Два хозяина одного жилья — это сегодня одна из весьма распространенных сложных житейских ситуаций. Нередки случаи, когда сособственников одного дома или квартиры бывает еще больше. Чаще всего жить вместе под одной крышей эти люди могут с большим трудом или не могут вообще.
Есть ли выход из, казалось бы, замкнутого «жилищного» круга? И как правильно и законно действовать в подобной ситуации?
Случай, о котором расскажем, произошел в Ростовской области. Там после развода семейная пара разделила принадлежащую им часть коттеджа пополам, но из-за сложившихся между ними конфликтных отношений они так и не смогли продолжать жить вместе, как соседи. Итог был таков — жена решила оставить свою долю недвижимости бывшему супругу, получив взамен деньги. Но экс-муж был против. Мирно уладить конфликт не удалось.
Дело в итоге дошло до Верховного суда РФ, который и объяснил, как надо поступать в таких случаях.
Вот главное, что заявила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ,* — в таких разбирательствах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и финансовая возможность выкупить актив.
А теперь расскажем детали этого интересного гражданского спора, который первым заметил портал Право ru.
В нашем случае супруги прожили вместе тринадцать лет. И за эти годы они купили половину жилого дома площадью 131,5 квадратных метра. Недвижимость по обоюдному решению зарегистрировали на мужа. А спустя еще десять лет супруги развелись и разделили имущество.
По решению суда бывшему мужу и бывшей жене досталось по одной четверти коттеджа (по 32 квадратных метра каждому).
Подчеркнем, что после развода у бывших супругов сложились не очень хорошие, можно даже сказать, плохие отношения. В доме остался жить экс-муж, а его бывшая супруга решила получить денежную компенсацию за свою долю. Обсуждать это с бывшим мужем не стала.
Сразу обратилась в суд. Суд должен был ответить на главный вопрос: когда можно просить компенсацию вместо недвижимости?
Чтобы определить стоимость доли гражданки, Новошахтинский райсуд Ростовской области поручил местной экспертной компании провести экспертизу. Специалисты выяснили, что долю экс-супруги нельзя выделить в натуре, потому что дом ветхий и перепланировка может привести к разрушению.
Кроме того, эксперты подсчитали, что рыночная стоимость доли бывшей супруги — 756 491 руб. Именно такую сумму ей следует выплатить в качестве компенсации.
Но бывший муж отказался выкупать долю бывшей жены. С учетом этого обстоятельства суд посчитал, что бывшая жена и совладелица не имеет права на выплату компенсации. Тем более что формально экс-супруги могут использовать дом совместно, ведь в деле нет доказательств обратного.
Поэтому суд гражданке в иске отказал.
Она же с такими выводами не согласилась и обжаловала это решение в Ростовский облсуд. Апелляция решила, что доля гражданки незначительна. К тому же между сторонами сложились конфликтные отношения.
ВС: в таких делах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и возможность выкупить актив
Областной суд сказал, что размер компенсации за недвижимость справедливый и обоснованный, и поэтому отменил акт первой инстанции, обязав бывшего супруга выкупить долю бывшей жены за 756 491 рубль. Гражданин возмутился и оспорил решение.
Но с такой позицией согласился и кассационный суд.
Тогда бывший супруг пошел дальше и обратился в Верховный суд.
Там материалы спора изучили, и ВС высказал свою позицию. Высокий суд заявил следующее — взыскивая с бывшего мужа в пользу бывшей жены компенсацию, местные суды не учли, что экс-супруг не хочет покупать долю в доме. К тому же суды не выяснили, есть ли у гражданина деньги, чтобы купить недвижимость по такой цене.
В итоге Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд.
Эксперты говорят, что гражданке, вероятно, следовало обратиться в суд с несколько иным требованием — определить порядок пользования домом. Может быть, экс-супругам и правда сложно использовать поделенную часть коттеджа из-за конфликтных отношений.
Юристы обращают внимание на важный вывод, который сделал ВС: четверть недвижимости не считается малозначительной долей. Так как критерии малозначительности законодательно не определены, то определение судей ВС должно сыграть важную роль для практики.
* Определение Верховного суда РФ N 41-КГ23-14-К4.
Преимущественное право покупки доли – превыше всего
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 16 мая 2024 г. № 23-П рассмотрел вопрос о порядке реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли одного из участников, подлежащей реализации на публичных торгах в процедуре банкротства.
Читайте также
КС выявил пробел в порядке реализации преимущественного права покупки доли в рамках банкротства
Суд обязал законодателя установить специальное регулирование преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания в рамках дела о банкротстве гражданина
19 мая 2024 Новости
В названном постановлении КС справедливо заметил, что Законом о банкротстве не установлен порядок реализации преимущественного права покупки при передаче на публичные торги доли должника в праве общей собственности. Выработанный судебной практикой подход к реализации преимущественного права покупки (доли участника) посредством предложения приобрести ее по цене, определенной по результатам торгов (п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденный Президиумом ВС 25 ноября 2020 г.), признан не соответствующим интересам победителя торгов.
