Для обнаружения неплательщиков налоговики получают информацию из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физлиц. Неуплата НДФЛ повлечет доначисление налога, пеней и штрафов
Человек, сдающий квартиру внаем, должен уплачивать налоги?
От сдачи квартиры внаем человек получает доход. Поэтому у него появляется обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Облагаются налогом доходы не только в денежной, но и в натуральной форме, т.е., например, доход в виде имущества, полученного за предоставление квартиры внаем.
НДФЛ уплачивается по ставке 13%.
Собственник квартиры самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ. Затем он обязан представить декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом, за который уплачивается налог.
Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы.
Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.
Является ли налогооблагаемым доходом плата за коммунальные услуги?
Недавно налоговые органы вновь разъяснили 1 , что плата за коммунальные услуги состоит из двух частей. Первая – обязательная, ее собственник вносит вне зависимости от того, сдается ли квартира внаем. Сюда включается плата за содержание и ремонт жилого помещения, часть коммунальных услуг, оплата которых не зависит от их потребления.
Вторая часть зависит от показаний счетчиков и рассчитывается исходя из объема потребления.
Первая обязательная часть платы, внесенная нанимателем жилья за коммунальные услуги, входит в налогооблагаемый доход, а вторая ее часть – нет. То есть компенсация расходов, определенных по показаниям счетчиков, в доход не включается и в налоговой декларации не отражается. Доход в декларации указывается за вычетом этой части.
Отметим, что финансовые органы ранее уже высказывали позицию о невключении коммунальных платежей, определяемых на основании показаний счетчиков, в сумму доходов при исчислении налога на доходы физлиц 2 . Суды также исключали эти платежи из налоговой базы по НДФЛ 3 . Последние разъяснения о порядке исчисления НДФЛ лишь подтверждают имеющуюся практику.
Что будет в случае неуплаты НДФЛ?
Многие наймодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают НДФЛ, считая, что налоговые органы не смогут выявить факт сдачи жилья внаем. Однако у них имеются различные механизмы для обнаружения неплательщиков. Информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физических лиц.
Неуплата НДФЛ может повлечь негативные последствия. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Размер доначисления будет зависеть от того, на основании каких данных проводилась проверка. Если налоговые органы получат документы, подтверждающие размер платы за сдачу квартиры внаем (например, затребуют договор и расчетные документы у квартирантов), то НДФЛ будет доначисляться на основании сумм, указанных в них.
При отсутствии документов налоговые органы вправе исчислить налог расчетным путем на основании имеющейся у них информации о собственнике квартиры и данных об иных налогоплательщиках, оказавшихся в аналогичной ситуации.
Также будет начислена пеня исходя из 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ) за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки составляет 7,75% (подробнее об этом читайте в публикации «Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения»).
Например, если собственник за сдачу квартиры за год получил 100 тыс. руб., то сумма неуплаченного НДФЛ будет равна 13 тыс. руб., а просрочка уплаты налога составит один год. Пеня будет рассчитываться по формуле: 13 тыс. руб. х 1/300 х 7,75 / 100 х 365 дней = 1226 руб.
Одновременно с налогоплательщика может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Например, если эта сумма равна 13 тыс. руб., размер штрафа будет рассчитан так: 13 тыс. руб. х 20 / 100 = 2600 руб.
Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 тыс. руб. Например, если сумма НДФЛ составляет 13 тыс. руб. и декларацию по нему налогоплательщик не представлял в течение года, то размер штрафа будет исчисляться следующим образом: 13 тыс. руб. х 5 / 100 х 12 мес. = 7800 руб. Однако эта сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога: 13 тыс. руб. х 30 / 100 = 3900 руб.
В связи с этим размер штрафа составит 3900 руб.
Таким образом, в случае непредставления налоговой декларации и неуплаты НДФЛ в размере 13 тыс. руб. в течение года общая сумма доначислений может составить 13 тыс. (НДФЛ) + 1226 руб. (пеня) + 2600 руб. (штраф за неуплату налога) + 3900 руб. (штраф за непредставление налоговой декларации) = 20 726 руб.
