Право проживания бывшего хозяина в доме при его продаже 2024

Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора. Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны.

Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?

1. При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить в пользование жилплощадь третьему лицу.
2. Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
3. При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии, что он останется жить на жилплощади.

Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.

Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется. Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием.

Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Регистрируется ограничение в Росреестре

С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, регистрация договора отменена. Процедура регламентируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. В отличие от ренты, обременение в виде проживания по ДКП в реестре не отражается.

Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно. Если же права человека, который по закону может жить в проданной квартире, нарушаются, за разрешением споров ему нужно обратиться в суд.

Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?

По закону ДКП удостоверяется нотариусом в нескольких случаях:

1. Продается недвижимость ребенка или недееспособного.
2. Продается доля третьему лицу, то есть покупатель не числится среди владельцев остальных долей.

В других ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Но стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как оформить договор купли-продажи?

Для продажи квартиры сначала нужно найти покупателя. Если есть другие собственники и продается доля – получить отказы от преимущественного выкупа, иначе сделку с третьим лицом могут оспорить (ст. 250 ГК РФ).

Что делать после того, как покупатель найден:

1. Оговорить условия сделки. Скрывать от покупателя человека, который по закону может жить в квартире, смысла нет: он сможет оспорить договор, и придется возвращать деньги.
2. Заключить договор купли-продажи с правом пожизненного проживания.
3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую, или через МФЦ.
4. Дождаться регистрации и получить итоговый пакет документов, где будет ДКП с пометкой регистратора, и новая выписка из ЕГРН.

Совет: лучше подавать документы по предварительной записи. Без нее ждать своей очереди придется долго.

Важно! Не стоит путать куплю-продажу с проживанием и договор с пожизненным содержанием. Последнее уже считается рентой (ст.

583 ГК РФ), и обременение по нему регистрируется в Росреестре. Если оформить ренту как ДКП, в принятии документов откажут, и придется исправлять ошибки.

При оформлении договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца или другого человека указываются все важные детали:

1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные участников сделки, а также человека, сохраняющего бессрочное пользование.
2. Предмет договора – сведения о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, дата возникновения права собственности у продавца.
3. Стоимость недвижимости.
4. Существенное условие: «Покупатель сохраняет за Продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за гр.».
5. Обязанности, ответственность сторон.
6. Порядок и сроки расчета по сделке.
7. Порядок разрешения споров.
8. Дата составления, подписи продавца и покупателя.

Собственники не освобождают жилье после продажи

Купили квартиру, полный расчет с продавцами произвели 25 февраля. По договору купли-продажи у них есть 10 дней с момента полного расчета для освобождения квартиры и передачи ключей. Они не успели приобрести себе жилье и отказываются отдавать ключи 7 марта (последний день передачи ключей по договору). Говорят, что у них сделка 10 марта, переедут и отдадут ключи.

Нас это не устраивает по многим причинам. Полюбовно этот вопрос решить не получается. Как быть в данной ситуации?

Наталия Булахова
Консультаций: 235

Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.

В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст.

551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст.

398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее вам на предусмотренных договором купли-продажи условиях.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).

Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.

Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.

Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.

Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.

Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.

Отсылать данные извещения продавцу лучше и по адресу нахождения квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире. Будет лучше, если в назначенное время к квартире подойдет и участковый полиции.

Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя – это документ, согласно которому недвижимость переходит в собственность одаряемого, но подаривший ее человек может проживать и пользоваться ею неограниченный срок. Такой договор вызывает массу споров как среди граждан, так и в судах. Рассмотрим, можно ли его оформить, что думают по этому поводу суды, какие документы понадобятся, сможет ли одаряемый продать подаренное имущество, и как все правильно сделать.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Можно ли оформить договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя?

Некоторые считают, что договор дарения (далее – ДД) с пожизненным проживанием дарителя оформить нельзя, ссылаясь на то, что это считается предъявлением встречных условий. Однако в ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является. Согласно п.3 ст.

421 ГК РФ, граждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в ДД с проживанием дарителя включают элементы ренты, но на самом деле это не так. Рента подразумевает содержание собственника.