Читайте также
ВС опубликовал третий Обзор своей практики за 2020 г.
Больше всего правовых позиций представила Судебная коллегия по экономическим спорам
26 ноября 2020 Новости
Однако, указав на необходимость разрешения возникшей коллизии законных интересов других участников долевой собственности и победителя торгов, которую необходимо разрешать, исходя из соразмерной (пропорциональной) защиты на основе баланса конституционных ценностей, Конституционный Суд не упомянул об интересах конкурсных кредиторов должника, ради которых, собственно, и осуществляется реализация имущества должника именно на торгах.
По смыслу закона арбитражный управляющий должен последовательно провести мероприятия по максимальному наполнению конкурсной массы и соразмерному удовлетворению требований кредиторов должника. С этой целью он осуществляет продажу имущества должника на условиях его реализации по наиболее высокой цене с привлечением к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (Определение ВС от 9 июня 2022 г. № 305-ЭС22-1346 по делу № А40-220454/2017).
Читайте также
Конкурсный управляющий не получит вознаграждение, если требования кредиторов погашены за счет отступного
Как пояснил ВС, погашение требований кредиторов путем заключения соглашения об отступном является по существу крайней и вынужденной мерой в отношении имущества должника, которое арбитражный управляющий не смог реализовать
24 июня 2022 Новости
Установленный Законом о банкротстве механизм реализации имущества банкрота посредством продажи на публичных торгах направлен в первую очередь на максимально возможное удовлетворение требований кредиторов должника и тем самым погашение требований к гражданину с целью его дальнейшей реабилитации. Сложившаяся единообразная судебная практика исходит из того, что действительная рыночная стоимость имущества определяется на основании конкуренции спроса, по результатам торгов по его реализации – в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей. Именно результат торгов, а даже не результат оценки, произведенной профессиональными оценщиком, определяет реальную стоимость имущества 1 .
Избранный законодателем в качестве общего правила механизм реализации имущества несостоятельного лица на открытых торгах направлен на создание условий для совершения сделок по наиболее высокой цене, обеспечивает защиту как интересов кредиторов, рассчитывающих на максимальное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации, так и прав должника, его участников и иных лиц, претендующих на активы должника, оставшиеся после расчетов с кредиторами (Определение ВС от 21 января 2019 г. № 302-ЭС18-528 по делу № А33-15936/2016).
Начальная цена имущества на публичных торгах далеко не всегда отражает его реальную стоимость и, соответственно, размер выручки, который может быть получен по итогам аукциона. Кредиторам участника долевой собственности не принципиально, кому именно будет продана доля – другому участнику долевой собственности или победителю торгов: им важно получить удовлетворение их требований в максимальном объеме за счет законодательно установленного механизма получения максимальной цены реализации имущества должника. Приобретение участником долевой собственности доли должника без проведения торгов, по сути, означает исключение действия основного механизма наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.
Предложенный Конституционным Судом временный порядок реализации преимущественного права покупки доли путем предварительного (до проведения торгов) направления участникам долевой собственности предложения приобрести долю по стоимости, равной начальной продажной цене, на мой взгляд, исключает реализацию такого имущества банкрота на торгах, делая представляющееся неоправданным исключение для отдельной категории потенциальных покупателей вопреки интересам кредиторов.
В ситуации банкротства гражданина по общему правилу не производится профессиональная оценка рыночной стоимости его имущества для определения начальной цены. Между тем норма абз. 2 ст. 255 ГК РФ предусматривает реализацию преимущественного права путем продажи доли должника остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли.
Таким образом, полагаю, что предложенный порядок осуществления преимущественного права приобретения доли ставит под сомнение возможность реализации одних из главных задач банкротства – максимального наполнения конкурсной массы и удовлетворения требований кредиторов.
Также неоднозначным с точки зрения интересов участников долевой собственности представляется приведенный в Постановлении КС от 16 мая 2024 г. № 23-П вывод о том, что преимущественное право покупки не действует при продаже с повторных торгов и посредством публичного предложения. Выставление доли на повторные торги или продажа посредством публичного предложение означает, что предложенная неограниченному кругу лиц цена не соответствует реальной стоимости. В такой ситуации участник долевой стоимости должен либо приобрести долю по завышенной, экономически необоснованной стоимости, либо утрачивает право преимущественной покупки.
