У меня в собственности двухкомнатная квартира в Москве. Сейчас из-за апрельских нововведений я думаю переписать ее на жену. Как правильно это сделать, чтобы все учесть и потом не было проблем?
Все зависит от того, как эта квартира стала вашей: на основании чего вы ее приобрели и когда — до регистрации брака или после.
Поскольку вы не указали подробности, я опишу все варианты, а вы выберете подходящий к вашей ситуации. Другие объекты недвижимости — дома, земельные участки — можно переоформить по этим же схемам.
Личная или совместная собственность супругов
Переоформление квартиры на жену зависит от режима собственности: ваше личное это имущество или совместное с супругой. И выплачен ли кредит банку, если вы брали жилье в ипотеку.
Если вы купили квартиру до брака, получили в дар или в наследство. Недвижимость вы могли купить — как готовый объект или по договору участия в долевом строительстве, а также приватизировать, обменять на какое-то другое имущество, получить в дар или в наследство.
Если вы приобрели квартиру до брака, неважно, на основании чего вы стали собственником: это ваше личное имущество.
Исключение: если вы купили жилье в ипотеку до брака, но продолжили выплачивать долг банку уже после женитьбы. В этом случае вы тратите деньги из совместного бюджета, а значит, жена тоже участвует в покупке.
Если недвижимость вам подарили либо вы получили ее в наследство или приватизировали, это ваше личное имущество. Даже если право собственности на жилье возникло, когда вы уже были женаты.
Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований.
Все имущество, нажитое супругами в браке, — их совместная собственность. Исключение — личные вещи, например одежда и обувь, а также имущество, для которого в брачном договоре супруги установили другой режим. Например, указали, что конкретно эта квартира принадлежит только мужу или только жене.
То есть если вы купили жилье в браке или обменяли его на какое-то общее с женой имущество, то оно по умолчанию становится совместной собственностью супругов. Но если по записи в Росреестре владельцем квартиры числитесь вы, могут возникнуть проблемы с ее переоформлением из-за апрельских поправок к закону о воинской обязанности: власти вправе применить временные меры, чтобы призывник явился по повестке. Подробнее об этом я расскажу ниже.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Как переоформить на жену личную недвижимость
Самый простой вариант — подарить квартиру супруге. Вы можете сделать договор в простой письменной форме и подать его в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права на одаряемую.
Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре надо будет заплатить госпошлину 2000 ₽.
НДФЛ ваша жена платить не будет: по закону недвижимость, полученная в дар, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый — близкие родственники, в том числе супруги. Вы тоже не должны платить налог, потому что расстаетесь с имуществом, а не приобретаете его.
Риски. Если в последующем вы решите продать квартиру, то, чтобы избежать уплаты НДФЛ, придется ждать, когда пройдет минимальный срок владения — три года. Отсчитывать его будут от даты, когда за вашей супругой зарегистрируют право собственности.
Кроме того, вы больше никак не сможете повлиять на судьбу квартиры. И нельзя будет расторгнуть договор дарения просто потому, что вы передумали. Если жена решит продать недвижимость, кому-то подарить ее или обменять на меховое манто, она сможет это сделать, не спрашивая у вас согласия, а вам придется смириться.
Как переписать на жену жилье, купленное в браке
В этом случае есть два варианта:
- составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а после подарить жене свою долю;
- составить брачный договор, по которому квартира станет личным имуществом жены.
И тот и другой документ надо обязательно удостоверить у нотариуса. Оба можно составить в браке — не обязательно разводиться, чтобы изменить режим собственности.
Расходы на переоформление. За удостоверение соглашения о разделе совместно нажитого имущества надо будет заплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, но минимум 300 и максимум 20 000 ₽. А также оплатить работы правового и технического характера — от 11 000 до 41 000 ₽ в зависимости от региона.
Соглашение нужно будет отнести в Росреестр, чтобы зарегистрировать право каждого из вас на долю в квартире. Потом надо будет составить договор дарения и тоже сдать в Росреестр, чтобы ваше право собственности прекратили, а право жены зарегистрировали.
