Покупка квартиры часто сопряжена не только с большими тратами, но и с рисками. Перед заключением сделки необходимо досконально проверить юридическую чистоту квартиры. В противном случае можно столкнуться с оспариванием сделки.
Например, если выяснится, что у квартиры есть неучтенные наследники. Вместе с экспертами из Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и адвокатами рассказываем о самых частых причинах оспаривания сделок с жильем.
1. Недееспособность или ограниченная дееспособность
По словам экспертов ФНП, одна из самых частых причин оспаривания сделок — это недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. У продавца может быть официальный статус недееспособного. Нотариус проверяет по реестру, и, если так, сделка не совершается. «Бывает, что человек объективно недееспособен, но через суд его никто таковым не признавал, на учете он не стоит. Или же речь идет о фактической недееспособности, когда в целом человек в порядке, но в момент сделки был не в себе, не понимал, что происходит, был под давлением и т. п.», — отметили в ФНП. «Довольно частый мотив — человек ссылается на то, что был введен в заблуждение. Например, хотел удостоверить завещание, а подписал договор дарения», — добавили там.
Например, вы купили квартиру, нотариус заверил сделку, банк выдал ипотеку, регистрация прошла. Но потом объявляется опекун и подает исковое заявление о признании сделки недействительной, мотивируя это тем, что продавец не мог осознавать последствий своих действий, описал возможную ситуацию адвокат Константин Ерохин. Одновременно накладывается арест на квартиру, который сохраняется до принятия решения по делу. Затем проводится психолого-психиатрическая экспертиза, которая должна установить, мог ли продавец заключить сделку в силу своего психического состояния. Если будет вынесено положительное решение, то сделку признают недействительной. «Таких примеров очень много.
Обычно подобные иски подаются от имени пожилых людей, которые могли иметь признаки старческого слабоумия или страдали психическими заболеваниями, различных хронических больных (алкоголизм, рак и др.), у которых из-за болезни затрудняется восприятие и принятие адекватных решений», — добавил Ерохин.
Читайте также Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил
2. Нарушение прав третьих лиц
Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов. «Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала. Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.
Нередко оспаривание сделок связано с приватизацией жилья, добавил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров. Например, когда при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире.
Либо, например, при приватизации квартиры не были учтены права людей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы и были временно выписаны из квартиры. «Если суд установит, что приватизация прошла с нарушением, то сделку могут признать недействительной», — отметил адвокат.
Читайте также Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья
3. Мошенничество
Причиной для оспаривания сделки может стать и прямое мошенничество. Например, квартиру продают от имени умершего человека, по поддельным паспортам или поддельным доверенностям, рассказали в ФНП. «Нотариус, у которого есть доступ к базам МВД, ЗАГС и другим, а также большой опыт работы с документами и людьми, зачастую выявляет попытки аферистов», — отметили там. Речь может идти не только о прямом мошенничестве, но и о превышении полномочий представителя. «Например, родитель подписывает сделку за малолетнего в своих интересах, гендиректор — без одобрения участниками, представитель по доверенности — без нужных полномочий в доверенности.
Это тоже повод для оспаривания сделки в будущем», — предупредили эксперты.
Причиной оспаривания сделки может стать прямое мошенничество. Правда, вернуть деньги в таком случае сложнее всего (Фото: Shutterstock)
Читайте также Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры
4. Мнимая или притворная сделка
Оспорить сделку в суде можно, если она мнимая: когда сделка заключается сторонами только для вида, без желания принимать на себя правовые последствия, отметили в ФНП. Например, в рамках банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы ликвидное имущество, спрятать его от кредиторов. «Нотариус всегда проверяет, не находится ли человек в статусе банкрота, если да — сделка невозможна», — добавили там. Еще один вариант оспаривания — когда сделка будет признана притворной.
Речь идет о ситуации, когда одной сделкой прикрывают другую (например, дарение вместо купли-продажи). Нотариус разъясняет все правовые последствия и риски, часто люди передумывают на этом этапе. По словам Андрея Мисарова, оспаривание сделки в преддверии банкротства — одна из самых распространенных сегодня ситуаций. Это связано с развитием самого института и информированностью людей. Потенциальные банкроты хотят, чтобы им списали долги в рамках закона, но и одновременно сохранить свои активы.
Например, у человека есть три квартиры, он их продает до начала процедуры банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы. Такая сделка может быть впоследствии оспорена судом, особенно если она была совершена за год и менее до начала процедуры. Покупатель в данной ситуации может не знать о предстоящем банкротстве продавца. «Проверить информацию можно, когда такая процедура уже начата. О возможном банкротстве можно судить только по косвенным признакам. Например, запросить выписку из кредитной истории.
