Пристройка к дому – удобный способ расширить полезное пространство. Пристраивать можно и жилые, и нежилые помещения. Но ее возведение относится к реконструкции, а для таких работ нужна разрешительная документация.
Сейчас для реконструкции домов ИЖС действует упрощенный уведомительный порядок.
Как действовать в рамках закона
Если вы только решили делать пристройку, лучше сразу соблюсти все требования закона. В уведомительном порядке сделать это не сложно.
По этому порядку согласование и регистрация проходят в несколько этапов:
- Подать уведомление в местную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию дома. В нем нужно заполнить все поля и сделать эскиз работа, которые планируется провести.
- Дождаться решения. В случае положительного решения вы получите ответное уведомление. Если администрация по какой-то причине отказала – обоснованный отказ. После получения положительного ответа, можно начинать строить.
- Подать уведомление об окончании (о соответствии) реконструкции. Это нужно сделать после того, как пристройка будет полностью возведена. К уведомлению прилагаем техплан. Технический план может подготовить только кадастровый инженер. Заказать документ можно в нашей компании.
- После того, как администрация получит все документы о том, что реконструкция закончена, специалисты начинают проверку соответствия. Проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленным характеристикам. Если никаких нарушений нет – вы получаете ответ от администрации. Больше от вас не требуется никаких действий. Все уведомления муниципалитет сам передает в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Процедура достаточно проста. Пройти ее можно и самостоятельно. Не хотите тратить время?
Инжинерно-геодезическая компания ГЕОМЕР ГРУПП вам поможет.
Заказать бесплатную консультацию
Что делать, если пристройка уже сделана
Перечисленные этапы касались тех ситуаций, когда пристройка только планируется. Но что делать, если вы ее уже построили? Такая реконструкция незаконна.
Местная администрация имеет право подать на вас в суд. Если суд примет решение о демонтаже, сносить строение нужно будет за свой счет.
Чтобы избежать серьезных проблем, сделанную пристройку нужно узаконивать. Не стоит дожидаться того момента, когда вы получите предписание для сноса.
Какие пристройки нужно узаконивать
Пристройка – это строение, пристраиваемое к наружной стене здания. Они отличаются по своим техническим особенностям, уровню сложности, степени влияния на несущие конструкции, назначению. Узаконивать нужно не все типы таких сооружений.
Некапитальные сооружения можно строить без подачи уведомления и разрешительной документации. Некапитальные сооружения не затрагивают несущие стены, не влияют на безопасность людей, поэтому никакого сложного узаконивания не требуется. К некапитальным пристройкам можно отнести навес, крыльцо, небольшую террасу.
Капитальные пристройки требуют разрешительной документации. Поэтому если вы ее уже сделали, узаконивать нужно обязательно. Такие пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь здания. При их строительстве изменению подвергаются несущие конструкции дома. То есть, если вы пристраиваете дополнительные жилые или нежилые помещения, достраиваете еще один этаж, вам нужно узаконивать их.
К капитальным пристройкам относятся гаражи, бани, кухни и т.д.
Варианты оформления документов
Оформить документы на уже построенную пристройку можно двумя путями: через администрацию и через суд.
Узаконивание административным путем
В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:
- Подаете уведомление о реконструкции.
- Ждете ответ от администрации.
- Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
- Подаете уведомление об окончании работ.
- Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.
Дальше администрация подает документы в Росреестр. Регистратор вносит изменения в ЕГРН. После этого пристройка будет считаться законной.
Это простой путь узаконивания. Обычно, если пристройка не очень сложная, ее можно узаконить административным путем. Но всегда есть риск, что вместо уведомления о соответствии вы получите отказ от администрации.
Каждый случай индивидуален, и единого рецепта здесь нет. Узнать, как лучше действовать в вашей ситуации, можно на консультации у эксперта «Геомер групп».