В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, но даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной. Еще один довод в пользу правомерности заключения ДД с проживанием – возможность одаряемого отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Если его не устраивает такое условие, он в любом момент может оформить письменный отказ даже после заключения ДД. Коротко: дарственную с пожизненным проживанием оформить можно.

Сохранение права проживания не подразумевает предъявление встречных условий: согласно ст. 423 ГК РФ, возмездным считается договор, где возникает обязательство по передаче денег, имущества, оказанию услуг.

Что можно подарить?

По ДД с правом проживания дарится дом, квартира, иной объект недвижимости, предназначенный для жизни людей.

Важно учитывать: при дарении частного дома отчуждается и земельный участок, где он расположен. Отчуждение этих двух объектов по отдельности не допускается.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Дарственная с пожизненным проживанием дарителя, завещание или договор ренты: что лучше?

1. Дарственная предполагает передачу имущества на безвозмездной основе, но даритель при наличии соответствующего условия сохраняет право пользования недвижимостью.
2. Завещание вступает в силу после смерти наследодателя. До этого времени собственником является он. Оформить право собственности на квартиру наследники могут через полгода после открытия наследственного дела.
3. Рента подразумевает передачу недвижимости по договору взамен на пожизненное содержание получателя.

Обратите внимание! Согласно ст. 572 ГК РФ, дарственная, содержащее условие передачи имущества после смерти дарителя, ничтожна. ДД, где одаряемый обязуется предоставлять плату за «подарок», признается недействительным – к нему применяются правила ренты (ст.

583 ГК РФ).

Совет юриста: если вы хотите подарить квартиру, но остаться жить в ней, оформите дарственную с пожизненным проживанием. Для этого понадобится согласие одаряемого. Чтобы недвижимость перешла в собственность после смерти, лучше составить завещание.

Если взамен на жилье хочется получать ежемесячное содержание, подойдет договор ренты.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Действует ли договор дарения после смерти дарителя?

Как правильно составить договор дарения бытовой техники и мебели? Советы юриста

Как оформить договор дарения чужому человеку?

Судебная практика

Суды допускают возможность оформления ДД с проживанием на неопределенный срок, и это подтверждают несколько апелляционных определений:

• Определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. N 33-1137/17;
• Определение Московского суда по делу № 33-14690/2015;
• Определение Курганского областного суда от 28.04.2016 по делу № 33-1487/2016.

Важно! Суды отменяют ДД, если вместо права проживания на жилплощади даритель устанавливает условие получения ежемесячного содержания – такие договоры признаются рентой, а не дарением.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли оформить дарственную без права продажи?

Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.

Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.

Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.

Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.

Можно ли определить порядок пользования квартирой?

Определение порядка пользования недвижимостью включается в дарственную с указанием основных моментов:

• кто и когда может пользоваться определенными комнатами;
• в какой комнате будет жить даритель;
• особенности использования общедомового имущества многоквартирного дома;
• нюансы использования общего имущества в квартире: кухни, санузла, и пр.

При желании стороны могут определить время и график использования конкретного имущества. Важно, чтобы условия сделки устраивали их обоих.

В ДД рекомендуется указать другие немаловажные условия:

• срок использования имущества – пожизненно;
• возможность проживания близких дарителя с согласия одаряемого (нужно указать конкретное количество граждан, срок и правила пользования помещениями для них);
• оставление дарителя на регистрационном учете в даримой квартире;
• право проживания в случае продажи жилья одаряемым.

Обратите внимание! Если одаряемый нарушит условия ДД, даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ.

Под нарушением подразумевается создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.

Что происходит с квартирой, если даритель умирает?

После оформления ДД право собственности переходит к одаряемому, но даритель продолжает жить в подаренном имуществе и состоять на регистрационном учете.

В случае его смерти наследники претендовать на подаренную недвижимость не смогут – ею владеет другой человек (одаряемый).

Пример из практики:

Мужчина подарил дом женщине по ДД с пожизненным проживанием в 2015 году, право собственности за одаряемой зарегистрировано через 2 недели. После этого он остался жить в подаренном жилье, а в 2017 году скончался. Т.к. недвижимость на момент смерти дарителя принадлежала одаряемой, правопреемники не смогли претендовать на нее и получить в наследство.

Кому можно подарить недвижимость с правом пожизненного проживания?

