Предъявление претензий застройщику 2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок предъявления претензии к застройщику(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Долевое строительство:
• Банкротство застройщика
• Взыскание неустойки по дду
• Взыскание неустойки с застройщика
• Гарантийные обязательства застройщика
• Гарантийный срок дду
• Показать все

• Долевое строительство:
• Банкротство застройщика
• Взыскание неустойки по дду
• Взыскание неустойки с застройщика
• Гарантийные обязательства застройщика
• Гарантийный срок дду
• Показать все

• Претензия:
• Возражение на претензию
• Досудебный порядок ОСАГО
• Досудебный порядок расторжения договора аренды
• Как ответить на претензию
• Направление претензии по юридическому адресу
• Показать все

Судебная практика

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 N 16АП-1339/2021 по делу N А63-16471/2020
Требование: Об отмене определения о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
Решение: Определение оставлено без изменения. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что Щелоковой Н.В. надлежащим образом исполнены обязательства по оплате объекта долевого строительства, в отсутствие доказательств передачи ей спорного объекта, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что факты заключения договора долевого участия в строительстве и оплаты стоимости квартиры подтверждены надлежащими доказательствами. Доказательства обратного конкурсным управляющим должником, равно как и иными лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Доказательства того, что застройщик предъявлял претензии к Щелоковой Н.В., связанные с неоплатой цены договора участия в долевом строительстве от 19.08.2020 N 49/14, материалы дела не содержат.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Расторжение договора через суд возможно только после направления застройщику требования (претензии) о расторжении договора в добровольном порядке и получения от него отказа расторгнуть договор либо при отсутствии ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Нормативные акты

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 28.12.2022)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2024 году, порядок процедуры

  В 2024 году участник ДДУ может взыскать неустойку с застройщика при задержке передачи квартиры или в случае нарушения сроков устранения недостатков в объекте недвижимости. Процедура взыскания неустойки достаточно проста. Сначала необходимо определить размер неустойки и направить застройщику претензию с требованием ее выплаты. При согласии застройщика с указанными требованиями денежные средства перечисляются на банковский счет покупателя.

  Если застройщик игнорирует претензию, отказывает в выплате неустойки или пытается уменьшить сумму взыскания, покупатель недвижимости может взыскать деньги через суд.

  Основания для взыскания неустойки

  Неустойка (пеня, штраф) — денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств, включая и просрочку их исполнения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, должником признается лицо, которое взяло на себя обязательство выполнить какое-либо действие или воздержаться от него в пользу другого лица (кредитора). При заключении договора долевого участия должником считается застройщик, которые обязуется передать дольщику (кредитору) недвижимое имущество в указанный в договоре долевого участия срок.

  Если застройщик задерживает передачу имущества, данный факт является основанием для требования выплаты неустойки.

  Также взыскать неустойку можно на основании того, что объект недвижимости не соответствует условиям договора. В таком случае дольщик необязательно может требовать выплаты неустойки — отказавшись от подписания акта приемки, он может предоставить застройщику время на исправление недостатков. Если тот их не устранит или нарушит сроки устранения, данный факт также является основанием для выплаты неустойки.

  Пошаговая инструкция взыскания неустойки с застройщика

  Процедура взыскания неустойки состоит из нескольких этапов. Первым из них является направление досудебной претензии. Подача претензии не является строго обязательной, так как закон не устанавливает обязательность соблюдения претензионного порядка при урегулировании спора между потребителем и исполнителем.

  Однако лучше все же сначала направить претензию. Во-первых, есть шанс, что застройщик все же добровольно выплатит неустойку. Во-вторых, претензия добавляет аргументов истцу в случае судебного разбирательства и позволяет взыскать с ответчика дополнительные средства — штраф за неисполнение законных требований потребителя.

  Шаг 1: рассчитайте сумму неустойки

  Размер неустойки зависит от нескольких факторов. Главным из них являются цена договора и продолжительность просрочки — чем дольше застройщик не исполняет свои обязательства по договору, тем больше взыскиваемая сумма. Также значение для определения размера неустойки имеют:

  • основания для взыскания;
  • юридический статус дольщика (физическое или юридическое лицо);
  • размер ставки рефинансирования ЦБ РФ в период просрочки.

