В правительстве утвердили новые правила возведения построек на участках.
Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о вспомогательных сооружениях и постройках, которые могут соседствовать с основным зданием без выдачи разрешения на строительство.
Подписанное постановление вступает в силу с 1 сентября 2024 года.
Какие постройки на даче нужно регистрировать?
Согласно письму Минэкономразвития РФ № 32363-ВА/Д23и от 7 ноября 2020 года, получать разрешение на строительство, а затем проводить процедуру регистрации отдельно стоящего строения необходимо, если выполняется хотя бы одно из условий:
- постройка имеет 2 или 3 этажа;
- строение возводится без жилого дома на участке;
- строение имеет хотя бы одно жилое или техническое помещение, такое как: комната отдыха, спальня, кухня, санузел ;
- строение возводится с целью получения прибыли.
Какие постройки на участках можно возводить без разрешения на строительство?
Как следует из постановления, разрешение на строительство не понадобится, если вспомогательные здания на участке — бани, теплицы, гаражи, склады — не превышают трех этажей или 20 метров.
Согласно документу, такие требования установлены для всех хозяйственных построек, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд.
Что такое вспомогательные постройки?
Вспомогательными постройками, согласно постановлению, могут считаться не только бани и теплицы, сооруженные рядом с дачей или загородным домом, но и другие хозпостройки рядом с основными зданиями на промышленных объектах.
Как рассказал «Российской газете» депутат Госдумы Никита Чаплин, вспомогательным объектом может быть «строение или сооружение, которое помогает в обслуживании основного объекта или технологически связано с ним». Это может быть веранда, сарай или другая постройка.
По словам Чаплина, документ не определяет конкретный перечень строений, которые могут быть отнесены к вспомогательным, но закрепляет критерии, при которых постройка будет считаться таковой. Таким образом, согласно постановлению правительства, вспомогательной постройкой будет считаться объект, который:
- строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта;
- возводится на одном земельном участке с основным зданием, предусмотрен проектной документацией и предназначен для обслуживания основного строения;
- необходим для удовлетворения владельцами бытовых нужд.
Какие постройки нужно ставить на кадастровый учет?
По словам Чаплина, на кадастровый учет нужно ставить все капитальные постройки, у которых есть фундамент. Чтобы зарегистрировать постройки, нужно обратиться в БТИ или пригласить специалиста из кадастровой службы к себе на дачный участок. Они подготовят и заверят техплан.
Если объект построен до 2001 года, то он попадает под дачную амнистию и техплан не понадобится.
Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности нужно обратиться в Росреестр или МФЦ и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Выписка из ЕГРН будет готова через семь дней.
Какой налог нужно платить за хозпостройки?
В каждом регионе установлена своя ставка налога на хозпостройки. Если региональной ставки нет, то применяется федеральная: 0,1 — если стоимость имущества ниже 500 тысяч рублей; 0,3% — если стоимость выше полумиллиона.
Вспомогательные постройки на даче: что можно возвести без риска сноса
C 1 сентября 2024 года вступает в силу постановление правительства о том, какие постройки можно возводить без разрешительной документации. Вместе с экспертами разбираемся, что изменилось и что можно будет построить на загородном участке без согласований.
В чем суть вопроса
Тема вспомогательных построек на загородном участке давно вызывала споры даже среди юристов и требовала дополнительного законодательного регламентирования. Согласно п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, в случае возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения не требуется получать разрешение на строительство.
Однако действующий Гражданский кодекс не содержит четкого определения таких строений и сооружений, из-за чего часто возникала путаница, поясняет старший юрист юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры» Глеб Гаврилин. К тому же результатом строительства часто становится полноценный объект недвижимости, требующий регистрации права собственности в ЕГРН, объясняет руководитель практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
Были нередки случаи, когда на земельном участке находился небольшой жилой дом (основное строение) и огромный хозблок (вспомогательное строение), куда входили и сарай, и баня, и гараж, и многое другое. При этом право собственности на вспомогательную постройку регистрировалось по самому факту ее создания, говорит юрист адвокатского бюро «БВМП» Ярослав Земсков. По словам эксперта, пробел в законодательстве порождал массовые нарушения в сфере землепользования и строительства и, как следствие, массовые обращения в суд за разрешением возникающих спорных ситуаций.
Постановление правительства закрепляет подход, уже оформившийся ранее де-факто. Существенного изменения судебной практики в отношении вспомогательных объектов не будет (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Категория земли: как определить и что можно построить
Что меняется: новые критерии вспомогательной постройки
- объект строится на одном земельном участке с основным зданием, строительство вспомогательного объекта было предусмотрено строительной документацией и объект предназначен для обслуживания основного объекта;
- строится в целях обеспечения эксплуатации основного здания, не является особо опасным, технически сложным или уникальным объектом, общая площадь не более 1,5 тыс. кв. м, расположен на том же или смежном земельном участке с основным зданием;
- объект (сарай, баня, навес, веранда, колодец, погреб или иная постройка для бытовых или иных нужд и т. д.) расположен на земельном участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), либо для ведения личного подсобного хозяйства, либо для блокированной жилой застройки (таунхаусы и прочее), либо для ведения садоводства. Высота строения не превышает 20 м, при этом в нем не больше трех этажей.
Тема вспомогательных построек на загородном участке давно вызывала интерес и требовала дополнительного законодательного регламентирования (Фото: Pexels)
Глеб Гаврилин, старший юрист юридической фирмы «Гуричев, Малинин и партнеры»:
— Постановление правительства закрепляет подход, уже оформившийся ранее де-факто. Существенного изменения судебной практики в отношении вспомогательных объектов не будет. А наличие нормативно-правового акта, закрепляющего перечень критериев (признаков) вспомогательного объекта, упростит для судов процесс оценки фактических обстоятельств дел, связанных с признанием построек самовольными.
