Право собственности на квартиру может быть разным: договор купли-продажи, наследство или приватизация. И, хотя приватизация жилья в нашей стране началась 30 лет назад и некоторые квартиры перепродавались по несколько раз, на рынке до сих пор полно недвижимости, полученной в собственность в рамках приватизации.
В общем-то, ничего криминального в покупке жилья с таким основанием собственности нет. Но, как водится, есть нюансы. Например, адвокат, кандидат юридических наук Наталья Корнилевскаяпредупреждает о возможных рисках приобретения квартир, приватизированных в период с 1991 года до вступления в силу закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Дело в том, что возникшие в результате приватизации права на жилые помещения не проходили государственную регистрацию, и, соответственно, такие сделки не подвергались правовой экспертизе, которая является одной из важнейших стадий процедуры государственной регистрации, поясняет эксперт.
«Кроме того, жилое помещение могло быть приватизировано в то время, когда жильцы, сохраняющие право на пользование жилой площадью, были сняты с регистрационного учета, например, по причине осуждения судом и отбытия наказания в местах лишения свободы, по причине призыва на срочную военную службу, помещения в медицинское учреждение на принудительное лечение и т. д.», — перечисляет Корнилевская. В таком случае приватизация может быть оспорена, как и сделка по продаже квартиры. Для покупателя это означает, что жилплощадь придется уступить, а вот деньги свои он может не вернуть.
Когда есть отказники
Также есть риск покупки приватизированной квартиры с отказниками. Это граждане, которые отказались от приватизации своей доли, но получили право пожизненного проживания.
«В процессе приватизации жильцам предоставляются равные права на получение в собственность доли квартиры пропорционально количеству прописанных, — объясняет генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова. — Однако право — это не обязанность, и любой гражданин может отказаться. Основной причиной отказа был тот факт, что участвовать в приватизации можно только один раз вне зависимости от размера приобретенной доли. Соответственно, если человек, приватизировавший долю в одной квартире, когда-либо еще получал жилье от государства, приватизировать такую квартиру уже было невозможно».
Статья по теме
Государство защищает отказников при последующей продаже. По закону гражданин, отказавшийся от приватизации, сохраняет право проживания в квартире до момента добровольного снятия с регистрации. Это означает, что без согласия его нельзя выписать даже в случае продажи третьему лицу.
Если и покупать квартиру с отказником, то только после того, как он выпишется.
. и несовершеннолетние
Обязательными участниками приватизации являются малолетние и несовершеннолетние дети, недееспособные граждане.
В случаях приватизации и отчуждения жилья без учета их интересов они могут оспорить приватизацию и через суд требовать признания сделки по приватизации квартиры недействительной.
«Так как подобная сделка порочна по своей сути, все последующие сделки, совершенные на ее основе, будут признаны недействительными. Таким образом, покупатель, приобретший жилое помещение, приватизированное с нарушением закона, несет риск его утраты. Если жилье приобреталось по возмездной сделке, например, договору купли-продажи, покупатель сможет потребовать от продавца уплаченную по договору денежную сумму.
Именно поэтому следует указывать в договорах реальную стоимость жилья, не занижая ее», — указывает Наталья Корнилевская.
На что проверить приватизированную квартиру
При покупке приватизированной квартиры следует проверить права всех лиц, которые могли участвовать в приватизации. По словам руководителя направления «юридическая проверка недвижимости» в юридической компании Артура Пронина, необходимо установить два обстоятельства: первое — кто мог участвовать в приватизации и кто в ней реально участвовал; второе — за кем сохранилось право бессрочного (пожизненного) проживания в квартире.
«Если кто-то не участвовал в приватизации, но имел на это право и при этом не оформлял отказ от участия в приватизации, его права нарушены. Сделка приватизации квартиры в этом случае может быть оспорена. Если кто-то имел право на участие в приватизации, но оформил отказ от участия в приватизации, за ним сохраняется право пожизненного (бессрочного) проживания даже в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу», — отмечает эксперт.
Если вы покупаете недвижимость, в истории которой была приватизация, нужно проверить документы по приватизации (договор передачи, заявление на приватизацию, правоподтверждающий документ), а также расширенную (архивную) информацию по ранее зарегистрированным в квартире лицам (например, выписку из домовой книги).