  При возникновении просрочки передачи объекта недвижимости размер неустойки определяется по следующей формуле: Н = ЦД x 1/300 x СР x ДП, где:

  • Н — сумма неустойки;
  • ЦД — цена договора (для расчета применяется фактически выплаченная дольщиком сумма);
  • СР — ставка рефинансирования ЦБ РФ
  • ДП — количество дней просрочки.

  В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении гражданина, пострадавшего от просрочки застройщиком сроков передачи объекта, применяется двойной размер неустойки. Таким образом, для расчета размера неустойки по указанной выше формуле необходимо умножить полученную сумму на 2.

  В том случае, если основанием для выплаты неустойки является задержка сроков устранения недостатков, расчет неустойки осуществляется по формуле, установленной п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 23 Федерального закона № 2300-1.

  Состояние объекта	Размер неустойки	Начисление неустойки
  Объект не пригоден для проживания	1 % от суммы договора	Каждый день просрочки
  Объект пригоден для проживания	1 % от суммы, необходимой для устранения недостатка	Каждый день просрочки

  Данные размеры неустойки действительны исключительно в отношении жилых объектов, приобретенных физическим лицом для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

  Шаг 2: направьте претензию застройщику

  После такого, как рассчитан размер неустойки, нужно направить застройщику досудебную претензию с требованием ее добровольной выплаты. Претензия направляется по юридическому адресу застройщика ценным письмом с уведомлением.

  В тексте претензии необходимо указать следующие сведения:

  • дату составления документа;
  • наименование и юридический адрес застройщика;
  • название документа — краткое («Претензия) или полное («Претензия о выплате неустойки за нарушение сроков…»).

  Далее оформляется основная часть документа. В ней нужно указать следующие сведения:

  • информацию о заключении договора долевого участия между дольщиком и застройщиком (указывается номер договора);
  • подробное описание обстоятельств возникновения просрочки — дату исполнения обязательств по ДДУ, дату фактической передачи квартиры гражданину, если она была передана, причину возникновения просрочки и т. д.;
  • ссылку на нормативно-правовые акты, на основании которых участник ДДУ имеет право на взыскание неустойки;
  • расчет неустойки — окончательную сумму претензий либо размер неустойки за каждый день, если просрочка длящаяся (квартира не передана заявителю);
  • реквизиты для перевода денежных средств;
  • срок исполнения требований (обычно указывается срок в 10 дней с момента получения претензии);
  • дату составления документа и подпись заявителя.

  Шаг 3: дождитесь ответа застройщика

  После того, как претензия получена исполнителем, необходимо подождать срок, указанный в тексте документа. Если застройщик проигнорирует претензию или направит ответ, не устраивающий заявителя, тот может обратиться в суд. Так как для взыскания неустойки установлен общий срок исковой давности, то сделать это нужно не позднее, чем пройдет 3 года с момента нарушения его прав.

  После истечения этого периода истец не лишается права на судебное разбирательство, однако если ответчик попросит применить сроки исковой давности, в рассмотрении иска и, соответственно, выплате неустойки, будет отказано.

  Шаг 4: обратитесь в суд с заявлением

  Прежде чем подавать исковое заявление, необходимо определиться с подсудностью иска. Иски о взыскании неустойки, если в качестве взыскателя выступает физическое лицо, подсудны судам общей юрисдикции. Судом первой инстанции является мировой или районный суд.

  В мировой суд нужно обращаться при цене иска меньше 100 тыс. руб. Также к мировому судье необходимо обращаться за выдачей судебного приказа, то есть когда отсутствует спор о праве (застройщик признает долг, но не выплачивает его). Однако на практике такая ситуация случается довольно редко, поэтому обычно неустойка взыскивается в порядке искового производства.

  Что касается территориальной подсудности, то у дольщика может быть выбор из нескольких судов. По общему правилу подсудность определяется по месту нахождения ответчика. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть поданы в суд по месту жительства, пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора.

  Перед тем, как выбрать конкретный суд, имеет смысл изучить его судебную практику рассмотрения подобных дел.

  Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать следующую информацию:

  • наименование суда;
  • сведения об истце — ФИО, адрес регистрации, контактные данные;
  • данные ответчика — наименование и юридический адрес застройщика;
  • цену иска;
  • название документа;
  • подробное описание всех обстоятельств дела — дату заключения ДДУ, цену договора, срок исполнения обязательств, фактический срок, если квартира была передана дольщику, дату направления претензии застройщику и т. д.
  • указание на то, что действиями ответчика были нарушены истца со ссылками на соответствующие нормативно-правовые акты;
  • исковые требования истца;
  • перечень приложенных к иску документов.