Собственник вправе подарить квартиру любому человеку:

1. Близкому родственнику. Если одаряемый старше 18 лет, в сделке он участвует самостоятельно и везде ставит подписи.
2. Несовершеннолетнему ребенку. Дети до 14 лет расписываются за себя самостоятельно, но совершают сделки с согласия родителей. Интересы ребенка до 14 лет полностью представляют родители или опекуны.
3. Третьему лицу. Под ним подразумевается посторонний человек, не состоящий с дарителем в родственных связях: знакомый, друг, подруга, и пр.

Важно! Если вы хотите подарить жилье своему ребенку, и ему менее 14 лет, оформите ДД самостоятельно. Вы будете представлять и его, и свои интересы в одном лице на правах законного представителя.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

Дарственная на недвижимость требует нотариального удостоверения в нескольких случаях:

1. Квартира находится в общей собственности, дарится доля. Перед этим нужно ее выделить и зарегистрировать изменения.
2. Дарителем выступает ребенок от 14 до 18 лет. Помимо заверения нотариусом, нужно получить разрешение органов опеки. Сделать это проблематично, т.к. при дарении имущество отчуждается безвозмездно, и имущественное положение ребенка ухудшается.

Если недвижимость приобретена в законном браке, она считается совместной собственностью. Помимо нотариального удостоверения ДД, понадобится письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Стоимость нотариального заверения

Пошлина устанавливается ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5% от кадастровой стоимости имущества, но не более 20 000 руб. Если требуется нотариальное согласие супруга, оно обойдется в 500 руб.

Обратите внимание! Дарственную можно составить у нотариуса, но за это взимается дополнительная плата. Стоимость технических услуг устанавливается нотариальными палатами регионов.

Женщина передает по дарственной долю в квартире своей дочери, договор содержит условие постоянного проживания. Недвижимость куплена в браке с отцом одаряемой, но, несмотря на это, его согласие потребуется.

Стоимость доли составляет 2 000 000 руб.

2 000 000 х 0,5% = 10 000 руб.

Дополнительно оплачивается удостоверение согласия супруга.

Общая сумма расходов составит:
10 000 + 500 = 10 500 руб.

Как оформить договор дарения с пожизненным проживанием: пошаговая инструкция

Процедура дарения начинается с обсуждения условий сделки. Даритель рассказывает одаряемому о своем намерении передать имущество при условии постоянного проживания, последний дает свое устное согласие или отказывается от сделки.

Если обе стороны устраивают условия, нужно определиться, когда и где оформлять договор. Рассмотрим, как все выглядит пошагово.

Шаг 1: составление договора

Дарственную можно составить самостоятельно, обратиться к юристам или нотариусу.

Даже если она требует нотариального заверения, стороны вправе оформить все без него, а к нему прийти только для подписания.

Образец дарственной

Договор должен содержать полные данные о сделке:

• Ф.И.О., серии и номера паспортов, даты рождения, адреса регистрации сторон;
• сведения о даримом имуществе: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности дарителя;
• кадастровая стоимость объекта;
• условия пожизненного проживания;
• подарок пользования имуществом;
• права и обязанности сторон;
• дата составления, подписи.

Дарственная оформляется в трех экземплярах. Дарителю и одаряемому достается по одному, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Образец договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя:
alt: Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя

Документы

Для составления дарственной понадобятся паспорта дарителя и одаряемого, и другие документы:

• договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий возникновение права собственности у дарителя;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт на земельный участок (для дарения квартиры не нужен);
• нотариальное согласие супруга.

Если в сделке участвует ребенок, нужно взять свидетельство о рождении.

Шаг 2: посещение нотариуса

Для удостоверения ДД обратитесь к нотариусу по месту расположения даримого имущества. Понадобятся документы, перечисленные выше.

Этот шаг пропускается, если нотариальное заверение не требуется.

Совет юриста: лучше заверить дарственную – это снизит риски оспаривания. Наличие подписи и печати нотариуса подтверждает, что стороны в момент подписания были дееспособны, сделка совершена не под давлением одаряемого.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Шаг 3: посещение Росреестра

Когда ДД готов, нужно подать документы на регистрацию перехода права собственности.

