Законы, регулирующие сделки с землей, постоянно совершенствуются. Внесение поправок вызвало массу вопросов у собственников наделов. Самый распространенный «Нужно ли межевание при продаже участка?».
Ответы на него можно найти в этой статье.
Изменения законодательства
Правительство России за последние два года приняло ряд поправок в законы, регулирующие земельные отношения. Изменения коснулись следующих законопроектов:
- Земельный Кодекс РФ;
- Федеральный Закон № 221;
- ФЗ РФ № 218;
- ФЗ № 93.
Суть нововведений сводится к тому, что любые юридические операции с землей без установленных границ запрещены. Ответ на вопрос, нужно ли межевание при продаже участка однозначный — да. Чтобы провести любую сделку с ЗУ, необходимо внести сведения о нем в Росреестр, получить кадастровый номер участка и оформить право собственности.
Стоит отметить, необходимость при продаже проведения межевания садовых и дачных участков. С 2018 года этот вид ЗУ также необходимо размежевывать.
Обязательно ли делать межевание при продаже ЗУ по закону?
Земельный участок — это территория земли, имеющая свою фиксированную границу. Базовые параметры объекта (площадь, форма, категория, вид разрешенного использования, адрес) вносятся в Росреестр.
Купля-продажа участка без межевания (с отметкой «Границы не определены») действующими законами не запрещается. Однако на практике довольно редко можно встретить покупателя, готового приобрести ЗУ, гроаницы которого не установлены. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.
6), земельный участок является индивидуально обособленной территоррий, с четко определенными границами.
Если надел не прошел межевание, невозможно точно определить площадь, а также начало и окончание границ. Следовательно, размер территории не установлен, а положение межевых знаков не выявлено. Хотя по действующим законам каждый объект недвижимости подлежит госрегистрации в Едином реестре, всегда есть риск приобрести ЗУ, фактические параметры которого не соответствуют данным, указанным в документах.
Продавать земельный участок без межевания — дело рискованное. Права нового владельца легко оспорить в суде. Чтобы этого не произошло, нужно воспользоваться услугами кадастровых инженеров и установить границы владений.
Заказать межевой план можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Сотрудники фирмы предоставляют полный комплекс кадастровых работ «под ключ». Мы гарантируем соблюдение сроков реализации проекта и точность расчетов.
Заказать бесплатную консультацию
Возможна ли продажа земли без межевания?
В ФЗ РФ № 218 (ст. 25 и ст. 26) рассмотрены случаи, когда у госрегистратора имеются причины для приостановки или отказа в регистрационных действиях.
В указанных пунктах нет информации об обязательности процедуры межевания. Значит это дает возможность юристам заключать юридические сделки с имуществом, право собственности на которые подтверждается Свидетельством о наследстве, договором дарения либо иными правоустанавливающими документами.
Тем же законом (ст. 5) установлено обязательное условие, при котором возможно осуществление госучета и регистрации права собственности на объект недвижимости — наличие кадастрового номера. Следовательно, продажа участка без межевания считается неправомерной сделкой.
Существуют альтернативные варианты решения проблемы. Они подойдут тем, кто срочно хочет оформить сделку и не успевает зарегистрировать установленные границы объекта. Не проводить межевание при продаже земельного участка можно в таких случаях:
- Стороны договариваются об оформлении кадастрового паспорта после заключения сделки;
- Межевой план составляется после подписания предварительного договора купли-продажи и внесения покупателем задатка.
Затягивание процедуры происходит из-за особенностей территории, необходимости согласования границ с соседями. Этими же факторами объясняется довольно высокая стоимость кадастровых работ.
Заказать межевание участка при продаже дома и получить результат в установленный срок можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Сотрудники компании помогут согласовать границы с владельцами смежных наделов и пройти регистрации в Росреестре.
Заказать бесплатную консультацию
Продажа земли без межевания: Плюсы и минусы
Полномочия по установлению границ ЗУ принадлежат кадастровым инженерам. Список аккредитованных специалистов можно найти на сайте Росреестра. Подрядчик обязан подтвердить свою квалификацию аттестатом гособразца, лицензией на проведение работ и регистрационной записью в Реестре кадастровых инженеров.
Стоимость межевания и других кадастровых работ зависит от ценовой политики подрядчика и региона, где расположен земельный участок. Исполнители устанавливают расценки на свои услуги самостоятельно.
Если кадастровый инженер состоит в штате госорганизации (БТИ), то стоимость его услуг контролирует Приказ Минэкономразвития. Продажа дачного участка без межевания имеет ряд преимуществ и недостатков для каждой стороны купли-продажи.