За удостоверение брачного договора надо будет заплатить госпошлину — 500 ₽, а также оплатить работы правового и технического характера — в зависимости от региона от 14 000 до 53 000 ₽.
Брачный договор также необходимо отнести в Росреестр, чтобы ваше право на квартиру прекратили, а супруги — зарегистрировали. Госпошлина будет 2000 ₽, никакие дополнительные документы не нужны.
Преимущества брачного договора. Брачный договор — более простой вариант. В этом случае вы обходитесь одним действием, а в случае с соглашением их будет два: сначала выдел долей и регистрация права каждого из супругов на свою часть, а потом договор дарения.
В брачном договоре не обязательно определять судьбу другого имущества. Например, если у вас есть еще автомобиль, но вы не впишете его в брачный договор, машина так и останется вашей с супругой совместной собственностью. Закон не ограничивает мужа и жену в выборе имущества — можно вписать в договор все или только какие-то отдельные вещи.
Неважно, оформите вы брачный договор или дарение доли — минимальный срок владения не будет течь заново. Срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность, для каждого из супругов исчисляется с даты, когда на кого-то из них было зарегистрировано право. Переход этого имущества в единоличную собственность мужа или жены не изменяет дату отсчета срока владения.
Письмо Минфина от 16.08.2022 № 03-04-05/79525
Риски. Как и в случае с дарением, у вас больше не будет прав на квартиру, которая по брачному договору принадлежит жене. Позже вы можете предложить супруге переделать договор и изменить режим собственности на эту недвижимость.
Но если жена откажется, все останется как есть и вы ничего не сможете с этим поделать с правовой точки зрения.
Как переоформить на жену ипотечное жилье и как к этому относятся банки
Ипотечное жилье считается собственностью заемщиков, но на нем есть обременение — залог в пользу банка-кредитора. Поэтому собственники ничего не могут сделать с квартирой без согласия банка: ни продать, ни подарить, ни провести другие подобные операции.
Пока непонятно, как будет работать запрет на регистрационные действия по требованию военкомата. По закону наложить подобный запрет на ипотечную квартиру можно только в пользу банка, например, если заемщики не платят по кредиту. Ограничения накладывают судебные приставы по решению суда.
Арест или запреты в пользу кого-либо еще, кроме держателя залога, запрещены.
Но если хочется переписать ипотечное жилье на супругу, это возможно. Вот какие есть варианты.
Согласовать изменение числа заемщиков с банком. Нужно подать заявление на внесение изменений в кредитный договор и указать, что надо оформить все только на жену. Это можно сделать на сайте банка или через менеджера.
Банки рассматривают такие заявления от 5 до 30 дней. Шансов не так много, поскольку банк будет интересоваться причиной изменений, а желание избежать санкций со стороны военкомата вряд ли будет считаться весомым поводом.
Как супругам оформить покупку квартиры с маткапиталом?
У нас с женой двое детей, и мы будем покупать квартиру. Планируем использовать маткапитал. Как нам лучше оформить недвижимость, чтобы потом не было проблем?
Что для нас выгоднее: общая долевая или совместная собственность? Какие документы нести в Росреестр и что там по деньгам?
Ничего сложного в вашей ситуации нет. А вариантов, как сделать правильно, не так много. Главное — выделить доли в собственности детям. Еще вы можете заключить брачный договор, но это не обязательно.
Расскажу обо всех возможных вариантах.
Общая долевая и общая совместная собственность
До 2019 года закон разрешал покупать квартиру в общую долевую собственность и прописывать баланс долей прямо в договоре. Можно было написать, например, что 40% доли получает муж, а 60% — жена. Это приводило к спорам в бракоразводных процессах и серьезным проблемам.
Поэтому в закон внесли изменения, и теперь супруги по умолчанию всегда приобретают право собственности в равных долях.
С 2019 года, если между супругами нет брачного договора, купить недвижимость они могут только в общую совместную собственность.
Без нотариуса после покупки недвижимости можно оформить соглашение об определении долей. Это работает только для имущества, купленного с использованием маткапитала, при условии что родительские доли останутся в общей совместной собственности, а выделять вы будете только доли детям.
