7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Правительства Москвы от 1 февраля 2018 г. N 45-ПП «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения»
Обзор документа
Постановление Правительства Москвы от 1 февраля 2018 г. N 45-ПП «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения»
12 февраля 2018
В целях реализации положений статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» и постановления Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» Правительство Москвы постановляет:
1. Установить, что:
1.1. Правом приобретения жилых помещений в соответствии с условиями настоящего постановления обладают собственники жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве (далее — собственники), или граждане, имеющие право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма (далее — наниматели), которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения.
1.2. Собственник, наниматель взамен приобретения в собственность равнозначного жилого помещения в соответствии с положениями статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» вправе по письменному заявлению, направляемому в Московский фонд реновации жилой застройки (далее — Фонд), при наличии соответствующих жилых помещений, находящихся в собственности Фонда, приобрести за доплату жилое помещение (жилые помещения) в многоквартирном доме, в котором такому собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение, либо в ином построенном в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее — Программа реновации) многоквартирном доме, в котором имеется резерв жилых помещений после завершения предоставления в нем равнозначных жилых помещений, при условии, что такой многоквартирный дом расположен в одном районе города Москвы (применительно к территории Зеленоградского, Троицкого или Новомосковского административных округов города Москвы — в одном административном округе города Москвы) с многоквартирным домом, который включен в Программу реновации и в котором собственнику, нанимателю принадлежит жилое помещение.
1.3. Приобретение в соответствии с пунктом 1.2 настоящего постановления жилого помещения (жилых помещений) осуществляется по договору мены с доплатой, заключаемому собственником с Фондом (далее — договор мены), или по договору купли-продажи, заключаемому нанимателем с Фондом (далее — договор купли-продажи).
В случае, если жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, находится в общей собственности, договор мены заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение (жилые помещения) в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на жилое помещение (жилые помещения) в случае, если жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, находилось в общей совместной собственности.
1.4. Собственник, наниматель вправе приобрести в соответствии с пунктами 1.2, 1.8 настоящего постановления жилое помещение (жилые помещения) общей площадью не более 100 квадратных метров.
1.5. Размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи определяется по следующей формуле:
Р — размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи;
— общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи;
— средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение;
Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи.
1.6. При приобретении жилого помещения (жилых помещений) по договорам, указанным в пункте 1.3 настоящего постановления, собственнику, нанимателю предоставляется скидка в размере 10 процентов от размера доплаты по договору мены, цены договора купли-продажи, определенных в соответствии с пунктом 1.5 настоящего постановления.
1.7. Порядок заполнения собственниками, нанимателями указанного в пункте 1.2 письменного заявления, состав указываемых в нем сведений, сроки его направления в Фонд, условия и порядок заключения предусмотренных пунктом 1.3 настоящего постановления договоров, порядок определения стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, приобретаемых по таким договорам, а также дополнительные случаи и способы приобретения собственниками, нанимателями за доплату жилых помещений, находящихся в собственности Фонда, определяются регламентом, утвержденным высшим коллегиальным органом управления Фонда.
1.8. Собственник, наниматель в течение двух лет со дня государственной регистрации его права собственности на равнозначное жилое помещение, возникшего на основании договора, заключенного с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии со статьей 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», вправе в установленном законодательством порядке приобрести жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы или Фонда, со скидкой в размере 10 процентов при условии, что продажа такого жилого помещения осуществляется в установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы порядке. Указанным в настоящем пункте правом собственник, наниматель может воспользоваться однократно.
В случае продажи жилого помещения, находящегося в собственности Фонда, в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в целях реализации Программы реновации, преимущественное право приобретения такого жилого помещения предоставляется:
1.8.1. Собственнику, нанимателю, которому предоставлено в собственность равнозначное жилое помещение в многоквартирном доме, в котором расположено продаваемое жилое помещение.
1.8.2. Собственнику, нанимателю, которому предоставлено равнозначное жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном в одном районе города Москвы (применительно к территории Зеленоградского, Троицкого или Новомосковского административных округов города Москвы — в одном административном округе города Москвы) с многоквартирным домом, в котором расположено продаваемое жилое помещение (при отсутствии заявок в отношении данного жилого помещения от указанных в пункте 1.8.1 настоящего постановления собственников, нанимателей).
2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш.
| Мэр Москвы | С.С. Собянин |
Обзор документа
Установлено, что собственники и наниматели жилья, включенные в программу реновации, взамен приобретения в собственность равнозначного жилья вправе за доплату по письменному заявлению приобрести жилье большей площади или с большим количеством комнат. Заявления направляются в Московский фонд реновации жилой застройки.
Жилье большей площади предоставляется при условии, что такие жилые помещения имеются в собственности Фонда.
Приобретение жилья осуществляется по договору мены с доплатой, заключаемому с собственником, или по договору купли-продажи, заключаемому нанимателем. Приобрести можно жилье общей площадью не более 100 кв. м.
