд руб., а размер требований кредиторов превысил 4 млрд руб., поэтому вероятность удовлетворения требований участника из требований участия ничтожно мала, что в свою очередь свидетельствует о том, что стоимость такой доли минимальна. «Однако обществом “ФортеИнвест” в материалы дела представлены доказательства, которые по доводам ответчика свидетельствуют об увеличении стоимости активов общества “Сочи-Плаза” в виде удорожания реконструируемого имущества (гостиничного комплекса) за счет произведенных в нем неотделимых и дорогостоящих улучшений, осуществленных уже после составления оценки в рамках дела о банкротстве. Исполняя свою процессуальную обязанность по представлению доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, общество “ФортеИнвест” заявило ходатайство о назначении экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано», – заметил ВС.
Суд добавил, что стороны в его судебном заседании подтвердили, что собранием кредиторов общества «Сочи-Плаза» единогласно (в том числе с учетом голосов госкорпорации) было принято решение о заключении мирового соглашения в рамках дела о банкротстве № А32-28164/2019. Таким образом, он отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, которой предстоит, в частности, разрешить вопрос об установлении цены реализации (начальной продажной цены) предмета залога при обращении на него взыскания с учетом доводов и возражений сторон, а также разрешить вопрос о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы.
Ведущий юрист INTELLECT Наталья Шелухина полагает, что вопрос установления начальной продажной цены при обращении взыскания на заложенное имущество имеет довольно большое значение. «При этом стороны сделки зачастую занимают противоположные позиции. Залогодатель заинтересован в установлении максимально высокой начальной продажной цены, поскольку от продажи залога зависит, насколько погасится задолженность по основному обязательству, в обеспечение которого был предоставлен залог (этот интерес обусловлен тем, что нередко залогодатель имущества и заемщик – одно и то же лицо). Однако залогодержатель стремится установить максимально низкую цену продажи имущества, понимая, что завышенная цена может стать препятствием к последующей продаже имущества (например, торги не состоятся из-за отсутствия покупателей; затягивание процесса продажи имущества, в свою очередь, приведет к удешевлению стоимости имущества, снижению покупательского спроса и т.д.)», – пояснила она.
По словам эксперта, в ситуации обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке конфликт между обозначенными интересами залогодателя и залогодержателя имущества неминуем. «В резолютивной части судебных актов нижестоящих инстанций об обращении взыскания на залог отсутствовало указание на установленную судом начальную продажную стоимость имущества, что затягивало фактическую реализацию имущества и порождало новые судебные споры (об изменении порядка и способа реализации имущества, обжаловании действий судебного пристава-исполнителя и т.д.). ВС РФ поставил точку в этом деле, указав на обязательность установления начальной продажной цены непосредственно в судебном акте по результатам рассмотрения иска об обращении взыскания на залог», – отметила юрист.
Она также назвала важным посыл ВС к тому, что суды при разрешении вопроса об установлении стоимости имущества не должны подходить к вынесению решения формально, руководствуясь исключительно отчетом оценщика, представленным одной из сторон (в конкретном споре отчет оценщика исходил от залогодержателя). «Для разрешения спора по существу судам надлежит исследовать и другие документы и доказательства (произошло ли изменение стоимости имущества после составления отчета об оценке в результате действий сторон – к примеру, в случае производства неотделимых улучшений предмета залога), учитывать возможность погашения расходов на проведение торгов в зависимости от предложенной цены, а при необходимости – с учетом мнения и доводов сторон разрешать вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы», – заметила Наталья Шелухина.
Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар отметил, что до внесения законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ изменений п. 3 ст. 350 ГК РФ прямо предусматривал необходимость установления начальной продажной цены залогового имущества решением суда при обращении взыскания на него в судебном порядке либо по соглашению сторон в остальных случаях. «Поправками такое положение ГК РФ было полностью исключено. Принимая это во внимание, Верховный Суд ориентирует нижестоящие суды учитывать существо законодательного регулирования акцессорного обязательства, к каковым относится в том числе залог, которое заключается в наиболее полном удовлетворении требований залогодержателя-кредитора из стоимости реализуемого предмета залога. В данном случае имеет место быть отсылка высшей судебной инстанции на обязательность взаимосвязанных разъяснений как ВАС РФ в Информационном письме от 15 января 1998 г. № 26, так и ВС РФ, высказанных в абз.
2 п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25», – полагает он.
