Дуплекс (англ. — «двойной») — это дом на две семьи, разделенный пополам. У каждой части есть отдельный вход и может быть несколько этажей. Из общего у соседей только одна стена и крыша. Обе стороны коттеджа считаются индивидуальными жилыми домами, к каждому прилегает 8–30 соток земли. Общая стена не обязательно должна находиться между жилыми комнатами.
Иногда она объединяет гаражи, и в таком случае соседи не мешают друг другу.
Первые дуплексы появились в Англии в XIX веке. Вторая половина дома строилась к стене уже имеющейся, когда дети вырастали и обзаводились собственными семьями, но предпочитали жить рядом с родителями. В каждой части дуплекса были отдельные спальня, ванная и кухня, поэтому соседи не пересекались друг с другом.
Изначально были распространены пристройки любого формата, не повторяющие оригинальный дом, а позднее их стали делать симметричными.
Дуплекс — коттедж из двух зеркальных секций (Фото: Joseph/Flickr.com)
Особенности дуплекса
У современных дуплексов есть несколько отличительных черт:
- цельный фасад. Независимо от внутреннего ремонта и обстановки снаружи дом выглядит как один длинный коттедж из двух зеркальных частей;
- отдельный вход в каждую из частей дома. Иногда делают один общий вход, но наибольшей популярностью пользуются именно две двери по обеим сторонам дома для каждой из семей;
- два-три этажа. Стандартная планировка подразумевает двухэтажное здание, но иногда застройщики делают дуплексы на этаж выше;
- в секциях устанавливаются индивидуальные приборы учета воды, электричества и отопления, то есть владельцы квартир платят только за свою жилплощадь;
- много света. Как и во многих частных домах, в таунхаусах часто делают большие и панорамные окна. Это связано с желанием снизить расходы на освещение и отопление: естественный солнечный свет проникает в дом с улицы.
Помимо дуплекса, встречаются триплексы — дома на три семьи и квадрохаусы — на четыре семьи с угловыми квартирами. Большее количество секций превращает строение в таунхаус.
Отличия от таунхауса
Дуплекс — дом из двух частей, а таунхаус может быть разделен на четыре — восемь секций, каждая из которых будет отдельной квартирой с индивидуальным входом и двумя-тремя этажами жилого пространства. Такой коттедж похож на двух-трехэтажный дом из нескольких подъездов, в которых по одной квартире в каждом. При этом уличная территория чаще всего не делится между владельцами, она общая.
Иногда жильцам доступны участки до четырех соток на выходе из квартиры.
Планировка и в дуплексе, и в таунхаусе — зеркальная. Это упрощает разработку проекта и снижает его стоимость. Цены на таунхаусы ниже по сравнению с дуплексами, ведь в первом случае затраты на строительство и монтаж необходимых коммуникаций делят между собой несколько семей, а не только две.
Трехэтажный таунхаус (Фото: vancouvertownhouse.ca)
Дуплексы в России
Коттеджи на две семьи появились сначала в крупных городах, а затем и за их пределами. Жилье позиционировалось как элитное, и цены были очень высокими. В последние годы на рынке недвижимости появилось много загородных домов по доступным ценам.
В отличие от первых в истории «семейных» дуплексов коттеджи часто покупают разные семьи. Поэтому по участку между половинами дома проходит забор — соседи огораживают территорию, чтобы сделать ее максимально обособленной.
Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate:
— Самое главное при покупке такого жилья — схема. На самом деле это глубокая проблема, и окончательно она до сих пор не решена. Долгое время данный сегмент недвижимости вообще никак не регулировался.
Единственной схемой продажи были договоры долевого участия, в том числе и на землю. Но она сильно устарела и не защищала покупателей в полной мере. С 2012−2013 годов дуплексы стали реализовывать как квартиры либо как частные дома. В этом случае участки имеют категорию «земли поселений» с определенными видами разрешенного использования — для блокированной застройки или под многоквартирные жилые дома.
В обоих случаях есть свои ограничения по этажности. Также можно оформить дуплексы как отдельно стоящие дома со своим участком.
Плюсы дуплекса
В коттедже застройщики предлагают гораздо большую жилую площадь за меньшую цену по сравнению с городской квартирой. Дуплексы редко выбирают для одиночного проживания. Как правило, это альтернативный вариант для большой семьи, который обойдется значительно дешевле, чем целый дом.
Площадь стандартного дуплекса — 100–150 кв. м. В категории элитных застроек встречаются дома и с большими площадями, но редко; при необходимости огромных жилых пространств есть смысл задуматься о покупке целого дома.
Фото: Mark McClure/Flickr.com
Помимо возможности владельцев жить в большом доме за адекватную цену, у дуплексов есть ряд других преимуществ:
- мало соседей. Иногда люди выбирают квартиры на последнем этаже, чтобы не слышать шума из верхней квартиры. В дуплексе проблема соседей минимизирована: остается только одна семья за общей стеной. А если изначально покупать дом пополам с друзьями, обстановка будет максимально комфортной;
- наличие придомовой территории. Как правило, это небольшая площадь, но ее достаточно для размещения гаража, уличной беседки, детской площадки, клумб или места для барбекю;
- инфраструктура и экология. Современные дуплексы часто строят в уже заселенных районах ближайшего пригорода. Таким образом, будущие жильцы получают не только развитую инфраструктуру с магазинами и образовательными учреждениями, но и свежий воздух;
- низкая стоимость обслуживания. Если у вас в собственности целый коттедж, то вы полностью берете на себя расходы на замену коммуникаций, ремонт и реставрацию фасадов. В дуплексе все траты делятся поровну на две семьи;
- удобен для сдачи. Можно выкупить обе части — в одной живет владелец, а вторая сдается арендаторам, которых можно контролировать без лишних затрат времени.
