Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа. Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой. Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.
Когда нужна оценка доли в квартире
Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта. Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн. Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.
Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:
- Когда экс-супруги делят имущество;
- При наследовании;
- При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
- Для расчета имущественных налогов;
- Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
- При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
- Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
- Страхование недвижимости.
Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.
Что влияет на оценку доли
Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:
- Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
- Свободный доступ к доле и общему имуществу;
- Размер площади согласно доле;
- Отдельный вход в комнату;
- Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
- Сколько людей проживает в квартире;
- Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.
Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Дорогие читатели!
Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:
- Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
- Уточнение цены доли с применением множества параметров.
Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.
Этап 1. Определение цены всей квартиры
Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.
| Способ оценки | Описание | Кем проводится |
|---|---|---|
| Сравнение с аналогичными объектами | В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. | Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов. |
| Метод учета расходов | Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость | Используется профессиональными оценщиками. |
| Метод учета доходов | Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме. |
Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.
Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.
Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов
Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.
Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.
Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.
Какие факторы влияют на стоимость доли
Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.
| Параметр | Разъяснения | Примерный вес |
|---|---|---|
| Размер доли | Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. | — 20,0 |
| Отсутствие доступа к объекту накануне сделки | Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. | — 50,0 |
| В квартире много проживающих лиц | Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. | — 50,0 |
| Оценивают часть элитной квартиры | Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. | — 100,0 |
| Один из собственников подал заявление на государственную субсидию | Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. | — 30,0 |
| Есть несовершеннолетние владельцы долей | Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем | — 30,0 |
Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.
| Параметры | Описание | Примерный вес |
|---|---|---|
| В квартире больше никто не живет | Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. | + 50,0 |
| Другая часть жилья сдана в аренду | Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. | + 10,0 |
| У квартиры только 2 собственника | Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. | + 20,0 |
| Просторная квартира | Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. | + 30,0 |
| Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами | Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. | + 20,0 |
| Есть изолированные комнаты на каждого собственника | Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении. Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. | + 40,0 |
Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.
Расходы на оценку доли для выкупа
Есть вопросы по теме статьи?
Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:
- От сложности случая;
- Размера оцениваемой площади;
- Региональных особенностей;
- Срочности исполнения заказа.
В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.
В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.
Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово
Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа доли в квартире у родственника не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.
Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.
Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:
- Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
- Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
- Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.
Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.
Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование
Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.
Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.
По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.
Шаг 2. Подготовка документов и составление иска
При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.
К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.
Шаг 3. Судебное разбирательство
Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.
В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.
Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.
Шаг 4. Выполнение судебного решения
После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.
После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.
Частые вопросы и ответы юриста
Как увеличить стоимость долевого жилья для выгодной продажи?
Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта. Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками.
Как покупателю снизить цену доли для выкупа?
Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.
Считается ли 1/3 квартиры незначительной долей?
Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов. Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.
Нужна ли помощь юриста
Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.
Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.
Рекомендованные для вас статьи:
- Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция
- Как продать долю в квартире другому собственнику этой же квартиры: пошаговая инструкция 2024
- Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция
- Продажа доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже
Оценка необходима, если собственник хочет продать недвижимость. Если собственник имеет доступ к имуществу и может оценить его, хотя бы временно, это хорошо. Однако во многих случаях лицо, владеющее долей в доме, не только не присутствует в собственности, но и редко посещает ее.
В таких случаях профессиональная оценка недвижимости становится еще более важной.
Другая обычная ситуация, когда такая оценка необходима, — это когда собственник или группа собственников хотят заставить совладельца выкупить незначительную долю совладения. Такая практика применяется, когда совладелец, решивший продать всю квартиру, решает, что в сделке участвует только один собственник.
Данный вид спора разрешается в суде, но прежде чем дело будет рассмотрено по существу, стороны должны оценить стоимость спорной доли совладельца. Если дело выиграно, то собственник, инициировавший разбирательство, должен выплатить компенсацию ответчику (полную стоимость ничтожной доли) и получить взамен долю в собственности.
Оценка доли может быть проведена при подготовке к подаче иска или во время самого процесса.
Определение доли собственника-резидента также требуется в следующих случаях
- По сделке (купля-продажа, а также наследование, обмен и т.д.) или по наследству,
- Страхование имущества,
- оставление части резиденции в качестве гарантии по кредиту,
- использование доли в уставном капитале компании.
Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры
Если владельцы решили продать все квартиры вместе одному покупателю и распределить вырученные средства в соответствии с долями, расчет цены доли не представляет сложности.
Вначале владельцам необходимо узнать рыночную стоимость переоборудуемой недвижимости. Эта сумма рассчитывается опытным оценщиком или самим владельцем — с помощью простого сравнения. Для этого необходимо провести мониторинг баз данных и поиск в интернете объектов недвижимости с похожими описаниями и параметрами продаваемого объекта.
Важно, чтобы записи были актуальными. Недвижимость должна быть либо выставлена на продажу в данный момент, либо недавно продана.
