Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.
Сергей Куксин/ РГ
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.
Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала.
Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил.
Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.
При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена.
Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.
Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.
Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.
Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме.
Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится.
Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.
Как продать долю в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
Квартира может находиться в индивидуальной или долевой собственности. Во втором случае недвижимостью владеют два и более человека. Если один из них решит продать свою долю, процедуру нужно согласовать с остальными собственниками.
Рассмотрим, как осуществляется продажа доли в квартире в 2024 году.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
| № п/п | Название этапа |
| Шаг 1. | Определение размера доли |
| Шаг 2. | Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами |
| Шаг 3. | Поиск покупателя |
| Шаг 4. | Подготовка документов для оформления договора купли-продажи |
| Шаг 5. | Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением |
| Шаг 6. | Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника |
| Шаг 7. | Уплата налога с продажи доли квартиры |
Выделение доли
Многие собственники не догадываются, что их доли невозможно продать. Поэтому перед тем, как проводить процедуру, необходимо выделить ее.
При выделении собственник получает идеальную долю в квартире. Она выражается не в квадратных метрах, а в частях от общей площади. Например, 1/4 от всей квартиры.
Собственник должен определить свою часть имущества.
В статье 252 ГК РФ отражены два способа выделения доли:
- По соглашению с остальными владельцами. Если собственники не против, оформляется соглашение о выделении доли. Договор регистрируется в Росреестре, на каждого владельца оформляется отдельный кадастровый паспорт.
- Если мирно урегулировать вопрос не удалось, потребуется обращение в суд. Вместе с исковым заявлением нужно передать правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, техпаспорт на квартиру. В ходе разбирательства будет определена доля истца.
Уведомление соcoбcтвeнникoв
В соответствии со статьей 250 ГК РФ собственник вправе распоряжаться частью имущества по своему усмотрению. Но в законе предусматривается особенное правило при продаже доли. Перед тем, как предложить выкупить ее посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.
Для этого продавец должен направить письменное уведомление другим владельцам долей. Извещение отправляется по месту жительства каждого собственника. Обязанность считается исполненной с момента доставки уведомления участникам долевой собственности.
В документе необходимо указать:
- адрес объекта недвижимости, характеристики;
- стоимость доли;
- сроки передачи имущества;
- порядок расчета.
Направить бумагу можно лично, подготовив два экземпляра. На втором сособственник должен поставить подпись. Распространенным вариантом является отправка почтой заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Также можно обратиться к нотариусу для отправки документа.
Справка! Цена для владельцев долей и сторонних покупателей должна быть одинаковой.
После получения оповещения совладелец должен дать ответ в течение 30 дней. Он может согласиться или отказаться в покупке части. Отсутствие ответа расценивается как отказ.
Поиск покупателей
Поиск покупателей можно осуществлять до и после рассылки уведомлений. Но в первом случае желающему приобрести жилье придется ждать месяц, который отводится на извещение собственников.
Искать покупателей можно несколькими способами. Самый действенный из них – размещение объявлений в интернете на бесплатных сайтах рекламных площадках. В описании нужно указать, что продается именно доля недвижимости.
Чтобы рассчитать цену, необходимо заранее изучить рынок, аналогичные предложения.
Сбор документов
Перед подписанием договора купли-продажи потребуется собрать пакет документов:
- Паспорта продавца и покупателя для подтверждения личности. Они будут нужны как в момент оформления договора, так и регистрации его в Росреестре.
- Документ, подтверждающий право собственности. В наличии должны быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающий документ. Потребуется бумага, которая подтверждает факт возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости. В нем отражены основные характеристики.
- Технический план, подтверждающий, что незаконных перепланировок не проводилось.
- Письменные отказы собственников, которые обладают правом преимущественной покупки.
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. К ним относят согласие супруга на продажу, разрешение от органов опеки, банка.
Составление договора купли-продажи у нотариуса
По закону договор купли-продажи должен быть обязательно заверен нотариусом. Это необходимо для соблюдения прав всех участников сделки.
Продавец вместе с покупателем должны обратиться в нотариальную контору. С собой необходимо иметь полный комплект документов. Если все условия будут соблюдены, вместе с нотариусом стороны составляют договор купли-продажи.
