С 1 марта 2024 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) с личными данными собственника без его согласия. Ранее любой желающий мог заказать выписку (например, перед покупкой квартиры) и получить данные об объекте недвижимости и его владельце. После вступления в силу поправок Росреестр больше не будет указывать фамилию, имя и отчество собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек. Выписка из ЕГРН чаще всего нужна при покупке недвижимости, а также при выявлении собственника недвижимости или неиспользуемого участка. «Будущим владельцам жилья документ позволяет подстраховаться — убедиться в том, что через некоторое время после покупки квартиры не появятся неизвестные ранее собственники, желающие оспорить сделку (в таком случае новым владельцам придется отстаивать свои права в суде, что несет за собой временные и финансовые потери)», — отмечает руководитель юридического отдела строительной компании АО «НЕФ» Александр Яковлев. Теперь проверить собственника станет сложнее.
Напрямую это сделать будет нельзя. Но есть несколько вариантов, как проверить личные данные владельца недвижимости.
1. Попросить собственника заказать выписку
Самый простой способ — попросить собственника заказать выписку из Росреестра. В таком случае в ней будут видны данные о владельце, а покупатель сможет сверить их. Выписку можно заказать в бумажном или электронном варианте. Непосредственно перед сделкой эту процедуру лучше повторить, чтобы минимизировать риски мошенничества (удостовериться, что за время, пока шла сделка, не поменялся собственник).
Но этот способ тоже неидеален. Например, при желании собственник может подменить данные в выписке, а проверить это потенциальный покупатель не сможет.
Выписка из ЕГРН — это документ, который подтверждает права на недвижимость (квартиру, дом или землю). В ней содержится кадастровый номер объекта, адрес, площадь, назначение, этажность, дата ввода в эксплуатацию. Кроме того, в справке указываются данные о владельце, об арестах и обременениях. Чаще всего справка используется для проверки юридической чистоты недвижимости, поскольку содержит основные данные об объекте и его владельце.
Выписка нужна при оформлении сделок с недвижимостью, наследства, приватизации, дарения.
2. Открыть личные данные
Более надежный способ — попросить продавца открыть личные данные. При желании собственник может сделать свои личные данные доступными для других. Для этого нужно подать заявление в Росреестр. Это можно сделать самому или через представителя, обратившись лично в МФЦ или в электронном виде через личный кабинет госуслуг или Росреестра, пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Открыть данные можно как в отношении одного объекта недвижимости, так и нескольких. Например, если человек владеет квартирой и домом, то он может раскрыть данные только по квартире, которую продает. Таким образом, на время сделки данные по объекту станут полностью открытыми.
Это позволит потенциальным покупателям убедиться в юридической чистоте квартиры и не искать обходных путей.
Что делать, если собственник отказывается открывать данные По мнению юристов, если собственник отказывается предоставлять выписку или раскрывать данные по объекту, это повод покупателю задуматься. «Отказ от предоставления справки может стать причиной отказа от покупки — вероятно, владелец планирует скрыть какие-то данные, это довольно подозрительно», — отметил Александр Яковлев. «Такая ситуация сама по себе свидетельствует о недобросовестности продавца. Если все правомерно, зачем что-то скрывать?» — согласился Вячеслав Климов.
3. Запросить выписку у нотариуса
Получить выписку с личными данными можно и через нотариуса. Это особенно удобно, если сделка требует нотариального удостоверения (к примеру, речь идет о продаже квартиры с детской долей). «Сведения о собственнике будущий покупатель может получить через нотариуса. Закон позволяет нотариусам получать выписку с персональными данными при наличии заявления заинтересованного покупателя», — отметил юрист адвокатского бюро Asterisk.
Для этого последнему нужно будет подтвердить свой интерес — например, предоставить предварительный договор купли-продажи, пояснил эксперт.
Получить выписку с личными данными можно и через нотариуса (Фото: Worawee Meepian/shutterstock.com)
4. Третьи лица
- супруги владельца недвижимости;
- совладельцы;
- арендаторы и арендодатели недвижимости;
- обладатели частного или публичного сервитута,
- наследники;
- собственники недвижимости, чей объект расположен на чужой земле;
- собственники смежного участка;
- арбитражный управляющий;
- залогодержатель (например, банк по недвижимости, которая находится у них в залоге);
- нотариусы;
- кадастровые инженеры;
- представители госучреждений.
