Спор за землю между собственниками одного дома — дело весьма сложное не только с моральной, но и с юридической стороны. Судя по практике наших судов, подобные судебные тяжбы — очень распространенное явление. Как выделить в натуре доли небольшого участка, принадлежащего сразу нескольким собственникам?
Такой спор рассматривали суды Калужской области.
Закон запрещает дробить участки, площадь которых меньше минимальных размеров. / iStock
Задача местных судов усложняется, если каждый из них предлагает свой вариант решения. Областной суд, на рассмотрение которого и попал такой спор, просто отказал всем собственникам дома. Верховный суд РФ с таким выводом коллег не согласился — ведь задачей гражданского судопроизводства является правильное и своевременное разрешение дел — и рассказал, как следует поступить.
Это решение заметил портал Право.ru*.
А теперь детали спора. Участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности у трех совладельцев — гражданина и двух гражданок. Гражданин через суд попросил выделить его долю в праве собственности.
И хотя ему причиталось чуть меньше двух соток земли, он попросил отдать ему 2,65 сотки — поскольку «такое выделение соответствует сложившемуся порядку пользования участком и домом».
Обе сособственницы в суде активно возражали. Они хотели сохранить 2 сотки участка, на котором расположен дом, в общей долевой собственности.
Первым этот спор рассматривал Калужский районный суд. Он выслушал стороны, их аргументы и удовлетворил иск гражданина.
Гражданский кодекс допускает выделение участка, который больше размера доли хозяина
Суд отверг вариант, предложенный двумя сособственницами этого дома, поскольку «выделение доли в натуре должно прекратить долю выделяющегося сособственника на весь земельный участок», а они предлагали частично сохранить ее. В то же время суд постановил выделить в общее пользование всех трех сособственников дорожку в 22 кв. м.
Понятно, что соседки по дому победившего гражданина с таким решением суда не согласились и оспорили его в вышестоящей инстанции. Это был Калужский областной суд. Он отменил вынесенное районным судом решение и принял новое.
Апелляция отказала в удовлетворении требований мужчины.
Суд заявил, предложенный гражданином вариант раздела не учитывает размер принадлежащих сторонам долей в праве собственности. А это противоречит закону. И теперь с решением областного суда оказался не согласен уже гражданин, затеявший весь спор.
Он пошел оспаривать решение аппеляции в Верховный суд РФ.
В таком виде спор пришел в Судебную коллегию по гражданским делам ВС. Там материалы изучили, и ВС напомнил: статья 252 Гражданского кодекса допускает выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. При несогласии апелляции с решением суда первой инстанции нужно было выбрать другие варианты раздела.
Полностью отказав в иске, апелляционный суд не разрешил спор, а значит, не выполнил задачи гражданского судопроизводства, отметил ВС. Поэтому высокий суд отменил определение суда второй инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Калужскому областному суду следует учесть: выделение земельного участка и создание новых образуемых земельных участков означает, что ничего не должно остаться в общей долевой собственности.
Эксперты утверждают, что в судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст. 252 ГК).
Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.
По мнению специалистов, в подобных случаях надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС N 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в качестве долевой собственности недопустимо.
Если у сторон спора есть желание разрешить возникшую ситуацию, то помочь в этом должен опять-таки суд.
Только в исключительном случае законодатель допускает принудительное решение вопроса при незначительности выделяемой доли.
В нашем случае Верховный суд РФ рекомендовал апелляции предложить сторонам достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества, в том числе путем выплаты компенсации. Эксперты подчеркивают, что ранее подобных решений на уровне ВС не принималось.
Верховный суд справедливо отметил, что процедура выдела не допускает оставления части участков в общей долевой собственности выделяющегося лица и иных сособственников.
*Определение Верховного суда РФ N 85-КГ18-14.
