Ипотека. Заемщик и созаемщик. Покупатель и собственник – заемщик.
Возможно ли заключение соглашения заемщика с созаемщиком об обязанности выделения доли после выплаты кредита по ипотеке при совместной оплате кредита? Существует ли какая-то стандартная форма такого соглашения?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
Заемщик, обладая всеми правами собственника в отношении объекта недвижимости (ст. 209 ГК РФ), может переоформить на имя созаемщика долю в праве собственности на свою ипотечную недвижимость в любое время и, не дожидаясь полной выплаты ипотечного кредита, заключить с созаемщиком любую гражданско-правовую сделку (куплю-продажу, дарение, мену и т.д.).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 и п. 2 ст.
421 ГК РФ стороны также могут заключить любой непоименованный договор (соглашение), т.е. такой договор (соглашение), хотя и не предусмотренный законом, но не противоречащий ему.
Таким образом, стандартной формы договора (соглашения) законодательством не предусмотрено, все зависит от конкретной ситуации, желания и намерений сторон сделки.
Ниже – несколько вариантов.
Поскольку недвижимость является предметом ипотеки и находится под залогом (ипотекой) у банка, то для совершения такой сделки потребуется получить согласие банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Следовательно, дожидаться полного погашения ипотеки сторонам сделки совсем необязательно: получив согласие кредитора (банка), можно уже сейчас переоформить долю в недвижимости на созаемщика.
Если все-таки заемщик и созаемщик планируют возмездно переоформить долю в недвижимости не сейчас, а только после полного погашения ипотечных обязательств, то уже в настоящее время они могут заключить предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности этой недвижимости.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Также в этом договоре должна быть обязательно указана цена отчуждаемой доли (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В предварительном договоре купли-продажи его стороны указывают, что заключать основной договор купли-продажи недвижимости будут в определенный срок после полной выплаты ипотечного кредита и «погашения» записи об ипотеке в ЕГРН в отношении этой недвижимости.
Как вариант, оплата стоимости доли, которая переоформляется на созаемщика (покупателя) после выплаты ипотеки, может быть произведена в рассрочку и (или) с учетом в ее стоимости ранее оплаченных созаемщиком (покупателем) кредитных платежей.
Если переоформление доли в недвижимости планируется в дальнейшем произвести безвозмездно, то возможно заключить договор обещания дара в виде доли недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст.
574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
Так, например, будет ничтожным договор с обещанием подарить (безвозмездно передать) долю в недвижимости созаемщику после полной выплаты дарителем – собственником ипотеки, но при условии, что одаряемый будет частично вносить ипотечные платежи за нее. Договор с такими условиями будет считаться притворным (п. 2 ст.
170 , п. 2 ст. 572 ГК РФ).
Следует заметить, что в случаях заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи или договора обещания дара право собственности на долю с момента заключения таких договоров у созаемщика не возникает.
И в дальнейшем, если собственник недвижимости, заключивший ранее такой договор, отказывается добровольно исполнять его условия и заключать основной договор (купли-продажи или договор дарения), то у другой стороны остается единственная возможность – в судебном порядке требовать понуждения к исполнению обязательств и заключения с ним основного договора купли-продажи доли на основании предварительного договора купли-продажи или требовать заключения договора дарения доли на основании ранее заключенного договора обещания дара в виде доли недвижимости (ст. 398 , п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Решение конкретного вопроса зависит и от брачного положения заемщика и созаемщика.
В вопросе не уточняется: в рассматриваемом случае заемщик и созаемщик между собой планируют в дальнейшем заключать брак, или уже являются супругами в настоящий момент, или успели расторгнуть брак.
Так, лица, которые планируют вступить в брак или уже являются супругами, могут заключить между собой брачный договор, который определит имущественные права супругов в отношении конкретной недвижимости (доли в ней) в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 СК РФ).
Брачный договор может быть заключен не только в период брака, но и до государственной регистрации заключения брака (ст. 41 СК РФ). Если брачный договор был заключен до государственной регистрации брака, то он вступит в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).
Если на основании брачного договора у супругов возникает право долевой собственности на недвижимость, то в Росреестре потребуется на основании заявлений супругов регистрировать возникновение права долевой собственности на эту недвижимость (ст. 131 ГК РФ).
Далее, лица, находящиеся в браке или уже расторгнувшие брак, могут оформить соглашение о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ).
Такое соглашение составляется с целью определения размера долей каждого из супругов (бывших супругов) в совместно нажитом имуществе (недвижимости). Помимо этого, устанавливается имущество, которое подлежит передаче каждому из них.
Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Также в Росреестре потребуется регистрировать возникновение права долевой собственности, если на основании соглашения о разделе общего имущества у супругов появляется долевая собственность (ст. 131 ГК РФ).
Право созаемщика на квартиру после полного погашения ипотеки 2024
Обновлено 10.01.2023
Раздел имущества при разводе — это всегда не просто. Но что делать, если речь идёт одновременно и о недвижимости, и о общем долге? Разбираемся: как выплачивать ипотеку при разводе.
- Ипотека в гражданском браке
- Ипотека в браке. Что говорит закон
- Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один
- Как выплачивать ипотеку после развода
- Как быть, если есть дети
Ипотека в гражданском браке
Гражданским браком в России обычно называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется.
Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба. По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.
В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно.
Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.