«Этой группе лиц предоставили право получать выписку без ограничений по довольно очевидной причине — это непосредственно затрагивает их права или связано с их обязанностями. Например, арендатор имеет обоснованный интерес в добросовестности арендодателя. Или арбитражный управляющий — для свободного осуществления своих обязанностей он не должен подвергаться лишним ограничениям», — пояснил Климов.
Самый очевидный способ получить выписку из указанного списка — через нотариуса, менее очевидный — обратиться с соответствующей просьбой к супруге продавца или совладельцу недвижимости, отмечает юрист. Кроме того, персональные данные из выписки еще можно будет, как и раньше, получить через суд при наличии спора о недвижимости. Но этот вариант относится совсем уж к частным ситуациям, добавил он.
Выписка из ЕГРН — не единственный способ проверки благонадежности продавца, продолжил Александр Яковлев. «Важно выяснить, не является ли хозяин банкротом (эти данные можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве) и нет ли у него непогашенной судимости (эта информация публикуется на сайтах городских и районных судов)», — заключил он.
Читайте также
- Госдума засекретила данные ЕГРН. Что это значит
- Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Инструкция
- Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Как зарегистрировать право собственности в Росреестре
Единственное доказательство права на владение недвижимостью — сведения о регистрации из единого государственного реестра.
Без этого недвижимостью нельзя распоряжаться и даже можно лишиться ее.
Любой переход права собственности на недвижимость — например, если ее продали или подарили — подлежит государственной регистрации. Это значит, что стать полноправным владельцем можно только после того, как государство запишет сведения о недвижимости и данные по сделке в своей базе. Название этой базы — ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости.
За ЕГРН отвечает исполнительный орган власти — Росреестр. Через свои территориальные отделения он проводит государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости.
На незарегистрированное имущество, сведения о котором не передали в налоговую инспекцию, не начисляют налог. Это правонарушение — уклонение от уплаты налогов.
Письмо ФНС от 25.06.2021
Вычет по расходам на покупку такой недвижимости тоже не получить, ведь права на нее не зарегистрированы. Если речь, например, об ипотеке, то банк не выдаст кредит, пока заемщик не предоставит расписку, что документы по сделке сданы на регистрацию в Росреестр.
В жилье невозможно будет зарегистрироваться — для этого нужно согласие собственника, указанного в ЕГРН.
Как зарегистрировать недвижимость быстро и удобно и какие это дает гарантии, расскажу ниже.
Что вы узнаете
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Как государство защищает владельцев недвижимости
Под защитой находятся и собственники, которые внесли сведения о своей недвижимости и сделках с ней в базу, и те, кто только собирается стать собственником, то есть потенциальные покупатели.
Покупатели получают уверенность в том, что приобретают недвижимость у настоящего владельца. Они знают основные характеристики объекта: площадь, адрес, кадастровый номер. И могут выяснить, есть ли на объекте сделки аресты, обременения или запреты, имеются ли несовершеннолетние собственники.
Кроме того, покупатель вправе получить единовременную компенсацию из бюджета, если выйдет так, что он лишится своей недвижимости. Например, если продавец квартиры заявит, что был недееспособен, когда совершал сделку, или сделку проведут мошенники по поддельным документам. Покупатель действует добросовестно и может не знать о подвохе.
Для получения компенсации надо обратиться в суд, второй стороной в иске указать региональное казначейство.
Компенсацию выплатят в размере фактических убытков или исходя из кадастровой стоимости недвижимости — смотря что выберет потерпевший и что решит суд. Завышать стоимость недвижимости и наживаться за счет казны не получится. Право требования долга от покупателя переходит к государству.
То есть оно должно будет признать нарушения прав потерпевшего, покрыть его убытки и взыскать деньги в казну с виновной стороны.
- Житель Брянска смог получить компенсацию из бюджета, но судебные разбирательства заняли четыре года. Началось все с того, что квартиру продали без доверенности и разрешения от собственника доли, который сидел в тюрьме. Квартира переходила от одних собственников к другим шесть раз, и только после шестой продажи все открылось. Мужчина купил квартиру в 2012 году через агентство недвижимости, сделку проверили в банке, но это не застраховало от появления собственника, который незаконно лишился своей доли много лет назад. Уже тогда был спор о законности сделок до этой, но покупатель все же купил квартиру.
- В сентябре 2019 суд принял решение взыскать в пользу собственника, который лишился жилья, 1,65 млн рублей. Деньги взыскали с продавца — она знала, что продает квартиру, по которой идет спор. Но решение суда не исполнили, взысканий так и не было.
