Чтобы понять, зачем понадобился этот закон и те проблемы, с которыми мы столкнулись сегодня, надо вспомнить историю вопроса. Испокон веку Россия достаточно серьезно занималась границами и наделами, которые предоставляла своим подданным. Еще в 1649 году было выпущено «Соборное уложение» Московского государства, которое определило порядок установления границ и защиты владений. То есть появились прообразы нынешних территориальных зон.
А в 1861 году после отмены крепостного права ввели Правила межевания при «разверстании» угодий, а крестьянам стали выдавать «владенные» записи. Позже была создана межевая коллегия. И к началу XX века в России сложилась неплохая система учета недвижимости и государственной гарантии права собственности на нее. Но потом случилась революция, прошла коллективизация, и частных собственников на землю практически «стерли» из российского законодательства. Остались лишь государственная и колхозно-кооперативная собственность.
Так не стало и предмета ведения для земельного кадастра, а границы участков были установлены, по сути, формально.
Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно — по линии БТИ (бюро технической инвентаризации), которые позже были переданы в ведение министерства внутренних дел. БТИ учитывали в основном технические характеристики зданий и сооружений в первую очередь в целях безопасности. Второе направление вело министерство сельского хозяйства.
Оно касалось непосредственно земли, в основном — сельскохозяйственных угодий. Так как мы вообще не занимались учетом земель и зданий, сооружений частников соответственно не существовало и государственного реестра прав. То есть право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось.
Земля и дом, соединяйтесь!
Только в 1998 году было принято решение о создании единого государственного реестра прав. И вступил в действие закон о государственной регистрации прав на недвижимость. Тут, правда, произошла некоторая нестыковка. Наверное, сначала надо было все-таки провести учет и зарегистрировать сами объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, объекты незаконченного строительства), а потом уже приступить к оформлению права на них.
Кроме того, получилось так, что земля и объекты на ней при регистрации существуют сегодня разрозненно. То есть земля, здания или сооружения на ней учитываются отдельно. Земельные участки — в земельном кадастре, который начал создаваться с 1992 года.
Здания, сооружения — в БТИ, которые сейчас переименованы в ОТИ — организации технической инвентаризации. Но здесь есть еще одна деталь. Бюро технической инвентаризации, практически отданные субъектам Федерации или муниципалитетам, не имели единой технологии и методики работы.
И такая разрозненность, отсутствие нормативной базы одновременно с проблемой недостоверности инвентаризационной оценки, которая является базой для имущественного налога, дали возможность по-разному подходить к самой системе учета. Теперь все это надо приводить в порядок. То есть при учете и регистрации прав соединять воедино земельный участок и здания или сооружения, которые на нем находятся.
Собственно, этому и посвящен закон «О государственном кадастре недвижимости». Два года назад было решено создать единый кадастр объектов недвижимости, и вот теперь законопроект прошел в Госдуме первое чтение.
Однако Роснедвижимость уже начала готовиться к созданию единой системы учета объектов недвижимости. Запущены несколько пилотных проектов, на которых мы отрабатываем новые технологии. Собственно говоря, единый кадастр недвижимости уже обретает реальные черты в трех субъектах Федерации. В Кемеровской, Тверской и Самарской областях мы завершаем создание картподосновы и инвентаризацию архивов БТИ.
Это оказалось самой сложной работой. Документы находятся в крайне запущенном состоянии, часть архивов отсутствует, число объектов капитального строительства в реальности в 2,5 раза превышает заявленное БТИ количество. Как следствие, их идентификация, привязка к земельным участкам отнимают очень много времени. Впрочем, закон о государственном кадастре недвижимости будет вводиться поэтапно.
В 2008 году планируется полностью завершить работу в трех регионах. В 2009 году это будет уже 9 субъектов Федерации, в 2010-м —
27. А к 2011 году охватим остальные.
Зачем нужен кадастр
Для начала хочу, чтобы все поняли, что же такое государственный кадастр недвижимости. Это свод документов, официальной информации, который отвечает на четыре основных вопроса: «Что это? Чье это? Сколько это стоит?
И где это располагается?».
Государственный кадастровый учет — юридический акт признания и подтверждения государством самого факта существования объекта недвижимости. То есть пока не произведен кадастровый учет, ваша недвижимость не может существовать как объект права. Поэтому и нельзя получить свидетельство на право собственности без кадастровой регистрации.
Таким образом, повторю, это не просто база данных, а юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости.
Создание кадастра преследует три цели. Первая — это обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество. И в случае каких-то вопросов или судебных разбирательств кадастр будет той основной идентифицирующей базой, которая даст информацию о том, чем же вы владеете. Вторая цель — обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы.
