Право собственности на земельный участок под построенным зданием 2024

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства (далее – ОНС) являются объектами недвижимого имущества и выделяются в отдельную группу наравне со зданиями, строениями и сооружениями.

В отличие от указанных выше объектов ОНС нельзя использовать по целевому назначению, так как в отношении него не закончены строительные работы, и он не введён в эксплуатацию.

При строительстве на участке в частной собственности правообладатель вправе зарегистрировать права на ОНС в любое время. Однако в ситуации со строительством на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, возможность государственной регистрации права собственности на ОНС прямо зависит от договора, которым оформлено право застройщика на участок. Как правило, это договор аренды, и регистрация ОНС допускается только если это прямо предусмотрено в нём либо уполномоченным органом утверждена процедура дачи согласия собственника участка на такую государственную регистрацию прав собственности на ОНС [1] .

Особенности статуса ОНС выражаются и в установлении особых правил на оформление прав на участки под уже существующими ОНС. Общий принцип работы государства с ОНС сводится к стимулированию собственника к завершению строительства либо передаче путём продажи с публичных торгов такого объекта иным лицам для достройки, если правообладатель не укладывается в жёсткие сроки для достройки.

Выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества без торгов в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ возможен только для эксплуатации уже существующих зданий и сооружений, в связи с чем по общему правилу нельзя приобрести в собственность без торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства [2] .

К земельным участкам под ОНС также не подлежат применению положения пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающие возможность собственнику здания, сооружения оформить земельный участок в аренду на срок до 49 (сорока девяти) лет.

По прямому указанию п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ земельный участок под ОНС может быть предоставлен в аренду однократно без торгов исключительно на следующих условиях:

А. Срок аренды земельного участка – до 3 (трёх) лет либо на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды, досрочно прекращённого в связи с изъятием такого земельного участка для государственных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен тому, который был изъят.

Б. Целевое использование земельного участка – завершение строительства ОНС.

1) лицо, которое приобрело право собственности на ОНС по результатам публичных торгов по продаже ОНС, изъятого у собственника, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственник ОНС в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев с момента прекращения ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлено в суд требование об изъятии ОНС, или суд отказал в удовлетворении данного требования, либо объект был не продан с публичных торгов по причине отсутствия участников в торгах.

При этом предоставление земельного участка в аренду в указанном случае допускается, если ранее земельный участок не был предоставлен в аренду предыдущим собственникам ОНС.

Также в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) земельный участок под ОНС может быть предоставлен собственнику ОНС однократно в аренду сроком на три года без торгов в целях завершения строительства ОНС при соблюдении следующих условий:

1. собственность на ОНС возникла до 01.03.2015 или соответствующий земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015;
2. ранее земельный участок не предоставлялся в аренду предыдущим собственникам в соответствии с указанным основанием.

В судебной практике сложился подход, согласно которому в прямо предусмотренных законом случаях допускается выкуп земельного участка под ОНС и предоставление его в аренду без торгов [3] .

К ним относятся следующие ситуации:

1. Выкуп/аренда на 49 лет земельного участка под ОНС, который перешёл в частную собственность в порядке приватизации

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.

3 ст. 28 Закона о приватизации).

Отметим, что единственным основанием отказа оформить земельный участок под приватизируемым объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду является факт признания соответствующего объекта самовольной постройкой.

ВС РФ в своём Определении [4] указал на то, что право выкупа земельных участков под приватизированными ОНС признаётся в т. ч. за лицом, к которому право на указанные объекты перешло на основании договора купли-продажи или в порядке правопреемства.

1. Выкуп/аренда на 49 лет земельного участка под ОНС, который находится в постоянном бессрочном пользовании собственника ОНС

В силу п. 2 ст. 3 Вводного закона постоянное бессрочное пользование должно быть переоформлено правообладателем на собственность либо аренду.

Необходимо отметить, что в этом случае возможность приобрести земельный участок, на котором расположен ОНС, в собственность или в аренду не связана с преимущественным правом собственника недвижимости выкупить земельный участок и не связана с особым правовым статусом ОНС.

Переоформление земельного участка из постоянного бессрочного пользования обусловлено изменениями, внесёнными в земельное законодательство. До введения в действие ЗК РФ земельные участки могли находиться в постоянном бессрочном пользовании разных юридических лиц и граждан. После введения в действие ЗК РФ законодатель ограничил субъектный состав лиц, которые имеют право владеть земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, при этом соответствующее право, возникшее у данных лиц до введения в действие ЗК РФ, сохранялось.