Кому достанутся части общего имущества, объяснил Верховный суд
Разъяснения Верховного суда РФ о разделе долей в общем имуществе супругов помогут многим семьям понять, кому и что принадлежит в совместной собственности. Едва ли не большинство серьезных приобретений семей — квартиры, дачи, машины — являются именно долевой собственностью. Сложным этот вопрос оказался не только для граждан, но и для судей, которым приходится все чаще решать именно такие споры.
Если в браке была оформлена долевая собственность, является ли она совместно нажитым имуществом? Делятся ли доли, записанные на общих детей? Можно ли считать оформление долевой собственности соглашением о разделе недвижимости?
На все эти вопросы ответил Верховный суд, изучив материалы такого спора.
Все началось с того, что после расторжения брака у бывших супругов возник спор о разделе совместно нажитого имущества. В период брака стороны за счет общих средств приобрели земельный участок и жилой дом, который оформлен на мужа и двух общих дочерей. У каждого оказалось по 1/3 доли.
Это дело первым заметил портал «Право ru».
Но бывшая супруга посчитала, что находящаяся в собственности мужа 1/3 доля участка земли и дома является общей совместной собственностью супругов. И главное — она подлежит разделу в равных долях. Гражданка обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на 1/6 долю всей недвижимости.
Но районный суд, куда поступило это дело, гражданке отказал.
Возмущенная гражданка попыталась оспорить отказ районного суда, но и апелляция оставила решение без изменения. В итоге все местные суды пришли к выводу, что стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества с отступлением от начала равенства долей, с учетом интересов несовершеннолетних детей. Поэтому принадлежащая мужу доля, треть спорной недвижимости — участка и дома, общей совместной собственностью не является и разделу не подлежит.
И вот тогда экс-супруга обратилась в Верховный суд РФ. Там Судебная коллегия по гражданским делам материалы спора изучила и напомнила коллегам следующие важные моменты*.
Суд сказал, что супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или «любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства» .
Об этом, как указал высокий суд, сказано сразу в нескольких статьях Семейного кодекса. А именно в статьях 37, 38, 41-42.
По заявлению высокой судебной инстанции каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между бывшими супругами было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах этого гражданского дела нет.
Ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются.
А если соглашение о разделе совместно нажитого имущества нет, оно делится поровну между супругами.
Поэтому Верховный суд РФ отменил все принятые ранее местными судами решения по этому спору и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, чтобы тот пересмотрел его с учетом мнения Судебной коллегии по гражданским делам.
Юристы в этой связи напоминают гражданам, попавшим в аналогичную ситуацию, что все нажитое в браке принадлежит обоим супругам.
По мнению суда, в случае спора супруги не обязаны доказывать факт общности такого имущества
Кроме того, эксперты напоминают, что есть еще и разъяснения Пленума самого Верховного суда (от 5 ноября 1998 года № 15). В этом постановлении дословно сказано следующее: «Право на общее имущество, нажитое супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено. В случае спора супруги не обязаны доказывать факт общности такого имущества».
Закон устанавливает, что раздел имущества супругов должен совершаться в установленном порядке: брачным договором, соглашением либо судом.
Поэтому новый суд, который состоится по этому спору, должен выяснить ряд важных моментов. И прежде всего — заключались ли между сторонами брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если выяснится, что не заключались, то суд должен будет удовлетворить иск.
*Определение Верховного суда РФ № 20-КГ19-13.
Как разделить жилой дом в натуре между собственниками
Жилой дом – это дом, стоящий отдельно, имеющий не более трех этажей и предназначенный для одной семьи. Время идет, дети вырастают, образуют свои семьи и получается, что в доме начинают проживать две и более семьи. Естественно у каждой семьи возникает желание жить раздельно. Раздел жилого дома в натуре между собственниками может стать необходимым и в других случаях, например: при получении недвижимости по договору дарения; при наследовании имущества, в общей долевой собственности нескольких наследников; при разводе супругов.
Как на практике разделить дом не нарушая законодательство, с учетом возможностей и интересов сторон, рассмотрим в данной статье.
