Приобрел квартуру совместно с женой в сентябре 2017 года. Если я, по брачному договору, переоформил в своюя собственность квартиру в росреестре в августе 2022 года, то когда я могу продать квартиру без уплаты налога?
02 апреля, 13:23 , Рустям, г. Свободный
Ответы юристов
Андрей Логинов
Юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате
В данном случае речь не идёт о приобретении Вами в собственность нового объекта недвижимости, по факту Вы увеличили свою долю в праве собственности на квартиру, поскольку квартиру вы покупали в период брака и она стала совместной собственностью супругов по общим правилам Семейного Кодекса РФ. При увеличении Вашей доли в праве собственности на квартиру (в том числе и до 100%) Вы сможете сразу продать всю квартиру, не выжидая минимальных сроков владения, предусмотренных статьёй 217.1 Налогового Кодекса РФ без уплаты налога на доход, период владения Вами квартирой будет считаться с 2017 года, когда Вы стали обладателем доли в праве собственности на неё. Соответствующие пояснения содержатся в таком документе:
Министерство финансов Российской Федерации Письмо № 03-04-05/96930 от 30.11.2021.
02 апреля, 13:34
Клиент, г. Свободный
А то, что дата и запись в росреестре изменилась, ни на что не влияет?
02 апреля, 14:28
Андрей Логинов
Юрист, г. Петрозаводск
Общаться в чате
Нет, не влияет. Вы собственник уже давно и налог платить не придется.
02 апреля, 14:40
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.7
Общаться в чате
Вы считаетесь собственником с момента приобретения квартиры в совместную собственность (ст.34 СК), а изменение режима имущества с совместной на единоличную на срок владения не влияют, поэтому продать без налога на основании п.17.1 ст.217 НК Вы можете уже сейчас.
02 апреля, 13:35
Кирилл Касаткин
Юрист, г. Ижевск
Общаться в чате
Так как квартира изначально была приобретена в браке и являлась совместно нажитым имуществом в силу ст.34 СК РФ., тои Согласно письму Минфина России от 25.02.2019 г. № 03-04-05/11823
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов.
Таким образом, у Вас привязка идёт изначально с даты регистрации ( с 2017 года ). Тот факт, что произошло изменение размера доли не влияет на срок владения объекта недвижимости.
Следовательно, сейчас, при продаже квартиры, Вы уже можете ее продать без налога, так как прошло более 5 лет.
02 апреля, 13:36
Анна Слесарева
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
В соответствии с Письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 февраля 2019 г. № 03-04-05/11823 «По вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, перешедшей супруге на основании брачного договора»
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов.
02 апреля, 16:35
Похожие вопросы
Семейное право
Здравствуйте! Ситуация такая, у нас с бывшей женой была куплена квартира в ипотеку, первоначальный взнос давали наши родители пополам, весь ремонт и ипотеку в течение 5 лет оплачивал я, так как у супруги была очень маленькая зарплата( но квартира оформлена на неё) после развода в 2015 году у нас была устная договоренность, что квартиру мы делить не будет и она останется нашей дочери. Но сейчас она погасила ипотеку и мне звонит риэлтор чтобы взять с меня согласие на продажу этой квартиры.Бывшая жена сейчас в браке с другим мужчиной ,брачного договора у них нет. Я против продажи квартиры, хочу чтобы она осталась ребенку. Как быть в этой ситуации?
И имею ли я право на какую то долю если она всё таки продаст, я ведь тоже в неё вкладывался и не хочу дарить её чужому дядьке.
Показать полностью
05 сентября, 20:51 , вопрос №3833961, Александр, г. Рязань
Социальное обеспечение
Я гражданин РФ, жена гражданка Армении, у нас в 2022 году родился ребенок, можем ли мы получить мат.капитал россии?
05 сентября, 20:18 , вопрос №3833938, Грачья, Ереван
Налоговое право
У меня квартира в собственности 3 года, брала ипотеку, хочу продать и одновременно купить другую, буду я платить налог или нет.
04 сентября, 15:13 , вопрос №3832183, Олеся, г. Ангарск
Налоговое право
Здравствуйте. Возможно ли продать квартиру без налога детям-сиротам.? Квартира будет приобретена на сертификат 2024году.
