А. владеет 11/12 долями в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 175,3 кв. м, а ее брат Л. – 1/12 доли. Продавать свою долю сестре Л. отказался, поэтому она обратилась с иском в суд, требуя в принудительном порядке прекратить его право собственности на 1/12 доли в связи с ее незначительностью (п. 4 ст.
252 Гражданского кодекса).
В обоснование своих требований она указала, что изначально квартира принадлежала на праве собственности их родителям. С 2009 года А. стала проживать в их квартире, тогда как Л. отношения с родителями не поддерживал и в данной квартире никогда не проживал, поскольку обеспечен другим жильем. Право собственности на 1/12 долю в спорной квартире ее брат приобрел в порядке наследования обязательной доли в наследственном имуществе, оставшемся после смерти отца. В 2013 году Л. зарегистрировался там по месту жительства.
При этом он взломал входную дверь и, мотивируя свое поведение тем, что собирается сделать в квартире капитальный ремонт, систематически разрушал ее. А. также добавила, что между ней и братом сложились неприязненные отношения, в связи с чем их совместное проживание в одной квартире невозможно.
Л., в свою очередь, подал в суд встречный иск, в котором просил определить порядок пользования квартирой и обязать сестру не чинить ему препятствий в проживании. Свою позицию он обосновал тем, что является собственником 1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. После вступления в наследство он зарегистрировался в ней и постоянно проживает.
Более того, он даже вступил в члены ТСЖ, несет бремя расходов и выполняет обязательства по содержанию жилого помещения. И поскольку данное помещение является для него единственным местом жительства, свою долю в квартире он считает значительной и имеет существенный интерес в ее использовании.
О том, кто имеет право на обязательную долю в наследстве и каким образом исчисляется ее размер, узнайте из материала «Обязательные доли в наследстве « в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Получить доступ
Суд согласился с ним и отказал А. в иске (решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока Приморского края от 13 января 2016 г.). Л. получил в пользование жилую комнату размером 16,6 кв. м, кроме того, в совместном пользовании родственников были оставлены кухня площадью 25,6 кв. м и санузел площадью 4 кв. м. Принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе, отметил суд, возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли, а принудительное изъятие у сособственника принадлежащей ему на праве собственности незначительной доли жилого помещения нормами гражданского законодательства не допускается. К тому же доля ответчика, по мнению суда, не является незначительной, поскольку она превышает учетную норму для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Суд также учел, что спорная квартира является единственным жильем Л., в котором он зарегистрирован, несет бремя его содержания и оплачивает возникающие задолженности по коммунальным платежам. В результате суд обязал А. не чинить брату препятствий в пользовании спорной квартирой, в том числе к проходу и пользованию выделенной ему комнатой и местами общего пользования.
А. обжаловала это решение, но апелляция поддержала позицию суда первой инстанции, изменив лишь условие о местах общего пользования – так, в совместное пользование сторон, кроме указанных в решении суда помещений, были включены коридоры площадью 29,1 кв. м, 3,1 кв. м, 10,1 кв. м и 5,4 кв. м (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу № 33-3712/2016).
С требованием отменить это определение А. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. И позиция Суда с мнением коллег разошлась (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13).
По общему правилу, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Если же согласия достигнуть не удалось, один из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты ему ее стоимости в судебном порядке (п. 3 ст.
252 ГК РФ). При этом закон предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника прекратить его право на долю в общем имуществе, обязав остальных участников выплатить ему соответствующую компенсацию – это возможно в тех случаях, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4-5 ст.
252 ГК РФ).
ВС РФ подчеркнул, что указанное положение распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Тем самым отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, Суд обратил внимание на то, что ответчику принадлежит всего 1/12 доля в общем имуществе, то есть 14,6 кв. м общей площади квартиры. Однако поскольку изолированной комнаты, соответствующей размеру его доли, в квартире не имеется, суды закрепили за Л. жилую комнату размером 16,6 кв. м, указав на то, что ее площадь превышает полагающуюся незначительно (всего на 2 кв. м). Однако, отметил ВС РФ, суды не учли, что на долю ответчика в спорной квартире приходится 14,6 кв. м именно общей площади квартиры, а не жилой, в связи с чем размер общей площади квартиры, приходящейся на долю Л., был судами существенно превышен.
Также, добавил Суд, законодатель не связывает критерий незначительности с учетными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.