Заказать бесплатную консультацию
Легализация через суд
Это более сложный способ. Но если административным путем узаконить пристройку не получилось, суд – единственный выход. Суды не всегда встают на сторону владельцев. Перспективы положительного исхода дела будут выше, если соблюден ряд требований:
- У вас есть зарегистрированное право собственности на участок и дом, к которому была сделана пристройка.
- Проведенная реконструкция не нарушает строительные нормы, не несет опасности для людей.
- Пристройка не нарушает права третьих лиц.
Если в вашем случае все эти требования соблюдаются, можно начинать подготовку документов для обращению в суд.
Собираем список документов
К исковому заявлению нужно приложить документы, которые будут доказательством вашей правоты. Подходите серьезно к сбору документации. Это увеличит ваши шансы на решение дела в вашу пользу.
Вы можете обратиться за помощью к специалистам «Геомер групп». Вам потребуется:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок и жилой дом. Их можно не получать, так как данные из реестра суд может запросить сам. Но лучше собрать полный пакет документов.
- Техплан на дом. Его можно заказать у кадастрового инженера нашей компании.
- Документация, подтверждающая возведение пристройки. Например, это может быть договор с проектной организацией, строительной компанией и т.д.
- Заключение от коммунальных служб. Специалисты оценивают безопасность пристройки и возможность подключения инженерных коммуникаций.
- Согласование с другими службами (если строительство на вашем участке требует дополнительных согласований).
- Если вы ранее пытались узаконить пристройку административным путем, приложите документы, подтверждающие этот факт и ответ от муниципалитета.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Если стоимость пристройки не превышает 50 тыс. рублей, иск нужно подавать в мировой суд. Во всех остальных случаях нужно обращаться в районный суд.
Заказать бесплатную консультацию
Рассмотрение дела
В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами.
Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.
Во время рассмотрения дела суд назначает строительную экспертизу. Оплачивает экспертизу истец. Она необходима для проверки соблюдения строительных норм.
Если в заключении экспертов будет указано, что пристройка нарушает СНиПы или градостроительные нормы, узаконить ее будет невозможно. Будет вынесено решение о приведении дома в первоначальный вид.
Когда все нормы соблюдены, заключение независимой экспертизы будет важным доводом в вашу пользу. Изучив материалы дела, суд выносит решение.
Что делать после вынесения решения
Следующие действия зависят от того, какое решение вынес суд:
- В вашу пользу. В этом случае вы пишите заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН и прилагаете к заявлению решение суда. Подать заявление можно через МФЦ.
- Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание демонтировать пристройку и привести дом в первоначальный вид. В предписании указан срок, в течение которого вы должны это сделать. Выполнение решения суда будет контролировать местная администрация.
Стоимость легализации
Одна из причин, по которой домовладельцы делают незаконные пристройки – желание сэкономить. На самом деле, расходы на легализацию намного выше, чем при законном пути.
Уведомительный порядок значительно упростил проведение реконструкции. Теперь не требуется собирать большой пакет документов. Это тоже удешевило получение разрешительной документации.
Фактически, расходы на строительство в уведомительном порядке включают в себя:
- Госпошлину за регистрацию.
- Подготовку техплана.
Посмотрим теперь, к каким расходам нужно быть готовым при узаконивании через суд:
- Госпошлина. Ее размер рассчитывают из стоимости пристройки. Но сократить не получится, если суд решит, что стоимость сооружения дороже, чем указана в иске, вам все равно придется оплатить разницу.
- Оплата строительно-технической экспертизы. Ее стоимость, в среднем, от 30 тыс.
- Подготовка техплана и других документов, подтверждающих вашу позицию.
Кроме этого нужно быть готовым к тому, что за самовольную пристройку может быть наложен штраф.
Расходы на легальное строительство значительно меньше, чем на узаконивание постфактум. Поэтому мы не рекомендуем идти таким путем.
