Два хозяина одного жилья — это сегодня одна из весьма распространенных сложных житейских ситуаций. Нередки случаи, когда сособственников одного дома или квартиры бывает еще больше. Чаще всего жить вместе под одной крышей эти люди могут с большим трудом или не могут вообще. Есть ли выход из, казалось бы, замкнутого «жилищного» круга?
И как правильно и законно действовать в подобной ситуации?
Случай, о котором расскажем, произошел в Ростовской области. Там после развода семейная пара разделила принадлежащую им часть коттеджа пополам, но из-за сложившихся между ними конфликтных отношений они так и не смогли продолжать жить вместе, как соседи. Итог был таков — жена решила оставить свою долю недвижимости бывшему супругу, получив взамен деньги. Но экс-муж был против.
Мирно уладить конфликт не удалось. Дело в итоге дошло до Верховного суда РФ, который и объяснил, как надо поступать в таких случаях.
Вот главное, что заявила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ,* — в таких разбирательствах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и финансовая возможность выкупить актив.
А теперь расскажем детали этого интересного гражданского спора, который первым заметил портал Право ru.
В нашем случае супруги прожили вместе тринадцать лет. И за эти годы они купили половину жилого дома площадью 131,5 квадратных метра. Недвижимость по обоюдному решению зарегистрировали на мужа.
А спустя еще десять лет супруги развелись и разделили имущество. По решению суда бывшему мужу и бывшей жене досталось по одной четверти коттеджа (по 32 квадратных метра каждому).
Подчеркнем, что после развода у бывших супругов сложились не очень хорошие, можно даже сказать, плохие отношения. В доме остался жить экс-муж, а его бывшая супруга решила получить денежную компенсацию за свою долю. Обсуждать это с бывшим мужем не стала.
Сразу обратилась в суд. Суд должен был ответить на главный вопрос: когда можно просить компенсацию вместо недвижимости?
Чтобы определить стоимость доли гражданки, Новошахтинский райсуд Ростовской области поручил местной экспертной компании провести экспертизу. Специалисты выяснили, что долю экс-супруги нельзя выделить в натуре, потому что дом ветхий и перепланировка может привести к разрушению.
Кроме того, эксперты подсчитали, что рыночная стоимость доли бывшей супруги — 756 491 руб. Именно такую сумму ей следует выплатить в качестве компенсации.
Но бывший муж отказался выкупать долю бывшей жены. С учетом этого обстоятельства суд посчитал, что бывшая жена и совладелица не имеет права на выплату компенсации. Тем более что формально экс-супруги могут использовать дом совместно, ведь в деле нет доказательств обратного.
Поэтому суд гражданке в иске отказал.
Она же с такими выводами не согласилась и обжаловала это решение в Ростовский облсуд. Апелляция решила, что доля гражданки незначительна. К тому же между сторонами сложились конфликтные отношения.
ВС: в таких делах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и возможность выкупить актив
Областной суд сказал, что размер компенсации за недвижимость справедливый и обоснованный, и поэтому отменил акт первой инстанции, обязав бывшего супруга выкупить долю бывшей жены за 756 491 рубль. Гражданин возмутился и оспорил решение.
Но с такой позицией согласился и кассационный суд.
Тогда бывший супруг пошел дальше и обратился в Верховный суд.
Там материалы спора изучили, и ВС высказал свою позицию. Высокий суд заявил следующее — взыскивая с бывшего мужа в пользу бывшей жены компенсацию, местные суды не учли, что экс-супруг не хочет покупать долю в доме. К тому же суды не выяснили, есть ли у гражданина деньги, чтобы купить недвижимость по такой цене.
В итоге Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд.
Эксперты говорят, что гражданке, вероятно, следовало обратиться в суд с несколько иным требованием — определить порядок пользования домом. Может быть, экс-супругам и правда сложно использовать поделенную часть коттеджа из-за конфликтных отношений.
Юристы обращают внимание на важный вывод, который сделал ВС: четверть недвижимости не считается малозначительной долей. Так как критерии малозначительности законодательно не определены, то определение судей ВС должно сыграть важную роль для практики.