В настоящее время субъектный состав определён п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, а все остальные лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды либо приобрести его в собственность (п. 2 ст.

3 Вводного закона).

Соответствующее предоставление в собственность или в аренду производится по отдельному основанию, указанному в пп. 7 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Отметим, что и в этом случае право на выкуп земельного участка либо оформление земельного участка в аренду, которое принадлежит первоначальному собственнику земельного участка, переходит при его отчуждении к новому правообладателю и переоформлении им права постоянного бессрочного пользования согласно Вводному закону [5] .

[1] Например, Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.04.2020 № 53-р «О порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершённого строительства».

[2] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, А41-453/2015.

[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007; Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42.

[4] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, А41-453/2015; Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2019 № 303-ЭС19-13566 по делу № А73-12871/2018; Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2021 по делу № А56-63689/2021.

[5] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, А35-10888/2013.

4.6. Исключительные права собственников зданий и сооружений на участки, необходимые для их эксплуатации

В механизме предоставления публичных земельных участков собственникам зданий или сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) нашёл отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков из числа земель государственной или муниципальной собственности в аренду или в собственность.

Исключительность реализуется в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, занятого таким объектом [1] .

Вопрос предоставления решается в зависимости от вида объекта, расположенного на публичном земельном участке.

В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ не предоставляются в собственность или аренду публичные земельные участки под сооружениями, которые могут использоваться на основании сервитута, в том числе публичного, а также вовсе без предоставления земельного участка. К таким объектам в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ относятся рекламные конструкции, нестационарные торговые объекты, а также иные объекты, размещение которых в силу их функционального назначения, конструктива и габаритов не требует оформления земельно-имущественных прав на публичные земельные участки (элементы благоустройства, тепловые сети, водопроводы, подземные линейные сооружения и иные объекты, перечень которых закреплён в Постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 [2] ).

Обладая исключительным правом, собственники объектов недвижимости на публичных земельных участках приобретают имущественные права на такие участки без проведения торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 2 ст.

39.3 ЗК РФ).

Особенности предоставления публичных земельных участков собственникам зданий/сооружений

А) Предоставление участка в аренду

Максимальный срок аренды публичного земельного участка для собственников зданий, сооружений составляет 49 лет в соответствии с пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Договор аренды на новый срок в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ может быть заключён без проведения торгов при условии соблюдения арендатором совокупности следующих условий (п.

4 ст. 39.6 ЗК РФ):

• заявление о заключении нового договора аренды подано до истечения срока действующего;
• исключительным правом на приобретение участка не обладает другое лицо;
• ранее заключённый договор не был расторгнут в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, создании самовольных построек или невыполнении обязанностей по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Если договор аренды заключался на торгах либо арендатор не успел обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов до окончания срока договора аренды, право обращения с заявлением о предоставлении земельного участка без торгов сохраняется на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Такой участок в любом случае не может быть выставлен на торги в соответствии с пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

С целью заключения договора аренды любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Земельный участок нельзя приобрести в аренду, если площадь участка многократно больше площади объектов недвижимости на нём [3] .

Предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

Земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если:

• здание/сооружение расположены на неделимом земельном участке (т. е. на участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам);
• помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности;
• здания, сооружения или помещения в них расположены на неделимом земельном участке и принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве оперативного управления, или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них в соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

После получения заявления от одного из правообладателей уполномоченный орган в течение 30 дней направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Собственники, получившие проект договора аренды, обязаны подписать его и вернуть в уполномоченный орган в течение 30 дней.

На практике уполномоченный орган подписывает договор с первым заявителем, а со всеми иными собственниками подписывается соглашение о присоединении к действию договора. Это позволяет не ждать момента, когда все правообладатели решатся подписать договор аренды, и оформлять правоотношения с выразившими свою волю заявителями.

