Оценочная деятельность в Российской Федерации, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке) (см. ст. 3 этого закона).
По общему правилу, закрепленному в ст. 9 Закона об оценке, основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 Закона об оценке объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
С учетом положений ст. 779 ГК РФ проведение оценки фактически является услугой, носящей возмездный характер, поэтому данный договор представляет собой разновидность договора возмездного оказания услуг (см. например постановления ФАС Уральского округа от 03.05.2011 N Ф09-1904/11, Восьмого ААС от 19.07.2012 N 08АП-2915/12, Девятнадцатого ААС от 06.12.2012 N 19АП-1998/12, Шестнадцатого ААС от 17.10.2008 N 16АП-1984/08). Правовое регулирование договора на проведение оценки осуществляется в соответствии с главой 39 ГК РФ с особенностями, предусмотренными Законом об оценке.
Исполнитель также обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Необходимость оценки имущества может возникнуть в различных ситуациях, например при изъятии имущества для государственных нужд, в целях определения налогооблагаемой базы в случае возникновения спора о ее величине, при разработке стратегических планов развития организации и т.д. К оценке имущества прибегают также при его отчуждении. По общему правилу, условия договора (в том числе стоимость отчуждаемого имущества) определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.
4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ). Поэтому привлечение независимого оценщика для определения рыночной или иной стоимости имущества, как правило, носит добровольный характер.
В тех случаях, когда законодатель считает привлечение независимого оценщика обязательным, он прямо указывает на это в тексте закона.
По итогам проведения оценки должен быть составлен отчет об оценке.
Договор на проведение оценки объектов оценки, заключаемый в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности, следует отличать от обычного договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель должен оказать услуги по определению стоимости объектов с выдачей какого-либо заключения об их стоимости.
Законом об оценке регулируется деятельность, направленная на установление стоимости объектов в соответствии со стандартами оценочной деятельности. Кроме того, в ст. 10 Закона об оценке установлены обязательные требования к договору на проведение оценки, а в ст.
11 — требования, предъявляемые к отчету об оценке. Соответственно, если установление стоимости объекта осуществляется каким-либо иным образом, а заключенный с исполнителем договор, а также документ, составленный по итогам оказания услуг по этому договору, не будут соответствовать по своему содержанию всем требованиям, предъявляемым законом к договору на проведение оценки (ст. 10 Закона об оценке) и отчету об оценке (ст.
11 Закона об оценке), то оказываемые по такому договору услуги исполнителя не будут подпадать под действие законодательства об оценочной деятельности. В этом случае отношения сторон будут регулироваться главой 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг». Законодательству заключение такого договора не противоречит (см. например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2011 N Ф03-9901/2010).
Однако, полученная таким образом оценка стоимости не будет считаться стоимостью, определенной независимым оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.
При наличии спора относительно юридической квалификации отношений между сторонами сделки суд будет оценивать договор исходя из его содержания и существа регулируемых им отношений (ст. 431 ГК РФ). Оценивая, подпадает ли договор под действие Закона об оценке, суд будет исходить не из его названия, а из смысла договора в целом, его цели, действительной общей воли сторон и всех обстоятельств его заключения.
Закон об оценке не регулирует вопросы изменения или расторжения договора, поэтому договор на проведение оценки может быть расторгнут или изменен по правилам, установленным в ст.ст. 450-453 ГК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных для договора возмездного оказания услуг (ст.ст. 779-783 ГК РФ).
Как заказать отчет об оценке квартиры
Собираетесь купить квартиру в ипотеку? При оформлении ипотечного займа банк обязательно попросит отчет об оценке недвижимости. Делимся личным опытом, как правильно оценить жилье.
- Цель оценки недвижимости
- Кто оценивает квартиру
- За чей счет оценка
- Какие документы нужны для оценки
- Сколько времени готовят отчет
- Немного о форме и содержании отчета
- Почему важна стоимость
- Выводы
Цель оценки недвижимости
Банк берет ипотечную квартиру в залог. Ему важно, чтобы эта недвижимость была ликвидна, то есть ее можно было бы легко продать по рыночной цене.
А еще кредитор не хочет обмана. Например, заемщик возьмет в долг больше, чем стоит жилье. Подтвердить стоимость квартиры можно заключением специалиста — оценщика.
Кто оценивает квартиру
Оценку проводят в соответствии с законом об оценочной деятельности. В нем определено, что оценивать могут только профессионалы. Оценщик может работать на себя или сотрудничать с компанией.
При этом он должен:
- иметь высшее образование в области оценочной деятельности или пройти специальные курсы;
- быть членом получить квалификационный аттестат ;
- не иметь судимости по экономическим преступлениям, по другим средним, тяжким и особо тяжким преступлениям.
- застраховать свою ответственность. Оценщик — физическое лицо или ИП — страхует риски на сумму от 300 тысяч рублей, оценочная компания — от 5 млн рублей.
Дополнительные требования устанавливают банки. Они отдают предпочтение только аккредитованным оценщикам — тем, которым доверяют.
Мы оформляли ипотеку в 2016 году. Уже тогда риелтор со стороны продавца рекомендовала заказать отчет у аккредитованного оценщика, чтобы банк не придрался к отчету.
При этом она не навязывала никакую конкретную компанию. Лишь указала на несколько фирм, которые готовят отчеты в максимально короткие сроки.
Аванс за квартиру был уже внесен, и сделку надо было закрыть в течение 30 дней , поэтому я решил остановиться на наиболее «оперативном» оценщике с хорошими отзывами.
