В Гражданский кодекс внесены поправки, детально прописывающие правила использования общего имущества. В первую очередь речь идет об общем имуществе в дачных и коттеджных поселках. Больше никто не сможет приватизировать в СНТ дорогу, ворота или кочегарку, чтобы потом диктовать жителям свои правила.
Отныне все должны жить сообща, таков закон.
Жители коттеджного поселка вправе сами определять пропускной режим, однако делать это должны сообща. И в любом случае калитку перед хозяином дома никто не закроет. / Михаил Синицын
Соответствующий документ публикует сегодня «РГ». Как поясняют юристы, новые нормы касаются и гаражных объединений.
Как сообщил «РГ» председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, закон предусматривает введение в ГК РФ нового параграфа «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Теперь в Гражданский кодекс внесены универсальные нормы, которые касаются общего имущества и в многоквартирных домах, и в частных поселках на земле, и в гаражных кооперативах. Но по поводу общих коридоров в многоквартирных домах уже давно нет особых споров.
Потому что там все вопросы в принципе урегулированы. Проблемной же правовой зоной были как раз поселки на земле.
«Мы продолжаем работу по совершенствованию систематизации гражданского законодательства. Основные положения закона вступят в силу с 1 октября 2024 года, так как необходимо время для внесения поправок в различные акты, регулирующие правовой режим общей собственности», — пояснил Павел Крашенинников.
Правовые аспекты управления СНТ эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Мечта многих — жить на своей земле. Однако нередко мечта оборачивается страшным сном. Нет такого прекрасного уголка на земле с домом и садом, который не могли бы испортить соседи.
Допустим, кто-то выкупил частную дорогу и теперь к дому не подъедешь, не заплатив. Или кто-то стал владельцем ворот на въезде и открывает их далеко не всем. А иногда, по настроению, вообще никому не открывает.
Увы, распространению страшных снов в наших дачных поселках способствовали пробелы в законодательстве. Хочется верить, что после вступления в силу новых норм сон дачников станет крепче.
В принятых поправках в Гражданский кодекс сказано: «Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения».
Иными словами, детская площадка, кочегарка, дороги внутри поселка и прочее — все будет общим имуществом.
Для того чтобы продать кому-то общее имущество, необходимо будет единогласное решение всех собственников.
«Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону», — сказано в документе.
Между тем, по словам экспертов, сейчас в Госдуме обсуждается также закон, касающийся непосредственно коттеджных поселков, и там может быть прописан прямой запрет на приватизацию общего имущества. Кроме того, в том проекте предполагается более детально прописать, что именно считается общим имуществом.
В принятом же законе теперь прописано, что собственник недвижимости вправе запрашивать в правлении поселка всю необходимую информацию. Таким образом, если счета человеку покажутся завышенными, правление должно будет объясниться. С документами в руках.
Однако при этом человек будет обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию общего имущества.
Никто не сможет перекрыть человеку проезд к его дому. Однако и он обязан оплачивать счета, например, на ремонт общих дорог или охрану поселка
Аргумент «не хочу и не буду» приниматься не будет. Не нравится — можно обратиться в суд. Но если суд решит, что со счетами все в порядке, надо будет заплатить.
Иначе взыщут.
«Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать», — сказано в новых нормах. Таким образом, можно предположить, что если из-за неоплаты человеком счетов возникли какие-то проблемы, то ему придется лично загладить ущерб. Допустим, он не внес деньги на ремонт и в результате случилась авария.
«Товарищества собственников будут вправе определять режим пользования имуществом, в том числе прописывать условия допуска или недопуска посторонних, — рассказывал ранее «РГ» Павел Крашенинников. — Если территория частного поселка будет закрыта от посторонних, то, естественно, никто посторонний не сможет пользоваться дорогами и детскими площадками. Однако закон детально пропишет ситуации, когда и где собственники недвижимости вправе поставить шлагбаум, а когда — нет». Естественно, подчеркнул он, доступ экстренных служб должен быть беспрепятственным и бесплатным.
«Не должно быть ситуации, когда застройщик сдает дома в частном поселке, люди их покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить», — говорит он.
Если дороги предназначены для передвижения жителей внутри поселка, они будут только общими. Владелец дома сможет ими пользоваться без ограничений. Однако если общее собрание собственников решит собрать с жителей деньги на ремонт дороги, он должен будет подчиниться общему решению и заплатить.
