Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.
У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права.
Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.
Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.
У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.
Кредит брать принципиально не хочу.
Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?
И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?
Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.
Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать.
Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.
Преимущественное право совладельцев купить долю
Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.
Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.
Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.
Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Как уведомить о продаже
У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
- вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
- направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.
На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.
Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.
Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладельцев о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться.
Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.
Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.
Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.
Продажа доли не всегда выгодное решение
Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.
Главная причина, по которой не удастся продать вашу долю посторонним людям по рыночной цене, в том, что, скорее всего, покупатель не сможет ей пользоваться.
Собственники общего жилья должны договариваться, как будут уживаться рядом. Если к согласию прийти не получится, спор придется решать в суде, который будет учитывать количество квадратных метров, сложившийся порядок пользования, нуждаемость всех сособственников в жилье и реальную возможность совместного проживания. То есть комфорт родителей и брата будет на первом месте — ведь они уже заняли конкретные комнаты, а у брата до окончания строительства нет другого жилья.
Новому совладельцу суд может отказать во вселении, точно запретит сдавать часть квартиры в наем и пояснит это тем, что тот покупал долю с риском невозможности использования.
В другой статье Т—Ж мы разбирали, как подселиться в трешку. Спойлер: очень трудно.
Потенциальный покупатель сможет взыскивать с родственников компенсацию за проживание на его метрах, но только через суд. Вряд ли кто-то захочет ввязываться в такую историю, поэтому если покупатель и найдется, то он станет сбивать цену. В итоге придется расстаться с долей за бесценок, и на покупку собственной квартиры все равно не хватит.
Продажа квартиры с прописанными людьми: варианты и порядок сделки
Когда квартира продается с прописанными людьми, возникает множество вопросов: какие правовые аспекты нужно учесть при покупке такой квартиры? Как правильно оформить договор купли-продажи и какие затраты сопряжены с этой процедурой? Значит ли наличие прописанных людей в квартире, что ее нельзя продать?
Начнем с простой логики: если квартира продается с прописанными людьми, это еще не означает, что ее нельзя купить. На самом деле, многие покупатели именно такие квартиры и хотят приобрести. Ведь когда в квартире есть прописанные люди, значит, она уже считается «жилой».
Это означает, что можно без проблем зарегистрироваться в ней и проживать, не нарушая законодательство.
Однако, необходимо помнить, что при покупке квартиры с прописанными людьми есть ряд ограничений и условий. Во-первых, обязательно нужно учесть статус этих прописанных лиц и уточнить, согласны ли они покинуть квартиру после продажи. В случае, если прописанный человек отказывается покинуть квартиру или требует дополнительные условия, необходимо обратиться к юристу, чтобы оформить все правильно и избежать проблем в будущем.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми
Покупка квартиры с прописанными людьми — это достаточно распространенная ситуация на рынке недвижимости. Но почему продается квартира с прописанными людьми, и что это означает?
Прежде всего, прописанные люди в квартире могут быть родственниками или сожителями предыдущего владельца. Если квартира продается с прописанными людьми, значит, покупатели приобретают квартиру со всеми ее обязательствами и правами.
Если покупатели хотят покупать квартиру с прописанными людьми, значит, они должны быть готовы к некоторым затратам и оформлению договора купли-продажи с указанием всех прописанных лиц.
Сроки оформления договора также играют важную роль, поскольку продажа квартиры с прописанными людьми может занять некоторое время.
Если покупатели понимают все риски и затраты, связанные с куплей-продажей квартиры с прописанными людьми, то они могут найти образец договора и продолжить сделку.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми может быть выгодной или не очень выгодной сделкой в зависимости от конкретной ситуации и статуса прописанных лиц. Поэтому важно обратить внимание на все нюансы и провести тщательную проверку правового и финансового статуса квартиры и прописанных лиц.
Варианты продажи, порядок покупки
Что значит покупать квартиру с прописанными людьми?
При покупке квартиры с прописанными людьми, это означает, что в данной квартире находятся люди, которые прописаны по месту жительства. Такая информация обычно указывается в выписке из ЕГРП.
Почему продавцы хотят продать квартиру с прописанными людьми?
Статья по теме: Как можно заказать распечатку Инн через Госуслуги
Продавцы часто предлагают продать квартиру с прописанными людьми, чтобы сократить затраты на регистрацию изменений в ЕГРП. Ведь для этого необходимо вносить изменения в графу «количество проживающих».
Какие варианты продажи квартиры с прописанными людьми?
Существует несколько вариантов продажи квартиры с прописанными людьми:
- Продажа квартиры с сохранением статуса «прописанный».
