Расселение бараков и прочих плохо пригодных для проживания людей зданий — процесс сложный. Расселение нередко порождает конфликты жильцов аварийных квартир с чиновниками. Какие права есть в таком случае у будущих новоселов и какие у чиновников, разъяснила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда.
Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить.
Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».
Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.
В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.
Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения.
Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.
В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье.
И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась.
А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.
Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».
Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.
Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.
Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.
Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась.
Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».
И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.
Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».
И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».
В России заработал новый закон об изъятии недвижимости. Кого он коснется
В марте 2024 года вступил в силу закон, вводящий два дополнительных критерия для лишения собственников прав на недвижимость по суду без предоставления другого жилого помещения. Согласно нововведению, теперь забрать дом или квартиру могут за бесхозяйственное содержание или использование не по назначению, а также, если оно нарушает интересы соседей. Юристы рассказали, кто и за что может изъять имущество согласно новому закону.
О каких нарушениях речь?
Данные новеллы являются устоявшейся судебной практикой, поэтому их давно следовало внести в закон, утверждают юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Однако право изымать собственность за бесхозяйственное обращение или нецелевое использование имущества предоставлено законодателем впервые. Прежде всего речь идет об использовании площадей не по целевому назначению, что приводит к систематическому нарушению прав и интересов соседей, говорит адвокат бюро «Окунев, Окунева и партнеры» Галина Гузаева.
Под целевым назначением подразумевается то, что, например, квартира предназначена для проживания граждан, а гараж — для размещения автотранспорта. Переоборудовать их в офис или dark kitchen (помещение, где готовят еду для доставки) запрещено. Право собственности хоть и является абсолютным вещным правом, но имеет пределы ограничения. «Пользуясь своим правом, мы не можем затрагивать права и законные интересы других лиц, нарушать их права или препятствовать их использованию. Новый механизм позволит уполномоченным органам изъять имущество через суд», — пояснила Галина Гузаева. В новом законе также прописаны меры, касающиеся бесхозяйственного отношения к недвижимости и, как следствие, ведущие к ее разрушению, уточнила Галина Гузаева.
По ее словам, к этому можно отнести бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, или порчу имущества, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования. К этому также можно отнести самовольную перепланировку и переустройство, создающие угрозу жилому дому.
Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС
В каких случаях заберут имущество
Сначала за нарушения государственные органы вправе вынести собственнику предупреждение. «Если владелец недвижимости после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей, использовать помещение не по назначению или без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения. Собственнику выплатят средства от продажи недвижимости за вычетом расходов на исполнение судебного решения», — рассказал партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Таким образом, собственнику будет компенсирована стоимость, вырученная с продажи его недвижимости на торгах за вычетом расходов на продажу, уточнила Галина Гузаева.
- 5 рисков изъятия жилья: что нужно знать
- Верховный суд разъяснил правила изъятия жилья у должников
- Госдума отказалась запрещать выселение из единственного ипотечного жилья
- Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Выселение без предоставления другого жилья 2024
Обзор практики Мосгорсуда по делам о выселении за декабрь 2021 — март 2022 гг.
1. Пропуск срока исковой давности является основанием отказа в иске об оспаривании договора соцнайма
Находящаяся в собственности РФ и оперативном управлении колонии-поселения ФСИН квартира в общежитии в 2004 г. была предоставлена сотруднику колонии-поселения по договору найма в общежитии.
В 2006 г. квартира была предоставлена уже по договору социального найма, о чём наймодателем было принято соответствующее решение.
В 2021 г. полония-поселение обратилась в суд с иском к нанимателям об оспаривании решения о предоставлении квартиры по договору соцнайма, недействительности договора соцнайма, признании их не приобретшими право пользования квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета. Истец также указал о признании квартиры окружной МВК непригодной для проживания из-за превышения уровня загрязнения воздуха и шума.
Ответчики заявили ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, истёкшего 12 лет назад. Всё это время с ведома наймодателя ответчики добросовестно пользовались квартирой, исполняя условия договора соцнайма, зарегистрированы и проживают там по месту жительства.
Рассмотрев дело, Зеленоградский суд в иске отказал, сославшись на пропуск срока исковой давности.
Кроме того, требования истца о признании ответчиков утратившими право пользования квартирой, их выселении без предоставления другого жилого помещения и снятия с регистрационного учета основаны на признании недействительным договора соцнайма, а не на п. 1 ст. 85 ЖК РФ (непригодность для проживания).