Можно ли передать обязанность по уплате налога нанимателю жилья?
По общему правилу наймодатель, т.е. налогоплательщик, должен уплачивать НДФЛ самостоятельно – от своего имени и за свой счет. Однако не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за наймодателя.
Но в таком случае в платежном документе также нужно указать данные наймодателя (ИНН и др.), чтобы налоговые органы могли идентифицировать платеж.
При этом обязанность по представлению налоговой декларации все равно должен исполнять собственник жилья. То есть налогоплательщиком для налоговых органов остается наймодатель, и он будет нести ответственность в случае неуплаты налога.
Можно ли уменьшить сумму выплачиваемых налогов?
При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.
Кроме того, возможно применение патентной системы налогообложения, ставка при которой составляет 15%, а сумма дохода определяется региональным законодательством. Например, для Москвы размер годового дохода зависит от площади помещения и его местонахождения и варьируется от 210 тыс. до 10 млн руб. Но в этом случае придется уплачивать страховые взносы.
Их размер в 2019 г. составит 36 238 руб., если сумма дохода не превысит 300 тыс. руб.
1 Письмо ФНС России от 8 мая 2019 г. № БС-4-11/8703@. Также Письмо Минфина России от 29 апреля 2019 г. № 03-04-07/31733.
2 Письмо Минфина РФ от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123.
3 См., напр., Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2017 г. № Ф08-1561/2017 по делу № А63-1124/2016.
Нелегальная сдача жилья в аренду становится невыгодной
Государство пытается «обелить» рынок аренды жилых помещений: с одной стороны, усиление налогового контроля и привлечение арендодателей к ответственности за неуплату налогов; с другой – создание для них комфортных условий
Проблема теневого арендного бизнеса долгое время остается нерешенной в России. Так, жилищный фонд, т.е. совокупность всех жилых помещений на территории РФ, характеризуется значительной долей жилья, находящегося в частной собственности. При этом по итогам 2020 г. арендовали жилье порядка 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств) 1 . Однако институт аренды жилых помещений почти не приносит дохода в бюджет, так как арендодатели, чаще физлица, уклоняются от уплаты налогов. В то же время, по данным Росфинмониторинга, доля теневой экономики в ВВП России в 2019 г. составляла 20% – это более 20 трлн руб.
Поэтому неудивительно, что борьбу с нелегальной арендой государство сегодня ведет комплексно: как путем осуществления налогового контроля и привлечения к ответственности за неуплату налогов арендодателей, так и с помощью создания для них привлекательных условий.
Ответственность арендодателей за неуплату налогов
У собственников жилых помещений при сдаче их в аренду есть несколько вариантов исполнить обязанность по уплате налогов:
- ежегодно представлять декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ по ставке 13% с доходов, получаемых от сдачи в аренду недвижимости;
- зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем самостоятельно исчислять налог и представлять отчетность в соответствии с выбранным режимом налогообложения. Выбрать можно УСН, ОСНО или патент. Оптимальным режимом при сдаче в аренду жилья считается упрощенная система налогообложения (УСН): при объекте налогообложения «доходы» налоговая ставка составит 6%, а если объектом налогообложения являются «доходы минус расходы», ставка будет 15% (более подробную информацию об УСН вы найдете в статье «Упрощенная система налогообложения: как уменьшить расходы?»);
- зарегистрироваться в качестве самозанятого и уплачивать налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6%. Понятие «самозанятый» законодательно не закреплено, но исходя из него можно определить цель введения нового налогового режима – упрощение налогообложения для граждан, которым порой сложно разобраться, например, в режимах налогообложения для ИП.
Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога предусмотрена ст. 122 НК РФ: за неумышленное деяние собственнику помещения грозит взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, а за умышленное деяние – 40%. Кроме того, ст.
198 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность за неуплату налогов, сумма которых за три года превысила 2,7 млн руб.
Арендодателя могут проверить по заявлению арендатора или соседей
Налоговый контроль осуществляется путем проведения налоговых проверок, в том числе выездных.
