Институт собственности, в силу своей обширности и глубины, возрастающего многообразия отношений, составляющих его предмет, имеет свойство время от времени обнаруживать пробелы. Возникновение белых пятен на юридической карте права собственности приводит к тому, что экономически более сильные субъекты отношений начинают навязывать собственное толкование нерешенных вопросов менее сильным. В итоге не урегулированные законом отношения приобретают очертания, отвечающие интересам преимущественно одной – доминирующей – стороны.
Такое положение вещей подрывает основы отечественного гражданского законодательства, которое провозглашает и пестует равенство участников отношений.
Верховный Суд встает на защиту
Верховный Суд, пользуясь своим исключительным авторитетом на ниве толкования закона, позиции которого призваны прояснять границы норм права, обнаруживать подтекст нормативной буквы и восполнять невыраженное в законе явно, но соответствующее его смыслу и духу, – встает на защиту принципов равенства и неприкосновенности собственности и вносит определенность в гражданский оборот.
Тезис, отраженный в подзаголовке данной статьи, стало возможно выдвинуть благодаря очередной попытке Верховного Суда восполнить пробелы законодательства. Руководящему разъяснению Суда по данному вопросу было отведено место в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.). Оно сформулировано следующим образом: «Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ)».
Истоки первой части (первого предложения) выдвинутой позиции кроются в ранее сформулированной Верховным Судом в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) точке зрения: «Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению».
Потребовалось уточнение
Этот тезис успел стать маяком для большого числа судебных решений и направил правоприменительную практику в единое русло. Однако впоследствии потребовалось уточнение, поводом к которому стала возникшая в практике неопределенность, нашедшая отражение в Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10.
Г.М. Кокорина обратилась в суд с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» заключен договор на долевое строительство многоквартирного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, однако застройщик был признан банкротом и ликвидирован до завершения строительства, объект был передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства.
Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на то, что Кокорина не состоит в членах ЖСК «Согласие» (т.е. нового застройщика), не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».
Итак, главная особенность данной ситуации состоит в том, что право на застройку в результате ликвидации первоначального застройщика перешло к третьему лицу, не состоявшему в договорных отношениях с участниками долевого строительства. Именно этот факт помешал суду первой инстанции разрешить дело в пользу истицы, как тому надлежало бы быть по правилу п. 17 упомянутого Обзора Верховного Суда 2013 г. Признав допущенное судом первой инстанции исключение необоснованным, Верховный Суд счел необходимым дополнить свою позицию, выраженную в Обзоре 2013 г., указанием на то, что смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию права на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Теперь мы можем видеть это дополнение в качестве второго предложения п. 3 Обзора № 3 2017 г.
Ответы на одни вопросы неизбежно порождают новые
Таким образом, Верховный Суд уточняет, что сформулированное им ранее правило имеет силу, в том числе и в условиях смены застройщиков. Не вполне ясным, однако, остается, почему, разрешая данный вопрос, Верховный Суд ссылается на ст. 382 и 384 ГК РФ (которые приводит в скобках после изложения генеральных тезисов), где речь идет о переходе прав кредитора. Не было бы более целесообразным говорить о переходе обязательств должника?
В данном случае кредитор – участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства и имеющий право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Должник – застройщик, который обязан признать это право кредитора. Кредитор здесь не меняется – меняется должник, к которому, согласно позиции Верховного Суда, переходит названная обязанность.
Это вопрос о правопреемстве. Но к нему можно подойти и с другой стороны. В Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10 содержится короткое упоминание о том, что ЖСК «Согласие» не является правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».
Это утверждение отнесено к выводам суда первой инстанции и не оспаривается Верховным Судом, хотя требует пояснений, которых, к сожалению, в рассматриваемом определении нет.
По всей видимости, указанный вывод основан на п. 1 ст. 61 ГК РФ, из которого следует, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом, рассматриваемый в определении случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
Какое это имеет значение? Непосредственное. Данная проблема тесно связана с вопросами, поднятыми в определении: сохраняется ли у участников долевого строительства право на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства?
Передается ли новому застройщику обязанность, корреспондирующая этому праву, в порядке сингулярного правопреемства?
Из позиции Верховного Суда следует, что – да, передается. Тогда неясно, как при этом понимать п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений.
Представляется, что этот вопрос требует отдельного толкования.
Вопросы составляют природу всего сущего, равно как ответы на них неизбежно порождают новые вопросы. Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 2017 г. не стал исключением. Некоторые из них мы постарались обозначить, но не ответили на них – здесь.