Если же вы хотите определить доли в собственности, придется сходить к нотариусу. Он должен подтвердить, что решение каждый из супругов принял добровольно, без принуждения и обмана со стороны другого. Нотариальное заверение избавляет суды от необходимости сомневаться в добросовестности супругов, если они поделили имущество неравными долями.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Вот что можно удостоверить у нотариуса.
Брачный договор. Сейчас, то есть до покупки недвижимости, зарегистрировать переход права собственности с определением долей можно, только если есть брачный договор. Его надо будет представить в Росреестр.
Оформить брачный договор у нотариуса стоит 5000—10 000 ₽ за типовой договор по каждому объекту недвижимости. Тариф за удостоверение — 500 ₽, а вот цена услуг за составление договора может различаться в зависимости от региона и тарифов нотариальной палаты.
Брачный договор можно оформить и после покупки квартиры.
Cоглашение о разделе имущества. Такое соглашение оформляют после покупки недвижимости в общую совместную собственность с использованием материнского капитала.
Отличие соглашения о разделе имущества от брачного договора в том, что брачный договор заключают по согласию сторон. Соглашение о разделе имущества можно оформить принудительно — через суд, даже если супруги не разводятся, но один из них настаивает на разделе имущества. То есть заставить подписать брачный договор нельзя, а вот принудить поделить имущество, не прекращая при этом брак, можно.
Кроме того, разделить имущество может потребовать третье лицо. Например, если один из супругов задолжал по кредиту, банк может обратить взыскание на долю этого человека в совместной собственности.
Стоимость соглашения о разделе имущества у нотариуса — 0,5% от стоимости имущества, указанной в договоре, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Также придется оплатить техническую работу нотариуса, эта сумма зависит от региона и тарифов нотариальной палаты и доходит до 10 000 ₽.
Раздел имущества через суд выйдет еще дороже: госпошлина в этом случае составляет от 0,5 до 4% от стоимости имущества, но не менее 400 ₽, а максимум — 60 000 ₽. И это не считая расходов на услуги юриста.
Как оформить собственность при использовании материнского капитала
Если вы используете для покупки квартиры маткапитал, закон обязывает вас выделить детям доли в праве собственности на недвижимость. Рекомендуемый размер доли — не менее размера материнского капитала.
Но это не значит, что для использования маткапитала придется обязательно заключать брачный договор и определять доли родителей, чтобы потом выделить доли детям. Супруги могут комбинировать совместную и долевую собственность. На практике выглядеть это будет примерно так.
- Представим, что вы приобретаете квартиру стоимостью 10 000 000 ₽ и площадью 80 м². У вас в браке двое детей. В этом случае минимальная доля одного ребенка — 1,6 м². Чтобы упростить, будем считать, что каждому из детей достанется 2 м², или 1 /40 доли в праве собственности. Таким образом, на родителей придется 78/80 в праве общей долевой собственности на квартиру.
- Доля 78/80, несмотря на то что это доля в праве общей долевой собственности, может принадлежать супругам на праве общей совместной собственности, потому что доля каждого внутри этих 78/80 не определена.
- При таких условиях брачный договор заключать не надо. Квартира будет куплена в общую долевую собственность, но доля родителей в ней будет находиться в общей совместной собственности.
- Такое соглашение об определении долей не надо нотариально удостоверять, потому что супруги между собой ничего не делят и сохраняют режим общей совместной собственности на свою долю.
С 1 сентября 2022 года нельзя заключать сделки с выделением долей менее 6 м² на одного собственника. Но этот запрет не распространяется, если доли выделяют в жилье, которое купили с помощью маткапитала.
В вашей ситуации можно просто определить доли, которые вы хотите выделить детям, а остальное оставить в совместной собственности родителей. Так вы не понесете никаких дополнительных расходов. А если захотите определить доли между собой, можете в любой момент заключить брачный договор.
Документы для Росреестра
В Росреестр потребуются такие документы:
- Договор на приобретение недвижимости с указанием на использование маткапитала.
- Брачный договор, если есть.
- Паспорта.