Рассмотрим пример из судебной практики. По договору займа Л. предоставил М. денежные средства. М. добросовестно исполнял свои обязательства по возврату денег. Но Л. решил, что М. делает это за счет доходов, получаемых от нелегальной сдачи в аренду жилого помещения.
Поэтому Л. обратился с жалобой в налоговую инспекцию. В ней он указал, что М. не платит налоги с доходов, получаемых от сдачи в аренду квартиры. После этого налоговый орган провел проверку, но правонарушений не выявил.
Л. обратился в суд с исковым заявлением об отмене решения налоговой. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении его требований, а затем и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал решения нижестоящих судов (постановление Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 г. по делу № 2а-3483/2019).
А вот еще один пример. Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, которые подтверждали, что Д. сдавала ему в аренду квартиру на протяжении более трех лет. В отношении Д. была проведена налоговая проверка.
По ее результатам было выявлено, что Д. с 2008 г. по 2011 г. сдавала Т. квартиру, но полученные доходы не декларировала и налог не уплачивала. Налоговый орган привлек Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Московского городского суда от 4 сентября 2014 г. по делу № 33-19969/2014).
И подобных примеров немало. Причем суды вышестоящих инстанций зачастую занимают сторону налоговых органов: кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 8 сентября 2020 г. № 88а-21291/2020 по делу № 2а-5533/2020, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 июня 2021 г. № 33а-11304/2021 по делу № 2а-1200/2021, апелляционное определение Московского городского суда от 30 ноября 2016 г. по делу № 33а-46879/2016.
Таким образом, проверки по вопросу нелегальной сдачи жилья в аренду налоговые органы могут проводить даже по заявлению третьих лиц. Ухудшение отношений с арендатором, соседями или знакомыми уже создает риск привлечения арендодателя к ответственности. Более того, не все арендаторы являются добросовестными.
Если они не вносят арендные платежи, наносят ущерб имуществу арендодателя, используют квартиру не по назначению, в том числе для складирования, субаренды или осуществления незаконной деятельности, – в таких случаях защитить свои интересы без риска привлечения к налоговой ответственности арендодатель может только при сдаче в аренду жилого помещения легально.
Комфортные условия для арендодателей
1. Введение нового налогового режима для самозанятых.
В 2019 г. введен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», который будет действовать 10 лет. Переход на НПД осуществляется добровольно. На это имеют право физические лица и индивидуальные предприниматели. После регистрации в качестве самозанятого можно будет платить налог с доходов от сдачи в аренду недвижимости по льготной ставке: 4% – если помещение снимает физлицо, 6% – если его арендует юрлицо.
Однако сумма дохода в течение года не должна превысить 2,4 млн руб. Ограничений по сумме месячного дохода не предусмотрено.
Чтобы стать самозанятым, достаточно пройти регистрацию через приложение «Мой налог». Это займет несколько минут. Причем доступны несколько способов регистрации. Для этого понадобятся: паспорт и фотография, которую можно сделать на камеру смартфона; либо ИНН и пароль, которые используются для доступа в личный кабинет физлица на сайте nalog.ru; либо учетная запись портала госуслуг.
Заполнять бумажное заявление и посещать налоговую инспекцию не придется.
Учет доходов и расчет налогов ведется в мобильном приложении. Представлять налоговую декларацию не нужно. И контрольно-кассовая техника не понадобится.
(Больше полезной информации о применении налога на профессиональный доход вы найдете в подборке материалов на тему «О самозанятости – в деталях»).
2. Законодательные изменения.
Разработан проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Согласно проекту решить проблему нахождения арендного фонда в теневом секторе экономики поможет улучшение жилищных условий граждан за счет повышения доступности найма жилья, в том числе для людей с низкими доходами. Для этого предлагается реализовать следующие мероприятия: налоговое стимулирование; уменьшение размера госпошлины, уплачиваемой при регистрации договоров аренды; расширение мер жилищной поддержки путем предоставления возможности долгосрочной аренды; создание наемных домов; субсидирование арендной платы; выдача индивидуального сертификата на аренду жилья. В этот перечень включена еще одна инициатива – предоставление гражданам налогового вычета на сумму в размере арендных платежей.
