Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.
О привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 01.07.2019, см. ФЗ от 25.12.2018 N 478-ФЗ.
Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Привлечение застройщиками денежных средств для строительства (создания) индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 в ред. закона N 476-ФЗ (ч. 7 ст.
16 ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ).
1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1-1. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, предоставленного по договору синдицированного кредита (займа), участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке (уполномоченных банках) — участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа).
(часть 1.1-1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.2. При заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня заключения указанного в настоящей части договора кредита, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования (перекредитования) указанного в частях 1.1 и 1.1-1 настоящей статьи целевого кредита.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в таком уполномоченном банке. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком без привлечения средств целевого кредита, при исключении Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после дня исключения Банком России уполномоченного банка из указанного перечня банков, на счета эскроу, открытые в другом уполномоченном банке.
(часть 1.3 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
2.1. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса посредством внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2, частями 2.1 — 2.3 статьи 19 настоящего Федерального закона, не применяются.
(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Утратил силу. — Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Соответствие застройщика требованиям части 1.1 и пунктов 1.1 — 1.8, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.
6.1. Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации по форме, предусмотренной частью 2.4 статьи 19 настоящего Федерального закона. Внесение изменений в проектную декларацию осуществляется в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 19 настоящего Федерального закона.
Особенности составления проектной декларации при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса установлены частью 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 — 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.
7.1. Застройщик уведомляет уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу участников долевого строительства, о наступлении предусмотренного пунктом 1 части 7 настоящей статьи основания для отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве и размещает соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства в течение пяти рабочих дней после дня наступления такого основания.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.1. Если до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса с первым участником долевого строительства земельный участок и строящиеся на нем индивидуальные жилые дома и общее имущество были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика, в том числе по целевому кредиту на строительство (создание) малоэтажного жилого комплекса, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при условии, что от указанного залогодержателя получено согласие на прекращение права залога на индивидуальные жилые дома, права на земельный участок, на котором расположены такие индивидуальные жилые дома, права на земельный участок, входящий в состав общего имущества, и на долю участника долевого строительства в праве на общее имущество в случае, предусмотренном частью 8.2 настоящей статьи.
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
8.2. С даты передачи индивидуального жилого дома в порядке, установленном частью 3.1 статьи 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее в предусмотренном частью 8.1 настоящей статьи случае, не распространяется на данный индивидуальный жилой дом, права на земельный участок, на котором такой индивидуальный жилой дом расположен, права на земельный участок, входящий в состав общего имущества, и на долю участника долевого строительства в праве на общее имущество соответственно.
(часть 8.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
9. С даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-места, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.
Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Выбрать квартиру в проверенных новостройках на Домклик
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей ( ФЗ №177, ст.12.1 ).
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Плюсы
➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
➕ Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Недостатки
➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.
5 вопросов про эскроу: как теперь приобрести квартиру в новостройке
Больше 20 лет новостройки в России продавались по схеме «утром — деньги, вечером — стулья», то есть сначала платишь, а потом ждешь, когда построят жилье. Или не построят.
С 1 июля 2019 года все поменялось. В эту схему вошли банки, на средства которых теперь станут возводить многоквартирное жилье и которые будут хранить средства дольщиков на эскроу-счетах. Так безопаснее.
Рассказываем в коротких карточках, как сегодня приобрести квартиру в новостройке и что это вообще такое — счета эскроу.
Эскроу Что это такое?
В международной банковской практике понятие эскроу (от англ. escrow — «депонирование») означает, что средства клиента передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.
На рынке жилья это означает, что покупатель квартиры в строящемся доме после заключения договора ДДУ с застройщиком открывает эскроу-счет в банке. Только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Если дом не сдан — покупатель (дольщик) получает деньги назад.
Банки В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Ответ — только в том, который указал застройщик. Теперь строительные компании возводят дома на кредиты. И тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов.
Поэтому, по сути, у покупателя нет права выбирать банк.
Если его не устраивает банк — держатель эскроу-счетов, то придется подыскать другой проект новостройки.
Стоит отметить, что не все банки имеют право кредитовать застройщиков. Государство составило список из 96 аккредитованных банков, посчитав их надежными. С перечнем уполномоченных кредитных организаций можно ознакомиться на сайте Банка России.
Ипотека В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет?
А вот тут ответ — в любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Вы не обязаны получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счет и дает застройщику деньги для строительства выбранного дома.
Вот как теперь выглядит схема покупки жилья в ипотеку. Сначала вы подаете заявку на кредит в любой банк. Как только получаете одобрение — подписываете договор с застройщиком и передаете средства в аккредитованный банк.
После регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на эскроу-счет банка-агента.
Спецусловия Что будет с рассрочками и переуступкой?
Начнем с покупки квартиры в рассрочку — до последнего времени этот способ был очень распространен, как аналог ипотеки его предлагали сами застройщики. Такая возможность останется — в этом закон не ограничивает ни продавцов, ни покупателей. Но!
На практике такие сделки могут стать невыгодными для банков — держателей эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.
Что касается переуступки прав на квартиру в новостройке — все останется, как и прежде. Вы можете продать квартиру (то есть переступить права на нее) в любой момент.
То же касается и использования материнского капитала при сделке с квартирой. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала.
И еще один интересный момент: если вы вообще передумали покупать квартиру, за которую уже внесли средства, вернуть их будет проблематично. Закон предусматривает возврат средств только в случае, если застройщик признан банкротом. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует.
Гарантии Застрахованы ли деньги на эскроу-счетах?
Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). При наступлении страхового случая дольщикам выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн руб.
Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн руб. в сумме.
И последнее. Пока не все новостройки будут продаваться через эскроу-счета. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если объекты достигли 30%-ной строительной готовности и если в них реализовано 10% квартир.
Таких новостроек в Москве очень много, и покупать в них квартиры без эскроу-счетов можно будет еще примерно два-три года, пока их не достроят или не раскупят.
Видео: Доступно про эскроу