Предусматривается предоставление скидки в размере 10% от размера доплаты.
Кроме того, предусматривается возможность получить равнозначное жилое помещение в собственность и десятипроцентную скидку на покупку еще одной квартиры из городской собственности или собственности Фонда в течение двух лет со дня регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение. Таким правом можно воспользоваться однократно.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
ВС объяснил, как расселять коммуналки по реновации
В одной комнате коммунальной квартиры жила пенсионерка, в другой — ее взрослый сын со своей семьей. При расселении по реновации они потребовали предоставить им две квартиры. Но городские власти отказались, расценив их как членов одной семьи. Нижестоящие инстанции не смогли однозначно решить, какое жилье нужно предоставить этим москвичам.
Верховный суд объяснил, что нужно было выяснять, при каких обстоятельствах граждане приобрели комнаты в коммуналке. А эксперты объяснили, когда при реновации действительно удастся улучшить жилищные условия.
Анне Павкиной* принадлежала комната в московской коммунальной трехкомнатной квартире. Потом к ней туда заселился сын Антон Павкин* с женой Ольгой Павкиной* и их совместным ребенком-инвалидом Ксенией*. Четырем людям в таком небольшом жилье оказалось тесно, поэтому Анна купила вторую комнату в той же коммуналке и переехала туда, сохранив 1/4 доли в первой.
Ее сын с семьей остались жить в первой комнате, получив там тоже по 1/4 доли на каждого, включая ребенка.
Когда многоэтажку, где проживали Павкины, решили сносить по программе реновации, столичные власти предложили им взамен двух комнат общей площадью 44 м² одну двушку на 68 м². Такое предложение москвичей не устроило. Павкины через суд потребовали у департамента горимущества столицы предоставить им две квартиры: одну — для Анны Павкиной, а вторую — для семьи сына с ребенком-инвалидом.
Разные подходы судов
Первая инстанция и апелляция отказали заявителям. Суды сослались на то, что истцы считаются членами одной семьи, поэтому им положена одна квартира. При этом главная цель программы реновации — расселить граждан в равнозначное жилье, а не улучшить их жилищные условия, отметили судьи двух инстанций.
Второй кассационный суд общей юрисдикции не согласился с такими выводами (акт на сайте суда не опубликован), отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение в Московской городской суд. На втором круге Мосгорсуд удовлетворил требования заявителей и обязал столичных чиновников предоставить им две отдельные квартиры. Суд указал, что Павкина-старшая получает соцпомощь как одинокий пенсионер, а комнаты в коммуналке считаются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания разных семей.
Гражданская коллегия Верховного суда не согласилась с такой трактовкой. ВС обратил внимание, что Анна Павкина изначально вселила сына, его жену и ребенка в свою комнату, чтобы жить одной семьей. И только после этого купила соседнюю комнату и переехала туда.
Судьи ВС указали и на то, что Павкина-старшая продолжала значиться сособственником первой комнаты, где остался жить сын с женой и внучкой. Кроме того, на момент рассмотрения спора истцы не состояли на учете как нуждающиеся в жилье и не были признаны малоимущими, констатировал ВС (дело № 5-КГ23-9-К2). С учетом этого тройка судей под председательством Юрия Москаленко отменила акты апелляции и кассации, а дело отправила на новое рассмотрение в Мосгорсуд (пока не рассмотрено).
Эксперты: шансы улучшить жилищные условия по реновации есть
Выводы ВС корректны и обоснованы, хотя и выглядят несправедливыми, говорит партнер адвокатского бюро Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × Дмитрий Некрестьянов. Иной подход позволял бы необоснованно получать дополнительное жилье в случаях, когда в одной квартире живет несколько поколений одной семьи, добавляет адвокат юрфирмы Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × Владимир Исаенко. Он подчеркивает, что реновация предполагает только замену технически устаревшего жилищного фонда, а не улучшение жилищных условий.
По словам партнера Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) × Михаила Кюрджева, до 2021 года в Москве нижестоящие инстанции обязывали власти предоставлять сособственникам одного жилья разные квартиры. Практика изменилась после решения Мосгорсуда по делу № 33-21215/2021. Тогда апелляция постановила выделить четырем москвичам, живущим в двух комнатах коммуналки, одну двухкомнатную.
Суд указал, что эти граждане — родственники, потому проживание в одной квартире никак не нарушит их права.
Старый подход, конечно, не устраивал городские власти. И столичный департамент горимущества добился от Мосгорсуда поддержки позиции чиновников.
При этом действующее законодательство все же позволяет некоторым гражданам при реновации рассчитывать на расширение жилплощади. Так, переселяемым в новые дома москвичам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются квартиры по нормативу 18 м² на одного человека (ч. 1 ст.