2. Вселение неполномочным лицом не порождает возникновение у нанимателей жилищных прав
Росжилкомплекс (жилищный департамент Минобороны России) обратился в суд с иском о признании неприобретшими членов семьи военнослужащего права пользования и выселении из жилого помещения, находящегося в собственности РФ и оперативном управлении истца, предоставленного военнослужащему неким ОАО в 2013 г. по договору найма сроком на 5 лет.
Поскольку решения о предоставлении ответчикам квартиры уполномоченным органом не принималось, а ОАО не обладало полномочиями по предоставлению жилья спецжилфонда Минобороны, Бабушкинский суд иск удовлетворил и выселил вникуда семью, ставшую к этому времени многодетной.
В этой ситуации очевидной многолетней халатности органов управления жилищным фондом Минобороны неясны причины длительного бездействия вышестоящего руководства и прокуратуры по надлежащему использованию госжилфонда.
Из судебных постановлений не ясно, заявлялось ли ответчиками, как в предыдущем примере, о применении последствий пропуска срока исковой давности для оспаривания договора найма, а в случае возникновения права пользования жильём на условиях договора соцнайма, почему не был подан встречный иск вместо возражения.
Мосгорсуд оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу многодетной семьи — без удовлетворения ( определение Мосгорсуда от 20.01.22 г. )
3. Членов семьи умершего нанимателя нельзя выселять из служебного жилья или общежития без предоставления другого
В общежитии пожарного депо, находящегося в собственности РФ и оперативном управлении подразделения МЧС России, проживают и зарегистрированы по месту жительства жена с дочерьми скончавшегося сотрудника пожарной охраны, вселённого на койко-место по договору служебного найма в 1987 г.
Управление МЧС обратилось в суд с иском об их выселении, сославшись на отсутствие трудовых отношений, несостояние в очереди на получение жилья и прекращение жилищных прав в связи со смертью нанимателя.
Симоновский суд отказал в удовлетворении иска о выселении, сославшись на приобретение пожарным с членами семьи права на невыселение по ранее действовавшему ЖК РСФСР, часть 10 ст. 108 которого запрещала выселение из служебного жилья на улицу членов семей умершего работника. Пункт 3 ч. 2 ст.
103 ЖК РФ также запрещает их выселение вникуда в случае состояния в очереди на получение жилья.
Ссылку истца на отсутствие у ответчиков трудовых отношений с МЧС суд отверг, т.к. они приобрели право пользование в общежитии как члены семьи нанимателя, а не в связи с трудовыми отношениями с пожарной частью. Поэтому отсутствие между сторонами трудовых отношений также не является основанием выселения.
Довод о законности вселения в общежитие только в порядке очередности суд отклонил, т.к. закон этого не предусматривал ни тогда, ни сейчас.
Мосгорсуд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы управления МЧС и оставил решение в силе ( определение Мосгорсуда от 01.03.22 г. ).
4. Увольнение нанимателя служебного жилья может быть основанием выселения без предоставления другого жилья только при отсутствии законно вселенных членов семьи, выселение которых вникуда не допускается законом
Сотруднику Следственного изолятора ФСИН в связи с работой в общежитии подразделением ФСИН предоставлена комната по договору служебного найма.
Сотрудник уволен из ФСИН в связи с нарушением условий контракта, туда трудоустроилась его жена.
В связи с неосвобождением служебного жилья Следственный изолятор обратился я в суд с иском о расторжении договора найма, признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением и выселении.
Супруга сотрудника ФСИН обратилась с заявлением о заключении договора служебного найма на её имя.
Вопреки тому, что заявление не было рассмотрено, Хорошевский суд иск удовлетворил.
Учитывая, что в удовлетворении заявления о предоставлении жилья управлением ФСИН было отказано, Мосгорсуд оставил решение в силе ( определение Мосгорсуда от 24.02.22 г. ).
Ситуация в целом достаточно странная. Каким должен быть уровень доверия между управлением ФСИН и своим же сотрудником, законно вселённым и проживающим в служебном жилье, чтобы вместо переоформления договора служебного найма требовать его выселения? Поскольку судебные решения не содержат информации о наличии у них другого жилья, неясно, есть ли оно.
Законность постановлений также вызывает сомнения.
Супруга сотрудника управления ФСИН, законно вселённая в качестве члена семьи нанимателя, уже приобрела право пользования служебным жильём. После трудоустройства во ФСИН она не может быть выселена без предоставления другого жилья в случае состояния на жилищном учёте (части 2 и 3 ст. 103 ЖК РФ), чего судами не исследовалось.
Перспективы кассационного обжалования очевидны.