- Сокращение расходов на межевание.
- Возникновение пограничных споров с соседями.
- Невозможность поставить землю на госучет и оформить имущество в собственность.
- Запрет на проведение юридических операций.
- Не нужно заказывать услугу и тратить деньги.
- Снижение спроса на ЗУ, границы которого не определены.
- Отказ госрегистратора в выдаче технической документации и регистрации перехода права собственности.
- Судебные разбирательства с соседями за территорию.
- Признание сделки купли-продажи ничтожной.
Из таблицы понятно, что продажа земельного участка без межевания имеет больше минусов, чем плюсов. Поэтому лучше один раз обратиться к эксперту по инженерным изысканиям, потратить деньги и установить границы владений, чем втягиваться в длительные разбирательства по поводу их расположения с соседями. Продавец рискует оказаться в ситуации, когда не размежеванный ЗУ никто не захочет купить или взять в долгосрочную аренду.
Проблемы и риски, связанные с покупкой земли без межевания
Продажа земельного участка без межевания связана с определенными сложностями и рисками. После такой сделки новый владелец может столкнуться с такими проблемами:
- Отсутствие обозначенных границ провоцирует споры между соседями из-за расположения межи;
- Госрегистратор может отказать в оформлении перехода права собственности;
- Юридические операции по дарению или завещанию земли проводятся при наличии межевого плана;
- Новый владелец ЗУ, взявший на себя обязательства по проведению межевания, самостоятельно решает возможные спорные ситуации и оплачивает расходы на работы;
- В результате межевания площадь ЗУ может измениться.
Чтобы оградить себя от рисков, лучше провести кадастровые исследования по установлению границ надела, оформить необходимые технические документы и внести результаты в Росреестр. Заказать услугу можно в ГЕОМЕР ГРУПП.
Можно ли покупать участок или дом без межевания
У покупателя может возникнуть больше проблем, чем у продавца, если он приобретает не размежеванный земельный участок. В любом случае, межевание нужно будет проводить, но оплата услуги является обязанностью заказчика. Покупка дома на участке с неопределенными границами может вызвать несколько проблем:
- Площадь надела может быть существенно меньше, чем описывал продавец, поскольку границы между смежными участками были установлены неправильно;
- Пограничные споры с соседями могут стать причиной процедуры уточнения границ. В результате могут выявить нарушения отступов при строительстве дома и других ОКС, расположенных на участке;
- К общей площади участка присоединены незаконные квадратные метры, которые не оформлены в собственность.
Перед тем, как подписать письменное соглашение о покупке объекта недвижимости, нужно проверить имущество и его владельцев на юридическую чистоту. Ознакомиться с техническими параметрами дома или земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРН. Заказать электронный экземпляр справки можно через сайт Росреестра, МФЦ или другие интернет-порталы.
Полезное видео
Продать дом и участок без межевания?
Сложно следить за изменениями в статьях земельного законодательства. В последнее время их было довольно много. Процедура официального определения границ дорогая и продолжительная, поэтому многих интересует вопрос о продаже земли без межевания.
Росреестр сообщает, что межевание – добровольное дело, но есть несколько аргументов в пользу этой процедуры.
Проверить недвижимость на перед покупкой https://kadastrpro.com/
Что сказано в законодательстве?
В законодательных актах нет прямого указания о запрете сделок с участками, где не проведено межевание. Главными требованиями считается постановка на кадастровый учет и подача данных в Росреестр.
В ст. 25 ФЗ-218 указан перечень оснований, по которым приостанавливаются права собственности и отсутствия зафиксированных границ участка в списке нет. Выходит что продать или купить дом без межевания участка все-таки возможно. В отдельных ситуациях Росреестр отказывает в перерегистрации прав собственности и ссылается на необходимость обновить устаревшие данные.
Межевание придется проводить в любом случае.
Если участок числится в ЕГРН без процедуры межевания, он будет обозначен, как не имеющий определенных границ. Это не помешает совершить сделку, но могут появиться другие проблемы. Из-за отсутствия утвержденных границ, у владельцев бывают споры с соседями.
Фиксирование границ страхует от разногласий, ошибок в параметрах участка и приобретения земли с неправильно записанной площадью.
Многие участки регистрировались по упрощенной схеме, так что собственникам нередко требуется узнать подробности о своих участках. Это делается в Росреестре, либо воспользовавшись кадастровой картой.