Для этого дарителю и одаряемого следует прийти в Росреестр или МФЦ, и подать заявление – оно заполняется на месте. Регистрация производится по адресу расположения имущества.

Документы

Для регистрации понадобятся документы, перечисленные выше. Дополнительно предоставляется сам договор дарения.

Квитанция об оплате госпошлины не нужна, но ее лучше взять, чтобы подтвердить проведение платежа в случае необходимости, если специалист не увидит его через внутреннюю базу данных.

Госпошлина

Пошлина для физических лиц составляет 2 000 руб., для предприятий – 22 000 руб.

Шаг 4: получение выписки ЕГРН

После подачи документов должно пройти 10 дней – это время дается для переоформления собственника.

По истечении указанного срока нужно прийти в МФЦ или Росреестр за выпиской из ЕГРН, где новым владельцем будет указан одаряемый.

Нужно ли платить НДФЛ?

Получение квартиры в собственность по дарственной считается доходом, поэтому придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости недвижимости.

От налогообложения освобождены только близкие родственники дарителей:

• братья, сестры;
• родители;
• супруги;
• бабушки и дедушки.

Остальным нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля, а сам налог заплатить до 15 июля года, следующего за датой совершения сделки.

Продажа квартиры, в которой проживает даритель

Одаряемый вправе продать недвижимость в любой момент после регистрации права собственности. Согласие дарителя на это не нужно, и он не вправе чинить препятствия.

Достаточно оповестить потенциального покупателя о сохранении права проживания после заключения договора купли-продажи.

Некоторые покупатели пытаются впоследствии оспорить проживание, но суды редко удовлетворяют такие иски. Дело в том, что о наличии подобного «обременения» покупатели предупреждаются заранее, и у них есть право отказаться от сделки. Если же они соглашаются, то принимают условия продавца.

Заключение Эксперта

1. Дарственную с пожизненным проживанием дарителя можно оформить. Если договор не предусматривает ответное предоставление денежного или иного содержания дарителю, такую сделку не признают рентой.
2. Договор дарения удостоверяется нотариусом, если дарится имущество ребенка или доля в недвижимости. В остальных случаях можно оформить все самостоятельно или с помощью юристов.
3. Одаряемый сможет продать подаренную квартиру в любой момент. Согласие дарителя не потребуется, но право проживания за ним необходимо сохранить.
4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Проживание дарителя на жилплощади регистрации в реестре не подлежит.

Вы можете получить квалифицированную помощь у наших юристов, если у вас возникли проблемы при оформлении договора дарения с правом проживания дарителя или без такового. Правозащитники окажут вам профессиональную поддержку и помогут решить любые вопросы в короткие сроки.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на популярные вопросы

Можно ли выселить дарителя, если он живет со мной на основании ДД с пожизненным проживанием?

Нет, нельзя. Он может обратиться в суд для признания договора недействительным по причине несоблюдения условий вами.

Могу ли я аннулировать регистрацию дарителя в подаренной квартире?

Можете, но только с его согласия или через суд.

Подали документы на регистрацию, но даритель за 2 дня до получения выписки умер. Перейдет ли имущество ко мне?

Да, подаренное имущество остается за вами.

Мать составила дарственную на меня, с правом ее проживания в квартире. Хочу узнать, сможет ли брат признать договор недействительным в случае смерти мамы, и добиться наследования квартиры?

Нет, оспорить дарственную по такому основанию нельзя.

Когда даритель вправе отменить дарственную?

Отмена ДД производится согласно ст. 578 ГК РФ по причине покушения на жизнь и здоровье дарителя одаряемым, а также плохого обращения с имуществом, если это влечет риск безвозвратной утраты.

Требовать отмены ДД могут кредиторы, если даритель оформил его за полгода и менее до подачи заявления о банкротстве в арбитражный суд. Отмена возможна при смерти дарителя по вине одаряемого – исковое заявление подается наследниками.

Рекомендуем по теме

Что лучше договор дарения или ренты?

Как оформить договор дарения долга?

Как оформить договор дарения ИП?

Что выгоднее договор мены или договор дарения?

Как оформить договор дарения детям (дочери или сыну)?

Как правильно оформить предварительный договор дарения и зачем он нужен?