Срок заключения договора о переходе права собственности на новое жилье в столице сокращен до 30 дней. Также у переселенцев будет меньше времени на то, чтобы выбрать между получением новой квартиры и денежной компенсацией
Фото: Shutterstock
Срок заключения договора о переходе права собственности на новое жилье по программе реновации в Москве сократят в три раза. Соответствующий законопроект Госдума приняла сегодня в третьем, окончательном чтении. Документ разработан группой депутатов во главе с вице-спикером Госдумы Петром Толстым.
В пояснительной записке говорится, что на переселение граждан по программе реновации с соблюдением всех необходимых процедур уходит около года. Чтобы ускорить процедуру, предлагается сократить с 90 до 30 дней период заключения договора о переходе права собственности на новую квартиру. Кроме того, с 30 до 20 дней сокращается срок, в рамках которого переселенцы вправе представить в уполномоченный орган столицы заявление о выплате возмещения в денежной форме или о предоставлении в собственность новой квартиры вместо старого жилья. Закон также устанавливает, что изъятие участков и других объектов недвижимости для госнужд в целях реновации будет проводиться в рамках специального закона, действующего только в Москве.
Так, спор о размере возмещения стоимости имущества от изъятия будет рассматриваться судом отдельно от спора об изъятии имущества, а при вынесении судебного акта по спору суд установит размер компенсации на основании отчета об оценке изымаемых объектов.
«Нововведение позволит сократить процесс расселения»
Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
— Несмотря на то что в столице при реализации программы реновации внимательно подходят к процессам расселения домов, попадающих в пятно будущей застройки, а людям предлагают действительно неплохие условия, все же встречаются собственники, не согласные с новыми обстоятельствами. Итог — длительные судебные разбирательства, когда в единый процесс смешиваются иски о самой правомерности изъятия недвижимого имущества и споры о размере компенсации за изъятое имущество. В целом, несмотря на то что в одном доме это, как правило, лишь одна-две квартиры из всех, такие процессы приводят к заморозке проектов реновации целых кварталов на длительное время.
Сегодняшним решением мы даем возможность раздельно рассматривать подобные споры. При этом размер компенсации будет определяться на основании отчета оценщика. Разделение споров, а также принятые этим же законом сокращения отдельных «бумажных» процедур позволят сократить процесс расселения и последующей реновации примерно на год.
«Для переселенцев нововведение усложнит задачу»
Арминэ Григорян, адвокат, кандидат юридических наук:
— К минусам можно отнести то, что за 30 дней не все могут принять решение о заключении договора. Например, если человек живет один и лежит в больнице или находится в командировке, ему не хватит времени на принятие решения. Также, согласно закону, теперь споры о размере компенсации и споры об изъятии имущества разделили.
Программа пойдет быстрее, потому что суды точно будут отказывать собственникам по иску об изъятии имущества, по оценке споры будут долго тянуться, чтобы устанавливать стоимость.
В мае сообщалось, что с начала 2024 года в рамках программы реновации в Москве достроили и ввели в эксплуатацию 21 дом. Площадь квартир введенных с начала года новостроек позволит переселить свыше 10 тыс. человек.
- В Москве выросло предложение квартир в пятиэтажках под реновацию
- Собянин рассказал о результатах реновации с начала ее запуска
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Реновация: как получить от властей лучшее жилье
Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. ЦИАН.Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.
Власти сказали
В первую очередь ЦИАН.Журнал спросил совета в фонде реновации. И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий: «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2020 год)».
Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). ДГИ просто промолчал.
Итак, чтобы получение «реновационной» квартиры не вышло боком, а сама жилплощадь по недоразумению не оказалась меньше по размерам или хуже по содержанию, необходимо учесть ряд факторов.
Советы юриста
Фотосток. Дом реновации в Москве
ЦИАН.Журнал обратился за помощью к юристу. Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич давно работает с вопросами столичной программы переселения, поэтому мы попросили его составить план действий для переселенцев.
«Москвичам предлагают «улучшение», а они почему-то его не желают. Парадокс, не так ли? Ясное дело, что дело не в капризности граждан, а в том, что условия сделки мены их не устраивают: ни квартира, ни состояние общего имущества (здания) порой не отвечают требованиям по качеству, по безопасности», – признает собеседник нашего издания.