«Изучив эти документы, можно оценить возможные риски приобретения такого жилья. Рекомендуется также проверить прежних жильцов квартиры на участие их в судебных спорах. Возможно, кто-то из них был признан недееспособным или его дееспособность была ограничена, признан безвестно отсутствующим или объявлен умершим, осужден к лишению свободы или помещен на принудительное лечение в психоневрологический интернат.
Наличие таких судебных актов может свидетельствовать о потенциальных рисках покупки квартиры», — резюмирует Пронин.
Налог с продажи квартиры
В каких случаях необходимо платить налог после продажи квартиры в 2024 году, а в каких этого можно не делать, как считается НДФЛ, сколько он составляет и как его можно уменьшить — обо всем этом расскажем в нашей статье.
Чему равен налог, когда продается квартира
Расчет налога при продаже дома, квартиры и другой жилой недвижимости для физических лиц прост — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства.
В строго установленные сроки нужно подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.
Например, человек построил дом и затем продал за 3 миллиона — какой налог придется уплатить? Сумма к уплате составит 13% от дохода — 390 тыс. рублей.
О том, как уменьшить НДФЛ, мы расскажем ниже.
Когда не нужно платить налог с продажи недвижимости
НДФЛ с продажи квартиры и другого жилья не платится, если собственник владел недвижимостью дольше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Для жилой недвижимости таким сроком является 3 года и 5 лет.
Срок владения 3 года
Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
Квартира получена по наследству
Квартира стала собственностью после приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Во всех остальных случаях срок владения для продажи недвижимости без уплаты НДФЛ составляет пять лет.
В 2021 г. сын подарил Трофимову квартиру в Москве. В 2022 г. Трофимов решил ее продать. Так как жилье находилось менее 3 лет в собственности, и срок для безналоговой реализации еще не истек, придется в 2024 г. заплатить НДФЛ.
Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов
Продается жилье, купленное по ДДУ или ЖСК
Начиная с 2019 г., минимальный срок владения жильем, купленным по ДДУ и ЖСК, отсчитывается с момента полной оплаты жилья (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Точкой отсчета минимального срока владения теперь служит момент оплаты, а не получение Акта приема-передачи и регистрация собственности.
В первую очередь это нововведение помогло тем, кто столкнулся с недобросовестными застройщиками и долгостроем.
С 2019 г. собственник может продать квартиру без налога сразу после оформления права собственности на новостройку, если с момента оплаты прошло более трех (или пяти) лет.
Если продается не единственное жилье, то налог с продажи квартиры не уплачивается через 5 лет владения.
Не путайте новые правила расчета минимального срока владения с правом получения имущественного вычета: это право по-прежнему возникает после подписания Акта приема-передачи.
Если вы владели жильем дольше минимального срока, на вас распространяется освобождение от уплаты налога, и подавать декларацию в налоговый орган нет необходимости.
Важно!При покупке квартиры в новостройке минимальный срок владения начинается с момента полной оплаты недвижимости, а не с момента оформления права собственности.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Можно сэкономить на уплате НДФЛ, законным способом уменьшив налогооблагаемую базу. Налоговый кодекс предлагает две льготы при продаже, и о них мы расскажем ниже.
Фото: Снижение налога при продаже жилья
Налоговый вычет в 1 млн рублей
По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости и заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налоговый вычет, то есть сумма сделки, необлагаемая налогом, составляет 1 млн рублей.
Светлов продал дом за 3 млн рублей и имеет право уменьшить налог с продажи дома. То есть уплатить 13% с 2 миллионов (3 000 000 — 1 000 000). Его налоговые платежи составят 260 тыс. руб.
Если имущество продается дешевле 1 млн, оно не подпадает под налогообложение. Значит, подавать налоговую декларацию и платить 13 процентов с продажи квартиры и другого такого жилья не нужно вне зависимости от срока владения.
Попов продал квартиру, которой владел 2 года, за 1 млн рублей. Так как его доход равен имущественному вычету, НДФЛ при продаже ему платить не нужно, как и подавать декларацию.