* Определение Верховного суда РФ N 41-КГ23-14-К4.
Договор купли-продажи жилого дома по долям
Договор купли-продажи жилого дома по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона отчуждает принадлежащую ей долю в каком-либо жилом доме за оговоренное сделкой денежное вознаграждение.
- Бланк и образец
- Онлайн просмотр
- Бесплатная загрузка
- Безопасно
Прежде чем рассматривать содержание такого договора, следует обратить внимание на понятие доли. Итак, доля представляет собой часть определенной жилплощади и подразделяется на несколько видов:
- Доля в натуре – определенная часть жилплощади, под которой может подразумеваться, к примеру, комната или помещение;
- Идеальная доля – грубо говоря, доля, отраженная на бумаге (к примеру, ½ часть жилой площади).
Таким образом, идеальная доля представляет собой лишь цифровое обозначение собственности, в то время как доля в натуре определяет конкретное имущество собственника.
Идеальные доли зачастую очень сложно продать. Как правило, количество предложения превосходит количество спроса. А вот доля в натуре отчуждается достаточно просто, так как предмет договора заранее определен.
Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам жилого дома. Так, отчуждение своей доли возможно только при отказе выкупа этой доли собственниками такой недвижимости.
При этом законодательством урегулирован порядок предоставления данной возможности:
- Собственник доли письменно уведомляет других собственников о желании продать свою долю по установленной им цене;
- Срок рассмотрения такого предложения составляет один календарный месяц.
Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи жилого дома по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:
Преамбула
Договор купли-продажи жилого дома по долям
г. Кемерово
24 декабря 2024 года
Воронцов Игорь Леонидович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Коршунов Владислав Валерьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, село Новое, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:
- В первую очередь указываются фамилия и инициалы участников соглашения с указанием их паспортных данных (серия, номер, место прописки);
- Далее прописываются роли субъектов по настоящему соглашению (кто выступает в роли «Продавца», а кто в роли «Покупателя»).
Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:
Предмет
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доли собственности в жилом доме.
В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается жилой дом, а также характеристики отчуждаемой доли.
Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:
- Согласно условиям настоящего соглашения, Продавец отчуждает, а Покупатель приобретает ½ доли в жилом доме, который расположен по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, СНТ «Фикус», дом 7;
- Кадастровый номер _________;
- Количество квадратных метров _________;
- Все характеристики, непосредственно относящиеся к жилому дому, отражены в приложении 1 к настоящему договору;
- Отчуждаемая доля в жилом доме принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором купли-продажи _________;
- Оставшаяся часть доли принадлежит _________ по праву общей долевой собственности;
- Отчуждаемая доля не является предметом судебных споров и разбирательств, не находится в залоге или аресте;
- До подписания настоящего соглашения собственники дома не воспользовались правом преимущественного выкупа;
- Право собственности Покупателя на приобретаемую долю передается после государственной регистрации доли в Росреесте.
Цена договора
Данный раздел предназначен для обозначения стоимости доли. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.
Выглядит образец такого раздела следующим образом:
- Стоимость отчуждаемой доли составляет ______________;
- Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Продавца.
Права и обязанности
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.
Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:
- Требовать перечисления денежной выплаты за отчуждение доли в жилом доме в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения.
- Передать Покупателю определенную договором долевую собственность в соответствии с настоящим соглашением;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
- Требовать осуществления передачи доли в жилом доме в соответствии с настоящим договором.
- Осуществить денежную выплату в адрес Продавца;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
Заключение
По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:
- Об ответственности сторон;
- Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи жилого дома по долям считается заключенным.
Возможно ли продать по ипотеке дом на з/у в долевой собственности?
Мой дом стоит на земле, которая в долевой собственности .Наэтой земле еще дома и они согласны с продажей. Можно ли по опотеке мой дом продать?
Уточнение от клиента
Участок 6 соток и стоят 6 домов. У каждого по 1 сотке. Соседи подписали согласие на мою продажу.
Меня волнует вопрос, банк даст разрешение покупателю моего дома на ипотеку?
У всех нас имеются свид. на 1 сотку земли и на дом по отдельности: на дом и землю.