к сведению
Аналитический центр НАФИ опубликовал исследование, согласно которому каждый четвертый москвич, получающий «реновационную» квартиру, намерен ее продать. Еще 6% участников программы собираются оформить денежную компенсацию взамен нового жилья, предоставляемого программой квартиры. Среди тех, кто намерен добиваться компенсации, 83% собираются направить ее на покупку другого жилья.
Согласно исследованию, после начала программы 5% жителей пятиэтажек отказались от планов по покупке новой квартиры. В итоге в надежде на лучшее москвичи не купили примерно 16 тыс. квартир, а застройщики (это уже просто к слову) недополучили более 100 млрд рублей.
Один из важнейших моментов – миф о трех вариантах на выбор
Нет по закону о реновации никаких трех вариантов предлагаемых квартир. Это заблуждение пришло из предыдущих программ. При грамотной подаче возражений по качеству по каждому дому можно получить на выбор и 5, и 6, и 7 вариантов – пока не подойдет.
Станислав Станкевич юрист
Станкевич объясняет, что переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, именно такую позицию следует занимать при общении с властями.
Отдельно юрист признает несправедливость наименования в документах переселенцев «жильцами». «Принципиальный вопрос, что речь идет именно о полноценных собственниках (с безусловным правом выбирать предмет сделки мены), а не о гораздо более безвольных нанимателях. Речь идет об обладателях имущественных прав, а не об абстрактном «населении»», – отмечает юрист.
«В Бескудниково жителей переселяют в дом на Бескудниковском бульваре, 11. Внешне дом выглядит неплохо, да и расположен удачно – в пешей доступности от двух станций метро. Однако переселенцам предлагают квартиры только в угловых секциях, и они даже меньше занимаемых.
А планировки! В первой квартире проход на кухню был из комнаты – семья отказалась. Во втором варианте еще хуже: по одной стене окно, по другой окно с балконом, еще по одной стене все тот же выход в кухню, по четвертой входная дверь».
Активистка Валерия Востокова пост в Facebook
Инструкция. Как получить по реновации лучшее жилье
Права
- Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.
- По закону о реновации нет никаких «трех вариантов» предлагаемых квартир. Это заблуждение. Можно выбирать, пока не подойдет (при условии грамотной аргументации).
- Переселение происходит по договору мены, в рамках договора условия сделки должны устраивать обе стороны.
Осмотр
- При осмотре провести фото- и видефиксацию состояния увиденного. Взять диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей.
- В квартире проверить соответствие ее реального метража указанному в документах.
- В квартире проверить работу инженерных систем (электрика, канализация, вентиляция), оконных блоков.
- Проверить состояние общемодомового имущества и здания. Каждый собственник имеет долю в праве собственности на общедомовое имущество.
- Для осмотра привлечь опытного технического специалиста.
- Проверить состоянию несущих конструкций: фундамент, колонны, ригели, несущие балки. Есть ли трещины, подтопление.
- Оценить работу каждого лифта.
- Оценить общее состояние подъезда.
- Лично в ДГИ представить результаты осмотра квартиры и дома, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов.
- При осмотре представитель города отсутствует.
- Акты сдачи-приемки не составляются. От москвичей требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен». Несогласие надо аргументировать (см. пункты выше).
Что смотрим в квартире
Состояние стен в квартире определить трудно: дома по реновации сданы с отделкой, трещины и кривизна скрыты, отмечает собеседник ЦИАН.Журнала. Так что визуально в самой квартире имеет смысл проверить соответствие ее реального метража указанному в документах, работу инженерных систем (электрика, канализация, очень важно убедиться в работе вентиляции), оконных блоков.
Фотосток. Квартира по реновации
Отличие от приемки объекта недвижимости от застройщика дольщиком (по ДДУ) или покупателем (по договору купли-продажи) состоит в том, что, как правило, при осмотре по реновации представитель города отсутствует. Вам просто даются ключи в офисе так называемого штаба расселения (расположенного где-то рядом с этой новостройкой), но никто вас не сопровождает, акты сдачи-приемки не составляются.
Станислав Станкевич юрист
При сделке по такому сложному и высокоценному недвижимому имуществу от граждан требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен».
