Дольщики опять могут требовать от застройщиков компенсации, если в новой квартире плохо поклеены обои, отваливается плитка со стен или дует из окон. С июля прекратилось действие временного порядка приемки квартир и моратория на взыскание с застройщиков неустойки, пени и штрафов.
Временный порядок был введен в марте 2022 года для поддержки застройщиков в условиях санкций — власти опасались, что стройки затянутся из-за сложностей с поставками материалов. Одновременно этот порядок действовал против так называемого «потребительского экстремизма» — когда очень придирчивый к качеству жилья дольщик мог отсудить у девелопера значительную часть стоимости жилья.
В последние полтора года отказаться от приемки квартиры можно было лишь при существенных недостатках новостройки (с июля, как было и ранее, — при любых недостатках). При этом их должен был подтвердить приглашенный специалист, состоящий в Национальном объединении изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). Сейчас вновь можно обойтись без такого эксперта.
Составить односторонний акт о передаче жилья уклоняющемуся от этой процедуры покупателю застройщик может теперь через два, а не через один месяц. Обратиться в суд дольщик мог, только если застройщик откажется устранять недостатки или выплачивать компенсацию.
Также прекращается мораторий на взыскание с застройщика неустойки за затягивание строительства, убытков и процентов за просрочку возврата денежных средств при расторжении договора. Можно наконец получить с девелоперов и суммы неустойки, штрафов и пеней, которые были предъявлены компании до введения моратория.
Однозначно хорошо, что возвращают прежний порядок, считает адвокат в сфере недвижимости Анастасия Поликыржа. По ее мнению, временные правила, действовавшие более года, несколько расслабили строительные компании. Застройщики чаще стали вести себя грубовато с покупателями, могли не называть сроки передачи квартир, не отвечать на звонки, не направлять уведомления о сроках.
Все это потому, что они понимали, что действует мораторий, считает адвокат. Если раньше так обращались чаще всего с покупателями жилья экономкласса, то за последнее время такое отношение появилось и к покупателям дорогих элитных квартир.
Застройщики, в свою очередь, опасаются усиления потребительского экстремизма и надеются, что временный порядок все же станет постоянным. Минстрой сообщал о подготовке поправок в законодательство, направленных на борьбу с потребительским экстремизмом в сфере строительства жилья. Нужно сделать прозрачный четкий механизм для покупателей, чтобы они понимали, что нужно сделать, куда обратиться, чтобы получить квартиру надлежащего качества, пояснял замглавы минстроя Никита Стасишин.
Предполагается, что новые правила приемки квартир внесут в закон о долевом строительстве, также будет установлен порог по взысканию неустойки в 5%, говорит Поликыржа. Однако пока законопроект не внесен в Госдуму.
Действовавший до июля порядок начисления пеней и неустоек был не на стороне потребителя, отмечает сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов. При этом жалоб на плохое качество строительства поступает много. В этой сфере по-прежнему рынок продавца, а не покупателя. Человеку нужно купить жилье в определенном месте, но там строит только один девелопер, и он зачастую заинтересован в максимизации прибыли — стремится сделать похуже и продать подороже, говорит Голов.
Случаи же потребительского экстремизма в строительстве — преувеличение, считает он. Под этим нужно понимать ситуации, когда нарушения нет, но потребитель его организует (например, выпускает тараканов в отеле и требует компенсации за насекомых в номере). Если же в квартире косые стены, углы не прямые, отваливается плитка, сделано не то, что было обещано, — это не экстремизм.
Если компания строит хорошо, то у нее не будет проблем, уверен Голов. Чаще всего большие расходы застройщика связаны не с тем, что потребитель слишком многого требует, а с тем, что застройщик отказался в досудебном порядке удовлетворить его претензии. Но если юрист девелопера посчитал, что претензию не надо удовлетворить, то такого юриста нужно уволить, и это проблемы бизнеса. Покупатель же не профессионал и нуждается в большей защите со стороны закона. «Защищая свои права, потребитель защищает на самом деле и права всех других.
Потому что он учит продавца, производителя работать хорошо. Если же можно давать квартиры, построенные тяп-ляп, не приходится устранять недоделки — зачем их делать хорошо?» — рассуждает эксперт.
Интересно также, как будет складываться судебная практика, отмечает Поликыржа. Потому что люди, которые принимали свои квартиры до 30 июня и после, оказываются в неравных условиях.
Верховный суд объяснил правила компенсации дольщику
Исключительно полезное для участников долевого строительства разъяснение сделал Верховный суд РФ, после того как пересмотрел результаты спора дольщицы и фирмы-застройщика.
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что ситуация, в которую попала наша героиня, в реальности встречается довольно часто. Суть сложившейся картины такова. Дольщица, которая заранее оплатила квартиру в строящемся доме, лишилась права на уже оплаченные квадратные метры после передачи дома на достройку совсем другой организации.