По словам эксперта, основной вывод комментируемого определения ВС состоит в следующем: в случае наличия спора между залогодержателем и залогодателем относительно начальной продажной цены предмета залога этот спор подлежит разрешению судом в рамках дела об обращении взыскания на предмет залога. В ходе его рассмотрения суд обязан, во-первых, установить рыночную стоимость залогового имущества путем проведения судебной экспертизы, а во-вторых, установить указанную стоимость в качестве начальной продажной цены предмета залога. «Такое регулирование (даже в отсутствие прямой нормы, устанавливающей описанный порядок) направлено на соблюдение баланса имущественных интересов залогодержателя и залогодателя. Иное будет препятствовать достижению целей законодательного регулирования данного акцессорного обязательства.
Такие выводы должны предотвратить ситуации ущемления прав залогодателей, которые зачастую являются слабой стороной кредитных и залоговых правоотношений и не могут повлиять на условия заключаемых договоров», – убежден Юнис Дигмар.
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя».
Вы узнаете
Для чего нужна оценка квартиры
Сила ипотечного кредита как раз в том, что займ обеспечен залогом: если заемщик не будет выплачивать кредит, банк может вернуть деньги — продать залог на торгах. На языке банков это ликвидный залог, в сравнении, например, с коммерческим помещением или коттеджем.
При этом банку не очень выгодно заниматься торгами. Для этого он идет в суд, получает решение, передает его приставу, а тот назначает организаторов. Они проводят аукцион.
В итоге квартиру выкупят на торгах в лучшем случае через год с момента обращения в суд. Но могут и не выкупить — тогда залог предлагают банку в счет долга, и банк обычно не отказывается.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Кто делает оценку квартиры для ипотеки
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — это основной документ. А еще другими нормативно-правовыми актами, например Федеральными стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, утвержденными приказами Минэкономразвития России № 297, № 298 и № 299 от 20 мая 2015 года.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности они сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте в разделе «Партнеры».
У разных кредиторов разное количество аккредитованных специалистов.
Например, Сбербанк сотрудничает с более чем 2500 оценщиками по всей России, а «Росбанк» — с 700. Есть банки, которые примут отчет любой оценочной компании, но если она банком не аккредитована, то рассмотрение объекта вместе с оценкой затянется — до 21 дня вместо трех для аккредитованной.
Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке
Оценку квартиры всегда оплачивает заемщик, который оформляет ипотеку на жилье.
Обычно оценщики берут плату до выезда: сначала клиент предоставит им документы по квартире, сотрудник оценочной компании проверит их и согласует день, когда приедет на осмотр объекта. Оплатить отчет попросят накануне выезда — переводом по номеру карты или по реквизитам. После оплаты оценочная компания позвонит заемщику, чтобы согласовать точное время для фотографирования объекта.
Некоторые специалисты берут плату после подготовки отчета и отправки в банк.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик.Нормальный срок — 1-2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день.
Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.
Как происходит оценка квартиры
Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.
Какие документы нужны.В большинстве случаев список стандартный:
- Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога.
- Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
- Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.
Порядок оценки.Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:
- подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом, согласует день и время просмотра;
- подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.
В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.
Онлайн-сервис ВТБ — здесь клиент заказывает отчет об оценке
Сколько времени делается оценка.Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.
Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц.
3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, а к 2024 большинство кредиторов перешли на электронные.
Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.
Так выглядит на рабочем столе отчет с ЭП оценщика
Как составляется отчет.Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF.
Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.
Что можно узнать из отчета.Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:
- Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
- Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
- Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.
В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц.
Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.
Что входит в оценочный отчет.В отчете обязательно должно быть прописано:
- кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
- что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
- как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
- за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
- какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе и дате выполнения
Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц
Если требуется бумажный вариант документа, то отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают
Срок действия отчета об оценке.Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки
Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 ₽. В Москве цены начинаются от 3500 ₽.
Перед заказом оценки узнайте стоимость в разных компаниях. Бывает, что оценка одной и той же квартиры у одного специалиста обойдется в 6000 ₽, а у другого — в 3000 ₽. Более низкая цена обычно у частнопрактикующих оценщиков, зарегистрированных как ИП. При этом качество оценки не хуже, а квалификация специалиста может быть выше — несколько высших образований и курсы повышения квалификации.
Срок подготовки отчета у таких специалистов обычно тоже короче.
Примерная стоимость оценки квартиры:
- УК «Магистр» — 4500 ₽;
- Единый центр оценки и экспертиз — 5250 ₽.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика.
Что влияет на рыночную стоимость квартиры
Район, в котором находится недвижимость.Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Технические характеристики здания:в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут
Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию
Состояние квартиры.Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный.
Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Банки отказываются от отчетов об оценке для вторичного жилья
Банки все чаще оформляют ипотеку без отчета об оценке. Рыночную стоимость в таком случае рассчитывает сотрудник залогового отдела банка или специальная программа с помощью искусственного интеллекта.