Уменьшение дохода на расходы
Продавец может снизить доход от реализации жилой недвижимости на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости, и за счет этого уменьшить НДФЛ. Главное — иметь на руках документы на покупку: договор и платежки (пп. 2 п. 2 ст.
220 НК РФ).
Колосова продала жилье за 3 млн, которое ранее купила за ту же цену. Она сможет обойти налог при продаже квартиры и ей не нужно ничего платить, так как расходы покрывают доходы. Но декларацию подать придется.
Если документы на покупку утеряны или квартира не приобреталась, а была, например, получена в результате приватизации, снизить налогооблагаемую базу на расходы не удастся, и единственный путь уменьшения НДФЛ с продажи недвижимости — применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
Налоговый консультант
У налогоплательщиков есть два законных способа уменьшить сумму налога: применить вычет в 1 млн рублей или отнять расходы на приобретение этого же жилья в прошлом. Обращайтесь к нашим экспертам: мы выберем оптимальный способ, поможем рассчитать налог и в двухдневный срок заполним декларацию.
Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Максимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Оптимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Показать все
Продается подаренная или унаследованная недвижимость
Если вы продаете жилплощадь, которую получили в подарок от близкого родственника или по наследству, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Уменьшение налогооблагаемой базы снизит размер налога.
В 2021 г. отец подарил Стасову квартиру, которую прежде покупал за 4 млн. В 2022 г. Стасов продает жилье за 5 млн. Документы, подтверждающие расходы отца, сохранились.
Сын использует их для уменьшения налоговой базы и подоходный налог на продажу будет уплачен с 1 млн руб. (5 000 000 – 4 000 000).
Если продается жилая недвижимость, подаренная в прошлом не близким родственником, вы имеете право учесть налоговые платежи, уплаченные при получении подарка. Тем самым вы сможете существенно минимизировать налог.
Как снизить налог при продаже квартиры несколькими собственниками
У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу, расскажем ниже.
Продается совместная собственность
В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости, и вычет применяется ко всему объекту.
Фото: Документы для ФНС при продаже квартиры
Продается долевая собственность
Размер налогового вычета зависит от того, как продается недвижимое имущество — по одному ДКП или по разным.
Петров с братом за 2 млн рублей продают унаследованную квартиру. Если они продадут наследство как единый объект недвижимости, то смогут применить вычет в 1 млн, распределенный пополам между братьями. С остатка в 1 млн им придется оплачивать налог.
Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и братья смогут избежать налога.
Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.
Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.
Налоговый консультант • Стаж 10 лет
Перед тем как продавать квартиру, проанализируйте варианты оформления договора купли-продажи. Так вы сможете оптимально использовать налоговые вычеты. Обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, в течение 2 дней составим декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
При расчете НДФЛ с продажи учитывается две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и кадастровая стоимость. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм: 70% от кадастровой стоимости или цена недвижимости по ДКП.
Донцов продал квартиру за 1 млн рублей. Но ее кадастровая стоимость 2 млн. Какую сумму нужно выплачивать Донцову после того, как он продаст жилье?
Посчитать налог придется с 70% от кадастра — с 1,4 млн рублей.
Какие понадобятся документы
Чтобы оформить налоговый вычет на продажу, надо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
- Если сумма дохода уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Декларацию можно отнести лично или отправить по почте, а также переслать онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через онлайн-сервис «Налогия».
Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год
Срок подачи декларации
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и задекларировать сделку купли-продажи необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. А уплатить НДФЛ нужно до 15 июля.
Кошкин продал жилую недвижимость в 2022 г. До 30 апреля 2024 г. ему нужно подать декларацию и до 15 июля 2024 г. уплатить НДФЛ.
Частые вопросы
Хочу перепродать дом, 4 года назад подаренный тетей. Нужно ли платить налог на прибыль?
Да, нужно, так как тетя не считается близкой родственницей, и минимальный срок владения подаренной ею недвижимостью — 5 лет.
, продаю за 1 млн. С какой суммы платится налог?
НДФЛ платить не придется, так как 1 млн рублей не облагается налогом. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не нужно
Через сколько лет можно продать квартиру без налога, если мне ее подарил друг?