В договоре прописываются:
- ФИО, адреса проживания и контактные данные покупателя и продавца;
- характеристики объекта недвижимости и доли;
- реквизиты подтверждающих право собственности документов;
- пункт, что совладельцы отказались от приобретения доли;
- стоимость, порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- дата составления и подписи.
Необходимо внимательно проверить документ. Если будут допущены ошибки, в Росреестре вынесут отказ в регистрации.
После оформления нотариус заверяет договор. Оригиналы выдаются сторонам, а копия предоставляется в Росреестр.
Вместе с договором купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи имущества или расписку о передаче денег. Это позволит подтвердить, что покупатель внес оплату и может получить недвижимость.
Регистрация сделки в Pocpeecтpe
Чтобы получить свидетельство о праве собственности, необходимо обратиться в Росреестр. Документы можно направить лично или через МФЦ.
В наличии должны быть:
- паспорта участников сделки;
- договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
- отказы от покупки других владельцев недвижимости;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
После приема документов заявителю выдается расписка. Специалист Росреестра назначит дату следующего приема, в ходе которого новый собственник получит свидетельство.
Оплата налогов
В соответствии с Налоговым кодексом РФ граждане обязаны оплатить налог с полученного дохода. При продаже доли это правило также действует. Стоимость составит 13% от стоимости недвижимости.
Выделяют случаи, когда граждане освобождаются от уплаты налога:
- Стоимость доли менее 1 000 000 рублей.
- Владение имуществом на протяжении более 5 лет или 3 лет, если доля была передана по договору дарения, завещанию или в результате приватизации.
- Суммы, полученные с покупки и продажи доли, не отличаются.
Правила продажи доли в квартире
Выделяют некоторые особенности при продаже доли, которая находится в ипотеке, принадлежит ребенку или является совместно нажитым имуществом. Рассмотрим нюансы продажи.
➟ Нельзя продать долю меньше минимальной
В законе прописано понятие минимальной доли. Например, гражданин, который проживает в Москве, не может продать менее 10 квадратных метров. В других регионах норма составляет 12 квадратных метров.
Необходимо помнить, что минимальную часть продать не получится.
В законе прописываются такие показатели:
- если квартира площадью до 60 квадратных метров, то продать можно не менее 1/3 доли;
- если квартира площадью 60-120 квадратных метров, то продать можно не менее 1/10 доли;
- если квартира площадью от 132 квадратных метров, то продать можно не менее 1/15 доли.
При несоблюдении этих условий Росреестр откажет в регистрации сделки.
➟ Если собственник – ребенок, нужно разрешение опеки
Если одним из собственников является ребенок, потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства. Отказ от преимущественного права покупки оформляется родителями или опекунами. В органы опеки необходимо обратиться уже в момент продажи.
Специалисты проверят чистоту сделки, оценят, соблюдены ли интересы ребенка.
Внимание! При продаже доли ребенка родители должны предоставить несовершеннолетнему новую недвижимость. Она должна быть по размеру не меньше, чем проданная часть.
Также условия проживания не должны ухудшаться.
➟ Если квартира в ипотеке, нужно согласие банка
Сделки с ипотечным жильем требуют больше времени. Сначала необходимо будет получить согласие на продажу от банка. Это обусловлено тем, что квартира выступает залогом.
При невыполнении обязательств кредитуемым банк вправе забрать ее.
Банк принимает решение, исходя из конкретной ситуации:
- снять обременение и дать разрешение на продажу (если заемщик погашает полностью кредит или оставшаяся сумма незначительна);
- переоформить кредитный договор на нового собственника;
- отказать в продаже имущества.
➟ Если владелец в браке, нужно согласие супруга
При продаже доли собственник, который находится в браке, должен получить согласие от супруги/супруга. Это правило действует в отношении имущества, являющегося совместной собственностью. Если доля была получена до вступления в брак или была передана по договору дарения, завещанию, разрешение не требуется.
Согласие оформляется в письменном виде. Без него Росреестр откажет в оформлении недвижимости. Супруг/супруга могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Вопросы наших читателей
Можно ли продать часть доли?