- Свидетельство о браке.
- Свидетельства о рождении детей.
- Квитанции об уплате госпошлин.
- Соглашение о выделении долей — в случае выделения долей детям при использовании маткапитала.
Пошлина за регистрацию в общую совместную собственность — 2000 ₽. Эта сумма делится на всех покупателей. Оплатить можно одной квитанцией на всех.
Если же супруги приобретают имущество одновременно в общую долевую и совместную собственность, госпошлина считается сложнее.
- Например, оформляют 1 /2 доли в общую совместную собственность и 1 /8 доли в общую долевую каждому из супругов и каждому из двоих детей. В этом случае один из супругов платит госпошлину 1000 ₽ от себя, а второй — 250 ₽ от себя за совместную собственность и 750 ₽ от себя и детей. Но общая сумма все равно 2000 ₽. Как правильно заплатить, объяснит специалист Росреестра или МФЦ при приемке документов.
Если покупаете жилье на стадии строительства по договору долевого участия, сначала надо заплатить пошлину 350 ₽ за регистрацию этого договора. А после ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщикам надо оформить право — по схеме, описанной выше.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Вопрос был задан 21.01.2022 и дополнен ответом эксперта 16.02.2022
Дмитрий Корнев
Как вы оформляли право собственности на жилье?
Отредактировано
При покупке квартиры за 10млн нет никакого смысла вкладывать в неё маткапитал. Потому что при продаже потом будет намного больше проблем(а значит придётся делать скидку), чем эти 500к заработать/взять в долг/кредит. В конце концов можно поискать квартиру на 2кв.м меньше.
Отредактировано
Максим, погашение 690к маткапиталом при долге в 10 млн под 8% на 25 лет даст экономию на процентах около 3.5 млн. Уверены, что нет смысла?
Александра, абсолютно.
Сейчас в МСК продаю 2ку. Цены в районе от 15 млн.
Не могу продать за 14500. Как про мат капитал узнают, расстраиваться. Квартира вся в ремонте с эксклюзивной мебелью.
А Вокруг за 15 и 15.500 уходят требующие ремонт, как пирожки.
Вот и цена этого маткапитала
Евгений, а доли какие детям выделили?
Максим, там уже не 500к, 690 за двоих.
а до какой стоимости квартиры вы думаете есть смысл вкладывать мат.капитал?
В дорогие квартиры мат капитал нет смысла зарывать ибо чревато. лучше его потратить на обучение детей: доп занятия, секции ( еси платные) и т.п.
Отредактировано
Все всегда на себя 😁 проблем никогда не было, ничего ни с кем не делила
Отредактировано
Рекомендую 10 раз подумать, прежде чем федеральный маткап вкладывать в недвижимость — потом придётся в число собственников недвижимости включать детей и поиметь геморрой во весь рост в случае последующей продажи (квартиры — это как машины, периодически надо менять) — детей придётся наделять новой жилплощадью ценой и размером не менее, чем в продаваемой квартире, и сделку проводить только через орган опеки.
При этом на развивашки для детей наверняка придётся тратить живые деньги. Почему бы не пустить на это маткап?
Сейчас им можно оплачивать не только среднее/высшее образование, но даже доп. занятия, не имеющие образовательной лицензии (главное, чтобы организация / ИП имели образовательную лицензию)
DM, и ребёнку исполнилось 3 года. только тогда можно.
Ленка, оплата присмотра за детьми и дошкольного/школьного образования доступны сразу, только высшее после достижения 3 лет.
Честно не поняла зачем заключается брачный договор и для чего он нужен?
В квартиру маткапитал лучше не вкладывать, больше проблем. Мы так сделали и уже много раз пожалел.
Детские доли в квартире это очень неудобно. Когда-то выделили при приватизации, теперь не могу квартиру продать и вложить в ипотеку по другой квартире.
При стоимости квартиры до 3-4 млн еще можно подумать, если больше я бы не стал.
Как можно переоформить квартиру с одного супруга в совместную собственность?
Здравствуйте! Как переоформить квартиру с одного супруга в совместную собственность. Квартира покупалась до брака в ипотеку. Ипотека погашена в браке.