5. Вселённый в муниципальное жильё без согласия проживающих не приобретает права пользования и подлежит выселению без предоставления другого жилья по требованию любого из членов семьи
В муниципальную квартиру к нанимателю с детьми после расторжения брака бывший муж вселил знакомую. Хотя своего согласия на её вселение и регистрацию они не давали, выселяться добровольно она отказалась.
Наниматель обратился в суд с иском о выселении, сославшись на неприобретение права пользования жилым помещением временным жильцом, что позволяет выселить его в любое время.
Зеленоградский суд иск удовлетворил, а Мосгорсуд оставил решение в силе ( определение Мосгорсуда от 24.02.22 г. )
6. Переселение в меньшее жильё за неоплату ЖКУ в течение полугода является исключительной мерой, неприменимой при уважительности причин неоплаты
В связи с затруднительным материальным положением нанимателя, мать которого имела тяжёлое заболевание, с 2013 г. у семьи образовалась задолженность по оплате ЖКУ.
Жилищный департамент обратился в суд с иском об их переселении из квартиры в комнату (ст. 90 ЖК РФ), и заочным решением суда в 2014 г. иск был удовлетворён.
Ответчики туда не переселялись и через несколько лет обратились за отменой заочного решения.
В 2020 г. решение было отменено, и производство по делу возобновлено.
Учитывая, что к 2014 г. задолженность была погашена, переселение в меньшее жильё является исключительной мерой, и к тому же, Верховный суд неоднократно разъяснял недопустимость переселения при уважительности причин неоплаты ЖКУ (п. 38 постановления Пленума от 02.07.2009 г. № 14), Бабушкинский суд в удовлетворении иска о выселении отказал.
7. Истечение срока договора найма маневренного жилья, предоставленного на период капремонта квартиры по соцнайму, является основанием переселения в отремонтированное жильё
В связи с необходимостью капремонта жилого дома семье нанимателя 2 комнат в 4-комнатной квартире по договору соцнайма предоставлена 3-комнатная квартира из маневренного фонда на 6 месяцев.
В связи с тем, что по окончании срока ремонта переезжать обратно они отказались (не высказав претензий к качеству ремонта), ДГИ Москвы обратился в суд с иском о выселении ответчиков без предоставления другого жилья. Без предоставления потому, что договор соцнайма не расторгался.
Поскольку прежняя квартира непригодной для проживания не признавалась, по документам была отремонтирована, и претензий к его качеству у нанимателя с членами семьи не было, учитывая нахождение квартиры в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии, Замоскворецкий суд иск удовлетворил, а Мосгорсуд оставил решение без изменения ( определение Мосгорсуда от 24.02.22 г.).
8. Дела о защите прав военнослужащих и граждан, проходящих военные сборы, от действий и решений воинских должностных лиц подсудны военным судам
Войсковая часть обратилась с иском к военнослужащим о прекращении права пользования служебным жилым помещением и выселении в Никулинский суд, который отказал ответчикам в удовлетворении ходатайства о передаче дела на рассмотрение по подсудности в военный суд.
Подсудность дел военным судам определяется исходя из субъектного состава (военнослужащий либо бывший военнослужащий и орган военного управления), а также характера правоотношений (отношения, возникающие в связи с прохождением военной службы; права нарушены в период прохождения военной службы).
Значимость этого вопроса в том, что нарушение подсудности является грубейшим нарушением ГПК и Конституции РФ с безусловной отменой даже законного и обоснованного судебного решения (часть 4 ст. 330 ГПК РФ).
Мосгорсуд определение отменил и передал дело по подсудности в Московский гарнизонный военный суд ( определение Мосгорсуда от 01.03.22 г. ).
9. Право пользования служебным жильём у переведённого военнослужащего прекращается лишь при обеспечении другим жильём по новому месту службы
Университет Минобороны предоставил слушателю служебную квартиру по договору поднайма сроком на 5 лет. Военнослужащий вселил в квартиру жену и родственников, а сам был переведён для продолжения прохождения службы в другую местность, в связи с чем использовал служебную квартиру лишь для своего временного пребывания на время командировок и отпусков. Служебное жильё по новому месту службы ему предоставлено не было.
Военнослужащий с супругой встали в очередь на предоставление жилья.
Росжилкомплекс обратился в суд с иском о выселении военнослужащего с членами семьи, ссылаясь на прекращение его права пользования квартирой после убытия к новому месту службы и необходимость освобождения жилья.
