Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ (Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>>
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.
12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.
13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
14. Исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», возникает у собственника такого объекта после выполнения условий конкурса по продаже такого объекта, которое подтверждается актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия.
(п. 14 введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 370-ФЗ)
Поправки о недвижимости. К чему готовиться юристам
Екатерина Пугаченко, старший юрист «Пепеляев Групп», проанализировала поправки в ГК о недвижимости. Положения вступят в силу 1 марта 2024 года, за исключением отдельных положений о линейных объектах, которые уже работают. Здания можно будет разделять и соединять, а собственником построенного объекта по умолчанию станет собственник земельного участка, но есть исключения.
Законодатель уточнил понятие зданий и сооружений, как они создаются и как могут образоваться. Появилось правило, определяющее по умолчанию собственника построенного здания или сооружения. Про собственников машино-мест и общее имущество собственников помещений в здании тоже не забыли. Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон) дополняет правовое регулирование объектов недвижимости и вещных прав на них.
По большей части принятые Законом поправки в ГК — результат кодификации уже устоявшегося правоприменения.
Что внесет корректировку в работу
Здания и сооружения создаются в результате строительства (п. 1 ст. 141.3 ГК), что является дуплицированием нормы, существующей в Градостроительном кодексе (см., например, п. 10 и 13 ст. 1 ГрК).
Это призвано помочь собственнику дифференцировать принадлежащее ему имущество на движимое и недвижимое и прекратить практику регистрации права собственности на асфальтовое покрытие, замощение и др.
Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса или объединения нескольких недвижимых вещей — зданий, помещений, машино-мест (п. 2 ст. 141.3 ГК).
Закрепление в ГК возможности образования здания путем объединения зданий должно упростить жизнь собственникам смежных зданий. Равно как возможность раздела одного здания на здания, а не на помещения, расширит возможности их собственников при намерении распорядиться ими.
Закон вводит правило, согласно которому по умолчанию, если иное не предусмотрено законом или договором, собственником построенного объекта недвижимости будет считаться собственник земельного участка, на котором он расположен. А если лицо получило государственную или муниципальную землю для строительства, собственником недвижимости станет он (ст. 287.1 ГК).
Вероятно, это должно получить развитие в иных законах, в том числе в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Тем не менее стоит более внимательно относиться к соответствующим договорным положениям, относящимся к объектам недвижимости на земельном участке, учитывая, что на собственнике объекта недвижимости лежит бремя его содержания, обязанность уплачивать налог и т. д.
Появляются положения об общем имуществе собственников помещений в здании, сооружении (ст. 287.5 ГК) по аналогии с Жилищным кодексом. Помимо прочего, общее имущество может быть предоставлено третьим лицам в пользование по решению, принятому двумя третями голосов собственников.
Уточняются права собственников помещений на земельный участок под зданием, в котором расположены помещения (п. 3 ст. 287.6 ГК), например, критерии определения площади такого участка.
Это должен быть земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации.
Кроме того, Закон сокращает срок предъявления требования о признании права собственности на бесхозяйные линейные объекты. Срок сократился с одного года до трех месяцев. Еще такое право требования теперь есть не только у органов местного самоуправления, но и у лиц, обязанных эксплуатировать такие линейные объекты (ст.
225 ГК). Это следует учитывать собственникам земельных участков, на которых расположены бесхозяйные линейные объекты.
Дополнились правила ст. 271 ГК для собственников зданий или сооружений, находящихся на чужом земельном участке (ст. 287.3 ГК).
Так, если у такого собственника здания нет права пользования земельным участком под ним ни по закону, ни по договору, собственник здания сможет пользоваться землей только для доступа в здание.
Какие вопросы возникнут
Новая норма об общей долевой собственности на землю собственников снесенных или разрушенных объектов вызывает ряд противоречий. Столько же вопросов возникает после прочтения ст. 287.3 ГК: как обеспечивать доступ собственника к зданию и как будет проходить процесс восстановления погибших объектов.
Первый вопрос. В случае сноса или разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение (п. 4 ст. 287.4 ГК).
Это положение закона, возможно, потребует уточнения: если право собственности на земельный участок уже существовало на момент сноса или разрушения здания или сооружения, то его дополнительное подтверждение п. 4 ст. 287.4 ГК не требуется.