Вместе с тем хочется положительно отметить ту парадигму, которой подчинены приведенные позиции Верховного Суда: они направлены на то, чтобы стабилизировать отношения собственности, поставить динамику их развития на логические рельсы, обеспечить равенство участников отношений, соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота.
ВС защитил права дольщика при замене застройщика-банкрота новым контрагентом
По мнению одного эксперта, ВС вновь напомнил, в частности, о том, что положение участников строительства является равным вне зависимости от того, в каком реестре находятся их требования, при банкротстве застройщика приоритетной защитой пользуются граждане как непрофессиональные инвесторы. Другой заметил, что трансформация денежного требования в натуральное представляется обоснованной, поскольку интерес простых дольщиков заключается именно в получении жилого или нежилого помещения.
16 февраля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС18-17191 (5) по делу № А32-1070/2017, в котором напомнил, что при замене застройщика трансформация денежного требования в требование о передаче квартиры не изменяет правовое положение дольщика и не увеличивает объем его прав.
В деле о банкротстве застройщика ООО «ЖК АРС-Аврора» Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника ее требования в размере 15,6 млн руб. В обоснование были приложены договоры долевого участия о приобретении жилого и нежилого помещений, а также документы об их оплате. В апреле 2018 г. суд включил ее требование на 3,8 млн руб. (по квартире) в третью очередь реестра, а требование в размере 11,7 млн руб. (по нежилому помещению) – в четвертую очередь.
Впоследствии в реестр были внесены изменения: требование Татьяны Князевой в размере 11,7 млн руб. было учтено как обеспеченное залогом имущества должника.
Далее суд удовлетворил заявление ООО «АльфаСтройКомплекс» о намерении стать приобретателем участка земли с находящимся на нем многоэтажным жилым комплексом с 65% готовностью и исполнить обязательства застройщика-должника перед участниками долевого строительства, требования которых вошли в реестр требований о передаче жилья. При этом суд определил размер денежных средств, подлежащих перечислению приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.
В марте 2021 г. обществу «АльфаСтройКомплекс» перешли имущество и обязательства застройщика по передаче жилых и нежилых помещений на общую сумму 364 млн руб. участникам ДДУ, согласно реестру требований о передаче жилья. После передачи прав застройщика в пользу новой строительной фирмы Татьяна Князева обратилась в суд с заявлением о трансформации требований в реестре должника путем исключения из третьей очереди реестра требования в размере 3,8 млн руб. и включения в реестр требования о передаче двухкомнатной квартиры.
Суд отказал в удовлетворении такого заявления со ссылкой на то, что Татьяна Князева обратилась с заявлением о трансформации требования уже после перехода прав застройщика и обязательств перед участниками строительства к обществу «АльфаСтройКомплекс» и перечисления последним денежных средств (в том числе за спорную квартиру) на специальный счет должника. Суд также посчитал, что, обращаясь ранее с заявлением о включении ее денежного требования в реестр, женщина фактически отказалась от исполнения ДДУ, предусматривавшего передачу жилья. Апелляция и кассация поддержали выводы первой инстанции.
Рассмотрев дело по кассационной жалобе Татьяны Князевой, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанных с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, путем которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства. Под участником строительства понимается в том числе физлицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилья, машино-места и нежилого помещения или денежное требование. Положение участников ДДУ является равным независимо от того, в какой из реестров – о передаче жилых помещений или денежный – включены их требования, ввиду преследования одного и того же материально-правового интереса.
Как пояснил ВС, в первоначально поданном в суд заявлении Татьяна Князева просила о включении в реестр ее денежного требования. «Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства. Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (п. 3 ст.
201.4 Закона о банкротстве)», – отмечено в определении.
Таким образом, подчеркнул ВС, трансформация денежного требования в требование о передаче жилья в рассматриваемом случае правовое положение кассатора не изменяет, объем принадлежащих ей прав не увеличивает. Фактически требование Татьяны Князевой обусловлено тем, что новый застройщик после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ней как участником строительства. Должник и «АльфаСтройКомплекс» могли самостоятельно выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми были заключены договоры о предоставлении жилья (вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре), и определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, отсутствуют доказательства волеизъявления Татьяны Князевой на получение уплаченных по договору денег вместо передачи причитающейся ей квартиры. При таких обстоятельствах нижестоящий суд должен был самостоятельно квалифицировать заявление женщины как требование о понуждении приобретателя принять на себя обязательства перед ней по передаче ей жилья. При этом общество «АльфаСтройКомплекс» следовало привлечь к участию в обособленном споре в качестве ответчика.