Что такое раздел жилого дома в натуре
Реальный раздел жилого дома в натуре-это раздел общей собственности на доли и перевод этих долей в частную собственность. Когда объект недвижимости находится в общей собственности совладельцев, очень сложно принимать решения, связанные с пропиской, уплатой коммунальных платежей, ремонтом дома. Поэтому собственники выделяют свою долю из общей не только документально, но и в отдельное помещение.
Осуществить такой раздел практически бывает затруднительно. Причин может быть несколько:
- технические;
- финансовые;
- межличностные конфликты – нежелание жильцов мирно договориться.
Когда можно разделить дом в натуре
Чтобы разделить объект недвижимости необходимо руководствоваться ст. 252 ГК РФ , учитывать технические характеристики объекта и возможности выполнения раздела в действительности.
Раздел дома в натуре возможен, если:
- не понадобится существенная перестройка, реконструкция жилья;
- выделенные объекты соответствуют техническим и санитарным нормативам;
- не нарушены инженерные коммуникации;
- не ущемлены права соседей;
- все помещения обособленные, у каждого отдельный вход;
- выделенные помещения подходят для проживания.
Важно. Если объект признан аварийным разделить его невозможно.
Как разделить дом в натуре
Начиная процесс раздела необходимо заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы определить можно ли выделить каждому собственнику отдельную площадь с отдельным входом.
Все изменения должны быть отражены в заключении эксперта:
- можно ли выполнить техническую часть раздела;
- варианты возможных перепланировок;
- стоимость строительных работ;
- размер компенсации в случае невозможности поделить объект в соразмерном соотношении частей;
- оценка рыночной стоимости делимого в натуре объекта.
После заключения экспертизы необходимо получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и технический план здания. Если возможно разделить дом, а прилегающий земельный участок стоит на кадастровом учете, то можно разделить и земельный участок. Выделенные участки не должны менять вид разрешенного пользования.
Кадастровый инженер определяет границы и размер каждого участка. Если размер выделенного участка небольшой необходимо обратиться в муниципалитет, с целью узнать минимум, который установлен в регионе относительно размера наделов (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ)
В случае, когда размер выделенного участка меньше установленной минимальной нормы, земля останется в общей долевой собственности.
На сколько долей можно разделить дом
При разделе дома на доли необходимо учитывать условия осуществления раздела, установленные нормами ст. 252 ГК РФ и заключения строительно-технической экспертизы. Раздел возможен, если:
- отсутствует запрет на деление недвижимости;
- не ухудшатся общие технические характеристики объекта;
- не изменится целевое назначение выделенных частей;
- цена отдельных долей равна рыночной стоимости цельного объекта;
- отдельно выделенные помещения оборудованы индивидуальным входом и удобны для проживания.
Законом предусмотрено, что совместная собственность делится максимум на три части. При четырех и большем количестве совладельцев используются другие способы распределения имущества.
Минимальная норма жилой площади при разделе
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ норма жилой площади равна 12 квадратных метров при расчете на одного человека. Данный показатель имеет различные значения в зависимости от целей его применения и региона.
Если площадь помещения выделенной доли менее установленной нормы раздел допускается. Важное условие, чтобы были соблюдены все технические и санитарные нормы.
Критическая норма выделенной отдельной доли составляет 8,1 кв.м. Площадь жилого помещения не может быть меньше данного показателя.
Когда раздел объекта невозможен
Разделить объект недвижимости на доли в натуре невозможно в следующих случаях:
- Не достигнуто взаимного согласия всех совладельцев.Вопрос можно решить через суд.
- На объекте имеются незаконные постройки. Их можно снести или узаконить.
- Не позволяют технические характеристики дома и инженерные системы.
- Ветхий объект, непригодный для проживания.
- Дом куплен с использованием средств материнского капитала.
С чего начать раздел дома
Признаки законности раздела дома в натуре:
- выделенное отдельное помещение предназначено для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним помещением, расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
- проведена госрегистрация права и присвоен юридический адрес;
- не нанесен вред имуществу других дольщиков.