Если друг не является вашим близким родственником — братом, мужем и т.п., то срок для продажи без НДФЛ составляет 5 лет. Но если это ваше единственное жилье, то 3 года.
Заключение эксперта
Мы рассказали, как рассчитывается процент налога с продажи квартиры в 2024 году, когда вы должны подавать декларацию за 2022 год и платить 13%, а когда нет. Помните, что вы имеете право снизить доход на 1 млн рублей или на расходы на приобретение. Так вы уменьшите НДФЛ к уплате.
Публикуем только проверенную информацию
Анастасия ЧерноваНалоговый консультант
Стаж 10 лет
Консультаций 3930
Cтатей 26
Составляет налоговые декларации 3-НДФЛ для физлиц. Помогает клиентам получить вычет даже в сложных случаях, защищает интересы клиентов на камеральных проверках, составляет претензии в отношении результатов проверки, оказывает устные и письменные консультации
Источники
- . НК РФ Статья 207. Налогоплательщики
- . НК РФ Статья 209. Объект налогообложения
- . НК РФ Статья 210. Налоговая база
- . НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
- . НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (п. 2)
- . НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (п. 2)
- . НК РФ Статья 88. Камеральная налоговая проверка
- . НК РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)
- . НК РФ Статья 229. Налоговая декларация
Как продать приватизированную квартиру: нюансы продажи с долями, если все согласны или не согласны
Обычно продажа приватизированного жилья не вызывает сложностей — собственник может как продать приватизированную квартиру, так и подарить, заложить или завещать ее, так как именно ему принадлежит право распоряжения своим недвижимым имуществом. Однако и продавцам, и покупателям необходимо учитывать, что в случае свежей приватизации у сделки по продаже приватизированной квартиры есть несколько важных нюансов, которые отличают ее от купли-продажи жилья, приобретенного иными способами. Какие — разберем в данной статье.
Понятие и правовые основания приватизации
Приватизация жилых помещений — передача в собственность граждан недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Обычно в России этот термин применяется в отношении бесплатной приватизации жилых помещений, которая регулируется положениями Федерального закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с его нормами, право на однократную бесплатную приватизацию предоставляется всем гражданам РФ, занимающим жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по договору социального найма. В соответствии с принципами этого закона, приватизация является:
- Однократной — возможность предоставляется 1 раз в жизни (исключения сделаны для несовершеннолетних детей);
- Бесплатной — за передачу недвижимости не взимается плата;
- Добровольной — наниматели не могут быть принуждены к приватизации занимаемых помещений.
Первоначально планировалась, что бесплатная приватизация жилья будет проводиться ограниченный период. Срок окончания программы бесплатной передачи жилья в собственность граждан неоднократно переносился. В 2017 году конечный срок был отменен, поэтому сейчас действует еще один принцип приватизации — ее бессрочность.
Так как приватизация означает передачу жилья в собственность, то ее участники приобретают все правомочия собственника, в том числе и право распоряжения жильем. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности на жилье должно быть зарегистрировано. Поэтому новоиспеченный владелец не может продать жилье сразу же после приватизации — сначала ему нужно обратиться в орган регистрации недвижимости (Росреестр) и зарегистрировать свои имущественные права.
Лишь после этого он может приступать к продаже жилого помещения.
Процедура продажи приватизированной квартиры
Сделка по купле-продаже приватизированного жилья обычно не представляет серьезных проблем, если она не осложнена правами третьих лиц или наличием несовершеннолетних собственников. В таком случае процедура проводится по стандартным правилам.
Какие документы нужны для продажи
Пакет документов, которые понадобятся сделки, зависит от того, как именно она проводится. Минимальный набор документации включает в себя:
- Паспорта всех участников;
- Копии договора купли-продажи (по одному для каждого из участников сделки и один для органа регистрации);
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
- Документ, подтверждающий законность приобретения права собственности (в данном случае — договор приватизации).