Если же п. 4 ст. 287.4 ГК гипотетически вводит новое основание возникновения права собственности на земельный участок, то такое «автоматическое» предоставление права собственности будет нарушать интересы предшествующих собственников и правообладателей земельных участков. Еще это положение будет противоречить другим положениям законодательства РФ, например, ст. 39.20 Земельного кодекса, ст.
272 ГК и др.
Второй вопрос. «Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка» (п. 1 и 2 ст. 287.3 ГК).
Если такие права собственника здания не предусмотрены, то собственнику обеспечивается доступ к его зданию или сооружению.
Пункт 4 той же статьи устанавливает, что при случайной гибели здания или сооружения их уже бывший собственник не теряет свои права на земельный участок и вправе восстановить свое здание или сооружение. Если же такой собственник не начал восстанавливать здание или сооружение в течение пяти лет с момента их случайной гибели, то его право в отношении земельного участка прекращается. Иное может быть предусмотрено законом или договором.
На первый взгляд это нововведение восполняет пробел в правовом регулировании, наличие которого было очевидно исходя из судебной практики, и должно позитивно сказаться на правоотношениях собственников зданий и земельных участков.
С другой стороны, это нововведение, очевидно, защищает интересы собственника здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, но не собственника земельного участка. Наряду с этим такая новая норма права вызывает массу вопросов, с которыми, вероятно, придется столкнуться как собственникам, так и судам.
Случайная гибель. Право на восстановление появляется только при случайной гибели здания или сооружения. Российское законодательство не содержит определения понятия «случайная гибель».
В юридической литературе разъясняется, что причиной случайной гибели вещи являются обстоятельства, в которых нет вины собственника или третьих лиц, в результате которой невозможно возложить ответственность на третье лицо. Причиной случайной гибели могут быть, например, обстоятельства непреодолимой силы, такие как пожар, наводнение, ураган и т. д.
То есть если причиной разрушения здания или сооружения стали виновные действия третьих лиц, действия или бездействие самого собственника или же ветхость здания или сооружения в силу его естественного износа, то бывший собственник такого разрушенного здания или сооружения не приобретает право на его восстановление в силу п. 4 ст. 287.3 ГК.
Интересно отметить, что судебная практика, выработавшая схожее право собственника зданий, строений на их восстановление, сформировалась в спорах, где здание было разрушено не в результате его случайной гибели, а в результате действий третьих лиц, пожара или ветхости. Идея такой судебной практики происходила из ст. 39 ЗК, которая действовала в период до 30.04.2015 и устанавливала право собственника здания, строения, сооружения, разрушенного в результате пожара, стихийных бедствий или ветхости, восстановить это здание при условии начала восстановления в течение трех лет.
Такое право возникало только у лиц, владевших земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения; у арендатора земельного участка такое право на восстановление здания или сооружения возникало на условиях договора аренды (ст. 39 ЗК).
Так, в деле № А51-10601/2008-1-325 компания просила признать недействительным распоряжение территориального управления. Орган передал земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование отделению морской инженерной службы. Объекты на спорном земельном участке были приобретены в разрушенном состоянии. Суд указал, что когда объекты находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что за собственником сохраняется право на земельные участки при условии начала восстановления их в установленном порядке. И только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст.
36 ЗК. Объекты собственником восстановлены не были. ВАС оставил заявление компании без удовлетворения.
Восстановление здания или сооружения. Судебной практике предстоит определить, что это такое. Восстановление — это процесс или мероприятия по возвращению зданий или сооружений в приемлемое работоспособное состояние, зачастую с улучшениями (п. 3.5.1.43 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. «Национальный стандарт Российской Федерации.
Здания и сооружения. Общие термины», приказ Росстандарта от 24.12.2020 № 1388-ст).
Из этого определения можно предположить, что восстановление не является строительством заново, а также что восстановленное здание или сооружение не обязательно должно в точности повторять погибшее: возможность улучшений означает приемлемость изменений здания, сооружения. Степень таких улучшений не конкретизируется и остается на усмотрение собственников, а в случае спора — на усмотрение суда.
Начало восстановления здания или сооружения. Строительство — создание зданий, строений, сооружений (п. 13 ст. 1 ГрК).