П. 7 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрен механизм понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке – в течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Б) Предоставление участка в собственность

Собственники зданий, сооружений обладают правом выкупа государственных и муниципальных земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Исключениями являются установленные земельным законодательством ограничения приватизации земельных участков:

• заявителем является иностранец или иностранная компания, при этом испрашиваемый участок расположен на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 № 261-ФЗ [4] );
• здания/сооружения или помещения в них находятся в государственной или муниципальной собственности;
• участок изъят из оборота или ограничен в обороте по основаниям п.п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ;
• испрашиваемый участок относится к территориям общего пользования;
• участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

Отметим, что предыдущее предоставление земельного участка в аренду, в том числе в ситуации отказа собственника здания от подписания направленного ему проекта договора купли-продажи земельного участка и неосуществление его выкупа, не лишает собственника здания возможности обратиться с повторным заявлением о выкупе такого участка.

Собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе выкупить часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации при отсутствии препятствий для раздела исходного участка [5] . Отказ уполномоченного органа в выкупе участка одному из собственников со ссылкой на наличие действующего договора с множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным, так как нарушает предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право предоставления участка в собственность.

Одним из распространённых оснований для отказа в предоставлении земельного участка собственнику недвижимости, расположенной на нём, является несоответствие видов разрешённого использования в соответствии с градостроительным регламентом целям использования такого земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Данный подход является отражением норм, определяющих значение градостроительного регламента, и поддерживается действующей судебной практикой [6] .

Так, в соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (п. 3 ст.

85 ЗК РФ).

В случае, если вид разрешённого использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту, такой земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нём, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. При этом реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (п. 4 ст.

85 ЗК РФ).

Полагаем, что сложившаяся судебная практика основана на неверном толковании п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, который предусматривает проверку на соответствие указанного в заявлении ВРИ, который установлен в ЕГРН, а не в градостроительном регламенте, так как ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом до момента внесения сведений об их выборе в ЕГРН не считаются применимыми к участку. Таким образом, в случае, если вид разрешённого использования земельного участка был определён в соответствии с ранее действующими градостроительными документами, а после принятия новых Правил землепользования и застройки не соответствует видам разрешённого использования, определённым во вновь принятом градостроительном регламенте, данный земельный участок и объекты недвижимого имущества на нём могут использоваться без приведения их в соответствие с новым градостроительным регламентом.

Допустимость выкупа земельного участка по правилам ст. 39.20 ЗК РФ поддерживается всё ещё редкой новой судебной практикой [7] .

Площадь выкупаемого земельного участка определяется исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны [8] . Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить [9] .

С вступлением в силу главы 5.1 ЗК РФ и с момента утраты силы ст. 36 ЗК РФ государственные органы, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, ограничены закрытым перечнем оснований для отказа, установленным в ст. 39.16 ЗК РФ, где в качестве основания для отказа отсутствует указание не несоразмерность площади земельного участка площади стоящего на нём здания или сооружения.

Несмотря на это, государственные органы до настоящего момента отказывают собственникам зданий и сооружений в продаже участков в собственность без торгов, ссылаясь на несоразмерность участка, в связи с чем заявители вынуждены обращаться в суд, обжалуя отказы уполномоченных органов.

В целях устранения возникшего недопонимания Минэкономразвития России издало письмо от 25.06.2015 № Д23и-2954, согласно которому правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

И несмотря на высказанную Минэкономразвития России позицию, судебная практика складывается по этому вопросу неоднозначно: даже решения Верховного Суда РФ противоречат друг другу. Так, например, в Определении от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015 Верховный Суд РФ указывает на то, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе [10] ; в то же время в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 указано, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нём объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015.

При такой нестабильности судебной практики следует исходить из того, что соразмерность участка необходимо доказывать для устранения рисков отказа по этому основанию. На практике это означает необходимость в досудебном или судебном порядке получить заключение специалиста / заключение судебной экспертизы.

Размер земельного участка является одним из обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора между собственником объекта недвижимости и уполномоченным органом в связи с отказом последнего предоставить участок в собственность. Вопрос площади и конфигурации земельного участка разрешается при помощи соответствующей судебной экспертизы. Площадь, необходимая для эксплуатации, определяется в соответствии с СП 42.13330.2016.

Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [11] и документами территориального планирования.

Так, для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости в границах сформированного земельного участка должны быть произведены расчёты общей площади земельного участка (с обоснованным подтверждением фактической и кадастровой площадей); площади земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, расположенных в границах исследуемого земельного участка; площади земельного участка, свободной от застройки, с учётом коэффициента застройки [12] . Таким образом, критерии определения предельных размеров площадей, необходимых для использования недвижимости, различны, они, прежде всего, зависят от целевого назначения земельного участка, характера, вида здания, расположенного на данном участке, от схемы расположения строений.

