рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коростелевой Л.В. к Дрянных М.Е. о признании сделки — договора купли-продажи объекта недвижимого имущества недействительной, применении последствий недействительности сделки,
Коростелева Л.В. обратилась в суд к ответчику с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя тем, что 23.12.2016 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Данный договор истец считает недействительным в силу его ничтожности, так как в момент заключения договора купли – продажи спорной квартиры воля истца не была направлена на отчуждение принадлежащей ей квартиры, данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, в связи с чем, истец просит признать договор купли-продажи от 23.12.2016, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным, применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.
Истец Коростелева Л.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, дополнительно пояснив, что сделку совершала по просьбе знакомого Соколова, который обещал через два месяца вернуть ей право на принадлежащую ей квартиру. Намерений отчуждать квартиру у нее не было, так как это ее единственное жилье, в котором она проживает с 2011 года по настоящее время.
Ответчик Дрянных М.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Соколов А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрении извещен надлежащим образом, отбывает наказание в местах лишения свободы. С заявлениями, ходатайствами не обращался.
Учитывая неявку в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, отсутствие просьбы о рассмотрении дела в его отсутствие, а также данных об уважительных причинах неявки, согласие лиц, участвующих в рассмотрении дела, на вынесение заочного решения, суд считает возможным рассмотреть данное дело в порядке заочного судопроизводства в отсутствие ответчика.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно п. 86 вышеуказанного постановления Пленума, следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что Коростелева Л.В. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: , на основании договора купли – продажи от 20.12.2010 (л. д. 36).
23.12.2016 между Коростелевой Л.В. (продавец) и Дрянных М.Е. (покупатель) заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: . По условиям данного договора отчуждаемая квартира оценена сторонами в сумму данная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере рублей будет передана «Покупателем» «Продавцу» в течение пяти рабочих дней после регистрации настоящего договора купли-продажи, за счет заемных средств ООО согласно договору займа, заключенному между Дрянных М.Е. и ООО 23.12.2016 (л. д. 37).
23.12.2016 заключен договор займа между ООО и Дрянных М.Е на сумму руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: (л. д. 38-39).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, 25.12.2016 внесена запись о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости – квартира, расположенная по адресу: , с кадастровым номером №, №, основанием государственной регистрации послужил договор купли-продажи от 23.12.2016 (л. д. 41-43).
Сделка регистрировалась в соответствии с Законом о государственной регистрации, что в соответствии с п. 86 вышеуказанного Постановления Пленума, не препятствует квалификации таких сделок как ничтожных.
Правообладателем квартиры по адресу: является Дрянных М.Е., на данную квартиру установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 25.12.2016 по 01.04.2017 (л. д. 41-43).
Коростелева Л.В. с 21.01.2011 по настоящее время зарегистрирована по адресу: (л. д. 53).
Приговором Боготольского районного суда от 24.05.2019, с изменениями, внесенными апелляционным определением Красноярского краевого суда от 06.08.2019, Соколов А.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ и четырех преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ. Соколов А.А. признан данным приговором виновными, в том числе по эпизоду мошеннических действий, связанных с квартирой, расположенной по адресу: . Данным приговором установлены факты мошеннических действий осужденного при совершении с указанным объектом недвижимого имущества сделки – договора купли – продажи между Коростелевой Л.В. и Дрянных М.Е., как Коростелева Л.В., так и Дрянных М.Е. знали о фиктивности данной сделки, совершенной в целях оказания помощи Дрянных М.Е. в обналичивании денежных средств материнского капитала. Соколов А.А. путем обмана причинил Дрянных М.Е. материальный ущерб в крупном размере, а также путем обмана лишил Коростелеву Л.В. права собственности на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу (обратная сторона л. д. 10, л. д. 11).
Согласно показаниям Коростелевой Л.В. в ходе рассмотрения уголовного дела, Соколов А.А. предложил ей заключить фиктивную сделку купли-продажи на принадлежащую ей квартиру, обещав ей 30000 руб., по условиям которой обещал вернуть спорную квартиру ей в собственность. Однако Соколов А.А. её обманул, квартиру в её собственность не переоформил, право собственности на спорную квартиру до настоящего времени зарегистрировано за Дрянных М.Е., вследствие чего она обратилась в полицию (л. д. 18). Из показаний Дрянных М.Е., данных на предварительном следствии следует, что ей необходимо было обналичить денежные средства материнского капитала, в связи с чем, она согласилась на предложение Соколова А.А. заключить с Коростелевой Л.В. фиктивную сделку по купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности Коростелевой Л.В.
