В 2024 году в России пройдет массовая переоценка объектов капитального строительства: зданий, помещений, сооружений, машиномест. Как отмечают эксперты, с большой долей вероятности стоимость коммерческой недвижимости вырастет на 25%. Что запланировано и можно ли что-то предпринять, рассказал Александр Казарин, юрист компании VEGAS LEX.
Что запланировано
В 2024 году во всех субъектах Российской Федерации планируется проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В соответствии с законом оценка пройдет в отношении всех зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест.
Напомним, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – закон), в который в 2020 году были внесены значительные изменения Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ, предусматривающие, в том числе периодичность проведения государственной кадастровой оценки – один раз в четыре года по общему правилу и один раз в два года – для городов федерального значения.
При этом законом предусмотрено, что без учета установленной периодичности в 2022 году проводится оценка земельных участков, а в 2024 – иных объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться уполномоченными бюджетными учреждениями в каждом из субъектов РФ, при этом решение о проведении оценки должно быть принято уполномоченным органом субъекта РФ по вопросам государственной кадастровой оценки. При этом такое решение должно быть принято не ранее, чем за полгода до начала такой оценки.
В настоящее время субъектами такие решения приняты, и информация о проведении кадастровой оценки опубликованы на официальных сайтах муниципальных образований.
Что предпринять
Поскольку кадастровая стоимость объекта непосредственно влияет на расчет размера налога на имущество организации, а также является ориентиром для определения стоимости объекта недвижимости, важно, чтобы кадастровая стоимость была определена корректно, на основе актуальных сведений об индивидуальных характеристиках объекта недвижимости.
На величину кадастровой стоимости могут влиять различные характеристики, в том числе местоположение, адрес, вид использования, наименование, площадь, материал стен, год постройки, этажность и т.д.
В рамках подготовки к проведению оценки правообладателям рекомендуется проверить сведения о характеристиках объекта, содержащихся в ЕГРН (именно на их основе учреждение будет проводить оценку) и, в случае если сведения являются некорректными, подать заявление об исправлении, дополнении, удалении сведений из ЕГРН.
Кроме того, правообладатели вправе представить в учреждения, проводящие оценку, декларации об индивидуальных характеристиках объекта недвижимости.
Форма декларации, необходимый перечень прилагаемых документов, порядок ее рассмотрения установлены приказом Росреестра от 24.05.2021 №П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».
По итогам рассмотрения декларации заявителю направляется сведения о тех характеристиках, которые были учтены учреждением, а также о тех, что не были учтены, с указанием причин их отклонения.
Важным аспектом в связи с проведением оценки является оспаривание ее результатов, по результатам которого возможно снизить кадастровую стоимость объекта.
В соответствии с последней редакцией закона до 2026 года продлен переходный период, когда результаты оценки оспариваются в специально созданную в субъекте комиссию или в судебном порядке. Для оспаривания результатов оценки необходимо подать соответствующее заявление, содержащее, помимо прочего, отчет об оценке рыночной стоимости.
По результатам рассмотрения заявления комиссия (с учетом мнения учреждения, проводившего государственную кадастровую оценку) вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об отклонении заявления. Решение комиссии может быть обжаловано в суде. Стоит отметить, что в течение переходного периода, по решению высшего исполнительного органа субъекта могут применяться и новые правила установления кадастровой стоимости в размере рыночной, предусмотренные статьей 22.1 закона. По новым правилам заявление об установлении рыночной стоимости подается непосредственно в уполномоченное учреждение и отчет об оценке должен быть составлен исключительно в электронной форме.
Кроме того, устанавливается, что рассмотрение соответствующего заявления учреждением – это обязательный досудебный порядок изменения кадастровой стоимости.
Кадастровую оценку недвижимости сделают более справедливой
31 июля 2020 года Президентом подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С какой целью приняли новый закон?
Новый закон разработан в соответствии с поручениями Президента РФ. Он призван усовершенствовать порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта, превышающей величину его рыночной стоимости. Для этого предусмотрен целый комплекс мер. Так, государственную кадастровую оценку будут проводить с другой периодичностью. По-новому начнут исчисляться сроки применения кадастровой стоимости.
Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при её определении.
Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки?
Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое. Сейчас очередную оценку по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.
Новые правила начнут применяться: — с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков; — с 1 января 2024 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.
Какой будет периодичность оценки в переходный период?
До начала применения новых правил очередную оценку будут проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок исчисляется с года последней государственной кадастровой оценки. Оценки не будет, если решение о её проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.