Если покупатель согласен с таким подходом и не возражает против полученной цены, стороны не имеют права обращаться к независимому оценщику.
При расчете стоимости всей квартиры, которую все дольщики решили продать одновременно, необходимо учитывать следующие показатели
- Площадь.
- Этажность.
- Количество комнат.
- Наличие ремонта.
- Месторасположение.
- Тип и год проживания.
- Окружающая инфраструктура.
После сделки купли-продажи каждый дольщик получает определенную сумму. Она рассчитывается исходя из «рыночной цены всей квартиры дома * * размер доли».
Пример: четыре собственника имеют по 1/4 доли в двухкомнатной квартире в Москве в спальном районе. Недвижимость относится к стандартной категории. Совладельцы решают продать недвижимость одному покупателю.
На рынке недвижимости цены на аналогичные квартиры колеблются от 6 до 8 млн рублей (в зависимости от региона).
После тщательного анализа данных собственник решает, что реальная стоимость принадлежащей ему квартиры составляет 6 млн рублей. Это означает, что после сделки купли-продажи каждый из предыдущих владельцев получит 1,5 млн рублей (6 млн / 4 доли * 1 доля). Эта цена называется идеальной ценой доли.
Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу
При продаже доли в квартире важно отдать предпочтение тем, кто получил компенсацию. Если покупатель третий, то все понятно — стоимость рассчитывается исходя из реальной стоимости и параметров недвижимости. Однако если покупатель известен и близок к продавцу, могут быть задействованы так называемые «субъективные факторы».
Собственник имеет право договориться о частичном освобождении и скидке на акции покупателю. В этом случае цена является индивидуальной и не подлежит разумному объяснению со стороны опытного оценщика (фактически, собственник просто получает и определяет конкретную стоимость). Этим правом продавец может воспользоваться, а может и не воспользоваться.
Советуем прочитать: Нужно ли менять ПТС при смене фамилии?
Пример. После развода гражданин Н., являющийся собственником ½ доли в праве общей собственности на объект недвижимости, захотел продать свою долю в этом объекте в пользу бывшей жены. Женщина проживала в квартире с несовершеннолетним ребенком, рожденным от Н..
Женщина приобрела отчуждаемую долю, исходя из своих предпочтений, так как другие доли принадлежат ей.
Факторы, влияющие на цену положительно
Несмотря на понижательный дисконт, некоторые акции по-прежнему оцениваются выше, чем другие. Это связано со следующими факторами ценообразования
Описание, преимущество для покупателя.
Свободный доступ к дому (до 30% по сравнению с первой расчетной стоимостью).
Это означает, что покупатели могут сразу начать пользоваться своей частью недвижимости без проблем и дискомфорта, как, например, активные совладельцы.
Если существует риск того, что у потенциальных покупателей возникнут проблемы при обустройстве в квартире, стоимость недвижимости снижается.
Распределение количества комнат по количеству собственников/долей (до 50% от цены).
Этот фактор оценивается покупателем. Это связано с тем, что при таком совпадении приобретается общая собственность, а также собственно изолированные комнаты. Обычно решение о таком использовании квартир «на комнату» принимают сами собственники (добровольно) или (обязательно) суды, когда у них есть объективная возможность распределить дом.
Например, идеальным вариантом для продажи считается
- 1/2 доля в двухкомнатной квартире,
- 1/3 доля в 3-комнатной квартире. В каждой из них может быть три собственника (у каждого по 1/3 доли) или только два собственника. Важно отметить, что количество комнат все равно соответствует общему количеству долей.
Большая площадь квартиры (до 30% от стоимости).
Соответствующая площадь пола — это возможность совершать различные сделки с недвижимостью в будущем.
Другими словами, даже если покупатель приобретает долю площадью 80 кв. м, для проживания М, в будущем он может предложить другому владельцу «обменять» ее на две квартиры площадью 40 кв. м. Это невозможно. Это невозможно в случае с меньшими долями (например, средние перегородки в спальнях).
Только один дольщик (макс. 20% от стоимости).
Проживание в квартире с одним совладельцем является более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с двумя или более совладельцами. Общие правила таковы. ‘Чем меньше собственников или совладельцев, тем выше цена’.
У сособственника есть отдельная собственность, но он живет в квартире, в которой продается доля.
Для некоторых покупателей этот фактор может стать большим бонусом. Ведь он означает, что в будущем другой совладелец может просто переехать. Кроме того, покупатели признают неконфликтными совладельцев, которые относятся к другой недвижимости.
Квартира, в которой продается долевая собственность, полностью пуста (до 100% стоимости).
Этот вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже если в квартире нет жильцов, что может быть временным явлением. Оно может длиться до тех пор, пока остальные совладельцы не станут совершеннолетними и не вернутся из своих заграничных поездок. Однако часто возникает конкуренция за покупку долей в таких квартирах.