По земле мы уже не только закончили массовую оценку по стране, но и сформировали оценочные описи по всем земельным участкам и передали их в Федеральную налоговую службу (ФНС). И на нашем сайте www.kadastr.ru по кадастровому номеру участка вы можете узнать его площадь, стоимость для налогообложения, вид разрешенного использования, категорию земель. Как это сделать, расскажу чуть позже.
Тут надо сказать и о формировании местных бюджетов. Заинтересованность любого главы муниципального образования в создании государственного кадастра недвижимости будет огромная. Ведь это основа стабильности и прогнозируемости доходов региональных и местных бюджетов. Теперь будут не только с налоговой службы, но и с нас спрашивать за качество сбора земельного и имущественного налогов, которые переданы в доход местных бюджетов.
И если у главы муниципалитета не хватает средств, то он задумается: «Может, на его территории есть, например, неучтенные земельные участки или плохо проведена их массовая оценка?» Поэтому Единый земельный кадастр мы сделали абсолютно открытым для муниципалитетов и регионов. И работаем с ними в содружестве. Этот же принцип необходимо сохранить и при создании единого кадастра недвижимости.
И, наконец, третья цель кадастра — повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование. Например, сформированные по новому закону муниципальные образования должны понимать, где и как проходят их границы, что находится на их территории. Кстати, по поручению первого вице-премьера Дмитрия Медведева для реализации национального проекта «Доступное жилье» мы издали атлас, в котором собрана вся справочная информация по 30-километровым зонам вокруг крупных городов численностью населения свыше 200 тысяч человек. Здесь видно, где и какие участки расположены, какова их форма собственности и к какой категории относится земля.
И сразу ясно, где можно строить.
Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значение и для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости. А бизнес получит надежную защиту прав собственности, инвестиций, ясный и прозрачный учет недвижимости.
Более активно начнет развиваться ипотека.
Теперь слово
за кадастровыми инженерами
Создание единого кадастра недвижимости потребует серьезной перестройки в работе многих ведомств. Для того чтобы «расположить и идентифицировать» здания, сооружения на земельном участке, функция технического учета от БТИ перейдет государству в лице Роснедвижимости. Потому что именно государство гарантирует право собственности.
А функции инвентаризации, обмера останутся на рынке за бывшими БТИ или новыми организациями. Например, как определено в законопроекте «О государственном кадастре недвижимости» — за кадастровыми инженерами, которые будут объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и конкурировать на рынке таких услуг.
Кстати, это должно серьезно снизить цену этих услуг. Но справку для государственной регистрации права собственности должен выдавать тот орган кадастрового учета, который видит и земельный участок, и здания, сооружения, и сколько все это стоит. Вы взяли такую справку «в одном окне» и, пожалуйста, идите — регистрируйтесь. Что касается оценки объектов недвижимости для налогообложения, то ее, безусловно, должны делать профессиональные оценщики.
Наша функция — организация этих работ и экспертиза результатов оценки.
Таким образом, создавая единый государственный кадастр недвижимости, мы из государственного земельного кадастра и архивов БТИ должны забрать данные и «сбить их воедино». Если все это разбирать в деталях, то возникает очень много проблем.
Например, создание адресных планов. Ведь отправляя информацию о конкретной недвижимости в налоговую инспекцию, мы и Росрегистрация должны сопроводить ее четким адресом владельца. А иначе — кому и куда счет высылать?
В Российской Федерации основной адресный классификатор КЛАДР ведет налоговая служба, где содержится кодированное описание каждого адреса.
Нужна нам будет и информация из Росрегистрации, чтобы знать государственный номер регистрации права. Это основной идентифицирующий показатель. Так что по всем этим вопросам мы должны выстроить мощнейшую систему взаимообмена информацией между Роснедвижимостью, Росрегистрацией и ФНС. Кроме того, органы, которые ведут другие кадастры (водный, лесной, градостроительный, кадастр отходов — сегодня их около 20), тоже должны всю эту информацию поставлять в единый кадастр объектов недвижимости.
Без этого невозможно будет создать «одно окно».
Лес и озеро —
это недвижимость?
Что касается природных ресурсов, то здесь основой всего, безусловно, является земля. Все остальное — ее характеристики. Допустим, является ли озеро объектом недвижимости? Ответ — нет.
Земельный участок, на котором оно располагается, является. А озеро — это его характеристика. Также и лес.
В соответствии с Лесным кодексом «лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса».
Где узнать цену своего участка
Роснедвижимость на своем сайте разместила сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу скажу: по адресу найти здесь свой участок и узнать его кадастровую стоимость невозможно. Необходимо иметь кадастровый номер и тогда получить информацию достаточно просто.