Однако Соколов А.А. путем обмана похитил денежные средства, полученные по сертификату материнского семейного капитала (л. д. 18).
Согласно ч. 4 ст. 61 ГПК РФ, вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
Под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями статьями 224, пунктом 1 статьи 549, абзацем 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.
По договору купли – продажи квартиры по адресу: , такие обстоятельства судом не установлены, поскольку спорная квартира из пользования истца Коростелевой Л.В. не выходила, истец по настоящее время продолжает проживать в данной квартире, исковых заявлений о её выселении из квартиры по адресу: , не поступало.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора купли – продажи спорной квартиры с Дрянных М.Е. воля истца не была направлена на отчуждение принадлежащей ей квартиры, данная сделка была заключена сторонами для видимости, без создания соответствующих ей правовых последствий, характерных для сделки данного вида, поскольку доказательств с достоверностью подтверждающих передачу ответчиком истцу денежных средств по договору, суду не представлено, а продавец после совершения сделки квартиру покупателю не передавала и продолжила проживать в спорной квартире. Кроме того, договор купли-продажи от 23.12.2016 заключен сторонами с целью обналичивания средств материнского капитала Дрянных М.Е. и распоряжения ими по её усмотрению.
Таким образом, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ответчик не намеревалась приобретать в собственность спорную квартиру, с момента заключения сделки никаких действий по владению, пользованию квартирой не осуществляла, тогда как действия истца Коростелевой Л.В., напротив, свидетельствуют о том, что она осуществляла все правомочия собственника, квартира не выбывала из её владения, она проживает в ней до настоящего времени, несет бремя расходов на ее содержание, обращалась в полицию за защитой нарушенного права.
Кроме того, фиктивность сделки подтверждается показаниями Коростелевой Л.В. и Дрянных М.Е., данных на предварительном следствии, а также при рассмотрении уголовного дела, которые являются обязательными для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор, что в совокупности с вышеприведенными доказательствами, свидетельствуют об обоснованности заявленных исковых требований.
С учетом данных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор является мнимым.
При вышеизложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: , заключённой между истцом и Дрянных М.Е., недействительной и о применении последствий недействительности сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ,
Исковые требования Коростелевой Л.В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный 23.12.2016 между Коростелевой Л.В. и Дрянных М.Е..
Прекратить право собственности Дрянных М.Е. на квартиру, расположенную по адресу: , с кадастровым номером №.
Вернуть квартиру, расположенную по адресу: , с кадастровым номером № в собственность Коростелевой Л.В..
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от 25.12.2016 о праве собственности Дрянных М.Е. на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .
В течение 7 дней со дня вручения копии заочного решения ответчиком может быть подано заявление об отмене этого решения в Боготольский районный суд. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Заочное решение может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, в Красноярский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи жалоб в Боготольский районный суд.
Судья Е.П. Каретникова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
10 причин, по которым могут аннулировать договор купли-продажи жилья
Купля-продажа вторички — всегда риск. Гарантию не дает ни проверка документов юристом, ни заключение сделки у нотариуса. Иногда даже государственные регистраторы пропускают незаконные документы.
Если договор аннулируют, все станет как было: квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но если с жильем все понятно, то получить деньги не так просто. Мы собрали наиболее частые причины, по которым стороны могут оспорить договор купли-продажи недвижимости.
🧤 Продавец не владелец жилья
Иногда квартиру продают не собственники, а мошенники. Они подделывают документы и продают жилье дешевле, чаще всего за наличку
Пример. Квартирант продал арендованную квартиру: подделал паспорт собственника и представился им на сделке. Настоящий собственник через суд обязал покупательницу вернуть ему жилье. Женщине остается только судиться с государством за компенсацию стоимости утраченной недвижимости и ждать, пока найдут мошенника
Что проверять покупателю
🤝 Доверенность не имеет силы
Продавец может перед сделкой отозвать доверенность. Если государственный регистратор забудет это проверить, договор будет считаться недействительным
Пример. Женщина уполномочила сожителя продать долю в квартире. Вскоре пара разошлась и собственница отозвала доверенность. Но это не помешало сожителю заключить договор купли-продажи.