Ссылка этой организации на вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении ее заявления о намерении стать приобретателем спорного объекта несостоятельна, поскольку его наличие не препятствует последующей корректировке инвестиционного плана нового застройщика. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Советник практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Анна Жолобова отметила, что банкротство застройщиков по процедуре сходно с иными видами банкротства, однако обладает рядом особенностей в силу того, что в качестве субъектов правоотношений присутствуют большое количество специального вида кредиторов – физлиц – непрофессиональных участников строительного рынка, права и интересы которых должны быть защищены. «При этом указанная защита должна строиться на принципах равенства. При рассмотрении подобных споров встает несколько вопросов: во-первых, можно ли, расторгнув ДДУ, перевести свое требование из реестра денежных требований кредиторов в реестр требований жилья. И, во-вторых, несет ли новый застройщик, которому переданы права для завершения строительства, обязательства перед таким гражданином по передаче ему жилого помещения.
В силу наличия специальных непрофессиональных кредиторов суды, как правило, приравнивают их процессуальные права независимо от того, расторгли они свои договоры или нет, и стремятся обеспечить равную защиту их прав», – заметила она.
В рассмотренном ВС деле, по словам эксперта, внимания заслуживают следующие реперные выводы Суда: «Цель банкротства застройщика – обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, как денежных требований, так и требований о передаче жилого помещения. Положение участников строительства является равным вне зависимости от того, в каком реестре находятся требования. При банкротстве застройщиков в приоритете находится защита интересов граждан как непрофессиональных инвесторов.
Трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения правовое положение кредитора не изменяет, объем прав не увеличивает, следовательно, она является юридически возможной».
Анна Жолобова добавила, что впервые идея равенства реестров (денежных требований и требований жилых помещений) была констатирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12 – тогда реестры были признаны равными, за физлицом было признано право самостоятельно определять, в каком реестре он хочет состоять. «В настоящее время в ВС на рассмотрении находится подобный спор по делу № А40-245757/2015. Представляется, что при разрешении столь социально важного вопроса ВС также обеспечит единообразие практики и не допустит применения разных подходов в данной категории споров, связанных с защитой прав и интересов граждан», – указала эксперт.
Партнер юридической компании Tenzor Consulting Group, адвокат Антон Макейчук полагает, что определение отражает общую позицию Суда об особенном характере норм, регулирующих процедуру банкротства застройщика. «Позиция нижестоящих судов понятна и в определенной степени логична, поскольку, обращаясь в суд с требованием о включении в реестр денежного требования, участники долевого строительства фактически реализуют право на судебную защиту в форме предъявления именно денежного требования. Вместе с тем судами не было учтено, что вне зависимости от формы требования дольщика существо его правопритязания не изменилось. В этом случае трансформация денежного требования в натуральное представляется обоснованной, поскольку интерес простых дольщиков заключается именно в получении жилого или нежилого помещения.
При подходе судов нижестоящих инстанций нормы о возможности передачи прав и обязанностей должника новому застройщику лишены смысла, ведь главной задачей такого механизма является защита прав граждан и обеспечение завершения строительства с последующей передачей объектов участникам долевого строительства», – заметил он.
О правовых последствиях выплаты возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 №218-ФЗ при банкротстве застройщика
Совсем недавно мне довелось присоединиться к реализации проекта по банкротству застройщика на стороне конкурсного управляющего. С самого начала было ясно, что практических вопросов будет немало, поскольку в параграф Закона о банкротстве, регулирующий правила о банкротстве застройщиков, регулярно вносятся изменения, а судебной практики и разъяснений не так много, как хотелось бы.
Но ситуация оказалась гораздо хуже, чем можно было предположить. Как оказалось, зачастую однозначного ответа нет на самые простые вопросы. Например, о правовых последствиях выплаты Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд) возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – 218-ФЗ).
Здесь я хотел бы обратить внимание и попытаться ответить на следующие вопросы, прямых ответов на которые нет ни в Законе о банкротстве, ни в судебной практике, а позиция Фонда по ним явно противоречит положениям закона:
— в каком объеме переходят права участника долевого строительства к Фонду?
— в какую очередь удовлетворяются перешедшие к Фонду требования?
— в каком порядке вносятся изменения, возникшие вследствие выплаты возмещения, в реестр требований участников долевого строительства (далее – РТУС)?
В нашем случае Фонд выплатил нескольким десяткам участников долевого строительства возмещение. Конкурсный управляющий обязан внести соответствующие изменения в РТУС.