В некоторых случаях требуется продажа только части доли. Это необходимо, если гражданин хочет сохранить право на недвижимость и возможность зарегистрироваться в жилье. По закону отчуждение части доли возможно.
Например, гражданин владеет 1/2 квартиры площадью 100 квадратных метров. Он может продать 1/4 часть от нее, оставив за собой право владеть 1/4. Также возможно деление на меньшие доли.
Но важно, чтобы она была больше минимальной.
Подводные камни
Процедура продажи доли имеет некоторые тонкости, о которых важно помнить:
- Процедура извещения других владельцев о намерении продать долю должна проводиться обязательно. Если не предоставить преимущественное право покупки, сделка будет признана ничтожной.
- Доля в имуществе может быть оценена ниже, чем при продаже всей квартиры целиком. Стоит оценить, будет ли сделка выгодна продавцу. Можно предусмотреть вариант продать квартиру и поделить деньги между всеми собственниками.
- Подготовка документов – проблематичный этап для многих продавцов. Поэтому необходимо будет обращаться за помощью к юристам.
Заключение
Подведем итоги по данной теме:
- Продать долю можно, если она выделена в натуральном виде или является идеальной долей. Процедуру выделения можно проводить по соглашению с другими собственниками или через суд.
- Перед тем, как предложить выкупить долю посторонним лицам, необходимо предоставить преимущественное право покупки сособственникам.
- Если другие владельцы отказываются приобретать долю, можно составлять договор купли-продажи с найденным покупателем. Документ подлежит обязательному заверению у нотариуса.
- Для получения свидетельства о праве собственности стороны должны обратиться в Росреестр.
- Процедура продажи доли имеет нюансы, если квартира приобретена в ипотеку, является совместно нажитым имуществом, долей владеет несовершеннолетнее лицо.
Процедура продажи доли не представляет сложностей. Но если владельцы остальных частей имущества не согласны с проведением сделки, потребуется помощь юриста. Наши специалисты имеют достаточный опыт в рассмотрении дел, связанных с имуществом.
Оставляйте заявку, и юрист свяжется с вами в ближайшее время.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2.Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней
Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2024 год
Дом не всегда оформляется на одного владельца. Он может находиться в долевой собственности, если получен по наследству несколькими людьми, приобретен в браке и в некоторых других ситуациях. Продажа доли в доме отличается от обычной сделки.
Рассмотрим, какие особенности у процедуры в 2024 году.
Как определить долю в доме?
С юридической точки зрения доля не является отдельным объектом. Ее можно выделить в натуре только, если для этого есть технические возможности. Один из собственников имеет право требовать разделения объекта недвижимости (ст.
252 ГК РФ).
Справка! Выделение доли в натуре не допускается, если это нанесет ущерб имуществу, которое находится в общей собственности.
Если отсутствует возможность отделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения объектом недвижимости. Доля без выдела в натуре дает возможность владельцу пользоваться имуществом на равных правах с остальными.
Раздел дома между совладельцами выполняется после определения части каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными у каждого из собственников.
Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением между совладельцами.
Дом продается с земельным участком, если он находится в собственности. Если сделка заключается на долю объекта недвижимости, то выделяется и часть земли.
Подготовка к продаже доли в доме
В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников.
Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.
Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.
Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.
Алгоритм продажи доли в доме
Продажа доли дома делается по следующему алгоритму:
- Уведомление совладельцев о желании реализовать свою часть.
- Получение согласия или отказа.
- Выбор покупателя.
- Сбор документов.
- Выписка жильцов.
- Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи объекта недвижимости.
- Регистрация сделки в БТИ.
Если долю дома хотят приобрести сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть.
Документы
Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- технический и кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- копии уведомления совладельцев, их отказы (при наличии).
Если часть дома продается с землей, то понадобится подготовить правоустанавливающие документы на участок.
Перечень может дополняться, в зависимости от особенностей каждого случая. Если недвижимость была приобретена в период брака по возмездной сделке, то она находится в совместной собственности супругов. Соответственно, необходимо согласие мужа или жены на заключение договора.
Договор
Структура документа должна содержать следующие разделы:
- сведения о продавце и покупателе;
- предмет договора;
- общие положения;
- стоимость договора и способы расчета;
- другие условия;
- дата и подпись.