Почему могут отказать
Легализовать незаконную пристройку не всегда получается даже через суд. Отрицательное решение может быть принято по целому ряду причин:
- Лицо, обратившееся с заявлением, не имеет на это права. Подать заявление – и в администрацию, и в суд – может только владелец земли и дома. Можно действовать через представителя, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Подан не полный пакет документов. Это формальные требования, определенные законом. Когда поданы не все документы или в некоторых есть ошибки, помарки, неточности, это уже будет поводом для отказа.
- Нарушение норм. Во время рассмотрения вашего дела будет проанализировано соответствие пристройки разным нормам. Она должна быть возведена с соблюдением СНиПов. Нарушение строительных норм – это всегда основание для отказа. Также расположение пристройки должно соответствовать проекту межевания. То есть, должны быть соблюдены расстояния до границ участка. Пристройка должна соответствовать ВРИ земли. Если хотя бы одно из требований нарушено, легализовать не получится.
- Нарушение требований безопасности. Во время строительной экспертизы проверяют не только соответствие конструктивных элементов строительным нормам. Эксперт изучает стройматериалы, которые вы использовали, их качество, безопасность. Если строение может представлять опасность для людей, это будет отражено в заключении. Важно! Столкнуться с такой ситуацией можно и в том случае, если вы подавали уведомление и действовали строго в рамках закона. Во время проверки соответствия также оценивают качество и безопасность стройматериалов. Нарушение безопасности – основание для отказа.
- Превышение максимальных размеров здания. Раньше характеристики, которым должен соответствовать дом ИЖС, были очень размытыми. Сейчас они регламентированы законом. Если ваша пристройка превышает эти нормы, на проведение строительных работ нужно получать разрешение.
- Несоответствие заявленным характеристикам. С такой причиной отказа можно столкнуться и в том случае, если все было сделано по закону, и при административном порядке узаконивания. Дело в том, что в уведомлении о реконструкции собственник указывает характеристики изменений, которые он планирует ввести. После того, как строительство будет завершено, специалисты муниципалитета проверяют соответствует ли фактическая пристройка заявленной. Если есть отклонения, вы получите отказ.
Если дом в долевой собственности, строительство пристройки приведет к изменению размеров долей. Не все собственники могут быть с этим согласны, так как увеличение размера доли приведет к увеличению налога на недвижимость. Прежде чем узаконивать строение, нужно получить от всех собственников согласие.
Если такого согласия нет, скорее всего, вам откажут.
Заказать бесплатную консультацию
В каких случаях не требуется разрешение на строительство
Перед тем как строить, нужно согласовать действия с местной администрацией? Такие меры направлены на пресечение незаконной застройки участков. Вдруг вместо дома на ИЖС вы построите двухэтажный отель, а затем откроете свой бизнес?
Администрация проверит проект на соответствие и выдаст разрешительный акт.
Правда, разрешение требуется не во всех случаях. Иногда можно начать работы и без согласования с чиновниками. Для этого нужно знать, что и где можно строить без оформления разрешений.
Если вас волнует этот вопрос – читайте нашу статью.
✅ Что можно строить без разрешения в 2024 году?
Прежде всего пару слов о разрешении на строительство. Сейчас в большинстве случаев его получать не нужно. Разрешения заменили на уведомительную процедуру. Перед тем, как что-то строить, необходимо оформить схему застройки и отправить уведомление о начале строительства на участке. Никакие проекты, СПОЗУ и сложные чертежи не требуются.
Новый порядок был введен с августа 2018 года в связи с принятием Федерального закона №340.
Поэтому выделяют две ситуации:
- строительство без разрешения, но с подачей уведомления в адрес властей;
- возведение объектов без разрешений и уведомлений.
Ситуации часто путают. Между тем, если вы не подадите извещение, когда оно обязательно – узаконить постройку не получится. Нарушителя ждет неприятный «сюрприз» в виде штрафов и переделок. Если разрешения не нужны, а вы все-равно подали заявление – согласитесь, тоже обидно?
Ведь вы заказывали проект, чертили схемы, ходили за справками – а значит тратили личное время и деньги.
