От редакции
Эта статья написана в 2018 году. С тех пор законодательство поменялось. Например, с 1 июля 2019 года ввели обязательные эскроу-счета для застройщиков — это позволит дольщику вернуть деньги, если дом так и не достроят.
А если застройщик затянул со сроками сдачи дома, прочитайте статью о том, как взыскать неустойку в 2024 году.
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.
Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.
Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи.
Разбираемся, как быть.
Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей.
Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.
ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?
Почему нормальные застройщики срывают сроки
Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве.
Не всегда прогнозы сбываются.
Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.
Допсоглашение — не подписывать
По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.
По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.
Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков.
Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то , вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!
Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.
С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще.
Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Оценить шансы на сдачу
Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.
Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).
Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.
Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:
- 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)
Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.
Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства.
Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.
Застройщики могут переносить сроки сдачи еще на полгода: что ждет дольщиков?
Если девелопер затягивает со сроками сдачи, он обязан платить дольщикам неустойку, а сам рискует оказаться в реестре проблемных застройщиков. В марте правительство объявило мораторий на это правило до конца 2022 года. Недавно он был продлен до 30 июня 2024 года.
Что это значит для покупателей новостроек и ущемляются ли их права?
30 сентября постановление Правительства № 1732 « О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» еще на полгода продлило опубликованный в марте мораторий. Он регулирует особенности передачи объектов долевого строительства дольщикам. До 30 июня 2024 года включительно строительные компании не должны платить неустойку из-за переноса сроков сдачи квартир по ДДУ.
Что думают по этому поводу юристы и планируют ли застройщики воспользоваться этой отсрочкой?
Мнение юриста
Отвечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
1. Может ли застройщик перенести сроки самостоятельно?
Только после согласования с дольщиком. Застройщик не может в одностороннем порядке перенести срок сдачи: сперва надо согласовать это предложение с дольщиком. Делается это на основании подписанного дополнительного соглашения.
Если дольщик не согласен ждать, то он не подписывает дополнительное соглашение, и сроки остаются прежними (они не изменяются). Тогда застройщик обязан передать дольщику квартиру в установленный договором срок.
2. А если застройщик все-таки нарушит срок?
Если же застройщик такой срок (указанный в договоре и не измененный, так как дольщик выступил против переноса) нарушит, то можно обращаться в Минстрой и прокуратуру.
Прокуратура может вынести застройщику представление об устранении допущенных нарушении. Обращение в Минстрой может стать основанием для проведения с его стороны внеплановой проверки в отношении застройщика. А если срок передачи нарушен более чем на три и шесть месяцев, то Минстрой вправе инициировать приостановление деятельности застройщика и включение объекта в реестр проблемных.
С учетом моратория неустойку за период до 30 июня 2024 дольщику не выплатят, но застройщик будет считаться нарушившим свои обязательства и в отношении него могут быть предприняты указанные выше меры.
Правда, правительство временно разрешило застройщикам (да и то только после получения разрешения на ввод) согласовывать с каждым дольщиком срок передачи квартиры индивидуально. А по нормам Федерального закона № 214-ФЗ такой срок должен быть единым для всех помещений в пределах одного многоквартирного дома.
3. Что за мораторий на включение в реестр проблемных объектов и почему это важно?
С 1 сентября 2022 года отменен мораторий (постановление Правительства № 1534) на включение в единый реестр проблемных объектов сведений о домах, срок сдачи которых задерживается более чем на шесть месяцев.
Также Минстрой снова может через суд потребовать ввести для застройщика временный запрет брать с новых дольщиков деньги, если тот опаздывает со сдачей объекта более чем на три месяца после зафиксированной в ДДУ даты. Раньше на эти ограничения действовал мораторий — так государство пыталось поддерживать отрасль в кризис.
Вероятно, эти отмены призваны сгладить негативный эффект от продления моратория на начисление неустойки и прочих штрафных санкций в пользу дольщиков. Застройщики понимают, что нарушить ранее установленные сроки безнаказанно не получится.
4. Как застройщики должны уведомлять своих дольщиков об изменении сроков сдачи?
Согласно закону № 214-ФЗ, сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче вручается участнику долевого строительства лично под расписку или присылается заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по тому почтовому адресу, который указал участник долевого строительства (пункт 4 статьи 8).