Образец договора можно посмотреть здесь:
В документе нужно прописать стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полную стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать конкретизировать предметы общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).
Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы составляются в нескольких экземплярах, по числу сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.
Нотариальное удостоверение
Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Это правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативно-правовым актом сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Законом № 76-ФЗ от 01.05.2019 внесены изменения. Регистрация у нотариуса не требуется в случае, если все сособственники продают свои доли по одной сделке. Исключение составляют случаи, если один из владельцев является несовершеннолетним или недееспособным.
Стоимость заверения договора составляет 0,5% от стоимости договора. Участникам сделки может понадобиться оплатить и другие услуги нотариуса. Их стоимость зависит от региона и обычно составляет от 2 000 до 10 000 руб.
Государственная регистрация
Нотариальная сделка подлежит регистрации в Росреестре. Для этого участники должны обратиться в организацию и заполнить заявление. С 1 февраля 2019 года нотариус самостоятельно передает документы в ведомство в электронном виде.
Услуга предоставляется бесплатно.
После получения документов переход права собственности регистрируется в течение 5 дней. Сроки сокращаются при подаче заявления в электронном виде.
Документы можно передать в Росреестр через МФЦ. В таком случае срок оформления составит до 9 дней.
При регистрации сделки понадобится оплатить госпошлину. Она составляет 2000 руб. за долю в доме (ст. 333.15 НК РФ).
Если одновременно переоформляется земельный участок, то понадобится оплатить 350 руб.
Устали от чтения?
Налоги с продажи
Продавец получает доход с продажи доли, поэтому должен заплатить налог в размере 13% от стоимости, прописанной в договоре. От уплаты сбора граждане освобождаются, если владели недвижимостью более 5 лет.
Налог не платится и в следующих случаях (ст. 217.1 НК РФ):
- часть дома получена по наследству;
- недвижимость стала собственностью через приватизацию;
- доля приобретена до 1.01.2016 г.;
- недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника.
Внимание! Налог не берется в случае, если часть дома была единственным объектом недвижимости у продавца.
Вопросы наших читателей
Что важно учесть при купле-продаже доли в доме?
Преимущественное право выкупа доли принадлежит сособственникам. Поэтому их необходимо письменно уведомить о продаже. В документе нужно указать существенные обстоятельства сделки, в том числе стоимость.
Гражданин не может продать долю дешевле, чем будет указано в извещении. В противном случае сделка может быть оспорена совладельцами.
Подводные камни
Сделка по продаже доли в доме имеет свои особенности:
- Чтобы продать часть недвижимости, которая находится в совместной собственности супругов, необходимо сначала ее выделить. Муж или жена могут разделить имущество в любое время (ст. 38 СК РФ). Для этого необходимо заключить соглашение. Если между супругами возникают споры, то раздел имущества происходит в судебном порядке.
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему, то продать ее имеет право законный представитель ребенка. На сделку необходимо получить согласие органов опеки. Представители ведомства дадут разрешение только в том случае, если права и интересы ребенка не будут нарушены.
- Когда кто-то из собственников не согласен с продажей доли, то он имеет право или выкупить часть, или оспорить сделку через суд. В последнем случае совладелец может предъявить требование перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Оспорить сделку можно, если продавцом был нарушен порядок уведомления сособственников об отчуждении своей части.
- Если доля выделена в натуре, то согласия других собственников на ее продажу не требуется. Для отделения части дома помещения должны соответствовать определенным требованиям. Они должны быть пригодны к проживанию, отвечать санитарным и техническим нормам. Для выделенной части дома оформляется технический план. На основании документа объект недвижимости ставится на кадастровый учет.
Заключение
Подведем итоги:
- Преимущественное право покупки доли имеют совладельцы.
- Продажа доли в доме возможна после получения письменного отказа или согласия на сделку от сособственников.
- Сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Исключение составляют случаи, когда все совладельцы участвуют в продаже.
- После посещения нотариуса необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Продажа недвижимости является значимой сделкой, имеющей свои особенности. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут составить соглашение в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в дальнейшем не возникло проблем ни у покупателя, ни у продавца.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2.Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней