В одной комнате коммунальной квартиры жила пенсионерка, в другой — ее взрослый сын со своей семьей. При расселении по реновации они потребовали предоставить им две квартиры. Но городские власти отказались, расценив их как членов одной семьи. Нижестоящие инстанции не смогли однозначно решить, какое жилье нужно предоставить этим москвичам.
Верховный суд объяснил, что нужно было выяснять, при каких обстоятельствах граждане приобрели комнаты в коммуналке. А эксперты объяснили, когда при реновации действительно удастся улучшить жилищные условия.
Анне Павкиной* принадлежала комната в московской коммунальной трехкомнатной квартире. Потом к ней туда заселился сын Антон Павкин* с женой Ольгой Павкиной* и их совместным ребенком-инвалидом Ксенией*. Четырем людям в таком небольшом жилье оказалось тесно, поэтому Анна купила вторую комнату в той же коммуналке и переехала туда, сохранив 1/4 доли в первой.
Ее сын с семьей остались жить в первой комнате, получив там тоже по 1/4 доли на каждого, включая ребенка.
Когда многоэтажку, где проживали Павкины, решили сносить по программе реновации, столичные власти предложили им взамен двух комнат общей площадью 44 м² одну двушку на 68 м². Такое предложение москвичей не устроило. Павкины через суд потребовали у департамента горимущества столицы предоставить им две квартиры: одну — для Анны Павкиной, а вторую — для семьи сына с ребенком-инвалидом.
Разные подходы судов
Первая инстанция и апелляция отказали заявителям. Суды сослались на то, что истцы считаются членами одной семьи, поэтому им положена одна квартира. При этом главная цель программы реновации — расселить граждан в равнозначное жилье, а не улучшить их жилищные условия, отметили судьи двух инстанций.
Второй кассационный суд общей юрисдикции не согласился с такими выводами (акт на сайте суда не опубликован), отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение в Московской городской суд. На втором круге Мосгорсуд удовлетворил требования заявителей и обязал столичных чиновников предоставить им две отдельные квартиры. Суд указал, что Павкина-старшая получает соцпомощь как одинокий пенсионер, а комнаты в коммуналке считаются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания разных семей.
Гражданская коллегия Верховного суда не согласилась с такой трактовкой. ВС обратил внимание, что Анна Павкина изначально вселила сына, его жену и ребенка в свою комнату, чтобы жить одной семьей. И только после этого купила соседнюю комнату и переехала туда. Судьи ВС указали и на то, что Павкина-старшая продолжала значиться сособственником первой комнаты, где остался жить сын с женой и внучкой.
Кроме того, на момент рассмотрения спора истцы не состояли на учете как нуждающиеся в жилье и не были признаны малоимущими, констатировал ВС (дело № 5-КГ23-9-К2). С учетом этого тройка судей под председательством Юрия Москаленко отменила акты апелляции и кассации, а дело отправила на новое рассмотрение в Мосгорсуд (пока не рассмотрено).
Эксперты: шансы улучшить жилищные условия по реновации есть
Выводы ВС корректны и обоснованы, хотя и выглядят несправедливыми, говорит партнер адвокатского бюро Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Иной подход позволял бы необоснованно получать дополнительное жилье в случаях, когда в одной квартире живет несколько поколений одной семьи, добавляет адвокат юрфирмы Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × Владимир Исаенко. Он подчеркивает, что реновация предполагает только замену технически устаревшего жилищного фонда, а не улучшение жилищных условий.
По словам партнера Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) × Михаила Кюрджева, до 2021 года в Москве нижестоящие инстанции обязывали власти предоставлять сособственникам одного жилья разные квартиры. Практика изменилась после решения Мосгорсуда по делу № 33-21215/2021. Тогда апелляция постановила выделить четырем москвичам, живущим в двух комнатах коммуналки, одну двухкомнатную.
Суд указал, что эти граждане — родственники, потому проживание в одной квартире никак не нарушит их права.
Старый подход, конечно, не устраивал городские власти. И столичный департамент горимущества добился от Мосгорсуда поддержки позиции чиновников.
При этом действующее законодательство все же позволяет некоторым гражданам при реновации рассчитывать на расширение жилплощади. Так, переселяемым в новые дома москвичам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются квартиры по нормативу 18 м² на одного человека (ч. 1 ст.
6 закона Москвы от 17.05.2017 № 14). И получается, что если квартиры требуемой площади у города не окажется, то жителям могут дать раздельные квартиры, подчеркивает Гульнара Беглова, партнер юрфирмы Ялилов и Партнеры Ялилов и Партнеры Региональный рейтинг. группа Уголовное право группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство ×
Соответственно, улучшить жилищные условия и получить взамен коммуналки несколько квартир удастся большой семье, чьи потребности в жилой площади по нормативу нельзя удовлетворить одним объектом недвижимости.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Расселение жильцов приватизированной квартиры при реновации 2024
Собственники vs наниматели: особенности участия в реновации. Часть 1.
Чем отличаются условия для жителей двух категорий?
Практика проживания в квартирах по договору социального найма в столице все еще остается распространенной. Как организовано предоставление нового жилья по программе реновации тем, у кого «старое» жилье не в собственности? Отличается ли порядок от того, который реализуется для собственников? Можно ли оформить в собственность новую квартиру, если старая приватизирована не была?
Эти и другие вопросы мы задали экспертам Общественного штаба по контролю за реализации Программы реновации.
Законодательное определение договора социального найма содержится в ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом». Чем в юридическом смысле проживание по договору соцнайма отличается от проживания в квартире, являющейся собственностью проживающего?
Ответ председателя Общественного штаба Валерия Теличенко:
Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что право собственности на жилое помещение разветвляется на три отдельных правомочия:
— право владения;
— право пользования(например, право извлекать все возможные полезные свойства из обладания имуществом – проживать в квартире; сдавать квартиру по договору найма жилого помещения);
— право распоряжения(например, право определять дальнейшую юридическую судьбу имущества – продать, подарить, завещать).
Если у гражданина есть совокупность всех трех правомочий, то он является собственником жилого помещения. У граждан, проживающих по договору социального найма, есть только два правомочия — владеть и пользоваться предоставленной квартирой. При этом собственником квартиры является город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы, а это означает, что наниматель не вправе, например, продать или подарить квартиру.
Отличаются ли права собственников и нанимателей жилья в программе реновации?
Программа реновации предусматривает равные права собственников и нанимателей при предоставлении равнозначных квартир – никаких отличий не существует, а именно: число комнат в них не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь больше за счет более просторных помещений общего пользования (кухонь, прихожих, коридоров, ванных, туалетов). При этом, доплат за увеличение площади нет.
Однако разница, обусловленная отсутствием у нанимателей права распоряжаться жильем, все же есть.
Ответ председателя Общественного штаба ВалерияТеличенко:
Программа реновации не предоставляет нанимателям следующие права, имеющиеся только у собственников:
— право получить за «старое» жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения;
— право докупки жилых помещений, имеющих большее количество комнат, оставшись при этом нанимателем по договору социального найма.
ВНИМАНИЕ! Нанимателям предоставляется право докупки с оформлением новой квартиры в собственность. Согласие стать собственником должно быть получено от всех без исключения нанимателей, указанных в договоре социального найма.
Порядок действий при приобретении дополнительных квадратных метров желающим из числа нанимателей:
— необходимо написать заявление в Департамент городского имущества города Москвы о предоставлении равнозначной квартиры в собственность;
— после получения проекта договора передачи жилого помещения в собственность наниматели вправе обратиться в Фонд реновации с заявлением о приобретении дополнительных квадратных метров. При этом подписывать проект договора не нужно.
Во второй части публикации – почему жильцы одной квартиры, не являющиеся родственниками, считаются одной семьей и как платят за ЖКХ собственники и наниматели — есть ли разница?
Авторы текста: информационная служба сайта Фонда реновации, пресс-служба Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации.
Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после. Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.
По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых. Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением. Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.
Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Кухня в одной из квартир в новом многоквартирном доме на улице Летчика Бабушкина д. 39, который построен в рамках программы реновации жилищного фонда столицы (Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС)
Этапы реновации в Москве
- Первый этаппереселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
- Второй этаппереселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
- Третий этаппереселения будет проходить с 2029 до 2032 года. человек.
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Балкон в новом многоквартирном доме, который построен в рамках программы реновации жилищного фонда столицы (Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС)
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Новый многоквартирный дом на улице 5-й Парковой, д. 62Б, в который в рамках программы реновации начали переезжать первые семьи из пятиэтажного дома на улице Константина Федина в районе Северное Измайлово Восточного административного округа (ВАО) (Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС)
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.