После разделения каждый собственник может-продать, подарить, завещать, заложить свою часть собственности.Первый претендент на покупку – сосед.
Начинать раздел объекта в натуре следует в следующем порядке:
- получить разрешение на перепланировку на каждую выделенную долю;
- оформить кадастровый и технический паспорт;
- провести межевание участка и подготовить необходимые документы;
- составить соглашение;
- поставить объект на государственный кадастровый учет;
- зарегистрировать право собственности;
Как разделить дом на два хозяина
Дом на два хозяина имеет два отдельных входа и почтовый адрес.Тип дома многоквартирный, а категория земли-для индивидуального жилого строительства. В этой ситуации порядок следующий: оформить объект в общую долевую собственность (этим подтверждается целевое использование земли) и далее выделяют доли в натуре, как описано выше.
Важно! Для объектов построенных в 2006 году и позже, сначала необходимо получить акт о сдаче объекта в эксплуатацию и потом выделять доли.
Варианты раздела частного дома на доли
Произвести реальный раздел дома и земельного участка можно:
- по соглашению;
- через суд.
Особенности раздела по соглашению
Порядок раздела дома:
- собраться и решить все спорные вопросы
- составить тех.паспорта на объект в целом и планируемые отдельные помещения;
- подписать соглашение о разделении долей в совместном имуществе;
- вновь образованным объектам присвоить кадастровые номера;
- регистрация прекращения права общей долевой собственности.
Образец соглашения о разделе жилого дома
| Соглашение о разделе жилого дома |
После выделения долей в строении, можно выделять доли земельного участка. Подать заявку на проведение межевания участка. Составить тех.планы на новые участки.
Присвоить кадастровые номера выделенным участкам. Зарегистрировать право собственности на новые земельные участки.
Если земля находилась на праве пользования, придется заключать договоры аренды или пользования.
Образец соглашения о разделе земельного участка
| Cоглашение о разделе земельного участка |
Особенности раздела через суд
Не всегда стороны могут мирно договориться и тогда вопрос решается в судебном порядке.Заявление подается в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Последовательность при обращении в суд:
- заявка на кадастрового инженера;
- выделение долей;
- составление и подача искового заявления в суд;
- участие в судебных заседаниях;
- получение исполнительного листа;
- регистрация права собственности;
Образец иска о разделе дома
| Иск на раздел дома в натуре |
Как избежать ошибок в исковом заявлении или нарушений требований ст. 131 ГПК РФ к содержанию документа подробно читайте в статье Иск о разделе жилого дома в натуре между собственниками
Иск о выделении земельного участка в натуре
| Иск о выделении земельного участка в натуре |
Госпошлина
При предоставлении иска в суд необходимо оплатить госпошлину. Размер сбора зависит от цены иска. Правила расчета регулируются ст. 333.19 НК РФ и представлены в таблице ниже:
Заключение
Раздел дома в натуре между собственниками это не противоречащие закону действия сторон по соглашению или в судебном порядке. Главное преимущество состоит в возможности распоряжаться своей частью без согласования с другими.
Чтобы не натолкнуться на “подводные камни” при разделе дома в натуре и земельного участка обратитесь за помощью к профессионалам. Наши юристы подскажут каким способом в вашем случае лучше разделить объект, какие необходимы для этого документы, как правильно рассчитать гос.пошлину. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному консультанту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.
Юлия Такмакова/ автор статьи
Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Вам также может быть интересно
Разделить имущество, находящееся в долевой собственности, при отсутствии разногласий между участниками можно по соглашению.
Осознание невозможности совместного проживания и принятие решения о разводе являются началом трудного периода в
Развод зачастую сопровождается сложными межличностными отношениями. Обострить ситуацию может наличие единственной квартиры, разделить которую
Семья характеризуется добровольным вступлением в брачный союз, рождением и воспитанием детей, владением и распоряжением