Закон об общем имуществе подписан, дороги в СНТ станут общими
01.10.2023 в силу вступает Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ, который вносит изменения и совершенствует условия владения, пользования и распоряжения общим недвижимым имуществом. В Гражданском кодексе РФ появляется новый раздел о едином правовом регулировании общего имущества собственников недвижимости, в котором определены положения об их праве общей долевой собственности, о доле в праве собственности, о владении, пользовании, распоряжении таким имуществом, а также о бремени его содержания. Вопрос очень важный и давно назрел.
Нам много поступает вопросов, касающихся дорог в садовых товариществах или поселках, когда выкупают часть дороги и перекрывают проезды к участкам. Теперь законодатели пытаются решить данную проблему. В соответствии с законом: «Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения«.
Что такие объекты как дороги, детская площадка и прочее — все будет общим имуществом. И для того, чтобы осуществить сделку или процедуру с данным имуществом — необходимо будет единогласное решение всех собственников: «Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону».
Пока непонятно только что будет с теми объектами недвижимости, которые уже оказались в частных руках.
Однако, законом также устанавливается, что при этом граждане будут обязаны участвовать в расходах и издержках по содержанию общего имущества. Введена целая статья «Статья 259.4. Бремя содержания общего имущества» (ознакомиться полностью можно по ссылке https://rkc56.ru/documents/6188).
«Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать. Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом«.
«Товарищества собственников будут вправе определять режим пользования имуществом, в том числе прописывать условия допуска или не допуска посторонних. Если территория частного поселка будет закрыта от посторонних, то, естественно, никто посторонний не сможет пользоваться дорогами и детскими площадками. Однако закон детально пропишет ситуации, когда и где собственники недвижимости вправе поставить шлагбаум, а когда нет», рассказывает Павел Крашенинников.
Было также отмечено, что «не должно быть ситуации, когда застройщик сдает дома в частном поселке, люди покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить». На этапе обсуждения законопроекта говорилось, что после принятия закона такая ситуация будет невозможна в принципе, если дороги предназначены для передвижения жителей внутри поселка, они будут только общими. Владелец дома сможет ими пользоваться без ограничений.
Хорошее заявление. Но будет ли это работать на практике? Закон вступает в силу совсем скоро, время покажет.
Надеемся, что тема окажется полезной для вас. Если появятся вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru, а также подписывайтесь на наши каналы социальных сетей: ВКонтакте, Дзен, Телеграм и следите за новостями в сфере недвижимости.
- 214 просмотров
Когда СНТ может перекрыть проезд по территории, а когда это незаконно
Во многих СНТ перекрывают дороги либо временно для членов товарищества, либо навсегда для посторонних. Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях садовое товарищество может легально перекрыть дороги на своей территории, а когда это незаконно
Фото: Shutterstock
Кому принадлежат дороги в СНТ
В большинстве случаев дороги в СНТ входят в состав земель общего пользования (ЗОП). В этом случае они внесены в кадастр именно как земли общего пользования на территории конкретного товарищества, объясняет адвокат Сергей Тимошенко. Такой участок подлежит предоставлению в общую долевую собственность всем собственникам земельных участков, говорит эксперт. Но случатся, что дорога может быть и в личной собственности.
В основном это относится к современным коттеджным поселкам, построенным в последние годы, на базе которых возникли СНТ, добавляет руководитель юридической приемной Московского союза садоводов Ваге Рыбченко. В этом случае дороги могут принадлежать как застройщику поселка (юридическому лицу), так и его руководителю (физлицу), добавляет эксперт.
Читайте также: Что такое сервитут: особенности заключения договора
Как узнать, чья дорога
Иван Лукин, юрист юридической фирмы ProLegals: — Несмотря на то, что с 1 марта 2024 года в выписках из ЕГРН отсутствуют персональные данные собственников, есть возможность установить владельца дороги, проходящей через СНТ. Можно получить первичную справочную информацию о кадастровом номере дороги и об отнесении ее к публичной или частной собственности с сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра». Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов: — Сведения о собственнике в ЕГРН сейчас закрыты.
Но в выписке из реестра можно узнать, кто является владельцем — юридическое или физическое лицо. Это будет отображено в выписке и из этого можно понять, находится дорога в личной собственности у кого-то или нет.
Кто решает вопрос о перекрытии дороги
Перекрытие дороги в СНТ утверждается только на общем собрании собственников, когда ведется официальный протокол, а процедура голосования понятная и прозрачная. Чтобы решение было легитимным, необходимо получить так называемое «квалифицированное количество голосов участников», их должно быть две трети от общего числа собственников, говорит адвокат Юлия Кремер.