Минусы дуплекса
Основной минус двойного коттеджа — соседи все-таки будут. Это не полностью частная территория, как если бы дом принадлежал только вам. Но и не многоквартирный таунхаус и тем более многоэтажка, в которой соседи будут как минимум с трех сторон.
Многие владельцы предпочитают изолироваться за забором и усилить шумоизоляцию по смежной стене. Есть смысл познакомиться с соседями перед покупкой секции, чтобы понять, насколько вам легко и приятно взаимодействовать для решения общих вопросов.
С сентября 2024 года начнутся проверки загородных частных строений
В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования.
Постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования».
Прикрепляю текст Постановления к посту (листайте карусель фото)
Данное постановление вступает в силу с 1 сентября 2024 г. и действует до 1 сентября 2028 г.
Простыми словами это новые правила отнесения строений на земельном участке к вспомогательным постройкам. Данное нововведение ставит под угрозу сноса многие дачные постройки, выполненные без необходимого согласования.
Итак, вспомогательные сооружения это те сооружения которые соответствуют перечисленным ниже критериям:
- Строение расположено на одном участке с основным объектом
- Строение имеет высоту по максимальной точке не более 20 метров
- Строение имеет площадь не более 1500 метров квадратных
Но при так же при возведении вспомогательных построек (бань, гаражей и т.д) должны быть соблюдены противопожарные и санитарные нормы. Должны соблюдаться чёткие расстояния между объектами и удаление этих объектов от межи участка.
Будьте внимательны! Эти требования распространяются абсолютно на все строения (и основные и вспомогательные) и за их нарушение можно получить не только большой штраф, но и предписание о сносе.
Большинство дачных построек как раз и относятся к вспомогательным сооружениям и не требуют дополнительного оформления и согласования. Это видно из критериев. Но, данное правило действует только при наличии правильно оформленного основного объекта на участке — жилого дома.
Данные требования и критерии распространяются на все объекты ИЖС, СНТ, СТ, ДНП
А что нужно, чтобы дом на участке был правильно оформлен?
Тут вам в помощь краткая пошаговая инструкция какие документы потребуется подготовить:
- правоустанавливающие документы на земельный участок
- градостроительный план земельного участка
- схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства или дачного дома
- технический проект строения
Следующий шаг — получаем РНС (разрешение на строительство). Потом строим дом. Далее нужно ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать в ЕГРП.
Результатом всех этих действий будет получение номера ЕГРП и выписку о том, что дом оформлен и вы его собственник.
Так вот, если основное строение оформлено и зарегистрировано правильным образом, без нарушений, то остальные строения могут считаться вспомогательными.
Подведём итог. До сентября 2024 года остаётся чуть более 3 месяцев. Если у вас есть загородный участок с расположенными на нём строениями, то уделите время и внимание этому моменту, чтобы осенью не было неприятных историй.
#строительство #недвижимость #закон #право #россия
Раздел жилого здания: как сделать из дома дуплекс?
В соответствии с новым законом от 1 января 2017 года, раздел здания на части значительно усложнился. Сейчас существует возможность оформления только двух домов, расположенных вплотную друг к другу. При этом каждая часть будет считаться отдельным самостоятельным домом.
Дуплекс как один дом, состоящий из нескольких помещений, не попадает под определение индивидуального жилого дома, поскольку последний рассчитан на проживание одной семьи. В дуплексе же размещаются две семьи (возможно, посторонние друг другу), поэтому такое здание приравнивается к многоквартирному дому. Соответственно, для строительства дуплекса необходимо иметь земельный участок с соответствующим разрешенным типом использования.
Перевести землю из категории «под ИЖС» в категорию «для строительства многоквартирного дома» не представляется возможным.
Что делать, если нужен дом из нескольких частей
Тем не менее дуплексы востребованы на рынке, несмотря на большие сложности с документами. Сказывается привычка, ведь раньше можно было осуществить раздел здания на помещения для каждой семьи. В отношении новых домов подобное уже не практикуется.
Если же дом на две семьи необходим, в документах он представляется как два расположенных рядом строения. Соответственно, каждое из них регистрируют как индивидуальный жилой дом:
- получают отдельные разрешения на строительство;
- изготавливают отдельные технические планы;
- отдельно оформляют право собственности.
Но тут возникает первая проблема – с разрешением на строительство. Согласно нормам Градостроительного кодекса, разные постройки должны располагаться как минимум в трех метрах друг от друга. Поэтому получить разрешение на возведение двух домов, стоящих вплотную друг к другу, не получится.
Однако команда агентства «Город» способна разрешить даже такую сложную ситуацию.
Нужен дуплекс? Ищем выход
В целом проблема сводится к назначению земли, и если в этом аспекте законодательные требования не соблюдены, застройщик может понести ответственность. В частности, это касается и таунхаусов. Если земля изначально была выделена под строительство данного рода объекта недвижимости, то разрешение выдается по стандартной схеме.
Если же назначение участка – под личное подсобное хозяйство или ИЖС, то в разрешении на строительство таунхауса откажут.
При желании возвести данного рода постройку лучше заранее проконсультироваться со специалистами, чтобы наметить план действий и в итоге правильно оформить все документы.
Консультация проводится по каждому конкретному случаю. Определенный регламент вырабатывается в зависимости от ряда индивидуальных факторов:
- размеров участка;
- размеров дома;
- конфигурации будущего строения (дуплекс, квадрокс);
- типа населенного пункта;
- типа земель.
Специалисты агентства «Город» сделают все возможное, чтобы раздел нежилого здания на два здания или дома на несколько частей был проведен с юридической чистотой и без проблем для клиента.
Видео. Обзор домов DUPLEX на две семьи