  Заявление составляется в трех экземплярах— один передается в канцелярию суда, другой предварительно посылается ответчику ценным письмом с уведомлением о вручении. Третий экземпляр остается у истца, при подаче заявления в суд в нем делается отметка о приеме.

  При обращении в суд к заявлению нужно приложить копии следующих документов:

  • доверенности, если заявление было подано представителем истца;
  • претензии, ранее направленной ответчику;
  • договора долевого участия или договора уступки;
  • разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • акта приема-передачи, если квартира была передана истцу;
  • документов, подтверждающих направление экземпляра заявления ответчику.

  Также к заявлению нужно приложить расчет цены иска и другие документы, по мнению истца имеющие отношения к делу. Так как заявители по делам по защите прав потребителей при цене иска менее 1 млн. руб. освобождаются от уплаты госпошлины, то оплачивать госпошлину и прикладывать квитанцию не нужно. Если же цена иска больше, то госпошлина оплачивается в общем порядке, а к документам прикладывается квитанция об оплате.

  Шаг 5: дождитесь результатов судебного разбирательства

  После того, как суд принимает заявление, в течение 5 дней он выносит определение о принятии иска к производству и подготовке дела к судебному разбирательству. Также суд может вынести определение:

  • об отказе в принятии заявления (134 ГПК РФ);
  • возвращении заявления (135 ГПК РФ);
  • оставлении без движения (136 ГПК РФ).

  В соответствии со ст. 154 ГПК РФ срок рассмотрения гражданского дела не может превышать 2 месяцев, а при обращении к мировому судье — 1 месяц. Если дело оказывается сложным, срок рассмотрения может быть дополнительно увеличен еще на 1 месяц. Как правило, при рассмотрении дел о взыскании неустойки назначается 2-3 судебных заседания.

  Истцу рекомендуется посетить их для того, чтобы ответить на необходимые вопросы и более полно донести свою позицию до суда.

  По итогам рассмотрения суд выносит решение, которое вступает в законную силу по истечении срока апелляционного обжалования (1 месяц). После этого истец может получить в канцелярии суда копию судебного решения и исполнительный лист, на основании которого неустойка взыскивается с ответчика.

  Шаг 6: обратитесь в банк или в ФССП с исполнительным листом

  После того, как получен исполнительный лист, дольщик должен обратиться в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика, для взыскания денег. При недостаточности средств на счету застройщика исполнительный лист помещается в картотеку. Как только необходимая сумма поступит на счет, банк должен перевести полагающиеся деньги взыскателю. Однако на практике такое возможно далеко не всегда — нередко у застройщика вовсе нет средств или он открыл несколько счетов в разных банках.

  В последнем случае взыскатель может обратиться в региональную налоговую инспекцию для получения сведений обо всех счетах, открытых застройщиком. Затем он может обратиться с исполнительным листом в каждый банк, в котором у должника есть расчетные счета.

  Если у застройщика нет средств, но имеется имущество, взыскивать долг приходится с помощью судебных приставов. В таком случае истцу следует обратиться в региональное отделение Службы судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. При обращении необходимо предоставить оригинал исполнительного листа и заполнить заявление.

  К сожалению, работа судебных приставов оставляет желать много лучшего, поэтому зачастую взыскателю приходится самому проявлять инициативу в поиске имущества или денежных средств должника для покрытия долга.

  Популярные вопросы и ответы на них

  Дорогие читатели!

  С какого дня наступает просрочка обязательств застройщика?

  Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения крайнего срока исполнения обязательств. Например, если крайним сроком передачи объекта указано 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября является просрочкой в 1 день, 3 сентября — в 2 дня и т. д. Однако нужно учитывать то, на какой день недели выпадает крайний срок передачи квартиры. В соответствии со ст.

  193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он выпадает на праздничный или выходной день.

  Можно ли взыскать с застройщика неустойку, если тот задержал сдачу дома?

  Нет, дата сдачи дома не имеет значения. Неустойка взимается лишь за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

  Можно ли взыскать с застройщика другие выплаты, кроме неустойки?

  Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно дополнительно потребовать выплатить проценты на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы (п.

  6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1). Также истец может рассчитывать на компенсацию судебных расходов и возмещение морального вреда, причиненного ему неправомерными действиями ответчика.

  Кроме того, если действия застройщика, например задержка передачи объекта, привели к убыткам, истец может рассчитывать на их полное возмещение.

  Может ли суд уменьшить неустойку?

  Да, на основании ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить сумму неустойки, а также размер потребительского штрафа (50 % от общей суммы выплат). Применение штрафных санкций не должно приводить к необоснованному обогащению кредитора, поэтому суды часто идут на такой шаг. В соответствии с п. 1 ст.

  333 ГК РФ уменьшение суммы неустойки возможно при направлении соответствующего заявления ответчиком в суд. Бремя доказывания несоразмерности неустойки также возложено на должника. Так что если суд самостоятельно уменьшил неустойку без соответствующих действий ответчика, такие действия можно признать неправомерными.

  К сожалению, четких критериев соразмерности штрафных санкций за неисполнение обязательств в отечественном законодательстве нет. Судьи самостоятельно определяют размер, на который уменьшается неустойка, поэтому в судах складывается различная практика. В среднем, суды уменьшают неустойку на 50 %. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, есть смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойку уменьшают в меньшем размере.

  Если в период просрочки действовали различные размеры ставки рефинансирования, какой из них нужно применять?

  • действовавшую на крайний срок исполнения обязательств;
  • установленную на день фактической передачи квартиры, а если она не была передана — то на день обращения в суд;
  • по периодам действия разных размеров ставки — рассчитываются размеры неустойки в период действия каждого размера ставки, после чего полученные результаты складываются.

  Нужно ли платить налог за взысканную неустойку?

  Уплатить НДФЛ придется за полученную неустойку и потребительский штраф. Не облагаются налоговыми сборами компенсация судебных расходов и возмещение морального вреда.

  Какие сложности могут возникнуть

  Чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика придется определить размер неустойки и составить письменную претензию. Если исполнитель добровольно не выполнит изложенные в претензии требования, то получить деньги можно только через суд. Сложности могут возникнуть на любом этапе — неправильно составленная претензия или исковое заявление, неверный расчет неустойки могут значительно затруднить взыскания средств с застройщика.

  Для того чтобы избежать трудностей с взысканием неустойки с застройщика рекомендуем вам обратиться за бесплатной юридической консультацией на нашем сайте.

  Карпова Екатерина
  Юрист, автор статьи
  Задать вопрос

  Практикующий юрист. Опыт работы: Начальником юридического отдела ГАУЗ АО АООД, а так же в арбитражном суде и организациях – 10 лет. Специализируется по жилищному, семейному, трудовому, гражданскому праву и другим вопросам.

  В настоящее время работает в сфере банкротства помощником арбитражного управляющего.

  Есть вопросы по теме статьи?

  Рекомендованные для вас статьи:

  1. Калькулятор неустойки по ДДУ онлайн на 2024 год
  2. Взыскание неустойки по договору оказания услуг
  3. Как оформить в собственность квартиру в ипотеке: порядок регистрации в 2024 году
  4. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: порядок действий в 2024 году

  Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

  Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

  Задайте вопрос юристу Отменить ответ
  Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
  Бесплатная консультация

  • По правам потребителей
  • По трудовым спорам
  • По семейным спорам
    • По алиментам
    • По разводу
    • По разделу имущества
    • По усыновлению
    • По недвижимости
    • По ЖКХ
    • По ипотеке

    Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

    Контакты администрации сайта.

    Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.

    Претензия к застройщику о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств

    Претензия застройщику о выплате неустойки составляется в том случае, когда строительная компания не выполнила свои обязательства перед покупателем, являющимся участником ДДУ. Как правило, неустойка взыскивается в связи с задержкой сдачи объекта и передачи помещения дольщику. Кроме того, неустойку можно взыскать, если застройщик нарушает сроки устранения дефектов в построенной квартире, а также в некоторых иных случаях.

    Требование о выплате неустойки застройщиком осуществляется в обычном претензионном порядке — участник ДДУ составляет претензию и направляет ее руководству строительной компании. В том случае, если требования заявителя не будут выполнены, претензия является основанием для обращения в суд.