Продажа доли без оценки
Определение стоимости недвижимости обычно не представляет сложности. Существует несколько способов сделать это.
| На сайте | Методы. |
|---|---|
| 1 | Обращение в профессиональные организации |
| 2 | Анализ аналогичных предложений на рынке |
Стоимость может быть определена собственником по собственной инициативе. Единственное ограничение — недвижимость должна продаваться не ниже 0,7 от ее кадастровой стоимости. В противном случае необходимо заплатить повышенный налог.
С долевой собственностью ситуация сложнее. Как показывает практика, большинство собственников определяют общую ценовую стоимость квартиры, когда собираются продать часть своего жилья третьему лицу. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире стоимостью P 3 000 000.
Такая доля называется идеальной долей. Когда квартира продается не целиком, а по частям, снять ее с продажи практически невозможно.
Советуем прочитать: Проверка авто по вин, гос номеру автомобиля по базе ГИБДД бесплатно онлайн
Брокеры рекомендуют устанавливать цены на 20-30% ниже идеальной доли. Но даже в этом случае быстрая продажа не гарантирована.
В [формат текущей_даты = ‘y’] рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей квартир. Она пользуется популярностью, и основная причина переизбытка предложения — неоправданно высокие цены.
Как правило, завышенные цены создаются брокерами. При обращении в агентство недвижимости специалист сразу подводит продавца к максимальной цене.
Однако достижение такой стоимости не гарантировано. Недвижимость остается на рынке в течение 6-12 месяцев. По истечении этого времени офис предлагает значительное снижение цены.
Владелец соглашается, желая продать часть дома.
Чтобы не тратить время на ненужное ожидание, вы можете сами оценить свою долю. Рассмотрим способы, как это сделать.
Без определенного порядка пользования
Договор аренды предусматривает согласование с совладельцами или судебное решение о пользовании квартирой. Средства могут быть применены к домам, разделенным на доли. Если доля соответствует одной из комнат, то гражданин получает право постоянного пользования этой комнатой и местом общего пользования.
Во многих случаях граждане не имеют такого документа, так как определить порядок пользования в квартире одной комнатой не представляется возможным. Поэтому гражданин на законных основаниях сохраняет за собой долю, но вселиться в комнату не может.
Положительные факторы
Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше конечная стоимость дома.
Порядок оценки
Раньше необходимо было выяснить, сколько стоит идеальная доля. Затем следует проанализировать положительные и отрицательные факторы. Цена рассчитывается в соответствии с идеальной долей.
Пример: трехкомнатная квартира оценивается в 9 000 000 пенсов; есть три совладельца, один из которых несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составляет 9, 000, 000/3 = 3, 000, 000.
Один несовершеннолетний собственник снижает цену на 30 %. Возможность использования долей увеличивает выкупную цену на 20 %. Таким образом, цена становится P 2, 700, 000.
Однако, чтобы быстрее продать акции, целесообразно снизить цену еще на 10-15 %. Исходя из этой цены, недвижимость можно продать.
Чтобы узнать, сколько стоит квартира, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании полученных результатов можно произвести расчеты. Кроме того, необходимо участие эксперта.
Однако перед продажей недвижимости желательно проконсультироваться с юристом. Чтобы получить точные советы от специалиста, необходимо объяснить ситуацию в форме обратной связи.
- В связи с постоянными изменениями в законах, нормативных актах и судебной практике обновление информации на сайте может быть невозможным.
- Поскольку ваша юридическая проблема в 90% случаев носит личный характер, защита независимых прав и базовые варианты разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и приводят только к осложнениям!
Поэтому немедленно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от проблемы позже!
Порядок продажи долевой недвижимости
В отношении долевой собственности необходимо соблюдение ряда условий.
- Квартира не может быть продана третьему лицу без разрешения других совладельцев.
- Рекомендуется направить письменное уведомление о продаже другим совладельцам. Вы можете попросить их написать ответ, подтверждающий уведомление.
- У совладельцев есть один месяц на размышление. Затем они должны согласиться или отказаться от продажи, причем отказ оформляется документально.
Если несколько собственников желают купить, продавец имеет право выбрать, с кем из них иметь дело.
Как рассчитать стоимость доли?
Многие совладельцы совершают одну и ту же ошибку. Выкупить или продать долю, стоимость которой рассчитывается исходя из рыночной цены и размера доли.
| SJ — стоимость доли- CD — цена квартиры или общая сумма, полученная за продажу недвижимости-. |
Например, если квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 дома и согласен продать ее за 2 миллиона. Такой метод расчета оправдан только в том случае, если продается вся квартира. Вырученные от продажи средства распределяются в соответствии с долей собственника.
В таких случаях требование получить 2 миллиона является обоснованным.
Если объект недвижимости или третий сособственник желает выкупить долю, ее рыночная стоимость должна быть ниже. Приведенные выше численные расчеты не могут быть использованы. Это связано с влиянием ряда факторов.