Досрочное погашение производилось за счет средств второго супруга без оформления передачи денег, поэтому требуется юридическое оформление права собственности. Есть ли бюджетный и простой вариант оформления без выделения долей? Хватило бы совместной собственности, т.к. в итоге она вышла как раз половина на половину по затратам.
05 ноября 2019, 11:30 , Андрей, г. Ростов-на-Дону
Ответы юристов
Мария Медведева
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
вы можете оформить соглашение о разделе имущества. Или договор дарения. Оба документа необходимо заверить у нотариуса.
При оформлении договора дарения между супругами не нужно платить НДФЛ 13 % от стоимости доли. Подарить можно только долю в той квартире, которую супруг приобрел до брака. Если квартира была приобретена в браке (в том числе на маткапитал), то она считается общей совместной собственностью.
Чтобы оформить ее на одного, нужно составлять раздел общего имущества супругов или заключать брачный договор.
05 ноября 2019, 12:00
Клиент, г. Ростов-на-Дону
Не понятно. Договор дарения можно оформить без выделения долей? Узнавал, что нотариусы берут процент от стоимости квартиры за это.
И выходит дорого.
И разве можно оформить соглашение о разделе имущества, которое находится в собственности только одного из супругов.
Про то, когда была приобретена квартира в первоначальном вопросе уточнено. Интересует конкретная ситуация.
05 ноября 2019, 12:40
Мария Медведева
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Можно подарить долю в квартире. Например, 1/2.
05 ноября 2019, 12:49
Показать еще 6
Похожие вопросы
Трудовое право
Доброго времени суток. Ситуация следующая ,у меня в собственности есть 2 квартиры (одна находится в маленьком поселке и цена квартиры 100 тыс потолок,вторая в большом городе)так вот у меня были взяты кредиты ,но в связи с проблемами в семье я не смогла их выплатить и платить дальше ,были платежи ,но слишком маленькие ,в итоге банк подал иск в суд.Сумма иска составляет 412 тыс ,вопрос мой следующий могут ли они арестовать квартиру ,если сейчас будет списание с моей зарплаты так как я работаю официально.
Показать полностью
05 сентября, 15:28 , вопрос №3833611, Алена, г. Москва
Семейное право
У нас с мужем в совместной собственности есть трехкомнатная квартира, бывшая коммуналка, мы ее купили по комнатам. 1 комната + 2 комнаты..В двух комнатах детские доли (был маткапиталл). Есть разрешение от опеки продать квартиру с одновременным наделением детей долями в другой моей квартире, аналогичной стоимости. Но нам надо квартиру продать, объединенную, без долей детей.
Раздельная и с детскими долями она не продается, или с очень большим дисконтом. Можно ли просить опеку разрешить нам детские доли перенести в другую квартиру без сделки купли продажи, а, например, в процессе объединения? Или просто так, какой-то отдельной сделкой. Или какие законодательные акты нам это сделать мешают?
Почему нам говорят, что это можно сделать только в момент продажи?
Показать полностью
05 сентября, 11:27 , вопрос №3833145, Ирина, г. Москва
Семейное право
Добрый день! Подскажите в совместном браке было нажито имущество (ипотека), выплатили в браке, развелись, один из супругов хочет продать квартиру, сделали нотариальное согласие, вопрос у нотариального согласие на продажу квартиры от бывшего супруга есть срок давности, в согласии ничего по срокам не прописано. Каков срок согласия на продажу супруга?
Благодарю.
Показать полностью
05 сентября, 10:09 , вопрос №3833034, Татьяна, г. Челябинск
здравствуйте, квартира в совместной собственности с бывшим мужем ( офиц развод) Можно ли сделать 1 договор дарения он дарит свою долю дочери, дочь дарит мне. Чтобы это была одна сделка
05 сентября, 06:14 , вопрос №3832725, Наталья Валентиновна Пашкина, г. Братск
Семейное право
Добрый день, возможно ли подарить дом ,который был приобретен в браке , но не был разделен после развода , оформлен на одного супруга без долей ?