    Основания для подачи претензии застройщику

    Понятие неустойки дано в ст. 330 ГК РФ. Неустойкой (штрафом, пеней) именуется денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в том случае, если тот не исполнил обязательство или исполнил его не должным образом, в том числе допустил просрочку исполнения.

    Неустойка отличается от возмещения ущерба тем, что кредитор не должен доказывать, что неисполнение должником своих обязательств нанесло ему ущерб.

    Перечень оснований для обращения к застройщику с претензией не является строго определенным. Пожаловаться застройщику можно во всех случаях, когда он нарушает закон или условия договора. Чаще всего претензии подаются в связи с:

    • задержкой сроков строительства дома;
    • несоответствием помещения условиям договора (например, увеличение мили уменьшением площади помещения в сравнении с договором);
    • нарушением сроков подписания акта приема-передачи квартиры;
    • недостатками в помещении, выявленными клиентом;
    • дефектами и изъянами, проявившиеся после передачи помещения клиенту (гарантийный случай).

    Чаще всего требование неустойки связано с нарушения застройщиком сроков исполнения своих обязательств по договору, то есть с задержкой сдачи дома. Второе основания для требования выплаты неустойки — вовремя не устраненные недостатки и дефекты, из-за чего застройщик и покупатель не смогли подписать акт приема-передачи помещения.

    Следует обратить внимание, что участник договора долевого строительства вправе требовать неустойку только в том случае, если существует вина второй стороны, в данном случае — застройщика. Если строительная компания не смогла исполнить свои обязательства по независящим от нее причинам, требование о выплате неустойки может быть отклонено на законных основаниях.

    Еще одно важное условие— кредитор, то есть участник ДДУ, не обязан доказывать, что неисполнение застройщиком своих обязательств причинило ему убытки или ущерб. Претензия с требованием выплаты неустойки может быть направлена на основании простого факта неисполнения исполнителем своих обязательств, закрепленных договором долевого участия, договором уступки или дополнительным соглашением.

    Как составить претензию застройщику

    Претензия застройщику о выплате неустойки оформляется по общим правилам составления претензионных документов. Шапка претензии должна содержать следующие сведения:

    • наименование и юридический адрес застройщика;
    • сведения о заявителе — ФИО, адрес проживания, контактный телефон;
    • название документа — «Претензия», можно дополнить, указав полное наименование документа — «Претензия об уплате неустойки за…» (основание для подачи претензии).

    Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:

    • информацию, что между застройщиком и потребителем был заключен договор долевого строительства (указывается номер договора) либо покупателем был заключен договор уступки права требования;
    • подробное описание обстоятельств дела — если претензия составляется в связи с нарушением сроков передачи помещения дольщику, то нужно указать пункт основного договора о сроке сдачи объекта и т. д.;
    • ссылки на законодательные акты, в соответствии с которыми потребитель имеет право на получение неустойки;
    • расчет размера неустойки (если неустойка длящаяся, то ее размер за каждый день просрочки исполнения обязательств);
    • реквизиты для перевода денежных средств.

    В окончании документа проставляется дата его составления и ставится подпись.

    Расчет неустойки

    Дорогие читатели!

    Размер неустойки определяется договором или законом. Размер неустойки может быть прописан в договоре долевого участия, а если в соглашении он не фигурирует, то можно ориентироваться на соответствующие статьи Федерального закона № 214-ФЗ.

    Определение размера неустойки

    Нарушение и правовая норма	Размер неустойки	Начисление неустойки
    Нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства (п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).	1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщиком выплачена часть средств, неустойка рассчитывается на ту сумму, которая была фактически выплачена. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается (1/150 от ставки рефинансирования).	За каждый день просрочки.
    Нарушение сроков устранения недостатков (п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).	1 % от цены договора, если дефект является основанием для признания помещения непригодным для проживания. Если дефект не является подобным основанием, то размер неустойки составляет 1 % от суммы, необходимой для устранения дефекта.	За каждый день просрочки.

    Размер неустойки рассчитывается по следующей формуле:Неустойка = цена договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования x 1/150 (1/300 для юр. лиц).

    Можно рассчитать размер неустойки за один день просрочки — 1/150 × Ставка рефинансирования. Тогда размер неустойки будет рассчитываться по следующей формуле: Неустойка = цена договора × количество дней просрочки x неустойка за один день просрочки.