Такой проект в августе 2024 года в пилотном режиме запустил Сбербанк — пока это только в ряде регионов, например в Ленинградской, Вологодской, Псковской или Архангельской областях, и только по квартирам на вторичном рынке. Система самостоятельно определяет, потребуется ли отчет оценщика. Клиент узнаёт об этом после загрузки документов по выбранной квартире.
Сбербанк здесь не первый. Банк «Зенит» на своем сайте указывает, что отчет об оценке для ипотеки не требуется. А в банке «Санкт-Петербург» есть «Smart ипотека», по которой банк тоже не просит отчет оценщика.
Еще такие кредиты часто встречаются у разных банков по ипотеке в силу договора — кредита под залог имеющейся недвижимости. Заемщик может выходить на сделку уже через 1—2 дня после обращения в банк.
В основном без оценки кредитуют покупку квартир на вторичном рынке — их цена более понятна. Шансов на то, что дадут ипотеку без оценки на загородный дом, нет. Это менее ликвидный объект, и кредиторы уделяют пристальное внимание проверке отчета.
В моей практике были случаи, когда отчет об оценке коттеджа переделывали пять раз, потому что банк не соглашался с рыночной стоимостью залога или просто не хватало фото.
У ипотеки без оценки много плюсов:
- можно сэкономить на оплате услуг оценщика;
- сокращаются сроки оформления, ведь на подготовку отчета и отправку его в банк обычно уходит 2—3 дня, а то и больше, если у продавца нет технических документов на квартире и их надо заказывать;
- без оценки можно купить в ипотеку квартиру с незарегистрированной перепланировкой, но если ее нельзя узаконить, придется вернуть жилье в первоначальный вид, иначе дело может дойти до суда.
Основная проблема таких кредитов — не с кем обсудить цену. Формально оценка проводится, просто никто не приходит в квартиру. Бывает, что жилье стоит чуть меньше, чем просит продавец, тогда обычный оценщик может пойти навстречу и оценить по продажной стоимости. Это важно, если у заемщика минимальная сумма на первоначальный взнос или вообще только материнский капитал.
Если оценщика нет, то и просить некого.
Мой клиент покупал готовую квартиру у застройщика, а они часто завышают цены. По договору стоимость после оплаты брони составляла 3 585 274 ₽. Я выслала документы для предварительного анализа, и оценщик сказал, что цена составит 3 530 000 ₽. Я объяснила ситуацию: клиенту нечего добавить, он собрал последнее. В итоге оценщик сделал отчет на 3 605 000 ₽. Банк его принял, и мы провели сделку.
Нужно быть готовым к тому, что банк вправе потребовать дополнительные документы, в том числе отчет об оценке, даже если заявляет, что он не требуется.
Банки вновь ужесточат требования к выдаче ипотеки
Это означает проблемы для заемщиков, которые уже закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом. Им будут чаще отказывать и могут предложить более высокий процент по кредиту.
Новые требования вступают в силу с 1 октября 2024 года. Расскажу о них подробнее.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Почему потребовалось повышение
В марте 2022 года ЦБ резко поднял ключевую ставку, чтобы снизить эффект от западных санкций, и рынок ипотечного кредитования замедлился. Он стал жить за счет программ с государственным субсидированием, а застройщики вместе с банками стали придумывать новые схемы для увеличения выдачи ипотек.
Так появилась льготная ипотека от застройщиков с экстремально низкими ставками 0,1—1% при рыночных ставках 8—9% . Подвох был в цене квартиры: она оказывалась выше стандартной на 10—30% .
ЦБ начал бороться с подобными программами, так как посчитал их рискованными:
- заемщик покупает недвижимость по завышенной цене, и неизвестно когда сможет продать ее без убытка;
- банк берет в залог недвижимость, которая не соответствует справедливой рыночной цене, и, если заемщик перестанет платить, продать квартиру с торгов по цене ее покупки не выйдет;
- дешевая ипотека создает повышенную нагрузку на государственный бюджет: заемщикам невыгодно досрочное погашение — государству придется дольше субсидировать льготную ставку.
Увеличение коэффициента риска — один из механизмов, чтобы ограничить банки в выдаче потенциально проблемных кредитов. Первое ужесточение произошло 1 декабря 2022 года и коснулось ипотечных кредитов по ДДУ
со взносом менее 10%. Последнее повышение коэффициента случилось 1 мая 2024 года и тоже затронуло квартиры, продаваемые в ипотеку по ДДУ, а на вторичном рынке — ипотеку с минимальным взносом от 10—15% .