Однако Минфин ее отклонил. Как отметил заместитель министра финансов Алексей Сазанов, ожидаемый эффект не оправдает потери бюджетов регионов.
Стоит отметить, что Минстрой совместно с ДОМ.РФ разработал концепцию программы по созданию недорогого наемного жилья с целью обеспечения доступности долгосрочного найма жилых помещений для семей с невысокими доходами. Программа льготной аренды уже запущена. Например, в декабре прошлого года в Воронеже введен в эксплуатацию дом на 165 квартир, в котором 41 жилое помещение сдается в аренду на льготных условиях.
Арендатор уплачивает только 20% арендной ставки. Поэтому, скажем, однокомнатную студию можно арендовать всего за 2,9 тыс. руб. в месяц при рыночной цене около 14,6 тыс. руб. в месяц. К 2024 г. планируется запустить около 10 подобных домов.
Кроме того, Минстрой готовит законопроект, предусматривающий создание государственной информационной системы по учету договоров аренды жилых помещений. Электронная площадка станет местом поиска подходящего жилья, заключения безопасных сделок, уплаты налогов. Арендаторам будет надежнее найти жилье через эту систему, а арендодателям, желающим получить доход от сдачи недвижимости, придется выходить из тени.
Арендодателям стоит задуматься о легализации своей деятельности
Разговоры об усилении государственного контроля на рынке аренды ведутся давно. Сегодня можно заметить, что происходит это постепенно, – вероятно, арендодателям дали время для выхода из тени. Параллельно для них и арендаторов пытаются создать благоприятные условия. Все эти меры нацелены на урегулирование арендных отношений.
В скором времени у арендодателей не останется возможности нелегально сдавать в аренду жилые помещения без последствий. Поэтому уже сейчас стоит задуматься о легализации своей деятельности.
Целесообразно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать уплачивать налог на профессиональный доход. Но нужно помнить, что данный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2028 г. В этот период ставки налога не изменятся, но потом они могут быть увеличены. Тем не менее, учитывая тенденцию к усилению налогового контроля, направленную на «обеление» рынка аренды жилых помещений, выгоднее сдавать жилье легально и уплачивать налоги с применением пониженной ставки, чем оказаться привлеченным к ответственности – возможно, даже к уголовной.
1 Проект Правительства РФ «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».
Чем грозит незаконная сдача квартиры в аренду наем без уплаты налогов 2024
Статья обновлена 31.08.2022
Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужно
Существует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить.
На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос.
Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан зарегистрировать в Росреестре.
Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую.
Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный.
Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.
Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату. Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох.
В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.
Сколько платить налогов
Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, кто является налоговым резидентом России, а кто нет.
Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.
НДФЛ — 13% или 15%
Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) придётся заплатить 13%. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2019 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.
То есть за 2022 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2024 году.
Не очень приятные новости для тех, кто зарабатывает больше пяти миллионов рублей в год, — с 2021 года их НДФЛ вырастает до 15%.
Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц. За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей.
Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей.
ИП — 6% или стоимость патента
Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.
Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации.
Если же вы решите отправить документы в электронной форме, оплачивать госпошлину отдельно не придётся.
Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год — каждый квартал.
Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000.
Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год: так за 2022-ой нужно внести 34 445 рублей пенсионных взносов и 8 766 рублей в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 43 211 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей.
То есть всего 46 211 рублей.
Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, можно вычесть, так как Алёна работает одна.
Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.
Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.
Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.
Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента» . В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 54 000 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) в 2022 году составит 900 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2.
Реальные доходы Алёны будут меньше на 300 000 рублей, так что платить отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН — ей не придётся.
Ещё нужно отдать те же 43 211 рублей страховых взносов для ИП.
Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.
Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей.
Самозанятость — 4%
Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая. В год Алёна должна получать в этом статусе доход меньше 2,4 миллиона. Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость).
Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.
Самозанятые платят 4% налога с доходов, если работают с физлицами и 6% — если с орагнизациями. По закону эта ставка остаётся замороженной в течение 10 лет.
Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов.
Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.
И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!
Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог».
Мы подробно писали, как работает это приложение и как платить налоги самозанятым.
С самозанятостью есть один основной нюанс: если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно. При этом профессиональный трудовой доход в этой сумме не участвует: то есть, Алёна может спокойно ходить на обычную работу и получать любую “белую” зарплату.
Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры
Допустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на такую проверку невелик, но исключать его точно не стоит. ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда.
Разберём каждый случай подробнее.
МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть письмо Минфина, в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».
На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских можно не пускать в квартиру, а выездные проверки ФНС встречаются редко.
Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы. Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией. Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца оштрафуют на 2–3 тысячи рублей.
В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.
Отношения с арендаторами
Алёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство. Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.
А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов. Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.
Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов
Ниже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.
Непредставление декларации в срок грозит штрафом в 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%. Под «умысел», согласно ФНС, попадает осознанный уход от уплаты налогов.
Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.
Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 2 700 000 рублей , будут судить . Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты от 18 месяцев до трёх лет.
Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС. Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.
Наша героиня не заплатила налоги за 2021 год и не подала декларацию до 30 апреля 2022 года . Допустим, сегодня 1 декабря , а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).
1. Налог 13% — 78 000 рублей.
2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300.
3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей
4.
Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей.Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше. Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев.
Сумма штрафа растёт пропорционально.
Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов
Ситуация: вы купили квартиру побольше и переехали. А чтобы старое жилье приносило доход, решили его сдавать. Разберемся, какие налоги нужно платить со сдачи квартиры, чтобы не было проблем с законом.
- Как сдавать квартиру
- Как налоговая узнает о сдаче квартиры
- Меня поймали, что делать
- Чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов
Как сдавать квартиру
Если вы сдаете квартиру в аренду:
- составьте договор. Хорошо, если документ посмотрит юрист и посоветует, какие условия туда включить;
- подпишите договор в двух экземплярах. Один остается у вас, другой — у арендатора.
Если договор заключают больше чем на 11 месяцев, он требует регистрации в Росреестре. Поэтому проще подписать бумаги на меньший срок с возможностью продления.
- соберите документы для подачи в налоговую. Вам нужны паспорт, договор найма, документ о праве собственности;
- заполните декларацию для налоговой, где стоите на учете. Можно приехать лично, либо оформить электронно. Документ нужно подать до 30 апреля следующего года;
- заплатите налог в размере 13% от ежемесячной суммы, получаемой от жильцов. Оплатить нужно до 15 июля.
Даже если вы заключили договор на пару месяцев, нельзя избежать НДФЛ . Что будет, если «забыть» его оплатить? Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов, а в некоторых случаях уголовное наказание.
После смерти бабушки Жанна получила в наследство квартиру в другом городе. Переезжать не собиралась, как и погружаться в сложности с продажей. Родственники посоветовали сдавать — это принесло бы небольшой, но стабильный доход.
Девушка нашла жильцов, подписала договор, подала декларацию и оплатила налог.Если бы она этого не сделала, ей, кроме уплаты налога, пени и штрафов пришлось бы тратиться на билеты и съем жилья в другом городе. Кроме того, понадобилось бы брать отпуск на работе для выяснения вопросов с налоговой.
В итоге отдала бы намного больше, чем потратила на уплату налога.
Если квартиру сдает самозанятый , то размер отчислений зависит от того, кто арендует помещение. Если жильцы — физические лица, плата составит 4% от суммы. Если организация или ИП — то 6%.
Налог уплачивается ежемесячно.
Сдаете квартиру, и появился дополнительный доход? Решили выгодно вложиться? Рассмотрите паевые инвестиционные фонды.
И для начала откройте брокерский счет.
Получить выгоду можно не только от приобретения ценных бумаг компании, в которой вы работаете: на биржах представлено множество вариантов. Выбирайте акции, облигации и фонды, инвестируйте и следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».