Закон определяет объекты, которые можно строить без разрешения на строительство. Их список представлен в пункте 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разберемся в подробностях.
🔻 Жилой или садовый дом
Разрешения больше получать не нужно (по крайней мере до 1 марта 2024 года).
Однако придется согласовать стройку с органом местного самоуправления. Застройщик подает уведомление – о начале строительства дома, а по окончании работ – такое же уведомление, но уже о завершении строительства. Категория и вид использования земли роли не играет.
Уведомления требуют как для частного сектора – ИЖС и ЛПХ, так и для садоводческих участков – СНТ или ДНТ.
Допускается возведение садового или жилого дома для одной семьи. Максимальная этажность здания – 3 этажа, высота – не выше 20 метров, а площадь застройки до 500 кв. метров. Остальные объекты подпадают под многоэтажные и многоквартирные дома – для них требуется получать разрешение на строительство.
Обычным извещением властей не отделаться.
Как обстоит дело на практике?
Пример:
Молодая семья получила землю под строительство дома. Супругам понравился проект 2-этажного кирпичного коттеджа, общей площадью 135 кв. метров. Размеры здания позволяют действовать в уведомительном порядке. Супруги заказали ГПЗУ, чтобы свериться с правилами застройки земли в своем районе. Далее, они начертили план-схему будущего дома, выдержав отступы от границ соседей и мест общего пользования.
Осталось заполнить уведомление о параметрах будущего объекта. Документы отдали в МФЦ, а спустя 9 дней там же забрали ответное уведомление – о том, что проект соответствует требованиям и дом можно строить.
🔻 Гараж
Владелец гаража может избежать согласований при строительствеобъекта на своем участке. Причем, если сравнивать с домом, не потребуется даже уведомлений. Проще говоря, можно спокойно строить гараж. Разумеется, с соблюдением правил застройки земли и строительных регламентов (СНиП).
Затем строение оформляется в упрощенном порядке: через техплан, декларацию и заявление о постановке на кадастровый учёт.
Нельзя заходить на дачный участок соседа – это расценивается как самозахват земли. За такие действия могут выписать штраф в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ. Очень часто возникают споры о межевании земли – их придется решать до начала строительных работ. Еще нельзя использовать гараж под предпринимательскую деятельность.
Хотите открыть автомастерскую или автовинил? Берите разрешение на строительство.
Если гараж в виде пристройки к дому– это реконструкция. Застройщику нужно подать уведомление о проводимых работах. Изменить параметры дома без согласования также не получится.
Откройте и почитайте нашу инструкцию в статье «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома?».
🔻 Баню
Обустройство бани не требует никаких согласований и разрешений. Если у вас уже есть проект – стройте по нему. Если проекта нет – нужно его составить, чтобы не возникало проблем.
Например, придется учесть отступы от забора соседа, до жилого дома, деревянных строений, водоема и прочих объектов. Всю информацию ищите здесь.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.
Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Вопрос:
Здравствуйте. Хочу строить баню 3х6 на дачном участке. Большая часть уйдет на комнату отдыха, остальное на парную и моечную.
Планирую использовать деревянные брусы (брёвна). Подскажите, одобрят ли такой вариант в администрации? Нужно ли мне получать от них разрешение на строительство?
Ответ юриста:
Добрый день! Нет, разрешение на строительство вам оформлять не нужно. Согласно пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ, баня входит в состав вспомогательных объектов.
Если вы хотите использовать ее в личных целях, согласовывать стройку не нужно. Правда, если на участке нет других объектов – администрация может отказать в строительстве или запросить уведомление о начале работ. Если дом зарегистрирован – проблем возникнуть не должно.
🔻 Вспомогательные постройки
Хозяйственные постройки выполняют вспомогательные функции. Они обслуживают жилой дом, а значит следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Такое разъяснение дает Верховный суд РФ, а суды применяют на практике.