Новые изменения касаются всех ипотечных программ и вообще всех кредитов, не только ипотечных. Далее расскажу, как это отразится на заемщиках, но, чтобы лучше понимать ситуацию, сначала нужно вникнуть в матчасть. Запаситесь терпением, сейчас будет немного экономической теории.
Что такое надбавка к коэффициентам риска по кредитам
Надбавка к коэффициентам рисков по кредитам позволяет ЦБ управлять финансовыми рисками в банковской сфере. ЦБ старается контролировать аппетиты кредиторов и ограничивает кредитный потенциал, чтобы банки не выдавали кредиты всем подряд.
Например, Центробанк заставляет формировать повышенные резервы под выдачу потенциально проблемных ссуд. Резерв — это деньги банка, которые он хранит на корсчете в ЦБ на случай, если должник не расплатится с кредитом. Фактически это страховка, что у банка хватит своего капитала для работы, даже если все должники вдруг перестанут платить.
Надбавки к коэффициентам риска применяют для расчета норматива достаточности капитала кредитных организаций — это показатель, который показывает риск банкротства банка. При расчете такого норматива банки используют и кредиты. Чем «качественнее» кредиты, тем «здоровее» считается банк.
Когда ЦБ решает, нужно ли установить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке и тем самым ужесточить правила выдачи таких кредитов, он рассматривает в основном два параметра:
ПДН— показатель долговой нагрузки, или соотношение общего дохода клиента ко всем его кредитным обязательствам с учетом нового. Если доход заемщика — 100 000 ₽ и у него на 50 000 ₽ кредитов с учетом того, что он запрашивает, то ПДН равен 50%. Чем меньше ПДН, тем больше шансов, что заемщик будет платить без проблем.
Рост ПДН, как и закредитованности заемщиков, очевидный: показатели растут с конца 2021 года, хотя доходы населения не увеличиваются. Источник: доклад ЦБ РФ
LTV— соотношение кредита к реальной стоимости залога. Например, квартира стоит 10 000 000 ₽, а заемщик просит ипотеку на 5 000 000 ₽. LTV здесь 1:2, или 50%. Чем ниже показатель, тем меньше требования к первоначальному взносу.
LTV применяется на вторичном рынке, где можно установить реальную стоимость жилья. Для ипотеки по ДДУ вместо LTV используют размер первоначального взноса.
40% во втором квартале 2022 года — это ипотеки с низким первоначальным взносом, до 20%
Что изменится с 1 октября 2024 года
Надбавка к коэффициентам риска будет зависеть от типа ипотеки, которую берет заемщик.
Для вторичной ипотеки при расчете надбавки регулятор учтет соотношение ПДН и стоимости залога. А для первичного рынка, по договорам ДДУ, — соотношение ПДН и первоначального взноса.
Так, для клиентов с высоким ПДН — более 50% — и низким первоначальным взносом будет повышающий коэффициент. А значит, чтобы выдать такую ипотеку, банку придется резервировать больше капитала под покрытие возможных убытков.
Таким заемщикам банки лучше откажут или выдадут ипотеку под повышенную ставку, чтобы хотя бы частично компенсировать необходимость формирования дополнительных резервов.
Например, заемщик хочет взять ипотеку на новую квартиру на 3 000 000 ₽, но ПДН у него — 60%, то есть больше половины всех доходов будет уходить на кредиты. А еще он просит первоначальный взнос 300 000 ₽, то есть всего 10%. Это рискованный клиент, и для него ЦБ требует от банка установить максимальную надбавку к коэффициентам риска — зарезервировать больше денег на случай дефолта заемщика.
Банк может выдать такой кредит, но это будет не так выгодно, как работать с другими заемщиками — с низким ПДН и высоким первоначальным взносом.
Вывод: на первичном рынке банки охотнее будут выдавать ипотеку клиентам с первоначальным взносом от 30% и показателем долговой нагрузки до 60—70% .
Сложнее станет получать ипотеку клиентам без первоначального взноса или с небольшим — 10—30% , даже с минимальной кредитной нагрузкой или без таковой.
На вторичном рынке максимальный повышающий коэффициент более чем в два раза ниже, чем на первичном. Такая ипотека считается более обеспеченной: справедливая стоимость залога соответствует цене покупки, потому что цены на жилье нельзя завысить, как в новостройках.
Вывод: банки будут охотно выдавать ипотеку клиентам, у которых соотношение залога и кредита будет не более 70%, а долговая нагрузка — до 50%. По таким заявкам вообще не будет надбавки.