В 2016 году об оценке приходилось договариваться напрямую с оценочной компанией. К 2024 году многие кредитные организации предлагают специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно заказать отчет, не выходя из дома.
Только собираетесь оформить ипотеку? Присмотритесь к ипотечному кредиту в Совкомбанке.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
За чей счет оценка
Я не привлекал риэлтора при покупке квартиры. Юридическое образование позволяло проверить чистоту объекта самостоятельно и собрать все документы для банка. А еще я допускал, что со стороны продавца будет свой посредник, который ответит на интересующие вопросы.
Если не привлекаете риэлтора, то рассмотрите хотя бы проверку юридической чистоты сделки. Особенно это важно по вторичному жилью, которое несколько раз покупали и продавали.
В процессе сделки я быстро понял, что все расходы по сделке, включая отчет об оценке квартиры, нотариальное удостоверение, аккредитив и прочие, ложатся на покупателя.
Отчет по оценке в 2016 году в Казани обошелся в 2 000 рублей. По состоянию на январь 2024 года, эта сумма увеличилась в полтора раза — примерно до 3 000 рублей.
В нашем случае оценщик попросил оплату после того, как приехал в квартиру и сфотографировал ее, но до того, как прислал нам отчет. Некоторые же оценщики работают по полной предоплате.
Договор с оценщиком заключила риэлтор со стороны продавца. Она сфотографировала договор вместе с условием о цене. Я перевел деньги риэлтору на банковскую карту, она заплатила оценочной компании.
Да, такой формат работы осудят юристы. Риэлтор гипотетически могла поступить недобросовестно. Однако я понимал, что это маловероятно: риэлтор работает за комиссию от продавцов, да и ее агентство недвижимости на рынке много лет и имеет хорошую репутацию. Так что «юридической чистотой» иногда можно пренебречь.
Мы ведь выиграли время: мне не нужно было приезжать в оценочную компанию и подписывать договор.
Что касается банка, то ему важно получить отчет об оценке недвижимости от аккредитованного оценщика. Кто заказал отчет, его не интересует.
Какие документы нужны для оценки
Для подготовки отчета нужны:
- технический паспорт. Если его нет, то нужна расширенная выписка из , включая поэтажный план.
До 2017 года вместо выписки из ЕГРН выдавали выписку из ЕГРП .
- свидетельство о праве собственности (его выдавали до 1 января 2017 года) или обычную выписку из ЕГРН.
- паспортные данные заказчика отчета .
Поскольку мы оформляли сделку в 2016 году, а дом был построен в 2008 году, продавец представил оценщику свидетельство о праве собственности и технический паспорт.
Сколько времени готовят отчет
Оценщики работают быстро, но в договоре фиксируют гибкие сроки для подстраховки. Некоторые оценщики указывают минимальный срок — от одного дня, а максимальный не уточняют. На практике срок оценки обычно не превышает двух рабочих дней.
В моем случае оценку сделали максимально быстро. Оценщик фотографировал квартиру в пятницу утром, а уже в субботу вечером отчет был готов.
Немного о форме и содержании отчета
К 2024 году широкое распространение получила электронная форма отчета об оценке. Она вытеснила бумажную, которая была основной еще 5–7 лет назад. При этом такой отчет обязательно должен быть заверен электронной подписью оценщика.
Отчет оценщика — объемный документ. Обычно он содержит не менее 40 страниц . В перечень основных сведений входят:
- реквизиты заказчика и оценщика, дата составления отчета. Последняя важна потому, что у документа ограничен срок действия — 6 месяцев с момента составления;
- характеристики района, где расположена квартира . Оценщик учитывает транспортную доступность, развитость инфраструктуры района и т. п.;
- информация о доме . Учитывают год постройки дома, материал, используемый при строительстве, этажность, срок эксплуатации и другие параметры;
- сведения об объекте недвижимости . Это общая и жилая площадь, высота потолков, наличие перепланировок, общее состояние квартиры.
С учетом этих параметров оценщик определяет .
Отчет об оценке сопровождают фотографии жилплощади.
Почему важна стоимость
Основные параметры, на которые ориентируется банк — это рыночная и ликвидационная стоимость . Первая является ориентиром для банка при одобрении ипотечного займа.
Если вы заключаете сделку по более высокой цене, то банк все равно будет смотреть на сумму из отчета оценщика. В такой ситуации придется увеличивать первоначальный взнос, что не всегда возможно.
Лучшим решением будет попросить оценщика указать рыночную стоимость квартиры, максимально приближенную к указанной в сделке.
Мы как покупатели не просили оценщика указать стоимость, идентичную будущей сделке. Возможно, это сделал риэлтор, ведь итоговая разница между отчетом и реальной ценой договора составила всего 10 тысяч рублей. Разумеется, отчет был одобрен банком, а ипотека выдана.
Ликвидационная стоимость — менее значимый показатель, однако банк ее также учитывает, ведь ему, возможно, придется продавать залоговую квартиру.
Ликвидационная стоимость всегда ниже, чем рыночная цена, поскольку при срочной продаже приходится снижать цену. Разница с рыночным прайсом будет выше, если квартира неликвидная.
Речь идет о старом жилом фонде или больших площадях. Также на стоимость влияют район, близость к метро и другие похожие критерии. Поэтому ликвидационная стоимость однушки рядом с метро не будет сильно отличаться от рыночного ценника.
Выводы
Подводя итог, отметим:
- отчет об оценке является обязательным документом при ипотечной сделке;
- документ готовят профессионалы, ответственность которых застрахована;
- стоимость квартиры в отчете должна максимально соответствовать цене договора.