Если у продавца квартиры есть долги и просрочки по кредитам, лучше от такой сделки отказаться. Не исключено, что он может быть признан банкротом», — предупредил адвокат. Но не каждая такая сделка может быть отменена. Например, если суд сочтет покупателя добросовестным приобретателем — он купил квартиру по рыночной цене, заплатил за нее по безналичному расчету и может подтвердить свою платежеспособность. В таком случае права покупателя будут защищены, добавил он.
Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной при банкротстве продавца утрачивают единственное жилье.
Читайте также Банкротство физлиц: как не потерять имущество
5. Требования наследников
Причиной для оспаривания сделки в суде могут стать и требования наследников. По словам экспертов из ФНП, сейчас часто наследники оспаривают сделки купли-продажи из-за того, что не была выделена доля скрытого сособственника. «Например: муж умер, осталась квартира, которая была приобретена в браке, но доля мужа не была выделена. Жена квартиру продала. А потом пришли дети наследодателя от первого брака и заявили свои права на наследство (невыделенную долю умершего отца). В этом случае у них есть все шансы оспорить сделку по продаже квартиры», — привели пример эксперты ФНП.
Еще один риск связан с ситуацией, когда наследодатель оставил квартиру одному наследнику, но включил в завещание условие о том, что у третьего лица будет право пожизненно в ней проживать. Например, женщина завещает недвижимость сыну, но с условием, что в ней сможет жить, допустим, ее сестра. Собственник сможет продать такую унаследованную жилплощадь, но с сохранением этого права проживания. «Некоторые продавцы о таком «довеске» умалчивают, а свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе, до последнего не показывают.
В Росреестре данные об обременении могут отсутствовать. Таким образом, покупатель приобретает и квартиру, и незнакомого соседа», — предупредили в ФНП.
Читайте также Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег
6. Неправильно оформленные сделки
Поводом оспаривания сделки с недвижимостью может стать и ее неправильное оформление. К примеру, была неправильно оформлена банковская ячейка или допущены ошибки в написании данных покупателя. Сюда же можно отнести неисполнение договорных условий сделки.
Например, объект приобретался с частичной рассрочкой платежа по нему. Сроки оплаты прошли, имущество перешло к покупателю, однако задолженность по оплате имущества не погашена, приводит пример Кирилл Ерохин. «Если речь идет о значительной задолженности, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества первоначальному владельцу», — добавил адвокат.
Поводом для оспаривания сделки могут быть ошибки в документах или при оплате (Фото: Shutterstock)
Читайте также Без паники: как купить квартиру в кризис и не совершить ошибок
Последствия оспаривания сделки
Оспаривание сделки проходит в суде. По оценке экспертов ФНП, в среднем такое дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами (оплата адвоката, оплата госпошлин, написание заявлений). Сделка, признанная недействительной, влечет реституцию.
То есть стороны возвращаются в первоначальное положение. Покупателю возвращаются деньги, продавцу — квартира. Если была упущенная выгода или, например, ремонт (неотделимое улучшение), то можно взыскивать это с человека, из-за которого нарушены права.
Но вот только выиграть суд не значит получить деньги обратно. Даже когда есть решение суда и приставы берут дело в производство, далеко не всегда получается получить деньги за возвращенную квартиру обратно. «В данном случае более защищенной стороной является продавец. К нему возвращается недвижимость, которая никуда не денется. А вот деньги, которые заплатили за квартиру, могут быть потрачены.
И хотя суд обязует продавца вернуть их, на практике взыскать их часто сложно, денег у продавца может уже не быть. Поэтому риск невозврата денег в данном случае очень высокий», — добавил Андрей Мисаров. Чтобы снизить такие риски, эксперты рекомендуют досконально проверять юридическую чистоту квартиры, общаться с продавцом, узнать у него подробную историю квартиры.
Дополнительной гарантией может стать участие нотариуса в сделке, который должен изучить все нюансы квартиры.