Застройщики активно используют обзвоны, но только в качестве дополнительного средства оповещения. При этом сообщение по почте все равно направляется в обязательном порядке.
Если застройщик не исполнит эту обязанность, а дольщик не придет на приемку квартиру «по звонку», то, во-первых, застройщик лишает себя возможности доказать, что сроки были им соблюдены. Если нет надлежащим образом отправленного по почте сообщения, у дольщика не возникает обязанности принимать объект.
Во-вторых, не направив надлежащим образом сообщение, застройщик не сможет составить акт в одностороннем порядке. Эта процедура урегулирована пунктом 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ и позволяет застройщику оформить передачу объекта по одностороннему акту, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки объекта.
И тогда застройщик не только будет считаться нарушившим сроки передачи, но и продолжит нести все затраты по содержанию не переданных дольщикам объектов. Ведь обязанность оплачивать ЖКУ переходит к дольщику только после оформления акта приема-передачи.
Таким образом, застройщики не только обязаны, но и заинтересованы извещать надлежащим образом участников строительства о готовности объекта.
5. Так права дольщиков ущемляются или нет?
Зависит от конкретной ситуации: если все сделано по правилам и дольщик не пропустил уведомление, то нет. Но если застройщик в попытке сэкономить отправил уведомление на указанную в ДДУ электронную почту, а дольщик это письмо пропустил, то он рискует не узнать об изменении сроков.
Поэтому, чтобы не ущемлять права дольщиков, застройщик обязан направить сообщение в бумажном виде по почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложения либо вручить такое сообщение дольщику лично. Более того, невнимательные дольщики могут и на почте корреспонденцию не получать. Но в этом случае сообщение все равно будет считаться доставленным в силу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.
Такие ситуации нельзя считать ущемлением их прав, потому что каждый участник отношений должен действовать добросовестно и разумно, с должной степенью осмотрительности. Это общие принципы гражданского законодательства.
Мнение застройщиков
Мы опросили застройщиков, будут ли они использовать право и переносить сроки сдачи объектов.
Setl Group:
«Мы сдаем и продолжим сдавать объекты в срок».
ГК «Гранель»:
«Все объекты передаем участникам долевого строительства в срок».
«Мангазея Девелопмент»:
«Мы не будем пользоваться предоставленным правом. Для нас важно исполнение обязательств перед нашими клиентами, а значит, — ввод в эксплуатацию в заявленный срок. На данный момент мы ведем работы на нашем ЖК “Интонация” с опережением срока на полтора месяца».
ГК ПИК:
«Строительство и ввод в эксплуатацию проектов ПИК продолжается в прежнем ритме. С января по сентябрь компания ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья, что превышает совокупные показатели застройщиков, которые занимают второе и третье место в рейтинге по вводу жилья».
3-RED:
«У нас нет переносов сроков сдачи проектов. Мы стараемся выдерживать все сроки и даже передавать ключи дольщикам чуть раньше обещанного».
ГК МИЦ:
«Мы планируем ввод корпусов в заявленные в ДДУ и проектных декларациях сроки. Вывод новых проектов также идет по намеченному плану. По некоторым нашим объектам мы даже идем с опережением (например, досрочно ввели жилой комплекс “Кленовые аллеи”)».
ГК «А101»:
«Сейчас все работы на всех строительных площадках ГК “А101” идут в соответствии с утвержденными графиками, материалы и оборудование поступают в плановом режиме. Более того, несколько жилых корпусов в 2022 году было введено в эксплуатацию с опережением установленных сроков. Мы в любом случае будем придерживаться взятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства».
Capital Group:
«В стадии строительства у Capital Group в данный момент находится три объекта жилой недвижимости: жилой квартал “Золотой”, комплексы Capital Towers и “Бадаевский”. Мы ориентируемся на сроки, указанные в проектных декларациях (опубликованы на сайте «Дом.РФ»): это 2022, 2024 и 2026 годы соответственно».
Level Goup:
«Все проекты мы будем сдавать точно в срок, указанный в ДДУ. Мы не планируем воспользоваться послаблениями, которые предусматривает законодательство. Для того чтобы соблюсти все заявленные сроки, мы приняли ряд мер: например, заранее закупили материал, в отношении которого могут возникнуть перебои с поставками».