Кроме того, отмечает Станкевич, необходимо не просто «поставить галочку», но оптимально представить ДГИ результаты осмотра, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов (и не забудьте добиться, чтобы на копии переданного акта поставили отметку). Отнести документы лучше лично, не надеясь на добросовестную работу почты. К тому же, это намного быстрее. Для подстраховки можно отнести этот акт в сам департамент (ул.
Бахрушина, д. 18, стр. 1), также добившись отметки о приеме.
Что смотрим в доме
Еще один важный момент: у каждого собственника в многоквартирном доме есть доля в праве собственности на общее имущество – на лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование и т. д. (более подробно ознакомиться с перечнем можно в ст. 36 Жилищного Кодекса РФ). Это значит, что при осмотре квартиры следует обратить внимание и на дом, в котором она находится.
Граждане часто занимают положение, сравнимое с тем, какое занимает обитатель каюты корабля: кроме состояния этой каюты, его ничего не интересует, хотя должно бы! И прежде всего его должно волновать, как долго этот корабль продержится на плаву (условный «Титаник» уже может иметь роковую пробоину). От состояния здания, его конструкций и оборудования зависит, как долго простоит дом и как долго просуществует в этом доме их новое жилье.
Станислав Станкевич юрист
По словам эксперта, действующие на сегодняшний день правила предполагают всестороннюю оценку гражданами объекта недвижимости, получаемого ими по добровольно (хотя бы формально) заключаемой сделке мены.
После получения ордера на осмотр квартиры привлеките для осмотра всего здания опытного эксперта, специализирующегося на приемке новостроек и заточенного под поиск дефектов.
Если у вас нет финансовой возможности прибегнуть к услугам специалиста, возможно, строители или инженеры найдутся среди ваших друзей, знакомых. Если будете проводить осмотр своими силами, не забудьте взять фото- и видеоаппаратуру для фиксации состояния увиденного, диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей, напоминает юрист.
Поскольку не существует действенной процедуры, как заставить ДГИ (именно он, а не фонд реновации или кто-то еще выступает контрагентом в этом обмене недвижимостью) допустить вас или вашего представителя (например, того же технического специалиста) к осмотру здания, а не только квартиры, то имеет смысл настаивать на этом после осмотра, передав заявление в письменном виде в департамент. Обязательно оставьте себе второй экземпляр с отметкой о приеме.
Станислав Станкевич юрист
Даже если вы согласны на переезд и квартира устраивает, убедитесь в приемлемом состоянии общего имущества.
Пишите «согласен на заключение договора мены, но при допуске к осмотру общего имущества многоквартирного дома по адресу ___». Если же вас не устраивает предложенный вариант, то составление акта и доведение его содержания до ДГИ – весомый аргумент в вашу пользу, если дойдет до подачи департамента иска о принудительном лишении вас права собственности.
Фотосток. Дом реновации в Москве
Что же имеет смысл осматривать, если департамент разрешит осмотреть не только квартиры, но и общее имущество (само жилое здание)? Основное внимание при проведении визуального осмотра должно уделяться состоянию несущих конструкций, поскольку именно их повреждения наибольшим образом влияют на безопасность эксплуатации здания.
«Это фундаменты, колонны здания, ригели, несущие балки. Визуально можно определить их повреждения, а специалисту о многом скажет характер трещин. Нередко подтопление подвала уже говорит о ненадлежащем воздействии на фундамент.
Визуально оценивается и состояние материала – например, качество бетона», – перечисляет эксперт.
По дороге в квартиру не забудьте оценить работу каждого лифта и общее состояние подъезда.
В Коньково жителям предлагают переехать в дом, когда-то строившийся ныне банкротом компанией «СУ-155» (Профсоюзная улица, до 96, корпус 1). Именно об этом доме газета «Коммерсант» писала в конце февраля – жильцы, которым предлагаются квартиры, требуют не переселять их и пытаются оспорить качество жилья в Мосгорсуде. В частности, издание упоминает не работающую вентиляцию (квартиры уже пошли плесенью), не смонтированные дымоуловители, слишком узкие простенки на лоджиях, отсутствие «непрерывных ограждений», что нарушает противопожарные и строительные нормативы.