- Продажа квартиры с расторжением регистрации.
Какой порядок покупки квартиры с прописанными людьми?
При покупке квартиры с прописанными людьми следует придерживаться следующего порядка:
- Составление договора купли-продажи.
- Проверка правового состояния квартиры.
- Получение согласия прописанных лиц на продажу квартиры.
- Прохождение процедуры расторжения регистрации или сохранение статуса «прописанный».
- Оформление сделки перед нотариусом и переход права собственности на покупателя.
Что, если покупатели не хотят разрешить расторжение регистрации?
Если покупатели не согласны на расторжение регистрации прописанных лиц, то в этом случае можно предложить им сохранение статуса «прописанный». В таком случае, покупатели должны будут оплатить дополнительные затраты, связанные с поддержанием статуса «прописанный».
Есть ли образец договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми?
Да, существуют образцы договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми. Они могут быть найдены в сети интернет или составлены нотариусом на основе вашей ситуации и требований.
Правовой статус прописанных лиц
При покупке квартиры с прописанными людьми, покупатели часто задаются вопросом о правовом статусе прописанных лиц. Что это значит и почему с ними нужно учитывать при купли-продажи квартиры?
В России прописка имеет свойство привязывать человека к определенному адресу, указанному в паспорте. Если в квартире прописаны люди, то это означает, что они являются полноценными жителями данного жилого помещения.
Если покупатели хотят купить квартиру с прописанными людьми, то они должны быть готовы к определенным затратам и срокам. Ведь перед тем как продается квартира с прописанным человеком, необходимо снять прописку с данной квартиры. Этот процесс может занять определенное время и потребует дополнительных документов.
Правовой статус прописанных лиц может повлиять на порядок покупки и продажи квартиры. Покупатели должны учитывать, что квартира с прописанными людьми может быть продана только после того, как прописанный человек снимет свою прописку с данного адреса.
Если продается квартира с прописанными людьми, то необходимо получить образец договора купли-продажи, в котором будет прописано, что все прописанные лица согласны на продажу квартиры и готовы снять свою прописку с данного адреса.
Также, важно учесть, что снятие прописки может быть процессом несколько сложным, особенно если есть споры или конфликты между прописанными лицами. В этом случае покупателям придется обратиться в суд для разрешения данных проблем и продолжения процесса покупки квартиры.
Статья по теме: Инфляция в России по годам: 1991 — 2024. Данные Росстата
Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?
Когда квартира продается с прописанным человеком, это означает, что в ней есть зарегистрированные жители, которые имеют правовой статус и проживают в данном жилом помещении.
Если продавец и покупатель хотят заключить договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми, необходимо провести подробную юридическую проверку. При этом нужно учесть, что сроки и затраты на оформление такой сделки могут быть больше, чем в случае продажи квартиры без прописанных людей.
Покупатели должны понимать, что прописанные люди имеют право продолжать жить в квартире после ее продажи. Это может означать, что покупателю придется договариваться с ними о досрочном выселении или продлении их проживания в квартире в порядке, предусмотренном законом.
Покупка квартиры с прописанными людьми также может повлиять на затраты на недвижимость. Цена может быть немного выше, поскольку наличие прописанных людей свидетельствует о длительном проживании в квартире и стабильности ее использования.
Почему продается квартира с прописанным человеком? Возможно, продавец не может или не хочет выселять прописанных людей из квартиры. Или же есть другие обстоятельства, которые влияют на решение продать квартиру с людьми, прописанными в ней.
Образец договора купли-продажи
При покупке квартиры, в которой прописаны другие люди, следует заключить особый правовой договор, чтобы учесть интересы всех сторон. Если вы хотите продать квартиру с прописанными лицами, значит, вам нужно подготовить образец договора купли-продажи, учитывая особенности этой ситуации.
В договоре купли-продажи квартиры с прописанными людьми необходимо указать, что продавец не гарантирует выселение прописанных лиц и не несет ответственности за их прописку в квартире. Также стоит учесть, что затраты на выселение прописанных лиц и смену прописки несет покупатель.
Покупатели, которые хотят купить квартиру с прописанными людьми, должны быть готовы к тому, что могут возникнуть некоторые сложности. Например, если сроки выселения или смены прописки прописанных лиц не будут соблюдены, то это может привести к задержкам с получением квартиры в ваше распоряжение. В таком случае, важно составить договор таким образом, чтобы учесть возможные задержки и предусмотреть штрафы.