08 июля 2019, 20:59
08 июля 2019, 20:45 , Надежда, г. Уфа
Ответы юристов
Екатерина Юдакова
Юрист, г. Тамбов
Общаться в чате
Если Вы хотите продать только дом, собственником которого являетесь, то для осуществления сделки купли-продажи согласия других собственников земельного участка не требуется, можете смело продавать:
В соответствии с ч. 1 ст. 271 ГК РФ Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При этом новый собственник земельного участка получит право пользования земельным участком под домом.
08 июля 2019, 15:37
Екатерина Юдакова
Юрист, г. Тамбов
Общаться в чате
Если доля земельного участка у Вас выделена, то дом без земельного участка Вы не продадите, так как отчуждение здания без земельного участка, на котором оно расположено, не допускается.
Так как земельный участок находится в общей долевой собственности, остальные собственники земельного участка имеют преимущественное право покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ:
ч. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
С уважением, Юдакова Е.А.
08 июля 2019, 15:43
Екатерина Юдакова
Юрист, г. Тамбов
Общаться в чате
Меня волнует вопрос, банк даст разрешение покупателю моего дома на ипотеку?
Надежда
Не вижу для этого препятствий, если право собственности продавца на имущество надлежащим образом оформлено.
08 июля 2019, 21:02
Показать еще 1
Василий Катаев
Юрист, г. Калининград
рейтинг 8.8
Общаться в чате
Можно ли по опотеке мой дом продать?
Надежда
Насколько я понимаю, имеется в виду: выдаст ли банк — ипотечный кредит — соискателю, то есть, потенциальному Покупателю такого дома?
Если так, то полагаю, решение тут за кредитором: захочет ли он принять такое обеспечение исполнения обязательств заемщика, по выплате ипотечного кредита, как залог объекта недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности.
Так же, хотел бы добавить, что Земельным Кодексом Российской Федерации, провозглашен принцип «единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного»,
ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
08 июля 2019, 18:22
Клиент, г. Уфа
А какие же исключения имеются в законодательстве? Значит, получается, я не смогупродать свой дом покупателю, который не сможет за наличные купить, а только, получив ипотечный кредит? Такой вариант очень сложный.
У людей нет своих денег.
11 июля 2019, 18:49
Олег Чемоданов
Юрист, г. Урень
рейтинг 7.5
Общаться в чате
Доброе утро Надежда!
Банк даст согласие. Только потребует отказ от права преимущественной покупки сособственников земельного участка, он должен быть нотариально удостоверенным (статья 250 Гражданского кодекса, статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Только эти высказывания противоречат друг другу:
на земле, которая в долевой собственности
Надежда
У всех нас имеются свид. на 1 сотку земли
Надежда
Если объект находится в долевой собственности, тогда площадь конкретного дольщика не может быть определена, все дольщики пользуются общей площадью на равных условиях.
09 июля 2019, 04:24
Дарья Вознесенская
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
вы имеете ввиду, чтобы с Вами рассчитаться за дом, может ли покупатель взять заемные средства у банка, оформить ипотечное кредитование.
Потому что я так понимаю свидетельство о праве собственности на дом есть и обременений нет.
Вам нужно будет обратиться в банк, где покупатель оформит ипотечный кредит.
Банку потребуются результаты оценки жилья независимым экспертом.
После того, как покупатель подписал договор с банком, оформляется сделка купли-продажи, и продавец получает свои средства на счет после регистрации ее в Росреестре. Риски при продаже квартиры по ипотеке минимальны, если покупатель согласен со сроками оплаты и оценкой банком его квартиры.
Так что, все на усмотрение банка. Возможность оформления такого кредита допускается.
09 июля 2019, 06:40
Дарья Вознесенская
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Банк прекрасно увидит, что в правоустанавливающих документах дом находится в индивидуальной собственности, а з.у. в долевой и он по своему усмотрению может оценить такую недвижимость.
По поводу нотариального отказа:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Думаю нецелесообразно брать нотариальный отказ от 5 собственников з.у… когда можно просто дождаться истечения месячного срока, с момента получения извещений.