Реестр требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков отличается от реестра в обычных процедурах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:
в первую очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта (очередь 3.1);
В очередь 3.1 включаются требования участника строительства в размере стоимости жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по взысканию неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций по договору, заключенному с участником строительства.
во вторую очередь — по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (очередь 3.2);
в третью очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона (очередь 3.3);
В очередь 3.3 включаются реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. То есть это сумма, на которую подорожала квартира с момента заключения договора и до момента признания застройщика банкротом. Конкурсный управляющий определяет ее исходя из проведенной оценки рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья в районе застройки на дату введения процедуры банкротства (что соответствует общему принципу определения размера всех требования кредиторов по состоянию на дату введения первой процедуры абз. 2 п. 1 ст.
4 Закона о банкротстве).
4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В деле о банкротстве застройщиков требования участников строительства могут быть удовлетворены несколькими способами:
— выплата денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;
— путем передачи готовых квартир (статья 201.11 Закона о банкротстве);
— путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве).
А также Фонд может выплатить участникам строительства возмещение (компенсацию) в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.
Фонд выплачивает возмещение, предусмотренное статьей 13 218-ФЗ, в размере рыночной стоимости жилого помещения (предмета договора, заключенного с участником строительства) определяемой на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной участником строительства цены по договору участия в долевом строительстве. Подробно порядок расчета размера возмещения определен в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.
То есть по факту сумма возмещения включает в себя цену договора, заключенного с участником строительства, и реальный ущерб участника строительства. Только арбитражный управляющий определяет реальный ущерб на дату открытия процедуры, а Фонд определяет ущерб на дату выплаты возмещения. Отсюда получается разница, между ущербом, отраженным в РТУС и той суммой, которую выплачивает Фонд.
Позиция представителей Фонда сводится к тому, что в результате выплаты возмещения:
— конкурсный управляющий исключает требования участников строительства, получивших возмещение, из первой подочереди третьей очереди РТУС в части размера требования о передаче помещения (очередь 3.1.);
— включает требование Фонда во вторую подочередь третьей очереди (очередь 3.2) в размере осуществленной выплаты возмещения (как было указано выше, размер выплаты превышает размер требования дольщика о передаче помещения, включенного в очередь 3.1);
— конкурсный управляющий обращается в Арбитражный суд с ходатайством об исключении из РТУС требований участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, включенных в третью под очередь третьей очереди РТУС (очередь 3.3.);
— требования участников долевого строительства в части штрафных санкций сохраняется за ними.
Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.
На мой взгляд вышеизложенная позиция не соответствует действующему законодательству. Хотя ни Закон о банкротстве, ни 218-ФЗ не содержат прямого разъяснения, что происходит после выплаты Фондом компенсации, ряд статей помогают ответить на этот вопрос.
1. Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом). Выплату возмещения осуществляет Фонд.
В соответствии с пунктом 5 статьи 13 218-ФЗ к Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.
Как следует из этой нормы, к Фонду переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (машино-места; нежилого помещения) в полном объеме. Право требования участника долевого строительства к застройщику, признанному банкротом, включает в себя требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве и штрафных санкций.
Статья 13 218-ФЗ не предусматривает уменьшение объема прав, которые переходят от участника долевого строительства, получившего возмещение, к Фонду.
Пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Фактически, конструкция, предусмотренная статьей 13 218-ФЗ, определяет условия уступки участником долевого строительства своих прав (требований) к застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения.
Так, пункты 2, 2.1. статьи 13 указанного закона определяют цену, которую Фонд уплачивает за приобретаемые права. Пунктом 5 указанной статьи установлен объем прав, переходящих к Фонду.
Позиция о том, что к Фонду переходят все права участника долевого строительства по договору подтверждается также тем фактом, что в настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации рассматривается (принят в первом чтении) Проект № 841216-7 Федерального Закона О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации согласно которому предлагается внести следующие изменения в пункт 5 статьи 13 218-ФЗ:
«в части 5 слова «по договору, предусматривающему передачу» заменить словами «о передаче», слова «договору, предусматривающему передачу» заменить словом «передаче»».
Таким образом, в случае принятия соответствующих изменений, пункт 5 статьи 13 218-ФЗ будет изложен следующим образом: Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования о передаче жилого помещения, и (или) передаче машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.
В настоящее время в результате выплаты возмещения к фонду переходят все права участника долевого строительства.