Объясню, как. Зайдем на интерактивную кадастровую карту. Вы видите здесь округа. Находим, например, Московскую область, а затем Ногинский район. Граница каждого кадастрового района четко определена.
В Ногинском районе — 67 332 земельных участка. Теперь посмотрите в свою выписку из Единого государственного реестра прав или из Единого государственного земельного кадастра, где есть кадастровый номер участка. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ.
Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей.
Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться.
А теперь ищем номер. Допустим — вот ваши пять соток. Кадастровая стоимость — 57 тысяч рублей.
И так — по каждому земельному участку в стране.
Как определить земельный налог
С 2006 года началось исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
Необходимо также понимать, что сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая устанавливается субъектами РФ, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то есть полностью поступает в бюджеты муниципальных образований, в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога для определенных категорий налогоплательщиков, исходя из фактической способности налогоплательщика к уплате налога (ст. 3 Налогового кодекса РФ).
Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства.
Например, на садовые, дачные земельные участки предельная налоговая ставка составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Владельцы ищут свой участок по кадастровому номеру. А если вы обладаете земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, ищите свою деревню.
Допустим, здесь квадратный метр стоит 436 рублей. Соответственно, умножайте на 100 (узнаете цену одной сотки) и на 6 — за шесть соток. Из этой суммы высчитывайте 0,3 процента — это максимально возможная сумма налога.
Выписки на соседа
КОММЕНТАРИЙ
начальник управления правового обеспечения Роснедвижимости:
— Этот рисунок показывает, что сведения кадастра являются открытыми. И любой гражданин, причем не только в отношении своего имущества, но, например, соседа, знакомого, родственника может запросить эту информацию (выписку, кадастровый паспорт). И ему обязаны ее предоставить.
Исключение составляют сведения, связанные с государственной тайной. А что касается персональных данных (ФИО, адрес и прочее), то они разглашаются только с согласия их «хозяина».
Теперь, как получить гражданам необходимые сведения. Сейчас их запрашивают по месту нахождения недвижимости. Так, если вы живете в Москве, а ваш земельный участок расположен во Владимирской области, то придется ехать туда.
Можно сделать запрос и по почте. Роснедвижимость стремится к тому, чтобы сведения кадастра можно было получать через Интернет. Тогда, находясь в Москве, вы сможете, не отходя от своего компьютера, запрашивать и получать информацию по любому участку, будь он хоть во Владивостоке, хоть на Камчатке.
Мы сейчас над этим активно работаем и надеемся, что в ближайшее время система заработает.
Напомню, что кадастровый паспорт — это документ, где в полном объеме содержатся все сведения об объекте недвижимости. Он является результатом проведения кадастрового учета. В других случаях предоставляется выписка из государственного кадастра недвижимости. Внизу рисунка видим, каким ведомствам и органам власти требуется такая информация.
В наиболее полном, обобщенном объеме она необходима налоговым органам. Остальным — нужны лишь отдельные параметры. Для Росрегистрации, например, кадастровая стоимость не нужна. Сведения предоставляются в течение 10 рабочих дней, но это максимальный срок.
В принципе, мы работаем в тесном контакте, и как только у нас появляется новая информация, мы ее готовы предоставлять хоть каждый день. Таким образом, мы видим, что кадастр существует не только ради учета, но это еще и информационная база.
Привязка объекта капитального строительства к земельному участку
Сегодня поговорим о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН), а именно о земельном участке, на котором располагаются здания, строения и сооружения.
Проверить информацию о том привязаны ли объекты капитального строительства к земельному участку достаточно просто. В выписке ЕГРН на здание будет заполнен реквизит «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости», а в выписке на участок реквизит «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» (смотрите Рисунок №1). Если информация отсутствует, значит связь не установлена.
Для чего необходимо вносить изменения в ЕГРН и «привязывать» объект капитального строительства к земельному участку?
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ, судьба земельного участка неразрывно связана с судьбой расположенной на нём недвижимости: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков».
Это значит, что при проведении сделок (например, продаже или дарении) здания, строения или сооружения предметом сделки должен быть и земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности. Если земельный участок находится у продавца в аренде, то стороны заключают соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Но, на практике, многие сталкиваются с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о том, какой объект находится на определённом земельном участке. В Управлении Росреестра поясняют: «Учитывая то, что вся недвижимость находится в собственности граждан или организаций, вопрос привязки объектов капитального строительства (Далее — ОКС) к земельным участкам является более чем актуальным. Привязать объект к земле – значит определить его координаты на местности. Благодаря такой установленной связи своего дома, дачи, здания или гаража с землёй собственник избежит проблемных ситуаций, связанных с владением и распоряжением своей недвижимостью.