Помимо прочего, указал ВС РФ, суды не установили наличие у Л. интереса в использовании общего имущества. Такой интерес, напомним, устанавливается на основании доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). А. отмечала, что брат проживает со своей семьей по другому адресу, однако эти доводы суды не приняли к сведению.
Более того, Л., по словам истца, умышленно разрушал квартиру и даже пытался вселить в нее других лиц.
Суд напомнил о том, что стороны должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать из своего недобросовестного поведения преимущество (п. 3-4 ст. 1 ГК РФ). При этом поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (п.
1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако апелляция не проверила, соответствует ли отказ Л. от выделения его доли в спорной квартире требованиям добросовестности.
Все это привело к тому, что ВС РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.
Когда вместе с недвижимостью можно получить долги. Разъяснения нотариусов
Одновременно с полученной по наследству квартирой и другими материальными ценностями могут перейти и долги. В каких еще ситуациях можно стать обладателем чужой задолженности — рассказываем вместе с нотариусами
Фото: Shutterstock
Бывают ситуации, когда вместе с унаследованным или полученным иным путем имуществом к новому собственнику переходят долги. Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали о таких рисках и дали рекомендации, как их избежать.
Долги вместе с наследством
По закону вместе с имуществом наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги. Например, вместе с квартирой наследнику могут перейти долги по коммунальным платежам и непогашенные кредиты. В такой ситуации есть три базовых сценария, отмечают в ФНП. Первый вариант — наследники знают о долге и готовы его погасить.
Второй сценарий — наследники понимают, что задолженность слишком большая, и отказываются от наследства.
Третий вариант — наследники не знают о долгах, а информациях от кредитора поступает уже после того, как они получили свидетельства о праве на наследство. В таком случае отказаться от наследства уже не получится, придется гасить долг, предупредили нотариусы. В связи с этим они советуют гражданам информировать родных об имеющихся у них долгах. Речь идет не только об ипотеке, но и небольших потребительских кредитах, обязанность платить по которым перейдет наследникам или супругу должника, если нет специальной страховки или брачного договора.
При этом есть обязательства, которые к наследникам не переходят. «Не нужно платить алименты за наследодателя или исполнять его обязательства по возмещению ущерба здоровью или имуществу. Такие «личные обязательства» нельзя передать по наследству, на них не распространено правило об уступке требования и о переводе долга», — пояснили в ФНП.
По закону вместе с имуществом наследуются права и обязательства наследодателя, включая долги (Фото: Shutterstock)
Читайте также: 5 вопросов о наследстве: что делать с долгами за коммуналку и по ипотеке
Супруг «с обременением»
Неожиданностью могут стать долги супруга по бизнесу или из-за ДТП, в котором нужно возместить причиненный ущерб имуществу третьим лицам. Если личного имущества должника для закрытия долга не хватит, то пострадавшая сторона может потребовать возместить ущерб с совместной собственности должника и его супруги. «Под это определение подпадает все, что было нажито в браке. Даже если деньги заработал, купил и записал имущество на себя один из супругов», — уточнили нотариусы.
Например, жена сама купила дачу, но половину от этой покупки все равно могут забрать по долгам мужа. Или до регистрации брака женщина заключила договор долевого участия (ДДУ). Однако объект был сдан уже после ее замужества, а значит, он поступит в их с мужем общую совместную собственность (если иное не решит суд), привели примеры в ФНП. По суду в общем имуществе супругов может быть выделена доля должника. Во-первых, на нее будет наложен арест.
Продать или еще как-то распорядиться таким имуществом семья уже не сможет. Во-вторых, эта доля может быть даже продана с торгов. «Приставы не будут продавать, например, квартиру, которая является единственным жильем, однако могут забрать условную дачу. Долю жены, конечно, у нее не отнимут», — пояснили эксперты. По их мнению, защититься от долгов второй половины поможет брачный договор.
В нем можно прописать, что каждый супруг отвечает по своим долгам своим личным имуществом. Кроме этого, определить, какое именно имущество является личным, а какое — общим. «Главное, чтобы один из них не попадал в заведомо неблагоприятное финансовое положение. То есть нельзя все активы записать на одного, а другому оставить только долги», — добавили нотариусы.