Отметим, что после внесения масштабных изменений в ЗК РФ в 2015 году формально критерий «несоразмерности земельного участка площади объекта» был исключён из закона, и существует судебная практика, которая отражала тот факт, что по этому основанию не может быть отказано в выкупе земельного участка [13] . Однако в последующем стала превалировать позиция судов о возможности отказа в выкупе по такому основанию, как несоразмерность площади участка, необходимой для эксплуатации здания, что требует от заявителя действий по обоснованию такой соразмерности.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях. Согласно позиции ВАС РФ [14] сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделён между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделённого ими земельного участка в собственность, они могут претендовать на его приобретение только в аренду.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.

Порядок пользования устанавливается на основании экспертного заключения с учётом особенностей конкретного земельного участка [15] .

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размеры долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания [16] .

[1] Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2019 № 117-КГ18-53.

Пожизненное наследуемое владение: почему от него лучше избавиться

Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.

Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.

Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст.

17).

Что можно делать с участком в пожизненном наследуемом владении

Пожизненное наследуемое владение участком связано с рядом ограничений на распоряжение землей, но в остальном мало отличается от права собственности. Владелец участка может безвозмездно им пользоваться и передать это право по наследству.

Согласно Земельному кодексу, владелец такого объекта имеет право:

• вести личное подсобное хозяйство;
• возделывать сад или огород;
• строить на нем жилье и хозпомещения, в том числе сараи, гаражи;
• передать по наследству;
• оформить в собственность; ,
• отказаться от права ПНВ.

Вместе с участком в право владения входит верхний слой почвы, растения на нем, включая деревья и водные объекты, например колодцы или пруды. Все это также переходит по наследству вместе с участком .

Отдельного внимания заслуживает вопрос, можно ли использовать такой участок для заработка, например сдавать в аренду или вести коммерческую деятельность. Такое распоряжение государственной собственностью законом не допускается, владелец может использовать объект недвижимости только для своих нужд. Этот запрет также распространяется на любые другие форматы возможного отчуждения участка.

Например, его нельзя оставить в залог, поскольку залог подразумевает, что в случае неисполнения обязательств кредитора объект залога перейдет в собственность к другому человеку.

Можно ли сдать такой участок в аренду?

Ваге Рыбченко:

— Договор аренды любой недвижимости обычно заключают на 11 месяцев. Делается это, чтобы не регистрировать договор в Росреестре. Если вы хотите сдать официально на пять лет, то вам нужна официальная регистрация договора. Росреестр договор на аренду земли в ПНВ не зарегистрирует.

Но если вы сдаете на 11 месяцев с возможностью пролонгации, то никаких проблем обычно не возникнет, штрафов за это не предусмотрено.

Как продать участок в пожизненном наследуемом владении

Участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, продать нельзя ни при каких условиях, ведь сам участок принадлежит государству. Также следует знать, что нецелевое использование земли при такой форме владения может повлечь ее принудительное изъятие.

Возникает вопрос, а можно ли продать недвижимость, построенную на такой земле. Теоретически это сделать возможно, однако земля под домом или иным объектом останется государственной, права же предыдущего владельца автоматически прекращаются. Чтобы избежать проблем, рекомендуется оформить право собственности на землю и продавать дом уже с участком.

Ваге Рыбченко:

— Когда вы строите частное жилье на любом участке, возникает принцип единства земли и возведенных объектов . Поэтому продать дом, а землю под ним оставить за собой с правом ПНВ, нельзя. Это право автоматически прекратится при продаже дома. Но сам участок при этом купить или продать нельзя.

Согласно существующей судебной практике, у покупателя возникает ничем не оговоренное право пользования этим участком. Оно не будет внесено в реестр или как-то зарегистрировано. Фактически дом будет стоять на участке, который принадлежит государству.

Покупатель при этом несет определенные риски, потому что ему придется заниматься оформлением своего права на эту землю. Оформление этих прав сейчас производится через выкуп. Существует льготная ставка (по Московской области это 2,5–10% от кадастровой стоимости объекта) за выкуп земельного участка.

На данный момент в Госдуме во втором чтении находится законопроект о расширении условной дачной амнистии, чтобы дать возможность людям в жилых и садовых домах на таких условно бесхозных участках просто и бесплатно зарегистрировать землю. Если его примут, это очень упростит регистрацию объектов и сделки с ними. Сейчас же покупать дом на земле с правом пожизненного наследуемого владения нет никакого смысла, потому что возможны проблемы.