- Текущая рыночная стоимость доли в квартире значительно ниже расчетной цифры,
- Сложности с использованием квартиры — проблемы часто приводят к суду,
- Поскольку покупатель имеет только одну долю в квартире, а не право пользования конкретной комнатой, необходимо обсудить использование комнаты с другими жильцами или решить вопрос в суде.
Формула для расчета рыночной цены доли
Оценка доли в квартире — сложный процесс, и многие собственники обращаются к профессионалам рынка. При продаже доли третьему лицу необходимо провести независимую оценку доли.
Для расчета рыночной стоимости одной доли (АА) специалисты по недвижимости используют следующие виды
Rs кв. м — рыночная цена квартиры, в которой оцениваются акции — RD — дробный размер — K — понижающий коэффициент, который отражает неликвидность акций.
Понижающие коэффициенты рассчитываются заранее с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат и возможности установления законного порядка на комнату. Как правило, коэффициент составляет от 0,1 до 0,5, но может и превышать этот срок.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Без опыта работы с недвижимостью оценить стоимость доли очень сложно, так как необходимо учесть множество оттенков и определить ликвидность объекта. Для начала давайте разберемся, какие факторы заслуживают внимания.
- Письменное соглашение между акционерами, требуется нотариус,
- решение суда, определяющее порядок использования имущества.
Помимо вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет тип сделки, санитарное и техническое состояние недвижимости, размер кухни, расположение дома, экологическое состояние и инфраструктура района и т.д.
Агенты по недвижимости требуют снижения цены. Если остальные собственники не проживают в квартире, доля часто продается повторно, а несовершеннолетние, пожилые или недееспособные сособственники ставятся на учет у нарколога или психиатра.
Это интересно:
- Способы обжалования действий (бездействия) арбитражного управляющего — Администрация Андреевского сельского поселения Омской области
- Можно ли оставлять машину у подъезда?
- Сколько стоит домашний интернет в месяц?
- Что проверять при покупке недвижимости в ипотеку — основные правила и необходимые документы
- Что такое исполнительный лист и кому он выдается?
- Страховые взносы ИП в 2022 году за себя
Стоимость доли в квартире: как рассчитать, что влияет на стоимость
Доля в квартире — распространенный вид собственности в нашей стране. Разбираемся, из чего формируется стоимость доли для выкупа и какие факторы влияют на ценообразование при оценке.
- Важные особенности долевого владения
- Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
- Размер доли
- Количество дольщиков и прописанных
- Несовершеннолетние дольщики/собственники
- Доступ в комнату
- Порядок пользования общими местами
- Прочие факторы
- Про понижающий коэффициент и пример расчета
Важные особенности долевого владения
Долевая собственность и продажа части квартиры — распространенные явления на рынке недвижимости нашей страны. Приватизация, наследование, раздел имущества при разводе — вот лишь неполный перечень ситуаций, в результате которых человек становится собственником доли.
Важно понимать, что доля не всегда подразумевает выделение определенных квадратных метров, например, отдельной комнаты. Хорошо, если квартира многокомнатная, — тогда это возможно, а если однушка? Ни о каком отдельном пространстве в этом случае и речи быть не может.
Кроме того, владение большей долей, не гарантирует выделение в квартире большей по площади комнаты. В судебной практике есть немало подобных прецедентов. Мы изучили некоторые дела и в качестве примера приведем один случай.
Иван и Вера — брат и сестра. Им в наследство досталась квартира бабушки в Петербурге. У Ивана 2/3 доли, у Веры 1/3. Так вышло, потому что их брат Сергей отказался от своей доли в пользу Ивана.У Веры есть несовершеннолетний сын — он прописан в этой же квартире.
Квартира двухкомнатная. Размер комнаты Веры — 10 кв. метров, Ивана — 19 кв. метров. Девушка просила брата уступить им с сыном большую комнату, но получила отказ.Со временем отношения между родственниками осложнились, и Вера отправилась в суд с претензией, что брат ущемляет ее право собственности. И первая, и вторая инстанции иск отклонили, но девушка не остановилась на этом и дошла до Верховного Суда РФ.
Высшая инстанция встала на сторону матери и несовершеннолетнего ребенка.Так, имея в долевой собственности меньшую долю, Вера получила для проживания большую по размеру комнату — суд счел это справедливым в ее ситуации.
Перечисленные выше факторы осложняют не только владение долей, но и ее продажу. Если все сособственники существуют в мире и согласии, то владение долевой собственностью не доставляет дискомфорта никому из них. Люди могут проживать под одной крышей вместе или сдавать недвижимость в аренду, а полученные деньги делить.
Если владельцам сложно договориться друг с другом и совместная жизнь превращается в кошмар, встает вопрос о продаже долей. Выгоднее для всех — продать недвижимость и поделить деньги. Но и тут возникают препятствия: один согласен продать, второй наотрез отказывается, третий — несовершеннолетний. Тогда появляется необходимость определить стоимость доли, чтобы впоследствии ее продать. Важно, что право преимущественной покупки части квартиры имеют сособственники жилья.