Для сарая, колодца, туалета, амбара, хозблока и прочих времянок разрешение на строительство не требуется.Равно как не действует и уведомительный порядок. Даже если объект капитальный – согласовывать его стройку не придется.
А объекты без фундамента вообще не подлежат регистрации.
Оформление капитальных построек происходит в уведомительном порядке – в силу ст. 40 Федерального закона № 218 «О госрегистрации…» от 13.07.2015 года. Заявитель готовит техплан, документ на землю и заявление в орган Росреестра.
На их основании сведения вносятся в ЕГРН, а владелец получает технический паспорт на объект недвижимости.
🔻 Прочие объекты (дороги, скважины, линейные объекты)
Кроме частных, существует ряд особых объектов, для строительства которых не нужно получать разрешение от властей.
Рассмотрим, что входит в этот список:
- создание и обслуживание буровых скважин – порядок работ регламентирован Законом РФ № 2395-1 «О недрах», а заявитель готовит проект разработки и проектную документацию на выполнение работ;
- строительство зданий российских посольств и консульств за рубежом;
- создание и изменение объектов, которые помогают транспортировать природный газ (максимальное давление – 0,6 мПа);
- обустройство антенных опор (мачт и башен) для средств связи, чья высота не превышает 50 м.
Также в законе отмечены легко разборные (некапитальные) конструкции. Речь идет о навесах, киосках, павильонах, пунктах охраны и бытовках. Для их возведения не требуются дополнительные разрешения.
Ключевое значение играет статус земельного участка – он должен быть в собственности или в аренде.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.
Специализация семейное, жилищное право.
Что касается дороги, то нужно смотреть на ее характеристики. Если она выполняет функцию подъезда к участку, где стоит коттедж – разрешение не потребуется. Допустимо создавать автостоянку, съезд, зону примыкания или переходную полосу.
Дороги общего пользования, магистрали и трассы потребуют многочисленных согласований – в силу п. 1 ст. 20 Закона № 257 «Об автомобильных дорогах…» от 8 ноября 2011 года.
Закон также отмечает линейные объекты– это объекты капитального строительства, куда входят ЛЭП, кабельные сети, трубопроводы, теплотрассы, ж/д и автодороги. Но бывает, что линейный объект не имеет фундамента (опоры). Самостоятельного значения у такой конструкции нет, а значит ее можно строить без соответствующих разрешений.
Примеры: деревянные базы отдыха, пляжи, трансформаторные станции и прочие объекты.
✅ Нужно ли разрешение на реконструкцию или капитальный ремонт дома?
Перестройка уже готового здания не является строительством. Такую процедуру именуют реконструкцией – обновление устаревших частей дома, изменение параметров сооружения (высоты, площади, объема, этажности).
Разрешение не требуется в двух случаях:
- если капитальный объект сохранит конструктивные и иные характеристики: высоту, количество этажей, ширину, объем и т.д.
- если проводится капитальный ремонт дома.
Остальные случаи требуют согласований на уровне городской администрации. Здесь действует тот же принцип, что и при строительстве объектов. Застройщик подает уведомление о планируемой реконструкции дома или нежилого помещения.
Чиновники смотрят на план будущих изменений, сверяют его с ГПЗУ и выносят решение – одобрить или отклонить (см. “Как узаконить пристройку к дому“).
Пример:
Иван купил старенький дом в ДНТ, вскоре встала необходимость его модернизировать – добавить крыльцо и присоединить баню 4х7 метров. Деревянное крыльцо не изменит параметров дома. Вход так и останется входом, но появится лестница и площадка с перилами (без фундамента). Уведомлять о строительстве крыльца не нужно, разрешения также не нужны. Что касается пристройки в виде бани – без согласования не обойтись.
Речь идет об изменении параметров дома. За счет бани он увеличится в объеме, расширится фундамент – по итогам реконструкции площадь окажется больше на 11 кв. метров. Уведомление позволит узаконить пристрой к дому. Для этого Ивану необходимо пригласить геодезистов, посчитать новую площадь дома (с учетом бани) и внести изменения в техпаспорт капитального объекта.