Легче попросить продавца оформить на него собственность и выкупить уже дом с участком.

Прекращение права на пожизненное наследуемое владение

Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.

Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:

• когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
• если владелец сам захотел отказаться от этого права;
• при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
• когда государство возвращает собственность себе.

Возврат объекта государству, то есть принудительное прекращение права на ПНВ, возможно по нескольким причинам:

• владелец использует объект нецелевым образом. Например, участок имеет статус сельскохозяйственной земли, но вместо возделывания владелец построил там дачу или дорогу;
• аналогичным образом рассматривается и неиспользование земли по назначению — под строительство или сельскохозяйственные работы. Владельцу дается три года, чтобы начать эксплуатацию земли в соответствии с ее статусом. Если этого не происходит, участок может быть изъят;
• порча земли и экологической обстановки в районе своими действиями;
• возведение незарегистрированных построек;
• изъятие для муниципальных и государственных нужд. Например, если необходимо проложить дорогу .

При этом изъятие земли у владельцев происходит только по решению суда.

Фото: shutterstock

Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность

Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.

Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:

• акт о предоставлении участка государством;
• свидетельство о праве гражданина на объект;
• выписка из похозяйственной книги;
• кадастровый паспорт;
• документы о межевании;
• удостоверение личности владельца;
• заявление;
• квитанция об оплате пошлины.

С этой документацией нужно обратиться в регистрирующий орган, например Росреестр, и в срок до 22 дней право на собственность будет оформлено.

Ваге Рыбченко:

— Оставлять ПНВ за собой нет смысла — это пережиток советского времени, который не дает никаких преимуществ владельцу: налоги те же, нет никаких льгот по обслуживанию. Получается, что нет никакой экономии — только ограничение в правах. Закон позволяет без проблем переоформить участок в собственность.

Это очень просто, нужно только подать заявление в Росреестр и уплатить госпошлину.

Как происходит наследование участков

Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.

Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:

• свидетельство о смерти предыдущего владельца;
• паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
• документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка ЕГРП;
• заявление наследника.

Комментарии экспертов

Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов:

— Основным видом вещного права является право собственности, которое включает владение, пользование и распоряжение. Но есть и ограниченные формы — пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное владение, сервитуты и другие. Такое право позволяет человеку владеть и пользоваться участком, иначе как по наследству это право передать нельзя.

Сейчас этот вопрос регулируется Гражданским и Земельным кодексами, есть отдельные статьи, которые объединяют схожие ограниченные типы вещного права, такие как пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование. Оба предполагают ущемление в распоряжении имуществом.

Это рудимент, пережиток советского права, когда полноценной частной собственности еще не было, но при этом общество дозрело до идеи, что нужно закреплять за людьми право на ту землю, которой они пользуются. Полноценную частную собственность тогда нельзя было предоставлять, так как это предполагало и распоряжение имуществом, например продажу. Поэтому придумали вид ограниченного права, что соответствовало реальности того периода.

Земли выдавались всех видов назначения: это и СНТ, и ИЖС, и жилищно-подсобное хозяйство, и всякие фермерские хозяйства — любые типы земельных участков по виду использования. Все участки, которые до сих пор существуют в таком праве, — это то, что выдано в Советском Союзе или в первые годы существования Российской Федерации.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE):

— Это право оформлялось до принятия Земельного кодекса (до 2001 года). Оно предполагает, что объект недвижимости находится в собственности государства или муниципалитета, а владелец, который может быть только гражданином России, вправе возвести на нем различные строения, заниматься садоводством. Его возможности ограничены: он не может продать, подарить или сдать в аренду участок, а только передать его по наследству другому физическому лицу.

При покупке строения на таком земельном участке новый владелец получает право пользования только той частью земли, которая расположена под объектом. Из рисков можно выделить вероятность изъятия участка государством или муниципалитетом. К примеру, власти решили строить дорогу или микрорайон для жителей аварийных домов.

В этом случае владельцу не положена компенсация, так как недвижимость находится в собственности государства.

В ноябре 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает приравнивание права пожизненного наследуемого владения к праву собственности. Полагаю, что следует дождаться принятия или отклонения данного документа, а затем уже принимать решение.