Остальные документы могут потребоваться в силу того, что сделка имеет какие-либо особенности:
- Если в тексте договоре не прописано, что он имеет силу передаточного акта, то для проведения сделки понадобится акт приема передачи;
- Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, то для получения кредита покупателю необходимо предоставить технический и кадастровый паспорта (заказывает продавец, оплачивает покупатель), а также оценку ликвидности и рыночной стоимости жилья (заказывает и оплачивает покупатель, продавец предоставляет помещение для осмотра);
- Если продается доля в приватизированной квартире — согласие других собственников;
- Если владельцем жилого помещения (доли в праве общей собственности) является несовершеннолетний — согласие органа опеки.
Также для безопасного проведения сделки продавцу необходимо предоставить справки из паспортного стола о прописанных лицах, а также об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Договор купли-продажи приватизированной квартиры
Единственное, что отличает договор купли-продажи приватизированного помещения от своих аналогов, это указание на основание возникновения права собственности. В данной графе необходимо указать, что квартира принадлежит продавцу на основании договора приватизации (указывается номер и дата составления). Также в текст соглашения необходимо внести следующие сведения:
- Название документа, место и дату его составления;
- Паспортные данные сторон (продавца и покупателя), если от их лица выступает несколько человек, указываются паспортные данные всех участников;
- Указание на то, что продавец согласен продать, а покупатель — приобрести объект недвижимости;
- Полное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, этаж, общая площадь, количество и метраж жилых комнат и вспомогательных помещений);
- Ссылку на правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности или выписку из ЕГРН);
- Документ, на основании которого возникло право собственности (договор приватизации);
- Цену сделки (обычно ее указывают как цифрами, так и буквами);
- Порядок исполнения;
- Ответственность сторон за нарушение его положений;
- Дополнительные условия, определенные сторонами;
- Дата и подписи.
Регистрация перехода права собственности
Регистрация сделки производится Росреестром. Также подать документы и заявление можно:
- В МФЦ;
- В электронном виде.
В последнем случае документы должны быть заверены электронными подписями участников соглашения. Также подать документы электронным способом может нотариус. Он привлекается к сделке, если его участие по закону является обязательным, либо по желанию сторон.
Нотариус также заверяет договор своей электронной подписью.
После того, как запись о праве собственности будет внесена в реестр прав, участники соглашения получают свои образцы договоров купли-продажи, а покупатель — еще и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Как продать приватизированную квартиру с долями
Дорогие читатели!
В случае, если квартира была приватизирована на несколько лиц, каждое из них является собственником какой-либо доли в общем имуществе. Наличие доли не означает, что каждому из совладельцев обязательно принадлежит какое-либо помещение в недвижимом имуществе — в долевой собственности может находиться и однокомнатная квартира. В таком случае каждому из совладельцев принадлежит идеальная доля (не существующая в натуре).
Если же комнат в квартире несколько, то совладельцы могут заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором определены конкретные комнаты для проживания каждого из совладельцев. Тогда доли в общей праве собственности будут реальными.
Если все собственники согласны
Продажа приватизированной квартиры, если все совладельцы согласны на сделку, не представляет особой сложности. Процедура продажи в таком случае абсолютна стандартная, за одним исключением — в договоре купли-продажи от имени продавца выступает несколько лиц, каждый из которых ставит свою подпись. Также все совладельцы должны присутствовать на регистрации и собственноручно заполнить заявление.
Если не все собственники согласны
Сложности возникают, если один совладелец желает продать квартиру, а другой нет. Без согласия другого собственника продать жилое помещение нельзя. Поэтому если один из совладельцев выступает против сделки, то продать квартиру невозможно.
Однако можно попытаться продать долю в жилье — как реальную, так и идеальную.
Как продать долю в приватизированной квартире
Реальную долю можно продать как отдельную комнату в коммунальной квартире, идеальную — как право пользования частью жилого помещения. Однако нужно помнить, что продавать квартиру по долям не выгодно, поэтому лучше договориться с собственником, отказывающимся от продажи. К тому же найти покупателя на идеальную долю — крайне сложная задача.