Неожиданностью могут стать долги супруга по бизнесу или из-за ДТП, в котором нужно возместить причиненный ущерб имуществу третьим лицам (Фото: Shutterstock)
Читайте также: «Уйти от ответственности не получится»: 8 вопросов о брачном договоре
Покупка жилья с долгами по ЖКУ и налогами
К рискам получить чужие долги эксперты относят покупку квартиры (дома) с накопленными долгами по коммунальным платежам. В данном случае задолженность придется погашать новому владельцу, предупредили в ФНП. Чтобы избежать такой ситуации, нотариусы рекомендуют включить в договор купли-продажи «заверение об обстоятельствах». В данном случае продавец заверяет, что не делал перепланировок, у него нет долгов по налогам и коммунальным платежам.
Если позже выяснится обратное, то продавцу придется возмещать возникшие убытки и уплачивать неустойку. Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться, пояснили эксперты. Еще один подводный камень, связанный с чужими долгами, — покупка имущества у человека со статусом банкрота.
В таком случае финансовый управляющий или кредиторы могут признать сделку недействительной — и покупатель лишится приобретенной недвижимости. Поэтому перед сделкой важно проверить, что в отношении продавца не начата процедура банкротства. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел.
К рискам получить чужие долги эксперты относят покупку квартиры (дома) с чужими коммунальными долгами или неуплаченными налогами (Фото: Shutterstock)
Чужие долги можно получить и вместе с недвижимостью, которая находится под обременением (например, ипотека, арест, договор безвозмездного пользования). Обременения отображаются в Росреестре, соответственно, при получении выписки покупатель увидит эту информацию. «Однако если сделка совершается в простой письменной форме, есть риск, что приобретателю предоставят недостоверные данные из ЕГРН (это может быть, к примеру, поддельная выписка или выписка, где часть данных будет скрыта/изменена)», — отметили в ФНП. Это актуально сейчас, когда доступ к сведениям ЕГРН ограничен, и третье лицо (например, покупатель) может получить сведения оттуда либо с согласия самого собственника, либо через нотариуса.
- Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
- Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
- Квартира, ипотека и развод: 5 вопросов о разделе имущества
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Не хочешь, а надо: когда придется платить по чужим долгам за недвижимость
Бывают ситуации, когда добросовестные плательщики, не успевшие задолжать ни за что и никому, вынуждены выплачивать чужие долги за недвижимость. Сайт «РИА Недвижимость» решил разобраться, как такое происходит и можно ли отказаться от уплаты долга за другого человека.
Купля-продажа с сюрпризом
Долги за услуги ЖКХ – это достаточно животрепещущая тема, ведь за неуплату будут начисляться пени, а в совсем тяжелых случаях взыскание задолженности пройдет через суд. В результате чего на счета должника могут наложить арест, он не сможет выезжать за границу, водить автомобиль. Все это крайне неприятно, и многим не хотелось бы, чтобы на них легли еще и чужие долги – к примеру, после покупки жилья.
Впрочем, как раз в данной ситуации можно выдохнуть, так как при приобретении квартиры с долгами по коммунальным платежам, выплачивать их новому собственнику не придется, они остаются ответственностью бывшего владельца жилья (п. 3 ст. 308 ГК РФ, ст.
153, ст. 155 ЖК РФ), успокаивают эксперты.
«Исключение составляет ситуация, когда в договоре купли-продажи отдельно прописано о переводе обязанностей по оплате коммунальной задолженности на нового собственника. В этом случае управляющая компания сможет взыскать долги с нового собственника», – акцентирует внимание партнер юридической фирмы «Неделько и партнеры» Марина Клепко.
Также есть важный и неизбежный для покупателя нюанс – это долги по плате за капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), обращает внимание гендиректор управляющей компании «Бескудниковский» Дмитрий Чуркин.
Их точно придется гасить новому собственнику.
Так что перед тем, как покупать квартиру, Чуркин советует тщательно проверить все платежки не менее чем за три года до даты сделки, ведь именно таков срок исковой давности по взысканию долгов за капремонт.
«Еще один вариант обезопасить себя – включить в договор купли-продажи условие, по которому продавец обязуется погасить такую задолженность за период проживания на данной жилплощади, если она обнаружится уже после покупки квартиры», – указывает директор юридического бюро «Рентавед» Артем Филатов.
Если предыдущий собственник в дальнейшем откажется исполнять прописанное в договоре обязательство, этот пункт позволит взыскать с него деньги уже в судебном порядке, добавляет управляющий партнер «РИ-консалтинг» Елена Гладышева.