Без уведомления о реконструкции в проведении замеров откажут.
Если не согласовать реконструкцию, и о ней станет известно администрации, владельцу дома грозят санкции. Например, могут обязать снести пристрой или выполнить переделку. Если нарушение первое – ограничатся устным предупреждением.
Повторное действие/бездействие грозит штрафами.
Итак, что следует знать:
- Разрешения на строительство действуют не везде.
- С августа 2018 года при строительстве жилого или садового дома подаются уведомления о начале работ – власти должны выдать одобрение.
- Вспомогательные постройки с фундаментом или без можно оформить без разрешения – на основании техплана, документов на землю и заявления.
- Реконструкция дома требует подачи уведомления о планируемых изменениях. Если параметры дома не изменятся или будет капремонт – согласовывать не нужно.
- Самовольное строительство без разрешений и уведомлений чревато штрафами, сносом или перестройкой объекта.
Основная сложность – установить, что объект не нуждается в согласовании с администрацией города/посёлка. Прежде всего нужно заглянуть в Градостроительный кодекс, изучить локальные акты, указы и постановления местных властей. Документы покажут, можно ли строить объект без разрешения.
Желательно поднять судебную практику – она разъясняет спорные моменты по аналогичным делам.
Если у вас есть проблема, но нет времени на поиск решения – задайте вопрос нашим юристам. Они помогут определить, требуется в вашем случае разрешение или нет? Юристы помогут отстоять позицию в споре с чиновниками, например – если последние требуют согласовывать стройку, хотя закон говорит об обратном.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Самовольные постройки: как работает законодательство в 2024 году
Самовольное строительство — это не всегда намеренное нарушение закона.
Дом становится самостроем в результате изменений в законодательстве или неразберихи и ошибок в документах, а иногда собственники просто не знают, как надо все оформить.
В 2022 году Верховный суд выпустил большой обзор судебной практики о самовольных постройках, где дал ответы на наиболее сложные и часто задаваемые вопросы. В статье проанализирую обзор и расскажу, что такое самовольные постройки, кто присваивает такой статус и как этого избежать.
Что вы узнаете:
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Что такое самовольная постройка
- Она стоит на земле, на которую у владельца нет прав. Например, хозяин дома решил поставить гараж за своим забором, но там — общая земля или участок соседа. В 2020 году в Башкортостане суд обязал местного жителя снести баню и курятник, которые частично располагались на чужом земельном участке. Также соседа обязали перенести забор.
- Построена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает этого. Например, жилой дом разместили на землях промышленности — это нарушение.
- Возведена без необходимых согласований. Здесь есть нюанс: если запрещающие требования появились уже после завершения строительства, признать дом самовольной постройкой нельзя. Например, если дачи уже 50 лет стоят на своем месте, а газовики вдруг решили протянуть рядом с ними магистраль высокого давления, потребовать снести дома из-за соседства с трубой нельзя.
- Построена с нарушением строительных норм и правил. Но, опять же , не каждое нарушение означает, что дом признают самостроем. Строительные ошибки должны быть критическими и создавать угрозу жизни и здоровью людей — об этом чуть ниже.
В законе также сказано, что нельзя признать строение самовольным, если собственник не мог знать об ограничениях земельного участка. Кроме того, если на момент строительства согласование требовалось, а в день обнаружения или регистрации самостроя такого требования в законах уже нет, тогда негативных последствий тоже не будет.
Когда самовольную постройку могут снести
Снос самовольной постройки — крайняя мера, подчеркнуто в обзоре Верховного суда.
Снести самострой чаще всего можно только на основании судебного решения. В некоторых случаях это могут сделать без суда муниципальные власти, однако в законе много оговорок. Местная администрация не может принять решение о сносе самовольной постройки, если:
- Она стоит не на государственной или муниципальной земле и безопасна для жизни и здоровья граждан.
- Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо уже есть судебное решение об отказе в сносе.
- Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом доме — даже если есть угроза жизни и здоровью людей.
То есть местная власть может снести, например, незарегистрированные металлические гаражи на муниципальной земле, но не имеет такого права в отношении домов на частной территории.
Суд в каждом случае будет выяснять все обстоятельства, которые важны для дела. Зачастую решение о сносе принимают, если вид разрешенного использования земли не совпадает с типом постройки, так как привести ее в соответствие с правилами невозможно. Маловероятно, что жилой дом можно переделать под цех или наоборот.
Но в целом судьи исходят из потенциальной опасности нарушения. Если постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а допущенные нарушения можно устранить без сноса, суд откажет. Но если баня возведена прямо под линией электропередачи, это недопустимо с точки зрения противопожарной безопасности, ее обяжут снести.
В феврале 2022 года в Махачкале суд отказал местной администрации в иске о сносе самовольной постройки — одноэтажного железобетонного здания 30 × 20 м. Судья указал, что неустранимых нарушений, которые могли бы повлечь разрушение постройки, нет. Также она не опасна для людей и их имущества.
Верховный суд в обзоре приводит другой пример: владелец земли подал иск о признании самостроем и сносе многоквартирного дома, который появился рядом с его участком. Экспертиза подтвердила, что права действительно нарушены: вода, снег и канализационные стоки новостройки попадают на чужой участок. Но суд признал, что нарушения несоразмерны идее снести дом.
Судья обязал убрать канализационный колодец от соседского участка, поставить на крыше снегозадержатели и установить водосточную систему.
Доказывать необходимость сноса обязан тот, кто подал в суд, а степень опасности устанавливает экспертиза.
На практике владелец участка или постройки может и не допустить эксперта — отказ будет законен, если нет судебного решения о проведении экспертизы. Если ее назначил суд, хозяин не должен чинить препятствий.
Особенности судебных процессов по делам о самовольных постройках
Кто может подать в суд.Любой человек, чьи интересы нарушены или которому незаконная постройка угрожает. Как правило, это собственники смежных земельных участков и домов, но судиться могут также и арендаторы, и просто те, кто прописан в доме по соседству.
Прокуратура тоже может подать иск в защиту интересов неопределенного круга лиц или государства. Также в суд может подать местная администрация.
Каков срок давности для исков.Если постройка, которую просят снести, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а лишь возведена без необходимых разрешений, тогда применяется общий срок исковой давности — три года.
В ряде случаев срока исковой давности нет. Например, в ситуации, когда самовольная постройка хотя бы частично возведена на чужом участке и мешает соседу пользоваться своим имуществом.
Кто оплачивает судебные расходы.По общему правилу, судебные расходы взыскиваются в пользу того, кто выиграл дело. Однако в случае с самовольными постройками и делами о признании права собственности на них не все так просто.
Верховный суд указал, что если тот, кто проиграл дело, не нарушал прав выигравшего, то он не обязан оплачивать судебные расходы. Пример из обзора: владелец самовольной постройки подал в суд на местную администрацию и потребовал признать право на недвижимость. Суд иск удовлетворил, но судебные расходы с администрации не взыскали, ведь житель сам строил без разрешений, администрация его прав не нарушала.
Когда можно заключить мировое соглашение.Судебный процесс можно завершить мировым соглашением. Однако суд не утвердит его, пока сам не разберется, что не так с самовольной постройкой.
Мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы собственников смежных участков.
Например, участники спора договорились урегулировать его через выплату компенсации: один сосед платит другому, а тот отказывается от претензий. Но если при этом нарушены права других соседей, мировое соглашение суд не утвердит.
Что делать, если суд вынес решение о сносе, а в доме живут люди.Если кроме собственника в постройке живут еще люди, они зарегистрированы там, но не участвовали в судебном процессе, снести самовольную постройку не получится. И судебное решение не поможет.