Политик Владимир Милов в своей колонке, опубликованной на сайте «Эхо Москвы», говорит, что площади однокомнатных квартир в новом доме меньше, чем в расселяемых, а трехкомнатные «склеены из двух однокомнатных», что не лучшим образом отражается на планировке. Другие варианты переселенцам, конечно, предлагаются – но в том же доме. Тех, кто решил ждать лучшего в старом доме, пишет Милов, фактически выживают: демонтируют окна в квартирах уже переехавших, заселяют в них гастарбайтеров, а также угрожают демонтировать коммуникации, не включить к зиме отопление.
Как уже упоминалось выше, искать «свою» квартиру можно до бесконечности. Или пока властям не надоест ваша избирательность и они не подадут в суд для ускорения процесса расселения. В этом случае потребуется помощь очень подкованного адвоката, поскольку, по опыту Станислава Станкевича, суды проходят с нарушениями (например, без адекватного уведомления переселенцев, которые порой даже не знают о рассмотрении своей судьбы, или с немедленным вступлением решения суда в силу).
Кроме того, по словам юриста, суды нередко самостоятельно и без согласия переселенцев признают их право собственности на новую квартиру.
Юристы: новый порядок переселения по программе реновации ущемляет права москвичей
В Москве изменили сроки переселения граждан в рамках реновации. Соответствующий закон подписал президент Российской Федерации Владимир Путин. Период заключения договоров о переходе права собственности на новое жилье по программе теперь составляет не 90, а 30 дней.
«То есть гражданин в течение 30 дней должен подписать соответствующий договор, освободить старое жилое помещение и оформить в Росреестре право собственности на новое. При нарушении срока гражданина принудят совершить эти действия через суд», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Также уменьшается срок на подачу заявления о выплате возмещения за старую квартиру или о предоставлении собственнику новой квартиры вместо равнозначной — соответствующей общей площади и количеству комнат. Вместо 30 дней у владельцев недвижимости на эту процедуру остается лишь 20 дней.
«Меняются только сроки реализации прав. Они стали меньше. Сделано это для ускорения процесса реновации путем стимулирования граждан на совершение соответствующих действий в более короткие сроки», — добавил Вячеслав Климов.
Закон ущемляет права москвичей?
Иной точки зрения придерживается адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич. По его мнению, новый закон приведет к тому, что случаев грубейших нарушений имущественных прав москвичей, которым «посчастливилось» попасть в программу реновации, будет значительно больше.
«Сама по себе процедура являлась и является принудительной, сейчас сократился только срок. Причем не на оформление, а на подачу заявления в суд. При этом в законе прописано, что, помимо требования о признании права собственности города на вашу квартиру и принудительного наделения вас правом собственности на квартиру в новостройке, которая не очень вас устраивает, есть еще одно требование.
Иск, поданный департаментом городского имущества Москвы, должен содержать обязательное условие о заключении договора мены», — отметил Станислав Станкевич.
Однако, по словам юриста, городские власти не включают это требование в исковые заявления, из-за чего они становятся несоответствующими законодательству.
«По моему мнению, это связано с тем, что департамент присылает какой-то проект договора мены, который не содержит ряда принципиальных условий. Например, какие гарантийные сроки на дом и квартиру и что происходит в случае выявления скрытых дефектов. Граждане в праве заключить договор в своей редакции, в том числе в суде.
Именно поэтому департамент обходится вообще без договоров», — пояснил Станислав Станкевич.
Если же новостройка, куда переселяют граждан по программе реновации, окажется некачественной, все проблемы ложатся на самих собственников. И вопрос «куда обращаться?», по словам эксперта, остается открытым.
«Гражданам просто не дают очухаться и осознать, что их будут в конвейерном режиме выталкивать из собственных домов. Суды массово выносят решения по искам департамента, где прописывается немедленное исполнение, не дожидаясь апелляции. Грубо говоря, приставы могут прийти за вами уже через несколько дней после того, как судебное решение было готово.
А ведь в ряде случаев люди могли просто пропустить письмо или быть вообще не в России», — резюмировал специалист.
Судебные решения по шаблонам
О том, что изменения в закон ущемляют права жителей реновируемых домов, говорит и партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich Алан Юсуфов. По его словам, это тот случай, когда форсирование мероприятий по переселению и экономия стоят выше, чем интересы собственников.
«Можно сказать, что правила носят исключительно утилитарный характер. Трехкратное уменьшение срока с 90 дней до 30 только ускорит принудительное переселение собственников реновируемого жилья в новые дома и уменьшит срок реагирования раздумывающих переселенцев», — сказал юрист.