Долг в наследство
Если новый собственник при покупке жилья в основном защищен от долгов предыдущего владельца, то в случае с наследством все совсем не так, констатируют эксперты.
К наследнику переходят все долги умершего (в том числе и за услуги ЖКХ), за исключением задолженности, неразрывно связанной с личностью наследодателя (к ним относятся долги по алиментам или право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью другого человека), напоминает нотариус города Севастополя Анна Бокань.
«Что касается кредитных и ипотечных обязательств: долг по кредитному договору переходит на наследников на тех же условиях. Если по кредиту имелся поручитель, который погасил долг за умершего заемщика, то за ним сохраняется право требования оплаченных сумм с наследников», – добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Остапенко.
В том случае, когда у умершего был заключен договор страхования по выплачиваемому кредиту, страховая компания погасит задолженность (начисленную после смерти заемщика), однако в данном случае необходимо изучать условия страхования и исключения, при которых страховщики будут иметь право потребовать возмещение с наследников, говорит она. Например, если причиной смерти было самоубийство, то страховая просто откажет в выплате.
Вступить в наследство, отказавшись от долгов, невозможно – если за унаследованной квартирой числятся долги, например, по оплате коммунальных услуг, то к наследнику также перейдет и обязанность их оплатить, предупреждает Гладышева. Единственный вариант – полностью отказаться от наследства.
Правда тут есть один нюанс – наследник отвечает по долгам наследодателя только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (ст. 323, ст. 1175 ГК РФ) и ни в коем случае не своим собственным (п.
1 ст. 416 ГК РФ), подчеркивает Клепко.
«Если вами унаследована квартира, например, стоимостью 8 миллионов рублей, а долги составляют 10 миллионов, то квартира будет реализована – выплачен долг. Оставшиеся 2 миллиона не могут быть погашены за счет вашего имущества», – объясняет Бокань.
В ситуации, когда наследство приняли несколько наследников, они отвечают по долгам умершего солидарно. Это означает, что кредитор наследодателя вправе потребовать полной или частичной уплаты долгов как от всех наследников, так и от любого из них по отдельности, добавляет Гладышева.
Правда в этом случае наследник, оплативший задолженность, может потребовать от остальных наследников возмещения уплаченного за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ), уточняет она.
Например, в наследство вступили два наследника:
У наследодателя имелся долг перед кредитором на сумму 4 миллиона рублей.
С учетом долей в наследстве, долг каждого наследника перед кредитором составлял:
Первый наследник добровольно оплатил указанную задолженность на сумму 4 миллиона. В этом случае он имеет право предъявить регрессное требование ко второму наследнику о взыскании 1 миллиона рублей.
«Чтобы при наследовании не получить неприятных сюрпризов, перед тем как вступать в права, необходимо выяснить, что входит в него – какое имущество, какой стоимости и какие долги имеются у наследодателя», – рекомендует Клепко.
Если станет понятно, что стоимость имущества, причитающегося по наследству, будет недостаточна для погашения долгов или равна их сумме, вступать в наследство просто нет смысла, резюмирует она.
Если в квартире несколько собственников, то владельцы долей обязаны оплачивать жилье и коммунальные услуги соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ; ч. 1 ст. 153, ч. 3 ст.
154, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ), говорит Клепко. Проблемы как правило возникают в том случае, когда кто-то из них отказывается платить и копит долги.
Особенно сложной становится ситуация, когда лицевые счета не разделены. В этом случае, если какая-то коммунальная услуга не оплачивается в течение двух месяцев, то по общему правилу управляющая компания имеет право отключить в квартире доступ к электричеству, водоснабжению и отоплению, предупреждает юрист «Генезис» Татьяна Мацукова.
«При неразделенном лицевом счете исполнитель коммунальной услуги не имеет возможности идентифицировать платежи отдельно по сособственникам и осуществляет их консолидированный учет», – говорит Чуркин, предупреждая, что добросовестный плательщик своей части платежей рискует столкнуться с тем, что в квартире действительно отключат, к примеру, электричество за долги другого собственника.
В этом случае эксперты советуют платить за всех, а затем требовать компенсации у других собственников через суд.
Например, квартира принадлежит на праве собственности двум людям по ½ доли каждому. Все коммунальные услуги за определенный период оплачивались одним из собственников, тогда как другой в течение этого времени в квартире не проживал и оплачивать коммунальные услуги отказывался.