Так, отсутствие в ЕГРН сведений о привязке ОКС к земле может стать препятствием в выдаче кредита под залог недвижимости, а в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд могут пострадать интересы собственника дома. Коммунальные службы также могут проводить на вашем земельном участке работы, не согласовывая их с вами по причине отсутствия в ЕГРН сведений о привязке строения к участку».
Итак, как «связать» объекты капитального строительства и земельные участки?
Если связь объекта капитального строительства с земельным участком не установлена, то правообладателю необходимо обратится к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на здание или межевого плана с целью уточнения границ земельного участка, с указанием связей соответственно.
Готовый документ подать с заявлением на уточнение характеристик объекта недвижимости в Росреестр. Сделать это можно через отделения МФЦ.
Важно заметить, что наличие в ЕГРН сведений о границах ОКСа и привязке его к земельному участку позволит отобразить данные на публичной кадастровой карте Росреестра, а собственнику убедиться, что границы его здания не выходят за пределы границ земельного участка. Что делать, если объекты недвижимости не отображаются на публичной кадастровой карте читайте в нашей статье: «Недвижимость не отображается на публичной кадастровой карте» по ссылке https://rkc56.ru/faq/5543.
Внесение данных характеристик необязательная процедура, но она может упростить проведение сделок. Если у Вас появятся дополнительные вопросы по данному вопросу – задавайте вопросы на нашем сайте rkc56.ru.
Специалист по связям с общественностью
Компании «Региональный кадастровый центр»
Привязка объекта капитального строительства к земельному участку
Сегодня поговорим о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН), а именно о земельном участке, на котором располагаются здания, строения и сооружения.
Администрация муниципального образования «Угранский район» Смоленской области
Смоленская обл, р-н. Угранский, с. Угра, ул.
Ленина, д. 38
8(48137)4-12-90
Сегодня поговорим о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (Далее — ЕГРН), а именно о земельном участке, на котором располагаются здания, строения и сооружения.
Проверить информацию о том привязаны ли объекты капитального строительства к земельному участку достаточно просто. В выписке ЕГРН на здание будет заполнен реквизит «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости», а в выписке на участок реквизит «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» (смотрите Рисунок №1). Если информация отсутствует, значит связь не установлена.
Для чего необходимо вносить изменения в ЕГРН и «привязывать» объект капитального строительства к земельному участку?
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ, судьба земельного участка неразрывно связана с судьбой расположенной на нём недвижимости: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков».
Это значит, что при проведении сделок (например, продаже или дарении) здания, строения или сооружения предметом сделки должен быть и земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности. Если земельный участок находится у продавца в аренде, то стороны заключают соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Но, на практике, многие сталкиваются с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о том, какой объект находится на определённом земельном участке. В Управлении Росреестра поясняют: «Учитывая то, что вся недвижимость находится в собственности граждан или организаций, вопрос привязки объектов капитального строительства (Далее — ОКС) к земельным участкам является более чем актуальным. Привязать объект к земле – значит определить его координаты на местности. Благодаря такой установленной связи своего дома, дачи, здания или гаража с землёй собственник избежит проблемных ситуаций, связанных с владением и распоряжением своей недвижимостью.
Так, отсутствие в ЕГРН сведений о привязке ОКС к земле может стать препятствием в выдаче кредита под залог недвижимости, а в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд могут пострадать интересы собственника дома. Коммунальные службы также могут проводить на вашем земельном участке работы, не согласовывая их с вами по причине отсутствия в ЕГРН сведений о привязке строения к участку».
Итак, как «связать» объекты капитального строительства и земельные участки?
Если связь объекта капитального строительства с земельным участком не установлена, то правообладателю необходимо обратится к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на здание или межевого плана с целью уточнения границ земельного участка, с указанием связей соответственно.
Готовый документ подать с заявлением на уточнение характеристик объекта недвижимости в Росреестр. Сделать это можно через отделения МФЦ.
Важно заметить, что наличие в ЕГРН сведений о границах ОКСа и привязке его к земельному участку позволит отобразить данные на публичной кадастровой карте Росреестра, а собственнику убедиться, что границы его здания не выходят за пределы границ земельного участка. Что делать, если объекты недвижимости не отображаются на публичной кадастровой карте читайте в нашей статье: «Недвижимость не отображается на публичной кадастровой карте» по ссылке https://rkc56.ru/faq/5543.
Внесение данных характеристик необязательная процедура, но она может упростить проведение сделок. Если у Вас появятся дополнительные вопросы по данному вопросу – задавайте вопросы на нашем сайте rkc56.ru.