6 закона Москвы от 17.05.2017 № 14). И получается, что если квартиры требуемой площади у города не окажется, то жителям могут дать раздельные квартиры, подчеркивает Гульнара Беглова, партнер юрфирмы Ялилов и Партнеры Ялилов и Партнеры Региональный рейтинг. группа Уголовное право группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство ×
Соответственно, улучшить жилищные условия и получить взамен коммуналки несколько квартир удастся большой семье, чьи потребности в жилой площади по нормативу нельзя удовлетворить одним объектом недвижимости.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете
В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м².
Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.
В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.
Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.
На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат
Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.
Что сказали суды?
Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.
А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.
В жилищном кодексе есть четкое указание, что квартира должна быть равнозначной по общей площади . Это главный аргумент для Верховного суда.
Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются.
Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
Сейчас на каждом углу трубят про московскую реновацию. Там равнозначные квартиры — это в которых и жилая площадь не меньше, и комнат столько же. Кому верить?
В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:
- жилая площадь не меньше;
- количество комнат такое же;
- общая площадь больше;
- находится в том же районе города;
- отвечает городским стандартам благоустройства.
Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.
Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.
- Если нанимателей будут выселять из аварийного дома на общих основаниях, то могут вместо трешки дать двушку и меньше по жилой площади. А еще могут переселить в другой район. Если жильцы не согласятся переехать, их выселят принудительно. Это законно.
- Если будут выселять по программе реновации, то вместо трешки дадут трешку, а жилая площадь не уменьшится. Но так будет, только если дом войдет в программу. Если не войдет, но когда-то его снесут, допгарантий может не быть.
В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.
А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?
По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.
Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.
Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно.
В законах есть для этого порядок и основания.
Получается, что при выселении из аварийного дома наниматель получит квартиру такой же общей площади, а собственник — только деньги с учетом износа .
Это же несправедливо! Почему наниматели и собственники не в равных условиях?
Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет.
Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.
Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.
Госдума приняла закон об изменении правил получения жилья по реновации
Срок заключения договора о переходе права собственности на новое жилье в столице сокращен до 30 дней. Также у переселенцев будет меньше времени на то, чтобы выбрать между получением новой квартиры и денежной компенсацией
Фото: Shutterstock
Срок заключения договора о переходе права собственности на новое жилье по программе реновации в Москве сократят в три раза. Соответствующий законопроект Госдума приняла сегодня в третьем, окончательном чтении. Документ разработан группой депутатов во главе с вице-спикером Госдумы Петром Толстым. В пояснительной записке говорится, что на переселение граждан по программе реновации с соблюдением всех необходимых процедур уходит около года.
Чтобы ускорить процедуру, предлагается сократить с 90 до 30 дней период заключения договора о переходе права собственности на новую квартиру. Кроме того, с 30 до 20 дней сокращается срок, в рамках которого переселенцы вправе представить в уполномоченный орган столицы заявление о выплате возмещения в денежной форме или о предоставлении в собственность новой квартиры вместо старого жилья. Закон также устанавливает, что изъятие участков и других объектов недвижимости для госнужд в целях реновации будет проводиться в рамках специального закона, действующего только в Москве.
Так, спор о размере возмещения стоимости имущества от изъятия будет рассматриваться судом отдельно от спора об изъятии имущества, а при вынесении судебного акта по спору суд установит размер компенсации на основании отчета об оценке изымаемых объектов.
«Нововведение позволит сократить процесс расселения»
Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
— Несмотря на то что в столице при реализации программы реновации внимательно подходят к процессам расселения домов, попадающих в пятно будущей застройки, а людям предлагают действительно неплохие условия, все же встречаются собственники, не согласные с новыми обстоятельствами. Итог — длительные судебные разбирательства, когда в единый процесс смешиваются иски о самой правомерности изъятия недвижимого имущества и споры о размере компенсации за изъятое имущество. В целом, несмотря на то что в одном доме это, как правило, лишь одна-две квартиры из всех, такие процессы приводят к заморозке проектов реновации целых кварталов на длительное время. Сегодняшним решением мы даем возможность раздельно рассматривать подобные споры. При этом размер компенсации будет определяться на основании отчета оценщика.
Разделение споров, а также принятые этим же законом сокращения отдельных «бумажных» процедур позволят сократить процесс расселения и последующей реновации примерно на год.
«Для переселенцев нововведение усложнит задачу»
Арминэ Григорян, адвокат, кандидат юридических наук:
— К минусам можно отнести то, что за 30 дней не все могут принять решение о заключении договора. Например, если человек живет один и лежит в больнице или находится в командировке, ему не хватит времени на принятие решения. Также, согласно закону, теперь споры о размере компенсации и споры об изъятии имущества разделили.
Программа пойдет быстрее, потому что суды точно будут отказывать собственникам по иску об изъятии имущества, по оценке споры будут долго тянуться, чтобы устанавливать стоимость.
В мае сообщалось, что с начала 2024 года в рамках программы реновации в Москве достроили и ввели в эксплуатацию 21 дом. Площадь квартир введенных с начала года новостроек позволит переселить свыше 10 тыс. человек.
- В Москве выросло предложение квартир в пятиэтажках под реновацию
- Собянин рассказал о результатах реновации с начала ее запуска
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»