Юристы уверяют, что в таких случаях добросовестному дольщику приходится долго и трудно бороться, чтобы отстоять свои права.
Подобные правовые казусы, судя по судебной практике, происходят чаще всего в тех случаях, когда речь идет о не очень больших фирмах-застройщиках, которые в итоге не могут выполнить свои обязательства перед гражданами, вложившимися в будущее жилье.
В большинстве аналогичных случаев на смену застройщика, у которого в силу разных обстоятельств не вышло вручить поверившим ему гражданам ключи от квартир, приходит другой застройщик.
А вот у нового застройщика, пришедшего на место старого, чаще всего не возникает большого желания выполнять обязательство своего предшественника перед прежними дольщиками.
Понятно, что новый застройщик теперь уже свои достроенные квартиры желает продать клиентам, которые пришли к нему с деньгами.
Со стороны нового застройщика такое желание объяснимо. Ведь в абсолютном большинстве случаев от момента официального разорения первого строителя дома проходит не один год. И оплаченные гражданами несколько лет назад квадратные метры уже стоят совсем по-другому.
В случае, о котором идет речь, произошла именно такая история. Это решение первым заметил портал Право.ru*. Подчеркнем, что гражданка оплатила не только будущие жилые квадратные метры, но и будущий гараж в подвале дома.
Но застройщик деньги взял, а дом не достроил — обанкротился.
В деле о банкротстве застройщика наша героиня сначала обратилась в суд с заявлением о включении в реестр ее требования в почти 16 миллионов рублей. Часть требования в несколько миллионов рублей по договору участия в долевом строительстве жилого помещения включили в третью очередь. А часть уже внесенной суммы в строительство нежилого помещения — в четвертую.
Так прошло несколько лет, и несчастный дом забрала на достройку другая компания. Тогда у нашей героини появилась надежда, что свои квадратные метры она все-таки получит.
С новым застройщиком договориться не вышло, и гражданка пошла в суд. Но — неудачно. Местные суды отказались трансформировать требование гражданки по квартире в требование о передаче жилого помещения.
Они решили так: раз заявительница включилась в реестр с денежным требованием, то и компенсация ей положена только деньгами. Дольщица пошла в Верховный суд.
Гражданка настаивала, что ее воля была направлена на получение в собственность оплаченной по условиям договора квартиры.
Суды не изучили, как оплаченные дольщицей квадратные метры спустя годы вновь превратились в деньги
ВС изучил решения местных судов, отказавших гражданке, и заявил, что коллеги были не правы. Суды не изучили, каким образом оплаченные дольщицей квадратные метры спустя годы вновь превратились в деньги, и не ясно, с какими аргументами дольщица вместо квартиры должна получить именно деньги.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил спор о компенсации для нашей героини на новое рассмотрение, с учетом его разъяснений.
Таким пострадавшим дольщикам посвящено и еще одно недавнее решение ВС. Суд разъяснил, что дольщики имеют право еще и на моральную компенсацию за страдания.
Верховный суд сказал, что его уточнения о плате за моральные страдания вызваны принятием в марте 2022-го правительственного постановления «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». В нем сказано, что к отношениям участников долевого строительства и застройщиков применяются «исключительно» положения профильного закона.
Поэтому ВС отметил, что это постановление «не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона «О защите прав потребителей» к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства». А поскольку закон «Об участии в долевом строительстве» не регулирует вопрос о компенсации морального вреда для дольщика, должен использоваться именно «потребительский» закон.
*Определение Верховного суда N А32-1070/2017.
Защита прав дольщиков при долевом строительстве
Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом. При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.
Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
- в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
- в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
- возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.
Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.
Договор участия в долевом строительстве
Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:
- сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
- дату передачи жилья будущему владельцу.
- размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
- период гарантии на дом.
- способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.
Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.
Механизмы защиты дольщиков
Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.
Признание права на имущество
Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки. В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания. При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:
- признание права на перевод в собственность квартиры.
- передачу во владение части недостроенного дома.
- право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.
Обоснование неправомерности сделки
Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:
- ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
- если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
- проектная декларация выполнена с нарушениями.
Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Оставьте заявку на консультацию юриста:
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:
- Качество сданного объекта ниже оговоренного.
- Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
- С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
- Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.
Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.
Поддержка органов власти
На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:
- получение временного помещения для проживания.
- компенсационные выплаты из бюджета.
- содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.
Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.
Вмешательство суда при банкротстве застройщика
Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:
- Предоставить обещанное жилье.
- Вернуть средства, вложенные в строительство.
Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату. Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы. Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье.
Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки. Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков. Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность.
Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.
Порядок обращения в суд
Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:
- Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
- Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
- Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
- Направить иск в судебную инстанцию.
- Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.
Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.
Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства
Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года. Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками. Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.
Центр помощи призван:
- Сформировать компенсационный фонд.
- Собирать взносы.
- Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.
Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ. Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.
Юрист по защите прав дольщиков
Получите юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже и мы оперативно с вами свяжемся!