Также необходимо учитывать, что сделка по продаже доли должна отвечать нескольким критериям:
- Другие совладельцы имеют право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ);
- Сделка по продаже долевого недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда в ней участвуют все совладельцы (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
Инициатор продажи должен сделать остальным совладельцам письменное предложение о выкупе его доли. При этом все условия предложения должны соответствовать реальным — если позднее выяснится, что цена для совладельцев была завышена или были предложены иные условия осуществления купли-продажи, то сделка может быть признана недействительной. Собственник, получивший предложение, должен отреагировать на него в течение месяца. Если за этот срок от него не поступает согласия на покупку, обязательство продавца считается выполненным.
Можно не ждать этого срока, тогда другой собственник должен дать письменный отказ.
После получения отказа можно регистрировать сделку. Как уже говорилось, она подлежит нотариальному удостоверению. Стороны должны посетить нотариуса, который проверит соответствие договора купли-продажи требованиям закона, а также удостоверится в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников сделки. За нотариальное удостоверение взимается плата, которая зависит от цены договора, а также наличия или отсутствия родственных отношений между сторонами. Тарифы нотариуса за удостоверение договора купли-продажи установлены п. 1 ст.
22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
| Цена объекта недвижимости | Тариф для сделок между родственниками | Тариф для сделок между иными лицами |
|---|---|---|
| До 1 млн. руб. | 3 тыс. руб. + 0,2 % от стоимости квартиры | 3 тыс. руб. + 0,4 % |
| От 1 до 10 млн. руб. | 3 тыс. руб. + 0,2 % | 7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. |
| Более 10 млн. руб. | 23 тыс. руб. + 0,1 % (максимум — 50 тыс. руб.) | 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. (не более 100 тыс. руб.) |
Также придется заплатить за составление договора купли-продажи или за проверку его соответствия законодательству (тариф одинаков). Покупатель также оплатит госпошлину за регистрацию права собственности (2 тыс. руб.). Нотариус самостоятельно передаст договор на регистрацию в Росреестр, плата за совершение данного действия не взимается.
Можно ли продать жилье с несовершеннолетним ребенком
Есть вопросы по теме статьи?
Собственники приватизированной квартиры, в которой проживают и прописаны несовершеннолетние дети, никак не ограничены в продаже жилья. Обращаться в органы опеки за получением разрешения не нужно. Достаточно лишь прописать ребенка до совершения сделки в другом жилье. В соответствии со ст. 20 ГК РФ, ребенок возрастом менее 14 лет должен быть прописан с законным представителем.
Поэтому зарегистрироваться по новому адресу он должен с одним из своих родителей.
Если ребенок одновременно является владельцем доли в приватизированном жилье, то его имущественные права дополнительно защищены ст. 21 Федерального закона № 48 и п. 4 ст. 292 ГК РФ.
В соответствии с ними перед тем, как продать жилье, полностью или частично принадлежащее несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Согласие органа опеки на продажу квартиры предоставляется на следующих условиях:
- Ребенок взамен должен стать собственником доли не меньшей площади в другом жилье;
- Новое жилое помещение не должно уступать по своим потребительским характеристикам продаваемому жилью;
Если вышеуказанные требования не достижимы по объективным причинам, разрешается заменить их выплатой ребенку денежной компенсации, эквивалентной нанесенному ему имущественному ущербу. Распорядиться данными денежными средствами может сам ребенок после обретения полной дееспособности (наступления возраста 18 лет) или с разрешения органа опеки.
Налог с продажи квартиры
Продажа недвижимого имущества считается доходом, поэтому продавец после сделки облагается НДФЛ по ставке в 13 %. При расчете налогооблагаемой базы необходимо учитывать следующий тонкости. В соответствии с пп. 3 п. 3 ст.
217.1 НК РФ минимальный период владения недвижимостью, освобождающий от уплаты НДФЛ, в случае приватизации составляет 3 года. Если продать квартиру раньше, чем пройдет данный срок, придется платить налог. Также на основании пп.
1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. руб. Если стоимость квартиры меньше указанной суммы, продавец полностью освобождается от налога, если больше — из цены договора вычитается 1 млн. руб., оставшаяся сумма используется для расчета суммы налога.
Пример.Стоимость квартиры — 2 млн. 250 тыс. руб., срок владения после приватизации меньше 3 лет.
При определении налогооблагаемой базы из суммы дохода вычитается 1 млн. руб. Налог составит 162 тыс. 500 руб.
