Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире — Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире
Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие. Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021
2019-05-27T13:34
2019-05-27T13:34
2021-11-25T18:49
практические советы – риа недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».Капкан №1.
Купить, но не купитьПрежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.»В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.»Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине.
И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.Капкан №2. Продавец не продавецТакже покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственникЕще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.»Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.Капкан №4.
Микродоля – продажа по принуждениюВажным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.»Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению.
Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.Не стоит забывать и о здравом смысле.
Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.Капкан №5. Трудности бытияДаже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку.
Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.»Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие.
Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.
Сдача в аренду доли в квартире 2024
https://ria.ru/20211125/dolya-1760776259.html
Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
Как продать долю в квартире 2024 оформление договора и пошаговая инструкция
Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов
Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно. РИА Новости, 21.03.2023
2021-11-25T18:44
2021-11-25T18:44
2023-03-21T17:22
недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
МОСКВА, 25 ноя — РИА Новости. Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2024 году, нужно ли заверять его у нотариуса, что делать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале РИА Новости.Что такое долевая собственностьДолевая собственность — это имущество, одновременно принадлежащее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть.
Доли могут быть любого размера.»Доля — это юридический термин, у которого нет физического воплощения. К примеру, обладатель 1/2 доли в двухкомнатной квартире вовсе не является собственником одной из двух комнат. И если он хочет владеть и пользоваться одной комнатой по закону, ему необходимо сначала получить заключение о том, что выделить ее в отдельный объект технически возможно, только после этого можно оформить на нее право собственности», —отметил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости «ОБМЕНКВАРТИР.РФ».Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, адвокат союза адвокатов «Сокол» прокомментировал: «Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду)».Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами. Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.»Понять, какой вид собственности у вас, очень легко: загляните в свидетельство о праве на квартиру/комнату, если там указано, к примеру, “1/2 в праве на квартиру”, то долевая. Пользование таким имуществом осуществляется на основании соглашения, заключённого между всеми его владельцами.
Чем больше собственников у объекта недвижимости, тем сложнее им бывает договориться, особенно когда планируется сделка купли-продажи», — уточнил Иван Хоменко.Как определить долюДолю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон. Например, размер долей жилплощади наследников определяется волей наследодателя или законодательством.Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества. В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый часто встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому).
Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.Станислав Галкин пояснил: «Бывают ситуации, в которых определить доли бывает непросто даже опытным специалистам по недвижимости. Например, когда происходит наделение долями детей после использования средств материнского капитала. Сложность в том, что в законе не прописано, какого размера доля должна быть в таком случае выделена.
Соответственно, приходится руководствоваться пожеланиями членов семьи и различными подзаконными актами, а также решениями судов по аналогичным вопросам».Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были неотделимы от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример. Если владелец доли (50%) в квартире заменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они «возвращаются» в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.Встречаются случаи, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.»Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей.
Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него собственник не сможет подарить/продать часть», — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.Варианты продажиПо словам генерального директора юридической компании «Юрист UR365» Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое имущество совместно или по отдельности. В первом случае собственники производят отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи. Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам.
Это называется преимущественным правом покупки.“Важно учитывать, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 квадратных метров общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными”, — поясняет Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры».Доля ребенкаДоля ребенкаПри продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли несовершеннолетним в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.»Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на сделку. Это можно оспорить в суде.
В исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим», — отметила Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса университета «Синергия».Полдоли, две доли, три долиСделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.“Так, нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки. Также нотариальное заверение не обязательно при продаже доли в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве, либо при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд”, — комментирует Сергей Гебель.Несмотря на то, что участие нотариуса в указанных случаях не обязательно, при желании сделку все равно можно провести с его помощью.
Это обезопасит ее и сделает менее рискованной.»Процедура проведения сделки по купле-продаже доли не зависит от ее размера. Неважно, будет это 1⁄2 или 1/100, действовать надо одинаково», —отметил Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании «PG Partners».Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять — десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя. Но в дальнейшем долевая собственность, особенно когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.Порядок продажиПервое, что необходимо сделать перед продажей доли, — уведомить каждого собственника квартиры. Далее получить от них отказ от преимущественного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.Уведомление собственниковЕсли квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на условиях предложения стороннему покупателю.Таисия Дейнега, юрист по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса.
Если продается доля в нежилом помещении и собственников более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники при уведомлении совладельцев:В таких ситуациях владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор дарения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков. Это чревато последствиями как для продавца, так и для покупателя. По ст. 170 ГК РФ подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро», объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу.
Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.Поиск покупателяСобственник может разместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.»Продажа доли в квартире — достаточно распространенное явление, на специализированных сайтах множество таких объявлений. Обычно они продаются с дисконтом. Анализ показывает, что стоимость одного квадратного метра, приходящегося на долю, меньше стоимости квадратного метра в подобной квартире в среднем на 30%», — рассказал Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «Национальное экспертное бюро».Подготовка документовКакие документы необходимо предоставить для совершения сделки:Составление договораСергей Гебель поясняет, что в договоре нужно указать информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета — то есть доли в квартире или жилом доме, идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь), цену договора.Кроме этого, в договоре следует отразить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости.Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передачи.Нотариальное заверение договораКак было отмечено ранее, по общему правилу, сделка об отчуждении доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению. По словам Сергея Гебеля, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в ее совершении участвуют два и более лица без их совместного присутствия.
В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в регионе по месту нахождения объекта недвижимости.За удостоверение взимается нотариальный тариф — государственная пошлина в размере 0.5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. При участии нескольких нотариусов плата взимается каждым из них.Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление документов.Для процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются проводить такие сделки. Поэтому лучше, когда текст документа составляет сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.По общему правилу, если стороны не возражают, после удостоверения договора нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.Регистрация сделкиВ Росреестр необходимо подавать следующие документы:Оплата налогов»Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет более трех лет, то НДФЛ платить не нужно.
Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%», — отмечает Оксана Васильева.Частные случаиВ некоторых случаях процесс продажи доли затруднен. Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.»Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный уголок, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из общего коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение «мокрых» зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — отметила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли нужно обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным.
Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате».Квартира в ипотекеПродать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо произвести смену плательщика кредита на покупателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).При продаже доли сначала потребуется погасить ипотеку, поскольку банки неохотно идут на изменения в кредитных договорах.Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто. Это, в основном, актуально при разводе. Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире соразмерна части первого взноса.
Если вклад равный, то и доли можно оставить равными. Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть соразмерны долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.При нахождении в бракеЕсли не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим.
Общая собственность супругов может быть разделена между ними по соглашению, заверенному нотариально.Использование права преимущественной покупкиПраво преимущественной покупки работает только при продаже. Если собственник намерен подарить свою долю, обязанности уведомлять других владельцев у него нет.»Преимущественное право реализуется при продаже или ином возмездном отчуждении имущества (мена, отступное и другое). Если сособственник решит подарить свою долю лицу, которое не является участником долевой собственности, то преимущественное право покупки не действует. Однако если сделка была совершена под прикрытием с целью лишить долевого сособственника преимущественного права, то такую сделку можно оспорить как притворную», — отметила Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан».Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им обязаны предложить выкупить реализуемую часть.Двa собственника согласились купить долюВ случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, подчеркнула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет».Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.Что важно учесть при купле-продаже долиДля продажи части совместного имущества изначально надо определиться с долями владельцев. Это можно сделать путем заключения соглашения или обращения в суд.
Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в рыночной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.Изменения в 2024 годуВ 2024 году, по словам Сергея Гебеля, существенных изменений в условиях и процедуре совершения сделки об отчуждении доли в праве общей собственности не произошло и не предвидится.В начале года появились сообщения о том, что планируется внесение законопроекта, предполагающего отмену обязанности выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала. О судьбе инициативы пока ничего не известно, но если она будет поддержана, то проведение таких сделок станет гораздо легче.“С 1 октября 2024 года изменится порядок определения стоимости нотариальных услуг — плата будет состоять из федерального и регионального тарифов. Региональный тариф будет зависеть от прожиточного минимума и заменит плату за услуги правового и технического характера.
Это актуально поскольку отчуждение доли в праве общей собственности предполагает обязательное нотариальное удостоверение. Предполагается, что благодаря изменениям услуги нотариусов станут более доступными”, — говорит Сергей Гебель.
Как легально сдавать квартиру в аренду
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф.
Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату.
Возможны различные ситуации.
- Что нужно предусмотреть заранее
- Как правильно оформить договор с жильцами
- Как зарегистрировать договор
- Что делать, если квартира в ипотеке
- Что делать, если жильцы не хотят выезжать
- Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
- Как уплачивать налоги
- Как выгоднее сдавать квартиру
- Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения.
Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните».
Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца.
Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой.
Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ).
Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст.
2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Бизнес, учет и отчетность для ИП на УСН или патенте без участия бухгалтера