    Пример расчета:Цена квартиры составила 6,5 млн. руб., сумма выплачена полностью. Просрочка сдачи объекта составила 140 суток. Действовавшая на тот период ставка рефинансирования составила 4,25 %. Покупателем являлось физическое лицо. Неустойка за один 1 просрочки составит 0,283333 %. Тогда общий размер неустойки составит: Неустойка = 6 500 000 × 140 × 0,283333 = 257 833 руб.

    30 коп.

    Воспользуйтесь калькулятором расчета размера неустойки по ДДУ.

    Ставка рефинансирования ЦБ РФ меняется довольно часто.Нередко в период просрочки могут действовать один, два или более размера ставки. В таком случае дольщик при расчете размера неустойки вправе выбрать:

    • действующую на момент составления претензии ставку;
    • ставку, действовавшую на ту дату, в которую застройщик должен был сдать объект;
    • расчет размера ставки по периодам.

    Именно расчет неустойки по действовавшим в разные периоды просрочки размерам ставки рефинансирования является наиболее правильным. Например, с 30.12.2020 по 30.07.2021 действовало 5 размеров ставки рефинансирования (4,25 %, 4,5 %, 5 %, 5,5 %, 6,5 %). Если квартира должны была быть сдана 30 декабря 2020 года, а фактически была сдана 30 июля, то для точного расчета размера неустойки нужно вычислить ее размеры за каждый период, после чего сложить получившиеся суммы.

    Узнать ранее действовавшие размеры ставки в разные периоды времени можно в архиве на официальном сайте ЦБ РФ.

    Сроки направления претензии

    Законодательство никак не ограничивает покупателя по вопросу сроков направления претензии. Ее можно направить застройщику на следующий день после того, как были пропущены сроки передачи объекта недвижимости. Можно даже направить претензию до того, как срок передачи истечет, если существует уверенность в том, что помещение не будет передано покупателю. Чем раньше потребитель обратится с претензией, тем быстрее он в случае отказа может подать на застройщика в суд.

    Это может иметь важное значение, если строительная компания находится в предбанкротном состоянии.

    Крайние сроки для обращения с претензией также не определены. Взыскать неустойку можно и через несколько лет, если все это время застройщик не исполнял свои обязанности по договору. Однако нужно учитывать, что за это время может накопиться очень крупная сумма неустойки, которую вряд ли получится взыскать через суд. Поэтому в таком случае имеет право на жизнь вариант с поэтапным взысканием — сначала взыскивается неустойка за один период, потом за другой и т. д.

    Как подать претензию

    Есть вопросы по теме статьи?

    Формально претензию можно передать лично под роспись в офисе застройщика уполномоченному лицу или даже направить по электронной почте. Однако в случае судебного разбирательства направление претензии таким образом может привести к печальным для заявителя последствиям. Существует риск столкнуться с особым мнением судьи, который сочтет такую претензию оформленной ненадлежащим образом, что приведет к отказу в рассмотрении иска или к оставлению заявления без движения. Например, в случае переданной лично претензии застройщик может утверждать, что принявшее ее лицо не имело на то должных полномочий.

    Поданная электронным способом претензия имеет еще меньше шансов на последующее рассмотрение иска в суде.

    Поэтому направлять претензию необходимо надежным и проверенным способом — через почту.Ее нужно направить на юридический адрес застройщика ценным письмом с уведомлением и описью вложения. Юридический адрес застройщика указывается в договоре долевого строительства.

    На случай изменения адреса его можно перепроверить на официальном сайте ФНС по ИНН или ОГРН, которые также указываются в договоре.

    Сроки удовлетворения претензии

    Сроки удовлетворения претензии отсчитываются не с даты ее составления, а с момента ее получения застройщиком. Однозначные сроки удовлетворения претензии для всех видов требований законодательством не установлены. Для отдельных требований существуют срок в 10 дней с момента обращения, однако для других такой срок не достаточен.

    Например, далеко не всегда у застройщика есть возможность устранить выявленные в квартире недостатки в 10-дневный срок.

    Также сроки могут быть установлены договором между клиентом и застройщиком. Согласно п. 1. ст. 20 Федерального закона № 2300-1 срок устранения недостатков не может превышать 45 дней с момента обращения потребителя.