Взамен указанного вычета можно воспользоваться другим, компенсирующим расходы на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Однако в случае приватизации жилья применять его не выгодно — затраты на бесплатную приватизацию всегда меньше суммы в 1 млн. руб.
Также в случае продажи квартиры и покупки другого жилья в один налоговый год на основании п. 3 ст. 220 НК РФ можно компенсировать затраты на уплату НДФЛ с помощью третьего имущественного вычета (13 % от суммы до 2 млн. руб.). Данный вычет может быть применен совместно с вычетом в 1 млн. руб.
В такой ситуации можно полностью или частично компенсировать уплату налога за доход от продажи квартиры.
Расчет суммы налога и применения налоговых вычетов производится в налоговой декларации, которую нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Однако если приватизированная квартира находилась в собственности больше минимального срока владения (3 года), то не только не придется платить налог, но и не нужно подавать саму декларацию.
Частые вопросы и ответы на них
Сохраняют ли лица, отказавшиеся от участия в приватизации, право пользования помещением после ее продажи?
Да, право пользования помещением членами семьи нанимателя, отказавшимися от приватизации, сохраняется. В том числе право пользования помещением остается и у бывших членов семьи, например, супруга после развода. Однако оно сохраняется лишь до того момента, пока граждане прописаны в квартире.
Поэтому покупателю приватизированного жилья нужно требовать, чтобы все жильцы выписались из квартиры до сделки. Подтверждением выписки является справка из паспортного стола.
Можно ли продать приватизированную квартиру в аварийном доме?
Законодательство не накладывает запрет на продажу недвижимого имущества в домах, признанных аварийными. Поэтому такую квартиру можно продать по обычному договору купли-продажи. Исключением являются случаи, когда собственник уже заключил договор с администрацией о выкупе помещения, выплате компенсации или обмене на другое жилье.
Также продажа запрещена, если судом принято решение о принудительном выселении в связи с отказом собственника заключить подобное соглашение.
Нужно ли получать согласие супруга на продажу приватизированной квартиры?
Если помещение было приватизировано в браке, но один из супругов отказался от участия в приватизации, то в случае его продажи получать согласие не нужно.
Можно ли продать приватизированную квартиру обратно государству?
Ст. 20 Жилищного кодекса предусматривает процедуру деприватизации — передачу приватизированного помещения обратно в собственность муниципалитета или органа исполнительной власти. Возвратить жилье вправе только те лица, на кого была оформлена приватизация, при этом государственный (муниципальный) орган не вправе в этом отказать и обязан заключить с бывшим собственником договор социального найма. Однако денег за возврат не выплатят — деприватизация осуществляется безвозмездно. Можно поучаствовать в электронных торгах на госзакупках — органы местного самоуправления и государственной власти нередко приобретают жилье для своих нужд.
Но нужно учитывать, что цена продажи на торгах обычно ниже среднерыночной.
Можно ли продать приватизированную квартиру иным способом, чтобы избежать уплаты налога?
Теоретически можно продать жилье через договор дарения или залога. Тогда платить налог не придется, так как сумма продажи не будет фигурировать в соглашении. Однако нужно учитывать, что такие сделки являются притворными и признаются юридически ничтожными.
Какие сложности могут возникнуть
Как только гражданин заключил договор приватизации и зарегистрировал право собственности, он вправе распоряжаться своим имуществом любым законным способом, в том числе и продать его. Однако необходимо учитывать, что сделка может быть осложнена наличием нескольких собственников, в том числе и несовершеннолетних. Также необходимо помнить, что в случае свежей приватизации придется заплатить налог в пользу государства.
Существуют и другие нюансы, например, связанные с правами жильцов. Учесть все тонкости в случае продажи такого жилья нелегко. Помочь в этом может бесплатная консультация юриста, получить которую можно на нашем сайте.
Рекомендованные для вас статьи:
- Как можно продать квартиру в долевой собственности?
- Как продать квартиру по доверенности и минимизировать риски
- Как прописать человека в приватизированную квартиру?
- Завещание на квартиру в ипотеке: особенности завещания ипотечной квартиры
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.