На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.
На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства. При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.
Эксперты в этой статье
- Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
- Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
- Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»
Законодательная база
Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:
- статья 60 Семейного кодекса
- статьи 28, 37 Гражданского кодекса
- статья 19 Закона об опеке
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли.
Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней.
Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
До какого возраста требуется разрешение опеки
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст.
28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).
После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.
Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.
Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки.
Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС)
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала.
Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Читайте также
- Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция
- Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
- 7 случаев, когда один из супругов останется без недвижимости при разводе
Кто распоряжается долей ребенка в квартире
У меня двое несовершеннолетних детей, дочь от бывшего сожителе и младших сын от бывшего супруга. После развода я купила 2-комнатную квартиру с использованием маткапитала, по 1/3 квартиры в долях на мне и каждом из детей. В процессе развода супруг согласился на проживание сына со мной.
На данный момент супруг изредка заводит разговоры, что хочет взять ребенка к себе. У него нет собственного жилья, но в перспективе скоро может быть 1-комнатная квартира в другом городе.
Не описывая всю ситуации, могу сказать что у супруга меньше шансов на полуострове права на проживание ребенка с ним, чем у меня, но тревога есть (я работаю неофициально в отличие от него, хотя и могу содержать детей и доказать это). Кроме самого очень пугающего для момента, что муж может отсудить проживание ребенка с ним, я волнуюсь за долю сына в нашей общей квартире.
Правильно ли я понимаю, что родитель, с которым живёт ребенок, имеет возможность распоряжаться его недвижимостью? Есть ли риск, что отец может подать на раздел нашей квартиры, например для улучшения условий проживания сына (его доля + однушка отца)? Разве это не будет ухудшением условий для моей дочери (двушку на оставшиеся наши доли нам уже не купить, только однушку)?
Можно ли отказаться делить это жилье и какая вообще существует практика для таких дел?
Показать полностью
20 августа 2019, 15:05 , Марина, г. Пермь
Ответы юристов
Галина Дьяченко
Юрист, г. Волгодонск
Общаться в чате
Давайте проясним ситуацию: по решению суда место жительства сына определено с Вами? Сколько лет ребенку? Назначены ли алименты.
Определен ли порядок общения с отцом ребенка?
То, что отец ребенка хочет взять сына к себе жить, без решения суда ничего не значит… По закону, он должен подать исковое заявление в суд и доказать, что:
1. Ребенок хочет жить с отцом,
2. Проживание с матерью ухудшает его психическое, физическое, материальное благополучие. 3. Мать не исполняет должным образом родительские обязанности.
Третьим лицом в процессе обязательно будет отдел опеки и попечительства, который составит два акта ЖБУ и предоставит суду протокол разговора с ребенком. Мнение ребенка будет учитываться в суде, если он старше 10 лет, судья его выслушает в присутствие сотрудника опеки.
Следовательно, собираем все чеки, фотографии, характеристики о том, что Вы надлежащим образом исполняете родительские обязанности.
И Вы уверены, что сын хочет жить с отцом? Почему?
Платит ли отец ребенка алименты? Насколько регулярно? Может быть, имеются задолженности?
Берем справку в отделе судебных приставов.
Мне кажется, что у отца ребенка нет оснований подать в суд на раздел Вашей квартиры, вряд ли суд примет это исковое заявление. Распоряжаться долью сына в квартире отцу достаточно сложно: во -первых все эти сделки должны идти только при присутствии и согласии сотрудников отдела опеки и попечительства, во-вторых, продать долю и тем самым не ухудшить интересы другого ребенка крайне сложно, в — третьих, Вы тоже являетесь законным представителем интересов ребенка и Вы не согласны с решением отца ребенка, в-четвертых, квартира куплена на Ваши деньги и средства мат.капитала после развода.
И вряд ли возможно получить согласие опеки. Если же он каким-то чудесным способом его получит, обращайтесь в прокуратуру и суд для защиты прав и интересов ребенка. И обжалуйте согласие опеки.
Но, как я знаю, опека не принимает такие решения.
По поводу вопроса о том, что Вы официально не работаете. Возможно, стоит устроиться на 0,5 ставки? Или открыть ИП? Устроиться удаленно?
Если Вы так обеспокоены этим вопросом, то могу сказать, что суду понадобятся характеристика с места работы и справки из бухгалтерии.
С уважением, Дьяченко Г.В.