    Именно по истечении данного периода можно обращаться к застройщику с требованием выплаты неустойки. Следует учитывать, что если сроки фигурируют в законе, они имеют приоритет перед теми, которые указаны в договоре.

    Если ни законом, ни договором сроки исполнения договора не установлены, то можно ориентироваться на правовой обычай — сложившееся правило поведения, широко применяемое в обществе. Если же ни законом, ни договором, ни даже обычаем сроки исполнения требований не указаны, то клиенту следует указать их в тексте самой претензии. Ориентироваться можно на ст.

    314 ГК РФ, которая определяет период в 7 дней с момента получения требования в качестве разумного срока исполнения обязательств.

    Что делать в случае отказа

    Застройщики далеко не всегда реагируют на претензию. Даже если девелопер согласен с заявленными требованиями, он имеет право предложить клиенту меньшую сумму, чем составляет сумма неустойки. Зачастую многие потребители соглашаются.

    Им проще получить сумму меньше положенной, чем судиться с застройщиком. К тому же обращение в суд и даже выигрыш дела не дает никакой гарантии, что неустойку выплатят в полном объеме.

    Суды зачастую уменьшают размер неустойки в несколько раз, особенно это касается судов первой инстанции. Суд при рассмотрении дела вправе уменьшить сумму неустойки, если сочтет, что взыскиваемая сумма несоразмерна последствиям нарушения обязательства. На практике, истцу очень тяжело взыскать свыше 300-400 тыс. руб., даже если по расчетам истца неустойка должна быть составлять намного большую сумму.

    С другой стороны, судебная практика показывает, что ситуация не является строго определенной. Иногда суды идут навстречу истцам и в полной мере удовлетворяют требования, присуждая выплату неустойку в полном объеме. Особенно часто такая ситуация складывается в столице.

    Также не следует забывать, что в суде можно добиться не только выплаты неустойки, но и выплаты штрафа, возмещения ущерба, компенсации морального вреда, уплаты процентов за пользование чужими деньгами. Поэтому зачастую дольщику, пострадавшему от действий застройщика, выгодно судиться до конца. Иногда же целесообразнее согласиться на ту сумму, которую предлагает застройщик.

    Частые вопросы и ответы на них

    Если дольщиков (участников договора долевого строительства) несколько, им нужно каждому составлять отдельную претензию? Или можно обойтись одной?

    Можно составить одну претензию, которую должны подписать все покупатели по ДДУ.
    Можно ли в претензии заявить требование о компенсации морального вреда за действия застройщика?

    Законодательством это не запрещено, но следует учитывать, что застройщик вряд ли добровольно компенсирует моральный вред. Поэтому можно оставить это требование для судебного иска.

    С какого дня рассчитывается неустойка?

    Если в договоре указана точная дата исполнения обязательства, то неустойку нужно рассчитывать со следующего дня. Условно говоря, квартиру должны были передать 15 числа, обязательство не было выполнено. Неустойка рассчитывается с 16 числа.

    Если в договоре указан в качестве срока исполнения обязательства месяц или квартал, то крайний срок его исполнения — последний день указанного месяца (квартала).

    Если квартиры была приобретена физическим лицом по договору уступки (цессии) у юридического лица, то какой размер пени применять (1/150 или 1/300 ставки) при определении размера неустойки?

    В данном случае нужно рассчитывать неустойку как от физического лица, так как именно оно пострадало от неисполнения застройщиком своих обязательств.

    Какие сложности могут возникнуть

    Грамотно составленная претензия застройщику о выплате неустойки не является гарантией того, что дольщик получит все причитающиеся ему деньги. Строительная компания может предложить значительно меньшую сумму или вовсе отказаться выплачивать неустойку. В таком случае получить деньги удастся только через суд. Но и в этом случае существует риск того, что заявленная истцом сумма будет значительно уменьшена.

    Поэтому большое значение имеет профессиональная подготовка претензии, а впоследствии и искового заявления.

    Рекомендованные для вас статьи:

    1. Калькулятор неустойки по ДДУ онлайн на 2024 год
    2. Претензия застройщику на устранение недостатков в квартире
    3. Претензия застройщику об устранении недостатков: по гарантии, по окнам, при приемке квартиры
    4. Соглашение о разделе долговых обязательств супругов

    Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

    Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.