Для чего требуется устанавливать границы?
Решив, продать дом без зафиксированных границ участка, нужно разобраться, почему отсутствие межевания может стать проблемой в будущем для обеих сторон сделки. Вот какие особенности связаны с процедурой регистрации:
- При отсутствии межевания, сложно определить законно ли размещены постройки на участке. Также появляются трудности с регистрацией строений в кадастровом реестре.
- Если возникнут разбирательства в суде, у владельца участка без документально подтвержденных границ не будет никаких доказательств.
- При наличии межевания можно застраховаться от нарушения границ собственности и претензий администрации.
- С официально зафиксированными границами намного проще передать права на имущество при дарении, наследовании и продаже.
При покупке земли, все обязанности по процедуре ложатся на владельца. Придется делать кадастровый паспорт и заниматься оформлением большого числа документов для начала строительства.
В некоторых сделках отсутствие межевания может помочь сбросить цену на участок. С другой стороны прежде чем отдавать деньги за не полностью оформленную землю, нужно как следует обдумать решение, ведь это может стать причиной лишних расходов и затрат времени. Получится ли в таком случае много сэкономить?
Новообразованные участки обязательно должны ставиться на учет и замеряться. Без межевания продавать их нельзя. Если в реестре нет данных по определенной земле, с ней запрещается совершать какие-либо действия.
Продать дом без межевания в 2022 году
Разберем несколько сценариев с отсутствием межевания:
- Участок без кадастровых документов, с документами сделанными после ‘93 года. Потребуется обязательно провести фиксирование границ, чтобы добавить в реестр сведения о земле. Совершать сделки без межевания земли запрещается.
- Участок без кадастровых документов, а документы на него оформлялись до ‘93 года. В тот период межи не указывались – сделки допускаются, но бывает, что Росреестр требует собрать данные заново и подготовить новые документы, из-за процедуры узаконивания границ не избежать.
- Кадастровый паспорт на участок есть, но межевание не проводилось. Реестр содержит информацию о земле. Сделка проводится без документального подтверждения границ.
В большинстве случаев при продаже не размеченных участков, количество возможных покупателей сократится. Вероятно придется значительно опустить цену на землю.
Сделка по продаже и передаче прав на участок проходит как обычно. Если в реестре содержится информация об имуществе, действовать нужно так:
- Заключить договор, где указываются данные участка – способ использования, кадастровый номер, адрес и др. По одному экземпляру документ оставляют у себя стороны. Еще один документ отправляется в Росреестр.
- Далее продавец должен подготовить все необходимые документы, получить согласие всех участников сделки и т. д. Заполняется заявление на передачу собственности. Оно может быть оформлено через МФЦ, либо отправиться сразу в Росреестр, после чего продавцу будет выдан документ о сроках завершения процедуры.
- Получить выписку ЕГРН с новыми данными.
Какие документы понадобятся для совершения сделки?
Для проведения сделки по продаже участка, понадобится определенный набор документов, без которых ничего не получится. Если каких-то из них нет, нужно запросить дубликаты. Вот что понадобится:
- кадастровый паспорт;
- межевой план;
- свидетельство собственности на участок.
Если все документы на руках, можно приступать к проведению сделки.
Сколько стоит межевание?
В некоторых случаях владельцам приходится узаконивать границы участков. Стоимость такой процедуры может отличаться в зависимости от разных факторов:
- площадь территории;
- конфигурация;
- объем предстоящих измерительных работ;
- размещение построек и зеленых насаждений на участке;
- удаленность расположения участка;
- дополнительные процедуры, без которых невозможно провести межевание.
Стоимость процедуры межевания считается после обследования участка и знакомства кадастрового инженера с документами на землю. Сумма указывается в договоре. Наименьшая цена за услугу 5000 рублей.
Для дачных участков это в среднем стоит 5-15 тыс, для ИЖС 15-20 тыс.
При межевании фиксируются границы участка, площадь и координаты. Крайние точки обозначаются специальными метками. Исполнитель готовит межевой план, занимается сбором документов и отправить их в Росреестр.
По итогу
Продать землю без фиксированных границ можно, но данные о ней должны содержаться в Росреестре. Участок должен состоять на учете в реестре. Если эти условия не выполнены, продать имущество не получится.
Найти покупателя на землю с межеванием намного проще. Ведь наличие зафиксированных границ дает понимание реальных размеров земли; защищает от споров с другими владельцами; дает преимущество в случае суда.