Надо подавать отдельный иск о выселении, делать это должен собственник здания под снос. По закону тот, чьи права нарушены — например, сосед, — может требовать признания здания самовольной постройкой, а вот выселить оттуда кого-либо — нет.
Как легализовать самовольную постройку
Надо обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самострой. Вот условия:
- Участок относится к категории земель, на которых можно строить дом: например, на территории лесного фонда возвести дом нельзя, а на землях ИЖС — можно.
- Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам.
- Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права и законные интересы других людей. Может потребоваться заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций, а также заключения Роспотребнадзора и МЧС о том, что постройка соответствует нормам.
Чтобы признать в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, должны соблюдаться все три условия.
Если постройка полностью или частично расположена на участке, который не был предоставлен законно, в признании права собственности на такую постройку могут отказать, говорит Верховный суд.
эксперт по загородной недвижимости
В судебной практике есть две позиции, и судам нужно решить, какой придерживаться
Обзор судебной практики от 2022 года проясняет некоторые сложные случаи с признанием построек самовольными, но в то же время ставит новые вопросы. Верховный суд в обзоре говорит, что снос и признание постройки самовольной — мера исключительной ответственности, которая должно применяться в крайнем случае.
Однако ранее Верховный суд и Высший арбитражный суд в постановлении пленумов от 29 апреля 2010 года объясняли, что даже незначительные нарушения строительных и градостроительных правил могут стать основанием для признания незаконности постройки и ее сноса, в том числе при условии, что нарушение не связано с лишением владения.
Теперь один документ говорит одно, а второй — другое. Судам надо находить золотую середину, и выбор они могут сделать любой: снести или сказать, что нарушение несущественное, и оставить объект. Когда Верховный суд в обзоре рассматривает конкретные дела и на их основе формулирует позицию, как правило, у судов разных инстанций (первой, апелляция, кассация) нет единого подхода.
Это показывает, что они не понимают, как действовать. С учетом многообразия жизненных ситуаций не думаю, что теперь все будет однозначным и что ясности в этом вопросе стало больше.
В то же время в обзоре четко разобраны несколько проблемных случаев:
- Если строительство началось, а хозяин не подал уведомления об этом, но нарушений нет, администрация обязана выдать положительное уведомление о соответствии объекта разрешенным параметрам, как только его запросят, — п. 3 обзора.
- Если участок используется нецелевым образом, постройку нельзя признать самовольной. Например, владелец поставил на садовом участке гараж и открыл там шиномонтаж. Гараж на таком участке стоять может, шиномонтажа там быть не должно. Поэтому иск должен быть не о сносе, а о прекращении использования не по назначению — п. 6 обзора.
- Если стоит объект, который не соответствует виду разрешенного использования земли, сносить его разрешается, только если невозможно привести все в соответствие с нормами — п. 10 обзора. Суд разобрал пример с турбазой, которую построили на четырех садовых участках: не было никакой возможности сделать из турбазы четыре садовых дома, и суд постановил сносить.
Сложные случаи с самовольными постройками
Верховный суд разобрал несколько типовых противоречивых ситуаций и объяснил, как действовать.
Зарегистрированный дом тоже могут признать самовольной постройкой.Регистрация как таковая не означает, что дом построен без нарушений. Если такие нарушения будут выявлены, дом могут признать самовольной постройкой независимо от регистрации в ЕГРН.
Строительство частного дома без подачи уведомления еще не означает, что его следует считать самовольной постройкой.В первую очередь будут учитываться соответствие или несоответствие градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
Использование дома не по назначению не означает, что он построен самовольно.Опять же , во главу угла ставится соблюдение установленных законом норм. Суд указывает, что такое основание для признания постройки самовольной, как использование ее не по назначению, законом не предусмотрено.
Здание, которое целиком или частично поставлено на чужой участок, не зарегистрируют, но и решение о сносе суд тоже может не вынести.Если постройка, которую нужно легализовать, частично расположена на чужом участке, будет решаться вопрос, нарушаются ли чьи-то права. От этого и будет зависеть решение.