04 сентября, 09:16 , вопрос №3831641, Виктория, г. Москва
Семейное право
Здравствуйте. В браке приобрели участок в аренду у администрации. Привет а участке построили дом, зарегистрировали его в собственность на мужа.
После развода, по брачному договору дом переведен в собственность на жену. Нотариус отправил обоих супругов в мфц оформить переуступку права на жену. Но муж отказывается.
Как возможно переоформить аренду или собственность на участок на жену?
Брачный договор перед продажей квартиры чтобы не платить налог
Начислят ли налог, если перед сделкой изменить режим собственности и перевести квартиру в единоличную собственность. Общение с Минфином.
2 июня 2022 года мною в Минфин было направлено обращение следующего содержания:
В 2022 году я продал квартиру, которая находилась у меня в собственности 4 года. Перед продажей данной квартиры мы с супругой заключили брачный договор, по которому две наши квартиры (одна из которых продаваемая), купленные в браке и являющиеся совместно нажитым имуществом перешли в единоличную собственность. Первая квартира (продаваемая) первоначально была оформлена на меня как на титульного собственника, являлась общим имущество супругов и перед продажей на основании брачного договора стала являться моим единоличным имуществом.
Вторая квартира первоначально также была оформлена на меня как на титульного собственника, являлась общим имущество супругов, но перед продажей первой квартиры на основании брачного договора стала являться единоличным имуществом моей супруги. В результате, перед продажей у каждого из нас было в собственности по квартире и у каждого из нас это было единственное жилье. Должен ли я при продаже этой квартиры оплачивать НДФЛ с продажи?
03.08.2022 года за №03-04-05/75144 поступил официальный ответ:
Департамент налоговой политики рассмотрел Ваше обращение от 02.06.2022 по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.
На основании пункта 171 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Таким образом, если на момент продажи квартиры в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), то минимальный предельный срок владения проданной квартирой будет составлять три года.
Учитывая изложенное, в случае продажи жилого помещения, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, полученный от его продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.
В ином случае доход от продажи жилого помещения подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Кодекса не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.
Согласно пункту 2 статьи 54.1 Кодекса при отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:
1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.
В этой связи, если действия перед продажей объекта недвижимого имущества направлены на изменение режима владения таким имуществом в целях освобождения от налогообложения доходов от его реализации, которые, в частности, в отсутствии указанных действий, облагались бы налогом на доходы физических лиц, то, по мнению Департамента, освобождение не применимо.
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно здесь.
В связи с изменениями с 01.09.2022 в СК РФ теперь квартиру, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, можно продать без согласия другого супруга?
Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п.
2 ст. 34 СК РФ).
В силу п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ).
По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Отметим, что Федеральным законом от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 35 СК РФ, предусматривающей необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение другим супругом ряда договоров, дополнен указанием на то, что оспаривание сделок, совершенных без такого согласия, осуществляется по правилам ст. 173.1 ГК РФ.
Статья ст. 173.1 ГК РФ, в свою очередь, содержит правило о том, что сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия на момент совершения сделки.
Соответственно, добросовестность приобретателя (который мог полагаться, например, на сведения ЕГРН о том, что супруг-продавец числится единственным собственником объекта недвижимости) будет являться препятствием для признания договора недействительным
Таким образом, законодатель сохранил запрет на совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого и другого общего имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделках, которые сами нуждаются в нотариальном удостоверении или регистрации, без нотариального согласия второго супруга. Однако теперь оспорить совершенную без такого согласия сделку в суде будет сложнее, поскольку необходимо доказать, что приобретатель спорного совместного имущества знал или должен был знать об отсутствии согласия второго супруга на момент совершения сделки.
Отметим, что ранее судебная практика иногда исходила из того, что в рамках данной категории споров это обстоятельство юридического значения не имеет. Исключением признавались случаи, когда сделка по отчуждению общего имущества совершена после расторжения брака (смотрите, например, определения ВС РФ от 25.05.2021 N 20-КГ21-4-К5, от 30.06.2020 N 80-КГ20-3).
Поэтому, несмотря на нововведения в СК РФ, продажа квартиры, приобретенной в браке, но оформленной на одного из супругов, без нотариально удостворенного согласия другого супруга по-прежнему является нарушением законодательства.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
Ответ прошел контроль качества
8 сентября 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.