от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК
Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым
Принят
Государственным Советом
Республики Крым
30 июля 2014 года
Настоящий Закон устанавливает особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.
Правовую основу регулирования на территории Республики Крым земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — Федеральный конституционный закон), Конституция Республики Крым, а также иные федеральные законы и нормативные правовые акты Республики Крым с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.
1. Права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента (далее — ранее действовавшие акты), признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право коммунальной собственности территориальных громад признается собственностью соответствующих муниципальных образований;
3) все земли, кроме частной, муниципальной собственности, а также земель, отнесенных в соответствии с настоящим Законом к землям лесного фонда, признаются собственностью Республики Крым;
4) земли, отнесенные в соответствии с настоящим Законом к землям лесного фонда, признаются собственностью Российской Федерации.
2. Право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Крым.
При этом иностранные граждане и иностранные юридические лица не вправе отчуждать каким-либо образом земельные участки иному иностранному гражданину, лицу без гражданства, юридическому лицу, доля в уставном (складочном) капитале которого принадлежит иностранным лицам, или иностранному юридическому лицу, а также вносить в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд иностранного юридического лица, если перечисленные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации не вправе приобретать в собственность указанные земельные участки.
3. Право граждан на земельные доли (паи), возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву общей долевой собственности (долям в праве) на земельные доли.
1. Право собственности Украины на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся по состоянию на 17 марта 2014 года на территории Республики Крым, считать прекращенным на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17 марта 2014 года N 1745-6/14 «О независимости Крыма» в связи с возникновением права собственности Республики Крым на такое имущество.
Право собственности профсоюзных и иных общественных организаций Украины, не имевших подразделений на территории Республики Крым по состоянию на 17 марта 2014 года, на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся на территории Республики Крым по состоянию на 17 марта 2014 года, считать прекращенным на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17 марта 2014 года N 1745-6/14 «О независимости Крыма» в связи с возникновением права собственности Республики Крым на такое имущество.
Право собственности на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, прекращается у прежнего правообладателя и возникает у Республики Крым со дня включения такого имущества в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, утвержденный постановлением Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года N 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым».
Право собственности на бесхозяйное имущество — инженерные сети (объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения в границах населенных пунктов и за их пределами, предназначенные для обеспечения функционирования объектов социальной, производственной и общественной инфраструктуры), автомобильные дороги общего и необщего пользования регионального или межмуниципального значения, гидротехнические сооружения, расположенные на территории Республики Крым, возникает у Республики Крым со дня включения такого имущества в Реестр имущества Республики Крым в порядке, установленном законом Республики Крым.
2. Земельные участки и иные объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, подлежат учету в Реестре имущества Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном законом Республики Крым.
3. Государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, осуществляется на основании выписок из Реестра имущества Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном законом Республики Крым.
1. Предоставленное гражданам, юридическим лицам до вступления в силу Федерального конституционного закона право постоянного пользования земельным участком соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
2. Организации, учрежденные инвалидами или общественными организациями инвалидов, приобретают земельные участки, предоставленные им на праве постоянного пользования земельным участком до вступления в силу Федерального конституционного закона, в собственность бесплатно.
3. Религиозные организации, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, переоформляют такое право на право безвозмездного срочного пользования, а под зданиями, строениями, сооружениями религиозного и благотворительного назначения, находящимися в их собственности, — в собственность бесплатно.
4. Юридические лица, а также иностранные граждане или лица без гражданства, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. В случае если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды.
5. Переоформление прав, указанных в частях 2, 3 и 4 настоящей статьи, должно быть завершено до 1 сентября 2019 года. Условия и порядок переоформления прав на данные земельные участки устанавливаются нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым.
5-1. Положения абзаца первого пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) на территории Республики Крым применяются к земельным участкам, предоставленным гражданам в постоянное пользование, а также на праве пожизненного наследуемого владения до вступления в силу Федерального конституционного закона.
6. Предоставленные гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Федерального конституционного закона право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право застройки земельного участка (суперфиций) соответствуют праву аренды земельных участков.
9. Право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
10. Право временного пользования земельным участком, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.
11. Право хозяйственного ведения недвижимым имуществом, право оперативного управления недвижимым имуществом, расположенным на территории Республики Крым, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, считаются соответственно правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления таким недвижимым имуществом, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Правило, установленное настоящим пунктом, не применяется в отношении иностранных юридических лиц.
12. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
13. Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Регистрация права собственности в крыму 2024
от 29 сентября 2022 года N 315-ЗРК/2022
О внесении изменений в некоторые законы Республики Крым, регулирующие имущественные и земельные отношения, а также отношения в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Республики Крым
Принят
Государственным Советом
Республики Крым
28 сентября 2022 года
Внести в Закон Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (Ведомости Государственного Совета Республики Крым, 2014, N 2, ст. 95, N 3, ст. 215, N 5, ст. 446, N 6, ст.
697, ст. 698; 2015, N 11, ст. 614, ст.
620, N 12, ст. 710; 2016, N 2, ст. 29, N 4, ст. 162 — 164, N 6, ст. 291, N 11, ст.
557, ст. 564, ст. 568; 2017, N 1, ст. 8, ст. 22, N 3, ст.
165, N 5, ст. 284, N 10, ст. 526, N 12, ст. 740; 2018, N 3, ст. 96, N 4, ст.
133, ст. 141, N 7, N 342; 2019, N 1, ст. 4, N 2, ст. 60, N 3, ст.
132, N 4, ст. 201, N 8, ст. 495, N 11, ст.
666, N 12, ст. 778; 2020, N 6, ст. 270, N 9, ст.
392, N 12, ст. 581; 2021, N 7 — 8, ст. 355, N 9, ст.
411, ст. 413, N 12, ст. 604) следующие изменения:
в абзаце четвертом части 1 слова «Реестр имущества, находящегося в собственности Республики Крым, в порядке, установленном Советом министров Республики Крым» заменить словами «Реестр имущества Республики Крым в порядке, установленном законом Республики Крым»;
в части 2 слова «Реестре имущества, находящегося в собственности Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым» заменить словами «Реестре имущества Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном законом Республики Крым»;
в части 3 слова «Реестра имущества, находящегося в собственности Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым» заменить словами «Реестра имущества Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном законом Республики Крым»;
часть 14 изложить в следующей редакции:
«14. В случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, исполнительный орган Республики Крым или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение таким земельным участком, обязаны по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.»;
в части 19 слова «государственной или муниципальной собственности» заменить словами «собственности Республики Крым или муниципальной собственности»;
в абзаце первом части 1 слова «государственной или муниципальной собственности» заменить словами «собственности Республики Крым или муниципальной собственности»;
в первом предложении абзаца первого слова «государственной или муниципальной собственности» заменить словами «собственности Республики Крым или муниципальной собственности»;
в абзаце третьем слова «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий» заменить словами «исполнительный орган Республики Крым или орган местного самоуправления, обладающие»;
4) статью 3-2 изложить в следующей редакции:
Особенности предоставления земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам устанавливаются законом Республики Крым.»;
в абзаце первом слова «государственной или муниципальной собственности» заменить словами «собственности Республики Крым или муниципальной собственности»;
в абзаце втором:
в первом предложении слова «государственной или муниципальной собственности» заменить словами «собственности Республики Крым или муниципальной собственности»;
второе предложение изложить в следующей редакции:
«Представление заявления о государственной регистрации права собственности Республики Крым или муниципальной собственности в исполнительный орган Республики Крым, уполномоченный в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, не требуется.»;
в абзаце первом:
в первом предложении слова «исполнительный орган власти, осуществляющий регистрацию прав» заменить словами «исполнительный орган Республики Крым, уполномоченный в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета»;
во втором предложении слова «государственной власти» исключить;
в абзаце втором «государственной власти» исключить;
первое предложение абзаца первого части 7 изложить в следующей редакции:
«7. До 1 января 2025 года основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности муниципальных образований в Республике Крым на объекты недвижимости муниципальных образований, не находящиеся в собственности Республики Крым, собственности граждан, собственности юридических лиц, расположенные в границах соответствующего муниципального образования, на земельном участке, относящемся к собственности такого муниципального образования, могут являться заявление и технический план, подготовленный на основании декларации о таком объекте недвижимости, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.»;
в абзаце третьем слова «орган государственной власти Республики Крым» заменить словами «исполнительный орган Республики Крым»;
в абзаце четвертом слова «орган государственной власти Республики Крым» заменить словами «исполнительный орган Республики Крым»;
6) статью 8-1 признать утратившей силу;
в абзаце первом слова «до 1 января 2024 года исполнительный орган власти, осуществляющий регистрацию прав» заменить словами «до 1 января 2025 года исполнительный орган Республики Крым, уполномоченный в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета»;
в пункте 1 слова «Единый реестр недвижимости» заменить словами «Единый государственный реестр недвижимости»;
в абзаце первом:
в первом предложении слова «государственной власти» исключить;
во втором предложении слова «государственной власти» исключить;
в абзаце втором слова «государственной власти» исключить;
в абзаце первом части 7 слова «1 января 2024 года» заменить словами «1 января 2025 года»;
часть 8 признать утратившей силу;
часть 9 признать утратившей силу;
в части 11 слова «государственной власти» исключить;
в части 12 слова «государственной власти» исключить;
в первом предложении слова «государственной власти» исключить;
во втором предложении слова «государственной власти» исключить;
в части 18 слова «государственной или муниципальной собственности» заменить словами «собственности Республики Крым или муниципальной собственности»;
предложение второе части 1 изложить в следующей редакции:
Купить жилье в Крыму: юристы назвали особенности сделок на полуострове
Недвижимость в Крыму пользуется спросом у россиян. Чаще всего квартиры и дачи на полуострове приобретают жители материковой части России. Нового строящегося жилья здесь не очень много, зато есть что выбрать на вторичном рынке.