Продавать долю третьим лицам можно только после того, как другие «дольщики» отказались ее выкупать.
Мнение эксперта
Мария Румянцева
Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости
Для сособственника доля в квартире может стать как проблемой, так и возможностью. Если он владеет большей частью квартиры, полученной по наследству, например, 3/4, то в его интересах стать владельцем всего жилья. Для этого нужно выкупить оставшуюся жилплощадь у второго наследника. Обычно такие доли продаются дорого — иногда цена квадратного метра превышает рыночную стоимость.
И все равно сделка выгодная — сособственник доли становится единоличным владельцем отдельной квартиры. Гарантия успешной и выгодной покупки такой доли — свой риелтор. Грамотный специалист может поторговаться за оставшуюся часть и помочь клиенту выкупить квартиру по привлекательной цене.
Если у недвижимости более двух собственников и они владеют равными долями, то максимально возможную цену за свою часть они смогут получить, только если продадут недвижимость целиком, а деньги разделят.
Услуги хорошего риелтора будет проще оплатить картой рассрочки «Халва» от Совкомбанка.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев.
Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
Определить цену доли помогают риелторы или профессиональные оценщики недвижимости. При желании оценку можно сделать самостоятельно. На формирование стоимости влияют разные факторы.
Просто разделить рыночную цену на количество владельцев — неправильно. Нужно учитывать, что в большинстве случаев продажа квартиры целиком гораздо выгоднее для всех участников сделки, чем продажа ее части. Поэтому завышать стоимость отдельной доли не стоит — рискуете долго искать покупателя или не найти вовсе.
При самостоятельном расчете цены учитывайте параметры, о которых пойдет речь далее.
Размер доли
Первое, что влияет на стоимость доли, — ее размер. Да, эта величина не гарантирует при проживании использования большей площади. Однако для покупателя размер доли имеет значение. Особенно если часть квартиры приобретается с целью инвестиций и впоследствии у покупателя в планах выкупить все жилье целиком. Важный нюанс в том, что даже если у вас самая большая из долей, например, 5/6 от всей недвижимости, то продать ее по цене, как за отдельную квартиру, все равно не получится.
Владелец оставшейся 1/6 доли в глазах покупателя останется досадным обременением. В такой ситуации ему выгодней купить отдельное жилье или попросить у вас хорошую скидку.
Количество дольщиков и прописанных
Чем больше людей владеют квартирой на правах доли, тем сложнее договариваться с каждым из сособственников. Некоторые владельцы сами живут в квартире, другие сдают в аренду, третьи используют жилплощадь вместо склада. Прибавьте сюда прописанных в квартире людей, которые также имеют право проживать в ней. Идеальный вариант продажи доли — когда недвижимостью владеют всего два собственника. Так покупатель получит в совладельцы только одного человека.
Любые вопросы о последующей продаже, сдаче в аренду или ином использовании жилплощади решать будет проще. Поэтому доля в такой квартире окажется дороже.
Несовершеннолетние дольщики/собственники
Сделки с недвижимостью, долей в которой владеют (или где прописаны) дети, — всегда дополнительный риск для покупателя. Каждый шаг предстоит согласовывать с органами опеки, что увеличивает сроки заключения сделки. Не каждый покупатель готов ждать, поэтому цена доли может быть заметно занижена.
Доступ в комнату
Когда речь идет о многокомнатной квартире, в которой за каждым собственником закреплена своя комната, важную роль играет свобода доступа к ней. Если одному из владельцев, чтобы попасть на свою территорию, нужно пройти через комнату соседа — это негативно скажется на цене доли. Идеально, когда у каждого собственника есть отдельный вход в свое жилище.
Если такой возможности нет, порядок прохода и доступа в комнату лучше зафиксировать в соглашении между соседями — о нем речь пойдет далее.
Порядок пользования общими местами
Ванна и туалет, кладовая, кухня, балкон, коридор — все это места общего пользования (МОП). Ими имеют право распоряжаться все сособственники жилья вне зависимости от размера их доли. Однако именно порядок использования общих мест часто становится камнем преткновения и вызывает споры среди домовладельцев. График дежурств и уборки; кто и в какое время готовит, принимает ванну или занимает туалет; где и чья стиральная машина будет стоять, а если она общая, то график использования — все эти простые, на первый взгляд, бытовые вопросы становятся причиной споров и разногласий между соседями.
Чтобы избежать конфликтов, риелторы и юристы советуют закрепить договоренности между жильцами письменно. Не стесняйтесь прописывать в соглашении любые мелочи по использованию МОП. Ориентируйтесь на график работы каждого из жильцов, их возраст, режим дня и прочие нюансы быта. Чем подробнее будут прописаны правила, тем легче будет договариваться. Эксперты считают, что наличие такого соглашения между соседями положительно скажется на формировании стоимости доли.