Статья по теме: Классификация и обучение электротехнического персонала: основные аспекты и проверка знаний
Образец договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми должен содержать информацию о статусе квартиры, прописанных лицах, сумме сделки, сроках выселения и смены прописки, а также ответственности сторон за нарушение условий договора. Важно обратиться за консультацией к юристу, чтобы быть уверенным в законности и надежности данного документа.
Почему покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными в ней людьми?
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми – это не самая привлекательная сделка для потенциальных покупателей. И это неудивительно, ведь наличие прописанных людей в квартире может создать ряд сложностей и проблем для новых владельцев. Во-первых, такая квартира нельзя продать сразу же после покупки, потому что прописанные люди имеют право на проживание в ней в установленные законом сроки.
Во-вторых, покупатели рискуют столкнуться с трудностями в оформлении договора купли-продажи, поскольку наличие прописанных лиц усложняет оформление сделки.
Почему же покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными людьми? Прежде всего, это связано с тем, что статус прописанных лиц в новой квартире после покупки остается неясным. Покупатели опасаются, что они могут оказаться в ситуации, когда прописанные люди не захотят покинуть квартиру, и это может потребовать дополнительных затрат и юридических споров.
Кроме того, наличие прописанных людей в квартире может создать проблемы с ее планировкой и использованием в будущем.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми требует дополнительных усилий и затрат. Необходимо быть готовым к тому, что процесс совершения сделки может занять больше времени, а оформление документов будет более сложным и дорогостоящим. Поэтому многие покупатели предпочитают отказаться от покупки такой квартиры и искать другие варианты, где нет прописанных людей.
Таким образом, многие покупатели не хотят покупать квартиру с прописанными в ней людьми из-за возможных юридических проблем, неясного статуса прописанных лиц и дополнительных затрат. Это усложняет процесс купли-продажи и может существенно затянуть его на большой срок. Поэтому, если у продавца есть возможность, лучше очистить квартиру от прописки перед продажей, чтобы сделка прошла гладко и без проблем для всех сторон.
Советуем также:
- Соглашение об уплате алиментов: подробная инструкция от адвоката в Самаре и Москве
- Онлайн карта Махачкалы: найти дом на публичной кадастровой карте
- Горячие линии Департамента здравоохранения Москвы: получите быструю и качественную медицинскую помощь
- Как получить лицензию на приобретение оружия: все, что нужно знать
Если я куплю 1/18 доли в московской квартире, я смогу сделать регистрацию?
Я живу в Москве около года без регистрации. Хочу купить комнату, чтобы сделать постоянную регистрацию. Часто попадаются объявления о покупке комнаты, 1 /6 доли или даже 1/18 доли в квартире под прописку за 100—300 тысяч рублей.
Не развод ли это?
Читал, что юридически покупка 1/18 доли реально дает возможность прописаться на постоянной основе и жить в комнате. Помогите, пожалуйста, разобраться.
разобрался с регистрацией
Дмитрий, у вас могут возникнуть проблемы с регистрацией такой сделки в Росреестре. А с проживанием и регистрацией в этой доле все еще сложнее. Сделки с малыми долями в недвижимости ради постановки на регистрационный учет — большой риск.
Купить долю можно
Это абсолютно законно. У приватизированной квартиры может быть несколько собственников, и им не обязательно быть родственниками.
Распоряжаться своей долей владелец может при двух условиях:
- При ее продаже нужно сообщить остальным собственникам о своем решении и предоставить им преимущественное право покупки.
- В результате собственнику будет принадлежать не менее 6 м² общей площади. Сделку с 4 м² постороннему человеку Росреестр не зарегистрирует.
До 1 сентября 2022 года размер доли не имел значения — регистрировали даже сделку по продаже меньше 1 м². Теперь у собственников таких микродолей возникнут проблемы. Под запрет попали сделки с долями в жилье, когда собственнику принадлежит меньше 6 м². То есть купить 1/100 столичной квартиры можно, но при условии, что 1/100 соответствует в квартире 6 м² или больше.
Те же правила действуют и для унаследованной 1/20 однушки , если решили продать ее посторонним людям.
Если такая сделка произойдет, она будет считаться ничтожной. Покупатель потеряет право собственности, а возможно, и деньги.
Запрет на регистрацию сделок с микродолями не действует только в трех случаях:
- При наследовании — тогда наследники могут получить доли меньше 6 м².
- Квартира приватизирована на нескольких человек — им могут законно принадлежать доли менее 6 м² на каждого.