Ни покупатель, ни государственный регистратор не могли об этом знать: нотариус забыл внести информацию об отзыве доверенности в нотариальный реестр. В итоге суд признал сделку недействительной
Как проверить доверенность
🫢 Обманутый продавец
Продавец должен хотеть передать квартиру другому человеку, то есть совершить сделку по доброй воле. Но иногда собственник подписывает договор под влиянием заблуждения — ошибочного представления о смысле и последствиях сделки. Если заблуждение было существенным, договор можно оспорить
Пример. Пенсионерка подписала соглашение с родственницей: девушка должна была ухаживать за ней, а взамен получить ее квартиру. Но как только договор сдали в Росреестр, родственница перестала навещать бабушку.
Та прочитала документ и узнала, что продала жилье и должна выехать. Женщина признала договор недействительным. Суд указал, что намерения продать квартиру у нее не было
Как оформить завещание
🤫 Сделка мнимая
Участники мнимой сделки знают, что подписывают договор не для того, чтобы передать права на недвижимость, а для другой цели. Например, вывести имущество из бракоразводного процесса или скрыть от судебных приставов. А когда договоренности не выполняются — идут в суд
Пример. Женщина фиктивно продала дом несовершеннолетней дочери племянницы. Той нужно было приобрести на дочь жилплощадь, чтобы опека разрешила продать квартиру с детской долей.
Родственницы договорились, что когда девочке исполнится 18 лет, они вернут дом тете. Только вместо жилья женщина получила иск о выселении. Но она через суд смогла признать сделку мнимой и отменить договор
Как продать квартиру с долями
😡 Продавцу угрожают
Мошенники могут вымогать подпись продавца в договоре. Это уголовно наказуемое деяние, и если его докажут, то сделку отменят
Пример. Пенсионеры под влиянием мошенников переоформили квартиру на вымогателя. Следствие это подтвердило: жилье выбыло из собственности супругов в результате преступления.
До разбирательств по поводу незаконной сделки пенсионеры не дожили, поэтому оспаривать договор в суде пришлось их сыну. Суд прекратил право собственности незаконного владельца и вернул квартиру в наследственную массу
Как написать заявление в полицию
💍 Супруг не согласен на сделку
Когда супруг продает совместно нажитую недвижимость, он должен получить согласие другого супруга на сделку. Даже если пара в разводе, а недвижимость, купленная в браке, полностью записана на продавца, без согласия не обойтись, иначе сделку могут признать недействительной
Пример. Продавец не получил согласие супруги на продажу квартиры. Покупатель продал жилье еще раз.
Женщина узнала, что квартира уже не принадлежит ее бывшему мужу, и через суд признала недействительными обе сделки. Половина квартиры — ее собственность
Как продать общее имущество
💸 По сделке не проходит оплата
Сделка считается исполненной, когда по ней прошли взаиморасчеты. Чтобы это доказать, нужен чек о переводе денег или расписка о получении продавцом наличных
Пример. Семья заключила фиктивный договор купли-продажи дома. Взамен она должна была получить 200 000 ₽. По устной договоренности право собственности не перешло бы к покупателям, если бы семья вовремя вернула долг.
Но мошенники не стали ждать и начали выселять пенсионеров. Бывшие владельцы в ответ решили доказать, что договор купли-продажи недействительный. Мошенники не смогли подтвердить, что передали деньги за жилье. Они попытались подделать расписку, но суд это распознал и вернул дом продавцам
Как составить расписку
🕳 Продавец или его супруга объявили себя банкротом
При банкротстве арбитражный управляющий может оспорить все сделки должника. Супруга продавца это тоже касается. Если квартиру продали по рыночной цене, добросовестный приобретатель ничем не рискует
Пример. Предпринимательница объявила себя банкротом. За год до этого она продала свои доли в квартирах зятю и дочери.