Процедура межевания оценивается в зависимости от разных факторов и указывается в договоре перед началом работ. При проведении сделки без определения границ участка, нужно оформлять все по стандартной схеме: составление договора, регистрация передачи прав собственности, получение новых документов.
Можно ли продать часть земельного участка
Если вы собираетесь продать долю в правена земельный участок, межевание делать не нужно. м, и вы продаете половину, просто укажите в договоре, что к покупателю переходит право собственности на 1/2 долю участка.
Поскольку сам объект остается в прежних границах, межевать землю не надо. Каждый из двух сособственников будет пользоваться своей частью участка и владеть ею на праве общей долевой собственности.
Как продать долю земли
Обратите внимание:даже после межевания и выделения доли в натуре, другие сособственники, если они есть, имеют права преимущественной покупки. ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Как продать долю, если сособственник против
Любой из сособственников может быть не согласен с таким решением одного из владельцев. Но сособственники не смогут воспрепятствовать этой сделке. Закон обязывает ставить в известность всех владельцев о предстоящей продаже.
В случае если никто из них не захочет воспользоваться своим правом преимущественной покупки, доля может быть продана третьему лицу.
В случае обращения сособственников в суд, продавцу придется доказывать факт уведомления. Поэтому рекомендуем информировать совладельцев письменно по почте заказным отправлением. В уведомлении должны содержаться все условия продажи: цена, описание объекта и пр. (ст. 250 ГК РФ). То есть вы не можете продать третьему лицу свою долю по цене выше указанной в уведомлении.
Такое нарушение служит основанием для обращения других сособственников в суд. Это может повлечь в итоге переход права собственности на долю к ним. Срок для подачи такого иска – 3 месяца.
Как продать долю сособственнику
Каждый из сособственников имеет одинаковое право преимущественной покупки. В связи с этим необходимо получить отказот покупки доли участка другими сособственниками. Для сделки понадобятся следующие документы: свидетельство о праве собственности на долю или выписка из ЕГРП; правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т. д.).
Купля-продажа доли земельного участка с постройками
Продажа доли земельного участка с постройками осуществляется вместе с ними. пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ.
Все строения должны быть зарегистрированы.
При отсутствии регистрации на строения можно поступить одним из следующих способов: зарегистрировать их либо снести.
Продажа доли земельного участка сельхозназначения
Продажа доли этой категории земли будет выглядеть несколько иначе. Доля должна быть выделена в самостоятельный объект.
Обязательно за 3 месяцадо предполагаемой даты продажи нужно уведомить об этом муниципалитет. Уведомление должно содержать следующую информацию:
- точные характеристики доли земельного участка;
- сроки реализации;
- стоимость.
Информирование администрации может быть личным или с помощью заказного письма. Ответ о покупке участка должен прийти от администрации в течение месяца, в противном случае данную землю можно продать любому лицу в течение года. Если условия сделки изменились, то закон обязывает отправить в муниципалитет повторное уведомление.
Договор купли-продажи недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, заверяется у нотариуса.
Есть также ряд ограничений на продажу сельскохозяйственных угодий.
Покупателем не может быть:
- иностранец;
- лицо без гражданства;
- компания с долей иностранного капитала более 50%.
Способы раздела на реальные доли
- выделенный участок должен быть больше минимального предельного значения;
- разделение земельного участка на два и более допускается только при наличии самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.
Есть два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:
По соглашению сторон
Сособственники заключают соглашение, в котором указывают:
- кадастровый номер;
- адрес;
- категорию земель;
- назначение;
- паспортные данные участников собственности;
- информацию о размерах долей;
- план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
- согласие участников на процедуру выделения (раздела). Соглашение фиксируется у нотариуса.
Через суд
Инициатор раздела подает в суд заявление, к которому прикладывает: правоустанавливающие документы. В заявлении описывает свои исковые требования и действия, которые он предпринимал для решения вопроса.
Техника раздела на реальные доли
В процессе выделения доли или раздела участка необходимо определить и документально закрепить границы вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный. Эта процедура называется межеванием.
Сами вы межевание произвести не сможете. Межеванием занимается кадастровый инженер из землеустроительной геодезической компании.
- проводят исследование и освидетельствование границ участка,
- составляют предварительный план участка,
- производят геодезическую съемку,
- обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
- составляют землеустроительное дело.
После регистрации в Росреестре участку будет присвоен свой кадастровый номер.
Порядок продажи доли:
- выделить долю;
- оформить на нее право собственности;
- оповестить других совладельцев;
- оформить договор купли-продажи;
- зарегистрировать переход прав собственности.