Юристы рекомендуют заключать брачный договор, если фактические супруги с общей ипотекой всё-таки решили узаконить отношения либо один из них уже взял ипотечный кредит до свадьбы. В документе прописываются все нюансы раздела имущества в случае развода. В том числе и раздел кредита и квартиры.
Ипотека в браке. Что говорит закон
Всё, что было нажито в браке, становится совместной собственностью супругов (это установлено ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ).
Даже если квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, независимо от того, на кого оформлены документы.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»: «Если квартира была куплена после заключения брака, то, как правило, супруги выступают созаёмщиками. Часто банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаёмщиком. Это значит, что у мужа и жены равные права и обязанности: они оба должны погашать кредит после развода, но также и имеют право на равные доли в квартире».
Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один
Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Собственность, приобретённая в браке, является совместной. Не будет иметь значения, кто за неё платил и сколько. Это подчёркивает и п. 3 ст.
34 СК РФ, в котором говорится, что право на общее имущество принадлежит также и супругу, который в период брака вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода».
Впрочем, как отмечает Мария Литинецкая, один из супругов может доказать, что второй не приносил деньги в семью и не участвовал в выплате ипотеки без уважительной причины. Тогда доля второго супруга может быть уменьшена. Допустим, если супруга не работала, занимаясь детьми и домом, вынуждена была лечиться или получала образование, то даже при отсутствии финансовых вливаний с её стороны она также претендует на сопоставимую долю в квартире, как и супруг.
Если же жена просто не работала, хозяйством занималась домработница, оплаченная мужем, и он докажет, что ипотеку погашал за счёт своих доходов (например, с помощью выписки с банковской карты и пр.), то суд может разделить жильё в неравных долях, в пользу мужа.
Как выплачивать ипотеку после развода
В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.
Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.
Продолжать выплачивать кредит
Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.
Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.
Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.
Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой. Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка — нет.
Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом. Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».
Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.
Отказаться от своей доли
Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно. Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета.
Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).
Досрочно погасить кредит или продать квартиру
Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят. По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья.
Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.
Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки. Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных.
А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.
Как быть, если есть дети
Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.
Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».
Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира — малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли. Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи — каждый, включая детей, имеет в ней долю.
Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал?
Мы купили квартиру вместе с парнем, не в браке. Первоначальный взнос внесла я с помощью родителей. С парнем мы разошлись, ипотеку больше семи месяцев плачу сама.
Я решила оставить квартиру себе, и парень не против продать мне свою долю за небольшую сумму и снять с себя ипотечное обременение.
Я подала четыре заявки в Сбербанк на вывод созаемщика и получила четыре отказа. Даже вписывала сестру в созаемщики и указывала в комментарии, что нынешний созаемщик не платит и никакого отношения к квартире больше не имеет. Все документы готовы — от заявления до всех справок, выписок и составленного нотариусом договора купли-продажи доли.
Банк отказывает по причине неплатежеспособности. Но сумма платежа составляет 33% от моего общего дохода. Нет просрочек, есть все страховки.
Узнала о рефинансировании с выводом созаемщика у брокеров, но нигде информацию по подобным случаям найти не могу.
Подскажите, что делают в такой ситуации? Как происходит сделка купли-продажи доли? Какой ущерб я понесу?
помогает клиентам с ипотекой
В процессе обслуживания ипотечного кредита часто нужно вывести созаемщика из сделки. Такое возможно, но с соблюдением определенных условий.
Расскажу, какие варианты у вас есть и как поступить, но сначала разберу, зачем нужны созаемщики, каковы их права и обязанности и кто ими может быть. Я буду объяснять на примере ипотеки, хотя это справедливо и для других видов кредитов.
Tinkoff Black с бесплатным обслуживанием на полгода
Для новых клиентов
Заказать карту
Для чего нужен созаемщик
Кредитор или клиент банка могут преследовать разные цели, когда просят или добавляют созаемщика. Вот основные.
Снизить ставку. Например, созаемщик — зарплатный клиент, или его участие позволит использовать семейную ипотеку. Так, чтобы снизить ставку или получить возможность оформить семейную ипотеку, часть банков предлагают каждому клиенту привлечь заемщика с ребенком, который родился после 1 января 2018 года.
Зарплатным клиентам банки предлагают снизить базовую ставку на 0,5—1 п. п.
Увеличить сумму кредита, если на запрашиваемую не хватает дохода основного заемщика. Дело в том, что при расчете максимальной суммы кредита банки могут учитывать доходы всех созаемщиков.
Увеличить срок ипотеки, если заемщик в возрасте. Например, клиент 55—60 лет берет кредит. Чтобы дать деньги на максимальный срок — до достижения заемщиком 75—80 лет , — банк потребует созаемщика, который достигнет пенсионного возраста к моменту закрытия долга.
По аналогичной схеме работает ипотека для заемщиков в возрасте 18 лет. Банк примет такого клиента в работу и попросит созаемщика более зрелого возраста — 23—25 лет или старше.
В условиях указано, что предельный возраст заемщика по ипотеке — до 75 лет, если есть созаемщик, которому на момент погашения долга будет не более 65 лет. Источник: svoedom.ru
Оформить кредит молодому человеку призывного возраста без военного билета. Многие банки требуют от мужчин в возрасте до 27 лет военный билет. Если его нет, то могут предложить участвовать в ипотеке второму заемщику, который не подлежит призыву.