Так вот плативший владелец вправе требовать с должника компенсации расходов за указанный период времени (техническое обслуживание, отопление, содержание и ремонт, взносы на капремонт), за исключением расходов по водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, учитываемые по показаниям приборов учета, обращает внимание Клепко.
В том случае, если недобросовестный собственник так и не заплатит, то на его долю может быть наложен арест – в этом случае человек имеет право жить в квартире, но временно не сможет распоряжаться своей долей (например, продать ее), рассказывает Мацукова.
В дальнейшем по решению суда доля может быть изъята, но только в том случае, если сумма задолженности соразмерна стоимости доли, а квартира не является для этого собственника единственным жильем. Впоследствии ее будут продавать с торгов, для того чтобы на вырученные деньги погасить долг собственника за ЖКХ, добавляет она.
Для того, чтобы не зависеть друг от друга в вопросах оплаты за ЖКХ, оптимальным вариантом будет разделить лицевые счета. После этого оплата будет рассчитываться пропорционально площади в квартире, которой владеет каждый собственник.
Можно составить соответствующее соглашение между владельцами и обратиться с ним в управляющую компанию или ТСЖ. Далее УК разделит лицевые счета в соответствии с долями, и квитанции об оплате будут формироваться на каждого сособственника отдельно.
Если же собственники не смогли договориться о порядке разделения счета, то этот вопрос придется решать в суде.
В супружеской связке
Все имущество, приобретенное супругами в период брака, является общим совместным имуществом (кроме подаренного, унаследованного и приватизированного), независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано, напоминает нотариус города Севастополя Ольга Каленкович.
Но долги в браке распределяются иным образом, говорят юристы.
«По общему правилу супруг не отвечает по личным обязательствам мужа или жены. Каждый из них по своим долгам рассчитывается только своим имуществом», – констатирует Клепко.
Правда если личного имущества будет недостаточно для того, чтобы погасить долг, кредитор вправе требовать выдела в совместной недвижимости супругов доли должника, которая причиталась бы ему при разделе общего имущества, рассказывает она. Но доля второго супруга все равно остается неприкосновенной.
Однако из этого правила есть исключение, предусмотренное п. 2 ст. 45 СК РФ, предупреждает Клепко и поясняет, что если долговое обязательство возникло по инициативе обоих супругов в интересах семьи либо является обязательством одного из них, по которому все полученное было использовано на нужды семьи, то взыскание может быть обращено на их общее имущество.
В качестве примера собеседница агентства приводит ситуацию с кредитом, когда он оформлен на одного из супругов, но деньги были получены с согласия мужа/жены или потрачены на общие нужды семьи. Тогда второй супруг также будет нести ответственность по этому кредиту, даже если он не подписывал договор.
Распределение долгов супругов после расторжения брака осуществляется по тому же принципу – если долг общий, то муж и жена отвечают солидарно. При этом действуют сроки исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст.
200 ГК РФ), подчеркивает Клепко.
Многих волнует вопрос – могут ли за долги супруга отнять квартиру?
На него нет однозначного ответа. Такая возможность зависит от режима собственности, установленного в отношении данной квартиры (является ли она совместной собственностью супругов), а также является ли она единственным жильем, объясняет Клепко.
Например, супруг взял кредит и не возвратил его. Если кредитору удастся доказать, что кредит был получен по инициативе обоих супругов (оба они знали о заключении кредитного договора и были заинтересованы в его получении) или сумма кредита была использована на нужды семьи, он вправе требовать взыскания суммы задолженности с обоих супругов солидарно и наложения взыскания на всю квартиру, в отношении которой установлен режим совместной собственности.
Если отсутствуют доказательства того, что кредит является общим, кредитор вправе требовать взыскания задолженности только с супруга-должника, а также выдела его супружеской доли в совместно нажитой квартире и, соответственно, наложения взыскания на данную долю, объясняет Клепко.
Решить многие потенциальные проблемы с долгами супругов может заключение брачного договора, отмечает Бокань. В нем можно определить, какое имущество является личным имуществом мужа или жены, и, соответственно, кто за какие долги отвечает.
При этом важно понимать, что брачный договор должен быть заключен ранее даты оформления кредита, предупреждает нотариус. Если кредиты уже имеются, то о заключении брачного договора необходимо будет поставить в известность кредиторов, а те, в свою очередь, могут обратиться в суд за признанием такого документа недействительным, если будут не согласны с его условиями.