После этого дочь перепродала квартиру добросовестному покупателю. Суд признал недействительными договоры купли-продажи между родственниками, но права добросовестного собственника сохранил. Жилье останется в его собственности, а деньги за квартиру в конкурсную массу внесет дочь
Как защититься от потери жилья
🥴 Продавец недееспособен или психически нездоров
Продавец должен понимать значение сделки, но гарантировать это почти невозможно. Даже если собственник не состоит на учете у психиатра и нарколога, не лишен и не ограничен в дееспособности, но его признают таковым после сделки, ее оспорит его опекун. Достаточно доказать, что состояние здоровья уже тогда не позволяло продавцу понимать, что он делает
Пример. Мужчина ушел в запой и продал квартиру. А потом вернул ее через суд.
Психиатрическая экспертиза показала: владелец не осознавал, что лишается единственного жилья. Квартира вернулась к собственнику, а покупатель получит возмещение цены сделки, которое смог подтвердить распиской, — только 400 000 ₽
Как взыскать долг через приставов
🥇 Нарушение преимущественного права покупки
Если собственник продает долю в праве собственности или комнату в коммуналке, нужно сначала предложить ее остальным владельцам. Если этого не сделать или продать третьему лицу дешевле, чем предлагалось остальным, сделку можно оспорить. А права и обязанности покупателя суд переведет на собственника с преимущественным правом покупки
Пример. Сосед известил собственницу другой комнаты в квартире о предстоящей продаже. Женщина решила выкупить комнату.
Но после того как отдала задаток, продавец передумал и продал комнату другому покупателю. Женщина в суде оспорила сделку. Покупателю пришлось отдать ключи от комнаты женщине, а ей — выплатить покупателю цену сделки
Госдума одобрила защиту покупателей жилья при недействительной сделке
В случае признания сделки купли-продажи жилья недействительной из-за банкротства продавца уплаченные деньги предлагается передавать покупателю. Ему также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги
Фото: Shutterstock
Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной при банкротстве продавца утрачивают единственное жилье. Документ подготовлен во исполнение постановления Конституционного суда России. Парламент предлагает внести изменения в ст. 61-6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Законопроект предусматривает, что в этом случае средства, уплаченные за жилое помещение, должны быть возвращены покупателю, минуя конкурсную массу (имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства) должника.
Причем до перечисления этих средств покупатель и проживающие с ним члены его семьи могут пользоваться этим помещением. Покупателю также предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги. Предлагаемые изменения кажутся справедливыми, считает cтарший юрист по проектам в области банкротства VEGAS LEX Валерия Тихонова. По словам эксперта, в настоящее время применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилой недвижимости продавца-банкрота происходит следующим образом:
- покупатель возвращает квартиру в собственность продавца-банкрота;
- на стороне гражданина возникает право требования к банкроту в размере всей суммы, которая была уплачена покупателем по договору купли-продажи. При этом требования покупателя-гражданина могут попасть как в третью очередь реестра наравне с иными кредиторами, так и в более низкую (условную четвертую) очередь;
- квартира продается на торгах, и денежные средства распределяются среди кредиторов.
Учитывая удручающую статистику удовлетворения требований незалоговых кредиторов, на практике получается, что гражданин-покупатель получает не более 5% от общего размера уплаченных за квартиру денежных средств. При этом он лишается жилья, которое могло быть единственным и для него, и для членов его семьи, говорит Валерия Тихонова.
Недобросовестность такого покупателя может быть достаточно условной. На практике считается, что если покупатель соблазнился низкой ценой недвижимости, то он должен был осознавать, что способствует выводу активов и ущемлению интересов кредиторов должника. «Но если откровенно, многие ли граждане откажутся купить квартиру по низкой цене? И задумаются при этом о вреде неким неизвестным лицам?
Тем более учитывая высокую цену жилой недвижимости в России и низкий уровень правовой грамотности населения», — замечает Валерия Тихонова.
Зимой 2022 года Конституционный суд (КС) России уточнил порядок изъятия жилья у покупателей в случае банкротства банка, на торгах у которого приобретена недвижимость. По мнению высшей судебной инстанции, законодательство требует поправок, защищающих права таких покупателей на возврат денег, если банк впоследствии оспорит сделку.
Читайте также:
- 7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке
- Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья
- КС защитил добросовестных приобретателей имущества
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»