Как налоговая узнает о сдаче квартиры
Не нужно считать, что налоговая не узнает об аренде. Доказать факт сдачи квартиры легко : помогут обиженные бывшие арендаторы или завистливые соседи. А еще это может вскрыться совершенно случайно.
Представители налоговой пришли с проверкой в компанию «Мивистом». Среди бухгалтерских справок они нашли договор аренды.Выяснилось, что компания сняла квартиру для своих сотрудников и каждый месяц переводила 60 000 рублей.
А вот хозяин с этой суммы ничего не платил.Налоговики быстро нашли арендодателя. И так же быстро установили, что положенные проценты он не выплачивал больше года.
А несколько лет назад утаил еще одних жильцов.
Налоговая может узнать о сдаче квартиры и от участкового. У него есть право зафиксировать, что в помещении кто-то живет, изучить договор аренды, взять объяснение у жильцов под запись.
Как безопасно снять хорошее жилье
Если ежемесячно приходит одинаковая сумма от одного и того же плательщика, эти переводы для налоговой службы будут выглядеть подозрительно. Сотрудники ведомства могут проверять счета физических лиц.
Геннадий и Мария поженились и съехались. «Однушку» девушки решили сдавать и получать доход. Налоги платить не стали: надеялись, что о сдаче квартиры никто не узнает.Но планы нарушили соседи: им не понравилось, как ведет себя новый арендатор. Мужчина включал громкую музыку, курил на лестнице и топал по ночам. На разговор с шумным соседом позвали участкового.
Представитель закона передал информацию об аренде жилья налоговикам.Геннадию и Марии пришлось заплатить налог, штрафы и пени.
Чтобы не переживать из-за нехватки денег в экстренной ситуации, оформитекарту «Халва»и подключите онлайн-копилку. Она станет подушкой безопасности и подарит приятные бонусы.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 8% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Меня поймали, что делать
- прийти в налоговую, когда вас вызовут;
- ответить на вопросы сотрудников (желательно в письменном виде). Еще лучше делать это через канцелярию.
Есть шанс, что у вас получится убедить инспектора, так как на этом этапе вас только подозревают, но еще не обвиняют.
Если все-таки есть доказательства, что вы сдавали квартиру и не платили налог, вам предложат оплатить его добровольно. Если вы не согласны, то решать вопрос придется через вышестоящую налоговую, затем — в суде.
Чем активнее вы будете себя вести и чем больше подтверждений своих слов предоставите, тем больше шансов, что до суда дело не дойдет.
Как составить договор аренды квартиры
Чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов
Если у вас не получилось доказать, что вы не сдавали квартиру без уплаты налогов, давайте разбираться, какое наказание вас ждет.
Во-первых, физическому лицу нужно оплатить НДФЛ — 13% от дохода в аренде. Во-вторых, штрафы и пени.
Если вы сдали налоговую декларацию позже срока, штраф составит 5% за каждый месяц опоздания. Максимальный — 30% от суммы налогов, минимальный — 1000 рублей.
Если вы неумышленно уклонялись от уплаты налогов, то вас ждет штраф 20% от суммы налогов. И 40% — при наличии умысла.
Если самозанятый не заплатит налог, то штраф будет 20% за первое нарушение, а за повторное в течение 6 месяцев с момента первого нарушения — 100%.
Также на неуплаченную сумму (и физическим лицам, и самозанятым) могут начислить пени: 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ ежедневно.
Чтобы дело дошло до уголовной ответственности, сумма неуплаченного налога физического лица должна превысить 2,7 млн рублей за три года. Самое большое наказание может быть от одного до трех лет лишения свободы.
Если человек впервые нарушил закон, связанный с неуплатой налогов, то уголовная ответственность ему не грозит. Но оплатить налог, а также пени и штраф придется.
Подведем итоги.
Чтобы не платить больше, чем вы заработали, не пытайтесь обмануть налоговую. Заполните декларацию вовремя и уплатите налоги. Выгоднее сдавать жилье в аренду, если вы самозанятый.
Ну а если нарушение все-таки случилось, старайтесь как можно быстрее его устранить. И помните: если собственник платит налоги, он может спать спокойно!