Теперь, оценивая, является ли строение вспомогательным, суды будут иметь конкретный перечень признаков, к которым можно обратиться. Для сторон спора это повысит предсказуемость исхода судебных разбирательств.
Что признают незаконными постройками с 1 сентября 2024 года
Если вспомогательная пристройка не соответствует утвержденным критерием, она становится самовольной постройкой. В данном случае возможен ряд ограничений (ст. 222 Гражданского кодекса):
- самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с утвержденными параметрами;
- тот, кто осуществил возведение самовольной постройки, не приобретает право собственности на нее;
- самовольную постройку нельзя продавать, дарить или сдавать в аренду;
- использование самовольной постройки не допускается.
Могут ли снести ранее возведенные вспомогательные постройки
Новые нормы распространяются на те правоотношения, которые возникают после их принятия. Поэтому построенные ранее объекты не подпадут под изменения, критерии будут применяться для вновь возводимых объектов, поясняет Анна Жолобова. По словам эксперта, исключение составят случаи, если уже существующий объект потребует реконструкции — увеличения площади помещений или изменения конструктивных решений.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Временные объекты: варианты применения указанного определения в федеральном законодательстве и последствия такого применения
В федеральном законодательстве сложились устойчивые определения «объекта капитального строительства» и «недвижимой вещи». И хотя приведенные в Градостроительном и Гражданском кодексах Российской Федерации термины не содержат перечня таких объектов, однако достаточно определенно дают критерии для отнесения объектов к недвижимой вещи и объекту капитального строительства.
В частности, объектом капитального строительства Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) признает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) Гражданский кодекс РФ (Гк РФ) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Промежуточные выводы на основе анализа двух вышеприведенных определений:
— оба кодекса относят здания, сооружения, объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости/объектам капитального строительства;
— оба кодекса признают наличие иных объектов, не относящихся к недвижимости, при этом в ГрК РФ под иными объектами понимаются «некапитальные строения», а в Гк РФ «объекты движимого имущества».
— градостроительное право также апеллирует термином «некапитальные строения, сооружения» к которым относит строения, сооружения, не имеющие прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Здания и сооружения признаются объектами недвижимости, к которым предъявляются требования законодательства о государственном кадастровом учете и государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.
Помимо перечисленных выше установленных законодательством терминов и невзирая на отсутствие и в Гражданском и в Градостроительном кодексах РФ такого понятия, как «временные здания и сооружения», в последнее время он все чаще стал применяться в подзаконных актах различных ведомств.
В частности, ниже приведен далеко неполный перечень актов, содержащий упоминания временных объектов:
— Приказ Ростехнадзора от 08.12.2020 N 505: «Расположение постоянных и временных зданий и сооружений на стройплощадке должно соответствовать строительному генеральному плану»;
— Методические рекомендации по подготовке информационной модели объекта капитального строительства, представляемой на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в связи с проведением государственной экспертизы проектной документации и оценки информационной модели объекта капитального строительства: «К прочим элементам ПОС (проект организации строительства) могут быть отнесены: временные здания и сооружения; временные инженерные сети и т.д. (ограждения, площадки складирования, временные дороги, размещение подъемных кранов и прочее);
— Распоряжение Росавтодора от 03.03.2021 N 771-р «Об утверждении стратегии развития инновационной деятельности в области дорожного хозяйства на период 2021 — 2025 годов»: разработка эффективных конструктивных решений временных дорог и искусственных сооружений при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте;
— Приказ Ростехнадзора от 15.12.2020 N 534 «Об утверждении федеральных норм и правил в области промышленной безопасности «Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности»: В охранных зонах не допускается размещение постоянных и временных объектов капитального строительства;
— Приказ Минстроя России от 11.12.2020 N 774/пр: Временные сборно-разборные здания и сооружения.
Наиболее широкий перечень временных зданий и сооружений приведен в Приказе Минстроя России от 19.06.2020 N 332/пр «Об утверждении Методики определения затрат на строительство временных зданий и сооружений, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов капитального строительства».
В указанном приказе временные здания и сооружения подразделяются на основные, предназначенные для обеспечения нужд строительства (титульные), вспомогательные, предназначенные для организации работ на строительной площадке (нетитульные), иные временные сооружения и специальные вспомогательные сооружения и устройства.
Кроме того, приказ упоминает и возможность возведения «временных зданий» на фундаменте — устройство оснований и фундаментов под титульные временные здания и сооружения. Подобный подход создает серьезную правовую неопределенность со статусом так называемых временных объектов.
С одной стороны, наличие фундамента и отнесение к категории «здания» временного объекта заставляет говорить о необходимости соблюдения всех разрешительных процедур, сопровождающих вопросы строительства таких объектов (получение разрешение на строительство, проектная документация и др.), а также соблюдения требований законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации.
С другой стороны, приходится признать, что и приказ Минстроя России, и перечисленные акты иных ведомств упоминают временность объектов в связи с тем, что их эксплуатация необходима лишь на период строительства основного объекта. Однако следует отметить, что федеральное законодательство не содержит исключений в вопросах регистрации и кадастрового учета объектов в зависимости от времени их эксплуатации и, в случае капитальности объектов, предусматривают их регистрацию.
Представляется, что наиболее верным определением в случае необходимости введения в законодательство терминов, обозначающих объекты, необходимые только на период строительства стала норма части 31 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 (ред. от 12.11.2020) «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов»: «Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).»
Приведенное определение не содержит упоминания «временных объектов», однако, достаточно четко и емко обозначает перечень объектов, необходимых на период строительства основного объекта капитального строительства.