2. В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве во вторую подочередь третьей очереди производятся расчеты по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.
Исходя из содержания положений статьи 13 218-ФЗ и пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве следует, что права, перешедшие от участника долевого строительства к Фонду в результате выплаты возмещения, удовлетворяются (и отражаются в РТУС) во второй подочереди третьей очереди.
Исходя из буквального толкования указанных норм следует, что во вторую подочередь третьей очереди должны быть перемещены требования:
— о передаче жилого помещения (машиноместа; нежилого помещения) из первой подочереди третьей очереди;
— требование об уплате штрафных санкций по договору, из первой подочереди третьей очереди;
— требование по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, из третьей подочереди третьей очереди.
Телеологическое толкование норм, содержащихся в статье 13 218-ФЗ и статье 201.9 Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что требования участников строительства, включенные в очередь 3.1. РТУС и перешедшие к Фонду, понижаются в очередности и переносятся в очередь 3.2. РТУС.
Остальные требования должны сохранять очередность удовлетворения, с учетом положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве.
Такое решение было бы более справедливым. Понижение Фонда в очередности объясняется тем, что он осуществляет компенсационные выплаты и перешедшие к Фонду требования не должны конкурировать с требованиями участников строительства, которые не получили компенсаций. В тоже время повышение требований, перешедших к Фонду из очереди 3.3 в очередь 3.2 просто противоречит цели создания Фонда защиты прав участников долевого строительства, поскольку перешедшие к Фонду требования становятся более приоритетными относительно требований самих участников строительства, не получивших возмещение.
3. Согласно пункту 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве при получении участником строительства, участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований участников строительства, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о переходе к Фонду требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения соответственно.
Указанное в вышеприведенной норме требование участника долевого строительства учитывается в первой подочереди третьей очереди реестра требований кредиторов в виде стоимости помещения, подлежащего передаче, определенной в договоре.
Таким образом, конкурсный управляющий может самостоятельно отразить в РТУС сведения о переходе к Фонду прав требования участников строительства, получивших возмещение, в части требований о передаче жилых помещений (машино-мест; нежилых помещений) с перемещением данных требований из первой подочереди третьей очереди во вторую подочередь третьей очереди.
Закон о банкротстве не содержит указания на то, что в данном случае конкурсный (внешний) управляющий может самостоятельно отразить в реестре иные изменения. Также отсутствуют разъяснения, позволяющие управляющему отразить правопреемство по иным требованиям самостоятельно.
4. В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве по общему правилу требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
В пункте 14 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) изложена следующая правовая позиция:
«Пункт 6 ст. 16 Закона о банкротстве устанавливает специальное правило по отношению к п. 1 ст. 382 и п. 1 ст.
425 ГК РФ, согласно которому требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем только на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер.
На момент проведения спорного собрания процессуальная замена первоначальных кредиторов (общества и компании) на нового кредитора не произведена. Сама по себе замена в материальном правоотношении не наделила нового кредитора правом на участие в собрании и не ограничила право прежних до момента вынесения арбитражным судом судебного акта об их замене в реестре требований кредиторов должника правопреемником по ранее включенным требованиям.»
Исходя из того, что после получения уведомления о выплате возмещения на основании статьи 13 218-ФЗ №218, пункт 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве наделяет конкурсного управляющего правом осуществить (отразить в РТУС) замену участника строительства на Фонд только в части требования о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), на мой взгляд, в остальной части (в части требований по возмещению убытков и штрафных санкций) в РТУС участники долевого строительства могут быть заменены на Фонд только на основании определения Арбитражного суда о процессуальном правопреемстве. Для чего конкурсный управляющий, либо Фонд вправе обратиться с соответствующим ходатайством.
Закрепление возможности отражения правопреемства в уже сформированном реестре только на основании определения суда является излишним и создает ненужную нагрузку на аппарат суда. И это при том, что по части требования правопреемство управляющий отражает самостоятельно. Если управляющий может справиться с отражением правопреемства в части требования о передаче жилого помещения, то он также справится и с правопреемством в части штрафных санкций и убытков.
Полагаю, что большинство управляющих готовы взять на себя самостоятельное внесение изменений в реестр, расширительно толкуя положения пункта 1.2. Закона о банкротстве и исключая возможность причинения вреда кому-либо из участников дела о банкротстве. Однако, помня об ответственности, предусмотренной статьей 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, управляющие предпочитают отказаться от какого-либо из способов толкования права, за исключением буквального толкования, наиболее близкого большинству судей.