- Тогда в декабре 2021 пострадавший взыскал с казначейства уже почти 1,8 млн рублей, так как цена недвижимости к тому времени в очередной раз выросла, соответственно, и ущерб тоже.
- Другая, похожая, история произошла в Иркутске, но получить компенсацию не удалось. Мужчина лишился приобретенной квартиры, так как продавец действовал по доверенности и эту доверенность от собственника впоследствии признали недействительной. Продавец должен был вернуть потерпевшему 1,6 млн рублей.
- Решение суда приставы не исполнили. Они смогли взыскать только 27 036 ₽, а потом объявили, что не могут установить местоположение должника, и прекратили исполнительное производство. Тогда мужчина пошел требовать компенсацию уже от государства, но в меньшей сумме — 1 млн рублей. Суд отказал, так как не признал истца добросовестным приобретателем квартиры: продавец как жил в квартире, так и продолжает. То есть квартира как была у продавца, так у него и остается, а компенсация возможна тогда, когда покупатель владел имуществом, но вынужден его отдать.
Чем подтверждается государственная регистрация права. Сотрудник Росреестра — государственный регистратор вносит запись в ЕГРН о том, что государственная регистрация права собственности совершена. Именно эта запись означает, что переход, возникновение или прекращение прав и обременений состоялись.
Для заявителя Росреестр формирует выписку из ЕГРН.
До 2016 года вместо выписки из ЕГРН заявителю выдавали бумажное свидетельство о регистрации права собственности.
В разные периоды на руки заявитель получал документ о собственности вот в таком виде:
- С 21.01.1998 до 01.09.2013 — свидетельство о регистрации.
- С 01.09.2013 по 15.07.2016 — свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.
- С 15.07.2016 по настоящее время — выписка из ЕГРН.
Выписку из ЕГРН можно получить в бумажном или электронном виде на любой объект недвижимости, сведения о котором есть в реестре. Юридически эти документы равны. Ниже покажу выписку из ЕГРН, которую мне выдали в 2019 году после регистрации права собственности на квартиру.
ЕГРН «засекречен» с 1 марта 2024 года. Как теперь проверять недвижимость перед сделкой?
26.04.2023 распечатать С 1 марта изменился привычный порядок выдачи выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Теперь в полученной третьими лицами выписке не будет информации о собственнике здания или земельного участка.
Эксперты рассказали об изменениях и их последствиях и дали советы, как теперь проверять недвижимость перед заключением сделки. В этом должны помочь старые и новые электронные сервисы Росреестра, стремление собственника показать «товар лицом» и, конечно, старая-добрая бдительность.
Что изменилось?
Вступили в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые закрывают доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Сведения о физлицах-собственниках в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) остаются, но по общему правилу не будут отражены в получаемых выписках. До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми. Любой мог заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости. В этом увидели угрозу для персональных данных.
При этом, согласно пояснительной записке к законопроекту, особое беспокойство законодателей вызывала общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных». Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра.
При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней. Поправки закрывают сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. При этом изменения никак не затрагивают объекты недвижимости, принадлежащие компаниям – информация о таких собственниках остается публичной.
Трудности для всех
Опрошенные «Право.ru» юристы в целом сходятся в одном – нововведения затронут всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, жилищно-коммунальный сектор, а также IT-компании, создающие сервисы для поиска и проверки недвижимости.
Обратите внимание Юристам и покупателям будет сложнее получить данные об истинном собственнике объекта, а также проверить, в пользу кого установлены те или иные обременения и ограничения на недвижимость, в связи с необходимостью обращения для заказа выписок к самим правообладателям.
Так, действовавший ранее порядок позволял при покупке недвижимости провести «перекрестную» проверку прав. Ведь иногда выписки, полученные покупателями самостоятельно, и выписки, предоставленные продавцом, содержат разные данные. Перекрнстная проверка» позволяла выявить несоответствие данных в ЕГРН и провести необходимую дополнительную проверку.
Теперь это будет невозможно. Таким образом, покупатель будет зависеть от времени предоставления выписок продавцом. Кроме того, остается только один источник информации и исчезает возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН.
Обратите внимание Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов – им потребуется несколько раз за отдельную плату заказывать выписку, если правообладатель не подал заявление об открытии доступа к персональным данным в ЕГРН. Ведь сведения из выписки актуальны только на дату предоставления, а в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами, момент проверки прав и момент заключения сделки могут быть разнесены во времени.