Тушинский суд удовлетворил иск частично: выселил без предоставления другого жилья родственников военнослужащего (т.к. они не являются военнослужащими), а в иске о выселении его с супругой отказал по причине отсутствия доказательств обеспечения жильём по новому месту службы и нахождении в очереди на получение постоянного жилья, которое должно быть ему предоставлено в связи с истечением в ближайшее время предельного срока пребывания на военной службе.
Апелляционная жалоба Росжилкомплекса была отклонена ( определение Мосгорсуда от 20.12.21 г. ).
10. Прекращение трудовых отношений прекращает право пользования служебным жильём при отсутствии права на невыселение без предоставления другого жилья либо нереализованного права на иной вид жилищного обеспечения
Сотруднику следственного комитета была предоставлена служебная квартира. После увольнения в связи с совершением порочащего честь поступка он с членами семьи жильё не освободил.
СКР обратился к ним с иском о выселении и выписке, а ответчики предъявили встречный иск о признании права пользования служебным жильём до предоставления постоянного как семье состоящего на учёте в СКР на предоставление единовременной социальной выплаты для приобретения постоянного жилья.
Кроме того, ответчик ссылался на приобретение им права на получение ЕСВ еще в 2018 г., но она не была предоставлена.
Головинский суд иск удовлетворил, во встречном отказал, т.к. прекращение трудовых отношений прекращает право пользования служебным жильём при отсутствии права на невыселение без предоставления другого жилья.
По мнению суда, состояние на учёте для получения ЕСВ нетождественно состоянию на учёте нуждающихся в жилых помещениях в связи с его сугубо ведомственным характером.
В части признания нереализованного права на получение ЕСВ суд пришёл к выводу о прекращении данного права в связи с увольнением по дискредитирующему основанию (пункт 3 ч. 2 ст. 30 ФЗ «О следственном комитете Российской Федерации» от 28.12.2010 г. № 403-ФЗ), в то время как нуждаемость и право подлежат установлению как при принятии на учёт, так и при предоставлении ЕСВ.
Доводы ответчика об отсутствии другого жилья и способности встать на жилищный учёт, а также о принадлежности к пенсионерам СКР (ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ) суд отклонил как не имеющие правого значения, т.к. ответчик не является пенсионером по старости, а пенсия назначена за выслугу лет.
Мосгорсуд оставил решение без изменения ( определение Мосгорсуда от 22.03.22 г. )
11. Снятие военнослужащего с учёта нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых для постоянного проживания, и прекращение права пользования служебным жильём в связи с увольнением прекращает и гарантии обеспечения его жилищных прав
Военнослужащему – преподавателю военной академии предоставлено служебное жилое помещение сроком на 7 лет. В этот период преподаватель уволился со службы по собственному желанию с выслугой в 19 лет. Затем встал в очередь на получение постоянного жилья, с которой был снят в связи с наличием в собственности другого жилья.
Хотя на момент снятия жилья у него не было, явно незаконное распоряжение жилищного органа бывший военнослужащий не обжаловал.
Росжилкомплекс обратился в суд с иском о признании нанимателя с членами семьи утратившими право пользования служебным жильём и выселении.
Расценив состояние в очереди на предоставление постоянного жилья и снятие с него как реализацию своего предусмотренного законом единоразового права на улучшение жилищных условий, Бутырский суд иск удовлетворил, а апелляционный суд оставил решение в силе ( определение Мосгорсуда от 24.02.22 г. ).
12. После смерти одинокого нанимателя государственная квартира переходит в собственность государства с выселением любых законно невселённых в неё лиц
Управление капстроительства медсанчасти обратилось в суд с иском о выселении членов семьи умершего работника медсанчасти, которому эта квартира была предоставлена по договору соцнайма, заключенного МЧС России. Члены его семьи в этой квартире не были зарегистрированы и имеют другое жильё.
Ранее одному из ответчиков этот же суд отказал в признании права собственности на эту квартиру в порядке наследования по закону.
Бабушкинский суд иск о выселении удовлетворил, помимо преюдициальности ранее вынесенного решения по делу, в котором участвовали те же лица, сославшись на прекращение договора соцнайма в связи со смертью одинокого нанимателя и наличие у членов семьи другого жилья.
Не ясно, что им мешало там зарегистрироваться при жизни нанимателя, и зачем было обращаться с иском о бессмысленным наследовании государственного жилья.
Отменив решение по процессуальному нарушению, Мосгорсуд, тем не менее, иск о выселении также удовлетворил по изложенным основаниям ( определение Мосгорсуда от 08.12.21 г. ).
МОО «Правозащитная организация «Восход»