Обязательно покажите будущему покупателю эту бумагу — так человек убедится, что в соседи ему достанутся люди, которые умеют уживаться друг с другом.
Прочие факторы
Помимо озвученного выше, на стоимость доли влияют общее состояние и ликвидность жилья, местоположение, качество и этажность дома, возможность осмотреть квартиру перед покупкой доли в ней. Для многих покупателей важны район города и наличие развитой инфраструктуры вокруг, а также удобная транспортная доступность. Все эти факторы следует учитывать при назначении цены за долю.
Какую бы квартиру вы ни выбрали, воплотить мечту о покупке поможет ипотека от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Про понижающий коэффициент и пример расчета
Так как же посчитать, сколько стоит доля в квартире? Для начала нужно изучить рынок недвижимости, узнать стоимость квадратного метра похожего жилья. Затем прикинуть, какие негативные или, наоборот, положительные факторы, о которых шла речь выше, могут повлиять на формирование стоимости.
Учитывайте, что к долям всегда применяется понижающий коэффициент — показатель, который снижает рыночную стоимость. Обычно он равен 0,5 или 0,7 от рыночной цены объекта. Рассмотрим на примере.
В среднем по рынку трехкомнатная квартира в Самаре стоит 3 млн рублей. У квартиры 3 собственника, у каждого из которых выделена 1/3 доли.Если бы они продали квартиру целиком и поделили деньги, каждый из них мог получить по 1 млн рублей. А если кто-то из них решит продать только свою долю, то может рассчитывать лишь на 500—700 тысяч рублей.
Почему так? Все дело в коэффициенте, на который нужно умножить стоимость доли по рыночной цене. Допустим, негативных факторов не так много — в этом случае можно применить коэффициент 0,7. Умножаем 1 млн на 0,7 и получаем 700 тысяч рублей.
Какой именно коэффициент применим к вашему жилью, подскажет опытный оценщик или грамотный риелтор. Касаемо формул и онлайн-калькуляторов, которыми напичкан интернет — мы протестировали некоторые из них и пришли к выводу, что они только вводят в заблуждение и считают неверно. Лучше обратиться к проверенному специалисту с опытом, чем посчитать неправильно.
Ошибочный расчет грозит тем, что вы либо завысите стоимость и долго будете искать покупателя, либо продадите долю по заниженной цене и упустите выгоду.
Когда долю можно продать быстро и выгодно
- Квартирой на правах доли владеют всего два собственника.
- Среди зарегистрированных и дольщиков нет несовершеннолетних.
- В квартире не прописаны посторонние люди — только собственники.
- Если квартира многокомнатная, в каждую комнату есть отдельный вход.
Перечисленные преимущества работают как на продавца, так и на покупателя. Для последнего эти обстоятельства полезны тем, что позволяют выгодно купить хорошую недвижимость.
Стоимость доли в квартире: как рассчитать, что влияет на стоимость
Доля в квартире — распространенный вид собственности в нашей стране. Разбираемся, из чего формируется стоимость доли для выкупа и какие факторы влияют на ценообразование при оценке.
- Важные особенности долевого владения
- Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
- Размер доли
- Количество дольщиков и прописанных
- Несовершеннолетние дольщики/собственники
- Доступ в комнату
- Порядок пользования общими местами
- Прочие факторы
- Про понижающий коэффициент и пример расчета
Важные особенности долевого владения
Долевая собственность и продажа части квартиры — распространенные явления на рынке недвижимости нашей страны. Приватизация, наследование, раздел имущества при разводе — вот лишь неполный перечень ситуаций, в результате которых человек становится собственником доли.
Важно понимать, что доля не всегда подразумевает выделение определенных квадратных метров, например, отдельной комнаты. Хорошо, если квартира многокомнатная, — тогда это возможно, а если однушка? Ни о каком отдельном пространстве в этом случае и речи быть не может.
Кроме того, владение большей долей, не гарантирует выделение в квартире большей по площади комнаты. В судебной практике есть немало подобных прецедентов. Мы изучили некоторые дела и в качестве примера приведем один случай.
Иван и Вера — брат и сестра. Им в наследство досталась квартира бабушки в Петербурге. У Ивана 2/3 доли, у Веры 1/3. Так вышло, потому что их брат Сергей отказался от своей доли в пользу Ивана.
У Веры есть несовершеннолетний сын — он прописан в этой же квартире.Квартира двухкомнатная. Размер комнаты Веры — 10 кв. метров, Ивана — 19 кв. метров. Девушка просила брата уступить им с сыном большую комнату, но получила отказ.
Со временем отношения между родственниками осложнились, и Вера отправилась в суд с претензией, что брат ущемляет ее право собственности. И первая, и вторая инстанции иск отклонили, но девушка не остановилась на этом и дошла до Верховного Суда РФ. Высшая инстанция встала на сторону матери и несовершеннолетнего ребенка.