Альтернативное мнение
Правда, есть и другое мнение — специалиста, который занимается продвижением в социальных сетях.
«Задержки сроков сдачи объектов у некоторых компаний в этом году уже происходили, но информировать об этом дольщиков через соцсети застройщики не спешили. Чаще всего в таких ситуациях представители застройщика отвечают каждому дольщику в частном порядке и отчитываются о готовности конкретной квартиры. В публичное поле информация о задержке сроков сдачи объектов обычно не выносится».
Анна Тибатина, руководитель SMM-направления компании «СоцМедиаМаркетинг»
В России затягивается строительство жилья для обманутых дольщиков
По федеральной программе всех граждан, пострадавших от действий застройщиков, должны восстановить в правах в этом году.
В России до конца 2024 года регионы могут не успеть завершить строительство 380 домов для 28 тыс. обманутых дольщиков. Об этом сообщает газета «Известия» со ссылкой на данные Фонда развития территорий.
Всех граждан, вложившихся в возведение долгостроев, планировали восстановить в правах до конца декабря в рамках федеральной программы. Однако некоторые стройки по-прежнему заморожены, отметил депутат Госдумы Александр Якубовский.
«Сейчас работы на этих объектах не ведутся, тогда как, согласно дорожным картам, права дольщиков должны быть восстановлены до 31 декабря 2024 года», — сказал парламентарий.
Гайки затянуты
Как подчеркнул партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich Игорь Зенин, речь идет о спорных домах, обязанность по завершению которых уже перешла от обанкротившихся девелоперов к другим застройщикам после мероприятий по финансированию от Фонда развития территорий.
Эксперт отметил, что обманутые дольщики имеют очень мало рычагов воздействия и на нового застройщика. К тому же в конце 2022 года были внесены поправки в законодательство, которые еще серьезнее ухудшили положение граждан.
«Теперь фонд вправе изменить способ восстановления прав дольщиков с начавшейся достройки ЖК другим застройщиком на выплату денежных компенсаций. В частности, речь идет о том, что на объект стали распространяться ограничения, которые касаются обычно земельных участков. Истек срок действия договора аренды, на котором расположен недострой, на недострой наложен арест или он признан самостроем.
Одно из самых болезненных оснований, на наш взгляд, — невозможность подключения недостроя к сетям инженерно-технического обеспечения, а также выявление признаков необходимости выполнения работ по усилению или демонтажу несущих конструкций», — сообщил юрист.
Здесь важно отметить, что такие поправки не коснулись дольщиков, использующих эскроу-счета, которые стали обязательными только с середины 2019 года.
Дольщикам — не сдаваться
По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, несмотря на возможную задержку по сдаче объектов, обманутым дольщикам нужно проявлять активность.
«Под лежачий камень вода не течет. Чем чаще что-то слышно о доме и чем больше он доставляет неприятностей властям, тем быстрее будет проблема решена. Вообще задержка по вводу проблемных объектов ожидаема. Изначально, когда поставили задачу решить проблему всех обманутых дольщиков, были опасения, что к установленному сроку программу не выполнят.
Нельзя за 2−3 года решить проблемы, которые копятся десятилетиями», — высказался спикер.
Также Сергей Николаев отметил, что в стране сейчас дольщиков восстанавливают в правах быстрее, чем 3−5 лет назад. Эксперт подчеркнул, что он сам не ожидал таких высоких темпов.
Работа по восстановлению в правах ведется
В пресс-службе Фонда развития территорий корреспонденту Циан.Журнала сообщили, что данные по количеству проблемных объектов, которые могут не успеть завершить в срок, были актуальны на январь 2024 года. С тех пор ситуация заметно изменилась.
«Субъекты ежемесячно ведут работу по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства, и количество потенциально проблемных объектов снижается. За шесть месяцев 2024 года единый реестр проблемных объектов сократился на 193 позиции, в том числе 72 дома в Московской области, 15 — в Ленинградской, восемь — в Челябинской, шесть — в Ростовской, по пять объектов в Калужской и Новосибирской областях. Объекты, которые исключили из ЕРПО, находятся в 46 регионах», — рассказали в Фонде развития территорий.
Также в организации отметили, что всего в 2019−2023 годах общими усилиями Фонда и регионов помощь получили более 183 тыс. граждан, пострадавших от действий застройщиков.