Есть потенциальные трудности для компаний и их консультантов. Due diligence в части материальных активов таргетов в M&A сделках будет затруднен, особенно учитывая, что законопроект закроет сведения не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых установлены обременения. Потребовать от каждого из них подать заявление о согласии на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно, – считают эксперты.
Обратите внимание Поправки, скорее всего, приведут к удорожанию и замедлению сделок с недвижимостью с физическими лицами, предполагает Кучер.
Как теперь проверять недвижимость?
Чтобы хоть как-то помочь с проверкой прав на недвижимость, Росреестр должен запустить специальные QR-коды. Но они решают проблему лишь частично – такой QR-код нужен только для того, чтобы обеспечить проверку достоверности самой выписки из ЕГРН как документа, то есть получена ли она через Росреестр. Фактически QR-коды – это более простой по сравнению с электронной выпиской способ проверки аутентичности информации.
Обратите внимание Эксперты видят в таких QR-кодах потенциальный простор для мошенников – например, с помощью сайтов-двойников Росреестра и поддельных QR-кодов. Поэтому при проверке с помощью такого QR-кода следует убедиться, что страница с подтверждением достоверности выписки находится именно на официальном сайте Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/. Выписка из ЕГРН была и остается единственным правоподтверждающим документом. Кроме того, если право было зарегистрировано до 2016 года (когда появился реестр), то правоподтверждающим документом будет выступать свидетельство о регистрации права.
Поэтому нужно знать – в законе все еще предусмотрены случаи, когда персональные данные будут в выписке и без разрешения владельца.
Кто по-прежнему сможет получить полную выписку?
Юристы приводят полный список лиц, которые будут видеть полную информацию о собственнике недвижимости при заказе выписки: — Физические и юридические лица, имеющие доверенность от правообладателя или его законного представителя; — Лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности; — Супруг собственника; — Лица, являющиеся правообладателями смежного земельного участка; — Собственник земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке – и наоборот; — Cоарендаторы по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора; — Арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем – и наоборот; — Лица, в пользу которых установлено обременение недвижимости или сервитут; — Залогодержатели; — Наследники объекта недвижимости по завещанию или по закону; — Арбитражные управляющие – при банкротстве собственника; — Кадастровым инженерам – при проведении кадастровых работ; — Судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам.
Обратите внимание Возможна и выдача правообладателем безотзывной доверенности контрагенту на получение им выписок из ЕГРН с персональными данными правообладателя. Но у этого способа есть ограничения – он доступен лишь в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. При продаже квартиры выдать такую доверенность не получится.
Впрочем, некоторые юристы уверены, что новых проблем со сделками возникнуть не должно – собственник недвижимости, заинтересованный в ее продаже, скорее всего такое даст согласие на предоставление третьим лицам персональных данных, чтобы «показать товар лицом», документально подтвердив покупателю свой правовой титул. Но если выписки с полными данными получить не удастся, для первичной экспресс-проверки советуют использовать данные Справочной информации Росреестра. Несмотря на то, что там не указан правообладатель, как минимум есть дата и номер регистрационной записи о праве, что позволит сравнить их с документами на приобретение права и после – с полученной выпиской из ЕРГН.
Успейте получить подарки при подписке на электронный журнал! Подпишитесь на «Практическую бухгалтерию» со скидкой 25%. Вас ждут подарки: 3 месяца доступа к журналу + 3 месяца доступа к «Алгоритмам для бухгалтера» + доступ к сайту Buhgod.ru. Подписаться на журнал
Эксперты отмечают: любая добросовестная проверка недвижимости должна включать в себя не только проверку записи в ЕГРН, но и проверку правоустанавливающих документов, на основании которых эта запись была внесена. Кроме того, как правило, необходима и проверка предыдущих сделок – по крайней мере, в течение последних трех лет: рекомендуется проверять еще и информацию о судебных спорах, исполнительных производствах и банкротстве в отношении собственника. Совместно проверка записи в ЕГРН по выписке и проверка истории приобретения актива позволят разумно подтвердить принадлежность имущества.
Обратите внимание Чтобы обезопасить себя от мошенничества, рекомендуется использовать в транзакционной документации только максимально безопасные способы расчетов, обеспечивающие передачу покупной цены продавцу только после регистрации титула на покупателя.
Таким инструментом могут стать аккредитивы аккредитивы, различные банковские продукты, предлагающие расчеты на соответствующих условиях, или депозитные счета нотариусов. В договорах также рекомендуется четко и прямо прописывать возврат покупателю любых авансов и задатков в случае отказа в регистрации перехода права собственности.