Выставление доли на повторные торги или продажа посредством публичного предложения означают снижение той цены, по которой она предлагалась потенциальным покупателям и участнику долевой собственности. При обычной продаже доли по меньшей цене, чем было предложено другим участникам долевой собственности, последние сохраняют свое преимущественное право путем заявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
1 См., в частности, п. 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) (утв. Президиумом ВС 27 октября 2021 г.); определения ВС от 1 марта 2022 г. № 304-ЭС21-17926; от 27 декабря 2021 г. № 302-ЭС17-11347(10); от 25 ноября 2021 г. № 306-ЭС20-20044(6); от 29 октября 2021 г. № 301-ЭС21-20957 (1); от 4 июня 2020 г. № 306-ЭС19-22343; от 21 января 2019 г. № 302-ЭС18-528; от 12 ноября 2019 г. по делу № 304-ЭС19-11056; от 11 июля 2019 г. № 310-ЭС18-17700 (2); от 22 сентября 2015 г. № 16-КГ15-21; Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2011 г. № 790/11.
Особенности принудительного выкупа доли в квартире
Эксперты указали на отсутствие единообразия в подходах судов к решению споров между долевыми собственниками и отметили, что данное решение имеет существенное значение для правоприменительной практики, поскольку большая часть проблем, возникающих в данной области, является трудноразрешимой для собственников.
Женщина обратилась в суд с иском к своему брату о прекращении права собственности на 1/12 доли в квартире площадью 175,3 кв. м, 11/12 доли которой принадлежали ей, с выплатой ответчику стоимости принадлежащей ему доли. Она ссылалась на то, что они не могут проживать вместе из-за давних неприязненных отношений. Кроме того, она указывала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире, взломал входную дверь и под предлогом капитального ремонта «систематически разрушает ее».
Брат заявительницы подал встречный иск, в котором настаивал, что его доля в квартире является значительной, и просил определить порядок пользования квартирой и обязать его сестру не чинить ему препятствий в проживании.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска женщины, ссылаясь на п. 4 ст. 252 ГК РФ, при этом трактовали ее как дозволяющую принудительную компенсацию за незначительную долю в общем имуществе лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли. Таким образом, мужчина получил комнату большего размера, чем он имел право по документам.
Часть квартиры общей площадью 77,3 кв. м была передана в совместное пользование сторон.
Женщина обратилась с кассационной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ, которая согласилась с тем, что имеются основания для ее удовлетворения. Судом было указано на то, что суды первой и апелляционной инстанций неверно применяли нормы материального права. «Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности», – говорится в определении ВС РФ. То есть Суд указал, что отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, Суд сослался на п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае. При этом важно учитывать нуждаемость в использовании этого имущества, что, как выяснил Суд, в данной ситуации не было сделано.
Комментируя поведение брата заявительницы жалобы, ВС РФ подчеркнул, что суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе, так как согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В конечном итоге Судебная коллегия отменила апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.
Изучив решение ВС РФ, адвокат КА «Адвокат» Ольга Савостьянова сообщила, что часто можно встретить судебные акты судов первой и вышестоящих инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований о признании доли незначительной и выплате компенсации с формулировкой: «принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли». Она поддержала позицию Суда относительно того, что отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований: «Эта позиция, на мой взгляд, является более обоснованной, поскольку дает более широкие возможности добросовестному собственнику защитить свои права».
Ольга Савостьянова считает, что отсутствие единообразия по этому вопросу в судебной практике связано с неясностью положений п. 4 ст. 252 ГК РФ. Кроме того, эксперт напомнила, что согласно разъяснениям подп. «а» п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (в ред. от 6 февраля 2007 г.) доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, – отдельный вход и независимые коммуникации, – которая также должна оставаться пригодной для проживания.
Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова также отметила, что споры между долевыми собственниками встречаются часто, а разрешаются сложно. Тем более в случае возникновения между сособственниками неприязненных отношений. «Особенно это актуально при небольшой площади жилого помещения, когда даже определение порядка пользования с соблюдением баланса интересов обеих сторон проблематично», – уточнила она.
Эксперт добавила, что п. 2 ст. 252 ГК РФ прямо предусматривает возможность принудительного выкупа доли участника долевой собственности остальными собственниками. Адвокат добавила, что, несмотря на это, суды редко удовлетворяют такие иски, поскольку это фактически является лишением гражданина его права на жилье, – это особенно актуально, если жилое помещение является единственным для него.
Ольга Аржанникова подчеркнула, что принятие решения по данной категории дел требует тщательного выяснения всех обстоятельств дела для соблюдения баланса прав и законных интересов всех сторон. «Данное решение имеет существенное значение для правоприменительной практики, поскольку большая часть проблем, возникающих в данной области, является трудноразрешимой для собственников – часто из-за упрямства и личных неприязненных отношений сторон. Полагаю, осознание реальной возможности удовлетворения таких исков будет являться стимулом для сторон решить вопрос мирным путем», – заключила она.