Строительство осуществляется на основании проектной и рабочей документации (ч. 1.2 ст. 52 ГрК). Таким образом, непосредственно строительству предшествуют инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и экспертиза проектной документации (ст.
47, 48 и 49 ГрК).
Можно предположить, что началом восстановления здания или сооружения может быть и осуществление инженерных изысканий или подготовка проектной документации. Безусловным подтверждением того, что восстановление ведется, будет осуществление строительных работ.
Право пользования и доступ. Остается недетализированным правовое регулирование права пользования земельным участком под зданием, упоминаемое п. 1 ст. 287.3 и п. 1 ст.
271 ГК (см., например, статью «Возникновение права пользования земельным участком при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на нем», О. Новоселова, «Хозяйство и право», 2015, № 1). Вероятно, потребует разъяснения понятие доступа к зданию или сооружению применительно к п. 4 ст. 287.3 ГК.
Наверняка доступ к производственному или складскому зданию или сооружению должен заключаться и в возможности проезда транспортных средств. Также проезд транспортных средств может потребоваться к любому зданию или сооружению в целях его ремонта. А если, например, на земельном участке есть вертолетная площадка, обязан ли собственник участка обеспечивать доступ собственника к его зданию или сооружению посредством вертолетного транспорта?
Неопределенность и риски права восстановления
Нужна новая графа в выписке из ЕГРН
Право на восстановление здания или сооружения влечет правовую неопределенность для собственника земельного участка и для заинтересованных лиц. Нужно будет выяснять, является ли гибель случайной и сохраняет ли бывший собственник такого погибшего здания или сооружения право пользования земельным участком. Заинтересованным третьим лицам будет необходимо получать информацию о фактах гибели и определять наличие прав бывшего собственника здания или сооружения на земельный участок. Должна будет исследоваться гибель и более пяти лет назад. Целесообразно будет аккумулировать информацию об этом в ЕГРН и включить соответствующую графу в выписку из ЕГРН о земельном участке.
Это поможет уменьшить риски собственника земельного участка и заинтересованных третьих лиц.
Вам понравился материал?
Здание стоит на чужой земле. Что учитывать собственнику объекта
Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.
В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.
В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.
Правила оформления
Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев.
Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.
По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п.
1 ст. 274 ГК).
Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено.
У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.
Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием.
Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.
Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.
При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.
Выводы судебной практики
Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.
Суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте. В одном деле агрофирме принадлежали четыре земельных участка. Три из них относились к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования».
Четвертый участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования — «для жилищного строительства».
Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.
Агрофирма передавала земельные участки в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Цель — провести реконструкцию линейного объекта в течение 11 месяцев. Когда ПАО «ФСК ЕЭС» закончило работы, то предложило агрофирме расторгнуть заключенный договор аренды.
ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи.
Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.
Агрофирма отклонила предложения заключить все три договора. Тогда ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с иском установить сервитут. Суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018).
Тот факт, что суд удовлетворил иск, противоречит законодательству о сервитуте, а также разъяснениям Верховного суда. Спорные земельные участки образованы непосредственно под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование скорее всего невозможно.
Что касается земельного участка, который власти отнесли к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то это прямо запрещено (подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24.02.2009 № 160).
Установленный сервитут означает не ограниченное, а полное пользование земельными участками. Он не оставляет собственнику земельных участков возможности использовать их. Исходя из материалов дела также видно, что ПАО «ФСК ЕЭС» изначально в августе 2017 года направляло агрофирме предложения заключить договор аренды или купли-продажи участков под опорами линейного объекта.
Только по прошествии времени, в феврале 2018 года, компания направила предложение заключить соглашение о сервитуте. Видимо, когда стало очевидно, что агрофирма откажет и не станет заключать договор аренды или купли-продажи земельных участков. Исходя из этого можно сделать вывод, что собственник линейного объекта ПАО «ФСК ЕЭС» изначально хотел владеть участками на праве аренды или собственности.
Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.
Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.
В деле удивительно то, что спорный земельный участок под линейным объектом перевели из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности. Разрешенное использование установили такое: «трубопроводный транспорт». Это правомерно.
Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст.
445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Права на чужую землю
У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК.
Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.
Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018).
Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.
Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.
Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017.
Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК.
Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.
Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст.
445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК.
Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.
Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.
Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст.
272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.
Вам понравился материал?