Читайте также: Дачные ссоры: 5 причин, по которым ругаются соседи
Основные случаи перекрытия дороги в СНТ
1. Весеннее закрытие дороги на «просушку»
Весной во многих СНТ дороги закрывают на так называемую «просушку», ограничивая проезд грузового транспорта, а зачастую и легковых автомобилей. К таким вынужденным мерам прибегают ради сохранности дорожного полотна, поскольку из-за таяния снега и разлива рек грунт переувлажняется и становится очень мягким. В итоге дорожные конструкции ослабляются и не могут выдерживать прежнюю нагрузку. Сергей Тимошенко замечает, что перекрытие въезда в СНТ из-за распутицы возможно при условии, что такие ограничения носят кратковременный характер. Законодательно эта мера никак не регулируется, дорога закрывается на «просушку» либо после решения общего собрания собственников, либо по обычному устному договору между собственниками.
Все прекрасно понимают, что если ездить по дороге в распутицу, то потом потребуется ремонт, деньги на который собирается с собственников участков в СНТ, добавляет Ваге Рыбченко. Теоретически, по словам эксперта, кто-то из членов СНТ может подать на товарищество в суд за ограничение передвижения по территории, но на практике таких случаев не было.
2. Запрет на проезд большегрузов
На общем собрании может быть принято решение не пропускать большую часть года (за исключением летнего периода) на территорию СНТ большегрузные автомобили. Причина — их негативное влияние на дорожное полотно. Если кто-то из собственников не согласен с этим, то, по словам экспертов, такое решение общего собрания можно оспорить в суде. Но до этого принятое общим собранием решение надо выполнять.
Этот вопрос также не регулируется законодательно, а запретить проезд большегрузов может общее собрание собственников. Зачастую в СНТ вводят плату за проезд по территории тяжелых машин, добавляет Ваге Рыбченко.
3. Закрыто на ремонт
Если дорогу надо ремонтировать, то правление СНТ или общее собрание собственников может принять решение о ее временном закрытии. Сергей Тимошенко замечает, что это не противоречит законодательству. Но есть одно условие — период проведения ремонтных работ должен быть разумным и не создавать серьезных неудобств членам товарищества.
Читайте также: Покупка коттеджа: как не остаться без денег и жилья
Перекрытие дороги в СНТ утверждается только на общем собрании собственников (Фото: Shutterstock)
4. Запрет проезда должникам
Иногда случается, что общее собрание собственников ограничивает проезд по территории СНТ автомобилей тех, кто задолжал по ежегодным членским взносам, за свет или по целевым взносам на разные нужны товарищества (например, ремонт водопровода), приводит примеры Сергей Тимошенко. Но даже если будет принято решение не пускать автомобили таких собственников, оно незаконно, объясняет Юлия Кремер. Собственники земельных участков в СНТ имеют право использовать участки (дороги) общего назначения для прохода и проезда к своим домам.
Согласно п.5, ст. 24 217-ФЗ, никто не вправе ограничивать им доступ, это незаконно, добавляет Ваге Рыбченко. Однако на практике должнику придется долго доказывать в суде свое право на доступ к участку.
5. Недоступность дороги для посторонних
Если дорога находится в долевой собственности СНТ, то поставить заграждение и перекрыть дорогу для посторонних можно (217-ФЗ). Если же дорога товариществу не принадлежит, то установка каких-либо сооружений, препятствующих свободному проезду по ней, незаконна (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса), говорит Иван Лукин.
Незаконные заграждения грозят наложением административного штрафа на СНТ за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1. КоАП) и за умышленное создание помех в дорожном движении (ст. 12.33. КоАП).
Если к своим домам не могут проехать члены соседнего СНТ, к которому нет другой дороги, кроме той, которую перекрыли, существует легальный способ устранения такого препятствия. Речь идет о сервитуте — праве пользования чужой собственностью, которое распространяется как на нежилое и жилое помещение, так и на земельный участок, к которому относится дорога, объясняет юрист юридической компании «Генезис» Надежда Полищук. Сервитут можно оформить добровольно, есть смысл договориться со второй стороной или, как минимум, уведомить другую сторону о необходимости пользования дорогой.
Эксперты разъясняют, что в договоре необходимо указать, на что распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Нередко «дорожное противостояние» между двумя СНТ доходит до судебных разбирательств. Но если суд отказал истцам, то товариществу, которое претендует на пользование дорогой, есть смысл построить свою собственную.
- Владельцы дач назвали основные статьи расходов на их содержание
- Строительство дачного домика: 5 главных ошибок
- Особенности садовых некоммерческих товариществ: плюсы и минусы
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»