Так, имея в долевой собственности меньшую долю, Вера получила для проживания большую по размеру комнату — суд счел это справедливым в ее ситуации.
Перечисленные выше факторы осложняют не только владение долей, но и ее продажу. Если все сособственники существуют в мире и согласии, то владение долевой собственностью не доставляет дискомфорта никому из них. Люди могут проживать под одной крышей вместе или сдавать недвижимость в аренду, а полученные деньги делить. Если владельцам сложно договориться друг с другом и совместная жизнь превращается в кошмар, встает вопрос о продаже долей.
Выгоднее для всех — продать недвижимость и поделить деньги. Но и тут возникают препятствия: один согласен продать, второй наотрез отказывается, третий — несовершеннолетний. Тогда появляется необходимость определить стоимость доли, чтобы впоследствии ее продать. Важно, что право преимущественной покупки части квартиры имеют сособственники жилья.
Продавать долю третьим лицам можно только после того, как другие «дольщики» отказались ее выкупать. Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости делится мнением:«Для сособственника доля в квартире может стать как проблемой, так и возможностью.Если он владеет большей частью квартиры, полученной по наследству, например, 3/4, то в его интересах стать владельцем всего жилья. Для этого нужно выкупить оставшуюся жилплощадь у второго наследника.
Обычно такие доли продаются дорого — иногда цена квадратного метра превышает рыночную стоимость. И все равно сделка выгодная — сособственник доли становится единоличным владельцем отдельной квартиры.Гарантия успешной и выгодной покупки такой доли — свой риелтор.
Грамотный специалистможет поторговаться за оставшуюся часть и помочь клиенту выкупить квартиру по привлекательной цене.Если у недвижимости более двух собственников и они владеют равными долями, то максимально возможную цену за свою часть они смогут получить, только если продадут недвижимость целиком, а деньги разделят».Услуги хорошего риелтора будет проще оплатить картой рассрочки «Халва» от Совкомбанка.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка».
Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
Определить цену доли помогают риелторы или профессиональные оценщики недвижимости. При желании оценку можно сделать самостоятельно. На формирование стоимости влияют разные факторы.
Просто разделить рыночную цену на количество владельцев — неправильно. Нужно учитывать, что в большинстве случаев продажа квартиры целиком гораздо выгоднее для всех участников сделки, чем продажа ее части. Поэтому завышать стоимость отдельной доли не стоит — рискуете долго искать покупателя или не найти вовсе.
При самостоятельном расчете цены учитывайте параметры, о которых пойдет речь далее.
Размер доли
Первое, что влияет на стоимость доли, — ее размер. Да, эта величина не гарантирует при проживании использования большей площади. Однако для покупателя размер доли имеет значение. Особенно если часть квартиры приобретается с целью инвестиций и впоследствии у покупателя в планах выкупить все жилье целиком.
Важный нюанс в том, что даже если у вас самая большая из долей, например, 5/6 от всей недвижимости, то продать ее по цене, как за отдельную квартиру, все равно не получится. Владелец оставшейся 1/6 доли в глазах покупателя останется досадным обременением. В такой ситуации ему выгодней купить отдельное жилье или попросить у вас хорошую скидку.
Количество дольщиков и прописанных
Чем больше людей владеют квартирой на правах доли, тем сложнее договариваться с каждым из сособственников. Некоторые владельцы сами живут в квартире, другие сдают в аренду, третьи используют жилплощадь вместо склада. Прибавьте сюда прописанных в квартире людей, которые также имеют право проживать в ней. Идеальный вариант продажи доли — когда недвижимостью владеют всего два собственника. Так покупатель получит в совладельцы только одного человека.
Любые вопросы о последующей продаже, сдаче в аренду или ином использовании жилплощади решать будет проще. Поэтому доля в такой квартире окажется дороже.
Несовершеннолетние дольщики/собственники
Сделки с недвижимостью, долей в которой владеют (или где прописаны) дети, — всегда дополнительный риск для покупателя. Каждый шаг предстоит согласовывать с органами опеки, что увеличивает сроки заключения сделки. Не каждый покупатель готов ждать, поэтому цена доли может быть заметно занижена.
Доступ в комнату
Когда речь идет о многокомнатной квартире, в которой за каждым собственником закреплена своя комната, важную роль играет свобода доступа к ней. Если одному из владельцев, чтобы попасть на свою территорию, нужно пройти через комнату соседа — это негативно скажется на цене доли. Идеально, когда у каждого собственника есть отдельный вход в свое жилище.
Если такой возможности нет, порядок прохода и доступа в комнату лучше зафиксировать в соглашении между соседями — о нем речь пойдет далее.