- Росреестр назвал четыре способа защитить жилье от мошенников
- Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
- Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»
Недействительность сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Недействительность сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Недействительность сделки:
- Иск о признании сделки недействительной
- Кабальная сделка
- Как признать сделку недействительной
- Мнимая сделка
- Мнимая сделка это
- Показать все
- Недействительность сделки:
- Иск о признании сделки недействительной
- Кабальная сделка
- Как признать сделку недействительной
- Мнимая сделка
- Мнимая сделка это
- Показать все
- Недвижимость:
- 210.00.13.11.111
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Агентский договор на продажу недвижимости
- Акт обследования здания
- Амортизация зданий
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта» 1.3.10. Заключение двух договоров на один объект недвижимости не влечет признания одной из этих сделок недействительной (позиция ВС РФ) >>>
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа имущества унитарного предприятия
(КонсультантПлюс, 2024) По вопросу о признании недействительной сделки по продаже недвижимости унитарным предприятием (с согласия собственника) вскоре после получения ее в хозяйственное ведение практика неоднозначна:
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Совет директоров (наблюдательный совет) и исполнительные органы акционерного общества 11.12. Вывод из судебной практики: Заключение лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа общества, договора купли-продажи недвижимости, признанного впоследствии недействительным, как заключенного с нарушением требований об одобрении крупных сделок, а также в результате злонамеренного соглашения такого лица с представителем контрагента по сделке, является основанием для взыскания убытков.
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 3.2. Вывод из судебной практики: Если при заключении договора купли-продажи земельного участка было нарушено предусмотренное п. 3 ст.
35 ЗК РФ преимущественное право собственника объекта недвижимости на покупку этого участка, то с учетом того, что сделка не может быть признана недействительной, собственник недвижимости вправе предъявить требования по п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126
«Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» Поскольку при совершении первого договора купли-продажи были допущены нарушения законодательства, истец требовал признать этот договор недействительным (ничтожным). Так как общество с ограниченной ответственностью получило объект недвижимости по ничтожному договору, сделка по его отчуждению, заключенная между этим обществом и акционерным обществом, по мнению истца, также ничтожна, вследствие чего акционерное общество является незаконным владельцем.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Ничтожной является сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), статья 169 ГК РФ).
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Признание договора купли продажи недвижимости недействительным 2024
Разрешение споров о признании сделок недействительными
6. Для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности.
Общество в лице конкурсного управляющего обратилось в суд с иском к Х., З. и Ш. о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи от 13 февраля 2018 г., по которому Х. продал З. и Ш. в равную долевую собственность нежилое помещение.
При этом Х. является аффилированным лицом по отношению к обществу как единственный учредитель и директор этого общества.
Решением арбитражного суда от 12 июля 2017 г. общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.
Собранием кредиторов общества 20 июля 2018 г. принято решение об обращении в арбитражный суд с заявлением о привлечении Х. к субсидиарной ответственности.
Ссылаясь на положения ст. 10 и 168, а также ст. 170 ГК РФ, истец указывал, что договор купли-продажи является мнимым, поскольку стороны не имели намерений его исполнять, а также совершен в целях избежать обращения взыскания на это имущество при исполнении требований общества к Х.
Истец также просил применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что на дату заключения договора купли-продажи от 13 февраля 2018 г. спорное нежилое помещение принадлежало на праве собственности продавцу, правами третьих лиц обременено не было, на балансе общества не состояло, спор о взыскании с Х. денежных средств разрешен не был, в связи с чем нет оснований утверждать, что сделка по отчуждению недвижимого имущества совершена Х. с целью уклонения от исполнения обязательств и реально не исполнялась.
Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сделка является мнимой, поскольку заключена с целью предотвращения возможного обращения взыскания на имущество Х.
Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст. 10 и 168 ГК РФ и указал, что данная сделка нарушает требования закона о добросовестности участников гражданского оборота.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами судебных инстанций не согласилась ввиду следующего.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.
5).
Пунктом 2 ст. 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст.
168 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
По данному делу суд апелляционной инстанции, признавая сделку мнимой и указывая на злоупотребление правом со стороны Х., не привел никаких доводов и не установил никаких обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности покупателей имущества либо об их намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.
При рассмотрении дела ответчики ссылались на то, что, перед тем как купить спорное помещение, они получили из управления Росреестра выписку из ЕГРН, удостоверяющую, что собственником данного нежилого помещения является Х. и оно не имеет каких-либо обременений. Ранее с Х. знакомы не были и о существовании общества не знали. После приобретения спорного помещения заявители обращались в местную администрацию за предоставлением в аренду земельного участка, на котором оно находится.
В приобретенном нежилом помещении они осуществляют хозяйственную деятельность.
Данным доводам судом апелляционной инстанции в нарушение положений ст. 329 ГПК РФ не дана правовая оценка.
Кроме того, в апелляционном определении в нарушение требований п. 6 ч. 2 ст. 329 ГПК РФ не приведены мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка совершена Х. задолго до возникновения у общества и его кредиторов имущественных претензий к нему, в связи с чем эта сделка не могла быть совершена с целью избежать обращения взыскания на это имущество.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными и привели к неправильному разрешению спора, однако они оставлены без внимания кассационным судом общей юрисдикции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.