Также он добавил, что юридической практике еще предстоит оценить степень ущемления прав граждан.
«Судебные акты по спорным делам носят очень формалистичный и типовой характер. На сегодняшний день нет структурированной информации о скорости реагирования граждан на переселение, однако в некоторых интернет-сообществах можно наблюдать недовольство его процессом. Вполне можно ожидать увеличения судебного принуждения к переселению в связи с уменьшением сроков добровольного согласия на возмещение/переселение, как следствие, нагрузки на судебную систему и шаблонность выносимых решений», — заключил Алан Юсуфов.
Что хотел сказать автор?
В пояснительной записке авторы законопроекта — Петр Толстой, Ирина Белых, Светлана Разворотнева и Татьяна Буцкая — отмечали, что документ разработан в целях поддержки строительной отрасли. Парламентарии добавили, что многоквартирные дома включались в программу реновации исключительно на основании волеизъявления собственников.
«Кроме того, сокращение сроков переселения граждан позволит существенно ускорить общие темпы строительства новых многоквартирных домов на месте расселенного ветхого жилья, увеличить общие объемы вводимых площадей жилых помещений и поддержать организации строительной отрасли, которые на конец 2021 года совместно с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства производили порядка 11 процентов ВВП», — сообщается в тексте пояснительной записки.
Один из авторов законопроекта — зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева — в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнула, что существовавший регламент изменили для того, чтобы ускорить программу реновации.
«Мнения о том, что данные поправки ущемляют интересы переселяемых граждан, несостоятельны. Дело в том, что московская программа реновации включает не только строительство домов, но и огромную программу работы с населением. Еще на этапе строительства дома граждане знают, куда они переселяются, условия переселения и переезда.
Фактически к моменту сдачи дома все принимают положительное решение за исключением небольшой группы несогласных граждан», — отметила Светлана Разворотнева.
Сроки передачи спора в суд, по словам парламентария, сокращены, так как ожидание этого момента, как правило, задерживает переселение целого дома.
«Большинство граждан достаточно высоко оценивает программу реновации. Все хотят, чтобы переселение прошло быстрее. И эти меры направлены на ускорение процесса. Мы понимаем, что дом, который сносится, — это, как правило, площадка для следующего дома.
Поэтому идет ускорение по всей цепочке», — добавила Светлана Разворотнева.
Также депутат Госдумы отметила, что доводы об ущемлении прав граждан, находящихся в отъезде, также являются несостоятельными.
«Уведомление происходит не только персонально, не только по почте, но и через сайт «Госуслуги». По части информирования граждан и подготовительной работе Москва дает фору любому городу. Поэтому такие изменения принимаются в интересах большинства, которое хочет переселиться побыстрее.
Все остальные через суд получат справедливое возмещение, и все споры будут урегулированы», — резюмировала Светлана Разворотнева.
Оптимизация и систематизация
Некоторые эксперты рынка также считают, что новый закон не ущемляет собственников в правах. Среди них — Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»).
«Даже в силу принятых нововведений сроки оформления квартир по программе реновации остаются удобными для собственников, что никак не сможет ущемить их в правах. Однако сокращение сроков заключения договоров позволяет оптимизировать и ускорить процесс, положительно влияя на программу реновации в целом», — сказал Денис Коноваленко.
Аналогичной позиции придерживается директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова.
«Это сделано для запуска в оборот земельного участка, потому что частенько бывает, что новый дом построен, почти все уже переехали, а не все жители освободили старые квартиры, что явно мешает сносу. Новый порядок, как мы считаем, никак не ущемляет жителей и делает более системным оборот площадок в городе», — объяснила спикер.
Квартиры в домах под снос еще есть в продаже
Все дома, которые планируется снести в рамках программы, разделены на три группы. Как сообщил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов, в адресах из «первой очереди» с датой расселения до 2024 года сейчас экспонируется совсем немного квартир — около 4−5% всех лотов в пятиэтажках под снос.
«В абсолютном выражении это 40−50 объявлений. Цены в них выше рынка — около 295 тыс. рублей за 1 кв. м — и приближаются к средним по городу значениям (303 тыс. рублей за «квадрат»). Дальше им расти некуда», — заключил Алексей Попов.