Порядок пользования общими местами
Ванна и туалет, кладовая, кухня, балкон, коридор — все это места общего пользования (МОП). Ими имеют право распоряжаться все сособственники жилья вне зависимости от размера их доли. Однако именно порядок использования общих мест часто становится камнем преткновения и вызывает споры среди домовладельцев. График дежурств и уборки; кто и в какое время готовит, принимает ванну или занимает туалет; где и чья стиральная машина будет стоять, а если она общая, то график использования — все эти простые, на первый взгляд, бытовые вопросы становятся причиной споров и разногласий между соседями.
Чтобы избежать конфликтов, риелторы и юристы советуют закрепить договоренности между жильцами письменно. Не стесняйтесь прописывать в соглашении любые мелочи по использованию МОП. Ориентируйтесь на график работы каждого из жильцов, их возраст, режим дня и прочие нюансы быта. Чем подробнее будут прописаны правила, тем легче будет договариваться. Эксперты считают, что наличие такого соглашения между соседями положительно скажется на формировании стоимости доли.
Обязательно покажите будущему покупателю эту бумагу — так человек убедится, что в соседи ему достанутся люди, которые умеют уживаться друг с другом.
Прочие факторы
Помимо озвученного выше, на стоимость доли влияют общее состояние и ликвидность жилья, местоположение, качество и этажность дома, возможность осмотреть квартиру перед покупкой доли в ней. Для многих покупателей важны район города и наличие развитой инфраструктуры вокруг, а также удобная транспортная доступность. Все эти факторы следует учитывать при назначении цены за долю.
Какую бы квартиру вы ни выбрали, воплотить мечту о покупке поможет ипотека от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Про понижающий коэффициент и пример расчета
Так как же посчитать, сколько стоит доля в квартире? Для начала нужно изучить рынок недвижимости, узнать стоимость квадратного метра похожего жилья. Затем прикинуть, какие негативные или, наоборот, положительные факторы, о которых шла речь выше, могут повлиять на формирование стоимости. Учитывайте, что к долям всегда применяется понижающий коэффициент — показатель, который снижает рыночную стоимость. Обычно он равен 0,5 или 0,7 от рыночной цены объекта.
Рассмотрим на примере. В среднем по рынку трехкомнатная квартира в Самаре стоит 3 млн рублей. У квартиры 3 собственника, у каждого из которых выделена 1/3 доли.Если бы они продали квартиру целиком и поделили деньги, каждый из них мог получить по 1 млн рублей.
А если кто-то из них решит продать только свою долю, то может рассчитывать лишь на 500—700 тысяч рублей.Почему так? Все дело в коэффициенте, на который нужно умножить стоимость доли по рыночной цене.
Допустим, негативных факторов не так много — в этом случае можно применить коэффициент 0,7. Умножаем 1 млн на 0,7 и получаем 700 тысяч рублей.Какой именно коэффициент применим к вашему жилью, подскажет опытный оценщик или грамотный риелтор. Касаемо формул и онлайн-калькуляторов, которыми напичкан интернет — мы протестировали некоторые из них и пришли к выводу, что они только вводят в заблуждение и считают неверно.
Лучше обратиться к проверенному специалисту с опытом, чем посчитать неправильно. Ошибочный расчет грозит тем, что вы либо завысите стоимость и долго будете искать покупателя, либо продадите долю по заниженной цене и упустите выгоду.
Когда долю можно продать быстро и выгодно
- Квартирой на правах доли владеют всего два собственника.
- Среди зарегистрированных и дольщиков нет несовершеннолетних.
- В квартире не прописаны посторонние люди — только собственники.
- Если квартира многокомнатная, в каждую комнату есть отдельный вход.
Перечисленные преимущества работают как на продавца, так и на покупателя. Для последнего эти обстоятельства полезны тем, что позволяют выгодно купить хорошую недвижимость.
Наталья Проданова, эксперт, профессор кафедры, РЭУ им. Г.В. Плеханова поясняет, кто и зачем покупает доли в квартирах и почему это выгодно:
«Доли в квартирах в основном приобретают иногородние граждане — их привлекает стоимость. Ценовая категория этого сегмента недвижимости значительно ниже стоимости комнаты в коммуналке, небольшой квартиры, студии и т. п.
Несмотря на то, что покупатель доли делит право собственности с другими владельцами, такая покупка позволяет ему и его несовершеннолетним детям постоянно зарегистрироваться на купленной жилплощади и пользоваться всеми преимуществами прописки, а их немало: прикрепление к поликлинике, оформление ребенка в детский сад, учебное заведение, получение льгот и ипотечных кредитов и т. п.
По статистике, не менее 90% покупателей покупают долю в квартире именно с целью получения постоянной регистрации. Лишь малая часть из них — с целью фактического проживания в квартире.
Оставшиеся 10% потенциальных покупателей — сособственники этого же жилья, которые имеют право первоочередной покупки, а также инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру.
В 2022—2023 году покупка доли в квартире все чаще рассматривается как вложение. Даже несмотря на сложную ситуацию в стране и в мире, недвижимость продолжает оставаться хорошей инвестицией».