- Для покупки жилья использован маткапитал — тогда нужно выделить доли всем членам семьи, и площадь тут роли не играет, поскольку размер долей законом не установлен.
На мой взгляд, ни один из этих случаев к вашей ситуации не подходит, поскольку вы изначально планируете приобретение микродоли для регистрации.
Зарегистрироваться в 1/18 жилья тоже не получится
Допустим, вы получили 1/18 квартиры в наследство и оформили собственность. Но зарегистрироваться у вас, скорее всего, не получится.
На практике сотрудники ФМС часто отказывают собственникам малых долей жилья в регистрации. Логика здесь простая: люди регистрируются на жилплощади, чтобы на ней проживать, но на одном квадратном сантиметре жить нельзя. Значит, такая регистрация будет формальной, ведь по факту никто не поселится в такой микродоле.
Владелец доли может обжаловать отказ в суде, хотя в последнее время суды поддерживают ФМС: жилые помещения предназначаются для проживания.
Учетная норма площади жилого помещения — это минимальная площадь, на которой человек может проживать. Для каждого региона эта норма своя. Для нормального проживания одного человека в Москве по нормативам требуется не менее 10 м² — значит, для регистрации должны приобрести минимум 10 м² либо больше.
Если человек владеет долей меньше норматива — это его право. Но в Москве могут отказать в регистрации по месту жительства на основании, что площадь меньше учетной нормы. При этом на право собственности такой отказ никак не повлияет, если доля приобретена на законных основаниях, например в результате приватизации.
А еще есть риск встретить мошенников
Допустим, есть собственник однокомнатной квартиры в Москве. Половину он оставляет себе, а остальную часть распродает по квадратным метрам под прописку в столице. Каждый новый собственник получает больше 6, но меньше 10 м².
Тут все законно, вопросов нет.
Эти новые собственники идут в ФМС за регистрацией. Кто-то по невнимательности паспортистов получит заветный штамп в паспорте, а кому-то откажут.
Вдобавок владелец половины квартиры может потребовать определить порядок пользования помещением. Например, выделить долю в квартире в натуре — то есть обеспечить отдельный вход и возможность использовать эту площадь одному из собственников так, чтобы не мешать другим. Но для нескольких квадратных сантиметров это невозможно.
И любой из владельцев может обратиться в суд и потребовать прекратить регистрацию по месту жительства собственников микродолей. А еще он может потребовать в суде выкупа этих долей — о таких судебных решениях мы уже рассказывали.
Выкуп доли не означает, что вы вернете всю сумму, которую вложили. Основной владелец имеет преимущественное право ее выкупить, а других желающих может просто не найтись. Микродоля в квартире, владельца которой лишают права собственности через суд, мало кому нужна.
Другим собственникам будут просто диктовать цены.
После полного выкупа цикл перепродажи можно повторить. Фактически одну и ту же квартиру могут перепродать несколько раз.
На сегодняшний день нет достоверной информации, что кто-то стал жертвой мошенничества именно по такой схеме. Но это не значит, что жертвы не появятся позже. Продажа микродолей под регистрацию только недавно начала набирать обороты, и, возможно, мы еще увидим последствия через несколько лет.
В вашем случае, Дмитрий, я рекомендую не торопиться покупать микродолю в квартире. Велика вероятность потерять деньги, не получить прописку и зря потрепать себе нервы.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Задать вопрос
Могу рассказать про свой опыт. Покупали 1/40 (0.9 метра) как раз для устройства ребенка в садик. Так вот в законе четко указано, что собственник имеет право зарегистрироваться на своей собственности и никаких уточнений по поводу норм метража по городам, санитарных норм на человека или размера доли в законе нет, то есть по закону МВД просто обязано зарегистрировать человека на этой площади, а не решать может или не может он быть зарегистрирован.
Все эти предположения о возможной фиктивной регистрации (если только вы в открытую не говорите, что мне нужна регистрация, но я там жить не буду), невозможности проживания на 1 сантиметре (те у кого доли больше ведь тоже не живут физически только в рамках купленной доли) и прочее, это лишь предположения и догадки сотрудников МВД и МФЦ, которые не имеют под собой никаких легальных базисов. То есть по закону человек прав, но у нас государство не законов, а понятий и личных убеждений чиновников как надо.
Мне в регистрации отказывали 4 раза подряд, на 5 раз пришел положительный ответ, причем решение подписал тот же сотрудник МВД, который до этого отказывал. Другой собственник из этой же квартиры с такой же долей 1/40 после первого отказа в регистрации пошел в суд и уже в течении 3 лет судится, пока безрезультатно.