Вместе с экспертами разбираемся в нюансах приобретения жилья в Крыму и возможных подводных камнях таких сделок.
Сделку можно провести и на основании украинских документов
Сейчас большая часть продаваемой недвижимости в Крыму оформлена по российскому законодательству, но иногда может потребоваться знание украинского права. Это относится к случаям, когда права на недвижимость, несмотря на требование закона, оказываются не зарегистрированы в Росреестре или когда требуется проверить историю приобретения прав на объект недвижимости, разъясняет партнер MGP Lawyers Денис Быканов. По словам юриста, еще встречаются мелкие расхождения в документах, обусловленные украинским прошлым Крыма.
Например, ошибки в площади квартир, поскольку на Украине балконы включались в общую площадь, а в России уже давно так не делается. Можно столкнуться и с такими определениями, как «государственный акт на землю» или «прописка по адресу земельного участка», но сейчас они практически утратили актуальность, отметил эксперт. Согласно ст.
12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в РФ Республики Крым. » на территориях действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования и другое, добавляет адвокат Адвокатской палаты Республики Крым Андрей Рассомакин. Законодатель не предусмотрел, что необходимо привести документы на недвижимость в соответствие с российским законодательством, но есть обязательное внесение сведений в ЕГРН о конкретном объекте, поэтому сделки осуществляются и на основании украинских правоустанавливающих документов, добавляет эксперт.
Читайте также: Предел возможностей и дефицит: что будет с ценами на жилье у Черного моря
Самая популярная процедура расчетов на местном рынке жилья — это заложение наличных денежных средств в банковскую ячейку перед визитом к нотариусу или подачей документов на сделку (Фото: shutterstock.com)
Какие есть нюансы
С момента принятия Крыма в состав России прошло уже восемь лет, поэтому сведения о подавляющем большинстве ранее созданных объектов недвижимости внесены в ЕГРН. Если объект не внесен в реестр, то сведения о нем необходимо внести до проведения сделки. Данные вносятся в ЕГРН в заявительном порядке на основании имеющихся правоустанавливающих документов и документов технической инвентаризации, объясняет адвокат, руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко. Перевод документов с украинского языка не требуется, его выполняют сотрудники Госкомрегистра.
Функции по кадастровому учету и регистрации прав в Крыму пока не переданы Росреестру и осуществляются Госкомрегистром — региональным органом исполнительной власти, подчиненным Совету министров Крыма, уточняет эксперт. Региональной особенностью Крыма остается распространенность такого вида жилья, как «квартиры на земле». Речь идет о многоквартирных жилых домах, состоящих из небольшого количества квартир. Несмотря на небольшой размер, юридически такие дома квалифицируются именно как МКД, добавляет Андрей Рассомакин.
Они не являются ни частными домами, ни домами блокированной застройки (таунхаусами), хотя в объявлениях об их продаже может содержаться подобная информация. Принципиальное отличие таких домов в том, что участки под ними могут быть оформлены только в долевую собственность, без возможности выделения индивидуального участка для собственника каждой квартиры в таком доме, уточняет эксперт.
Читайте также: ЦИАН назвал курортные города с максимальным ростом цен на жилье
Самый неожиданный нюанс — это необходимость предварительного запроса сведений (не только из ЕГРН) о том или ином объекте недвижимости, но также и запрос у нотариуса, работавшего на территории Республики Крым или в Севастополе до 16 марта 2014 года, сведений о наличии каких-либо обременений из Единой информационной системы нотариата, в том числе из украинского реестра (ЕНОТ), добавляет Андрей Рассомакин.
Особенности сделок
Андрей Стаценко, адвокат, руководитель проектов ProLegals: — Особенностью сделок с жилой недвижимостью является значительный объем самовольного строительства, в том числе и расширение изначальной, учтенной в ЕГРН площади объекта за счет пристроек и надстроек. В этом случае по документам сделка заключается в отношении объекта в характеристиках по ЕГРН, а стоимость «дополнительных» метров зачастую оплачивается посредством банковской ячейки. Отсутствие в ЕГРН истории переходов прав на ранее возникшие объекты и истории изменений их характеристик требует дополнительного анализа архивной документации при совершении сделок.
Документы необходимо запрашивать в органах технической инвентаризации и Госкомрегистре до совершения сделки.
Особенности рынка жилья Крыма
- Некоторые риелторы работают только в своем районе.
- У многих риелторов в базе может быть всего два-три объекта. Если они не подходят покупателю, то агент обращается за помощью к другим риелторам или агентствам, направляя им заявки. Это удлиняет поиск подходящего варианта.
- Обширные базы недвижимости есть только у крупных агентств.
Один из нюансов приобретения жилья в Крыму — это необходимость предварительного запроса сведений не только из ЕГРН о том или ином объекте недвижимости, но и запрос у нотариуса, работавшего на полуострове до 16 марта 2014 года (Фото: shutterstock.com)
Способы передачи денег во время сделки
- Расчет происходит в момент передачи договора купли-продажи в МФЦ на регистрацию. После подписи договора сдается полный пакет необходимых документов.
- Сделка оформляется нотариально. Во время подписи договора купли-продажи продавцу передаются деньги в специальной комнате для расчетов, где можно их пересчитать и проверить на подлинность. Обычно при такой сделке нотариус делает видеосъемку момента передачи денег.
- Заложение денег в банковскую ячейку, к которой продавец будет иметь доступ после проведения сделки через регистрирующие органы.
- Перевод денег со счета на счет. Довольно часто такие сделки оформляются на территории материковой России, где работают все банки. Во время сделки деньги переводятся на счет продавца.
«Способы расчета обусловлены минимальной конкуренцией в банковском секторе Крыма, где работают лишь некоторые отечественные банки. По этой причине расчеты через банковскую ячейку более популярны, с тем же аккредитивом процедура усложняется», — говорит Денис Быканов.
По словам Андрея Рассомакина, выплата наличными сразу после заключения сделки у нотариуса или после подачи документов в МФЦ встречается сейчас довольно редко. А самая популярная процедура — это заложение наличных денежных средств в банковскую ячейку перед визитом к нотариусу или подачей документов на сделку.
Сколько стоит жилье на курортах Крыма
По данным экспертов сервиса объявлений «Мир квартир», в мае 2022 года средняя стоимость дома на курортах Крыма составила 17,9 млн руб., что на 8,4% ниже мая допандемийного 2019 года. В исследовании говорится, что на девяти крымских курортах цены за год выросли, еще на шести — упали. Наибольший рост продемонстрировала Феодосия: там за три года дома подорожали с 6,9 млн до 12,3 млн руб. (+78,3%). Сильный рост произошел также в Коктебеле (+48,9%), Евпатории (+47%), Севастополе (+43,5%) и Саки (+35,7%).
С 2019 года цены снизились в Кореизе (–40,6%), Гурзуфе (–40,2%), Массандре (–23,8%), Гаспре (–23,6%), Ялте (–11,2%) и Алупке (–6,8%).
Даже покупая квартиру в новостройке в Крыму, следует тщательно проверять документы на земельный участок и на строительство многоквартирного дома (Фото: shutterstock.com)
Риски купить самострой
Самострой — еще одна проблема, на которую надо обратить внимание при покупке жилья в Крыму. Например, строительство с нарушением правил в сейсмической зоне, на территории заповедников, самозахват земельных участков в различных формах (прирезка соседних участков, обычный самозахват), предупреждает Денис Быканов. По словам юриста, даже покупая квартиру в новостройке, следует тщательно проверять документы на земельный участок и на строительство многоквартирного дома.
Читайте также:
- Нереальный бум на Черном море: сколько стоит жилье и кто его покупает
- В «Авито» назвали курорты — лидеры по росту цен на дачи и коттеджи
- В ЦИАН назвали российские курорты с двукратным ростом цен на жилье
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»