Стоит отметить, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учёта ограничений её периодичности. В 2024 году то же самое коснётся зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Как будут применять сведения о кадастровой стоимости?
Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, будут применяться, в частности, с 1 января года: — следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости; — следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идёт о случае, если кадастровая стоимость увеличилась; — в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.
Сейчас сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применяются со дня, когда вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО.
Как можно будет исправлять «кадастровые» ошибки?
Для исправления «кадастровых» ошибок нужно будет подать соответствующее заявление в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. По действующим правилам обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна. Заявление рассмотрят, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления.
Продлить срок рассмотрения заявления не получится.
Эти и некоторые другие изменения в правилах исправления ошибок начнут действовать с 1 января 2021 года.
Повышена ли ответственность руководителей бюджетных учреждений за «работу над ошибками»?
Да, повышена. Дополнительно к общеустановленным основаниям для расторжения трудового договора предусмотрено, что трудовой договор с лицом, который руководит бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений этого учреждения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости.
При этом должно соблюдаться условие, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений, принятых в указанном календарном году.
Каким будет порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной?
Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Сейчас это делает специальная комиссия или суд. Причём соблюдение досудебного порядка не обязательно.
Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт до даты снятия с учёта. При этом потребуется уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Решение бюджетного учреждения можно будет оспорить в суде по КАС РФ.
Одновременно с этим заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной можно будет подать в суд.
Когда заработают новые правила оспаривания кадастровой оценки?
Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 1 января 2024 года. Соответственно, с этой даты начнёт действовать новый порядок. В то же время субъект РФ имеет право перейти на работу по новым правилам и раньше.
- кадастровая оценка
- оспаривание кадастровой стоимости
- кадастровый учет
Оспаривание кадастровой стоимости [2023]
Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы понизить ее до показателя рыночной цены недвижимого имущества. От этого зависит расчет налоговых и арендных платежей, т.е. собственник получит экономию. Механизм оспаривания примерно одинаков для юридических и физических лиц.
Но если граждане-собственники могут сразу подать заявление в суд, то организациям необходимо сначала пройти рассмотрение спора через комиссию по Росреестре. В марте 2022 года Правительство РФ ввело новый временный порядок применения кадастровой стоимости. Независимо от результатов гос. оценки недвижимости, будет применяться указанный показатель по состоянию на 1 января 2024 года.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
В материале расскажем, когда и зачем нужно оспаривать кадастровую стоимость, как подготовиться к процедуре и пройти ее самостоятельно, что нужно представить в комиссию и судебные органы.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Что такое кадастровая стоимость и зачем ее нужно оспаривать
Кадастр – это свод сведений о недвижимости. Они содержатся в ЕГРН, включают технические и адресные данные объектов (участков), показатели их стоимости. Чтобы внести в госреестр информацию о кадастровой стоимости, государство и регионы периодически проводят оценку недвижимости.
По итогам этой процедуры формируется отчет о цене по кадастру, которая впоследствии переносится в ЕГРН.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Цена объекта, указанная в кадастре, применяется для целей налогообложения. При аренде государственного или муниципального имущества эти показатели берутся за основу для расчета арендных платежей. Также стороны могут использовать кадастровые данные для согласования цены по гражданским сделкам с недвижимостью.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Государственная оценка недвижимости не является безусловно объективной процедурой. Для оценки изучается рынок недвижимого имущества в регионе, техническая документация БТИ, текущие сведения из ЕГРН. Но реальные технические характеристики недвижимости специалисты-оценщики не увидят, так как не проводят обследования.
Собственник может представить документы в период проведения оценки, но это бывает достаточно редко.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
По указанным выше причинам, цена объекта по кадастру может значительно отличаться от действительной рыночной стоимости. Именно это несоответствие является основанием для оспаривания кадастровой стоимости. Если же оба ценовых показателями примерно одинаковы, правообладатель или арендатор ничего не выиграет от подачи документов.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Результаты гос. оценки размещаются в публичном доступе. Прежде всего, это касается отчета бюджетного учреждения после завершения оценочных работ. До утверждения отчета можно представить свои возражения и замечания. Если отчет уже утвержден, а информация из его содержания перенесена в ЕГРН, то добиться изменения стоимостных показателей можно только путем обжалования.
Росреестр меняет сведения в ЕГРН по факту получения решения комиссии или суда.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР № 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Нормативные акты
Основные нормы о правилах оспаривания кадастровой стоимости описаны в Законе № 221-ФЗ (скачать). Там указаны варианты обращения с заявлением для юридических и физических лиц, особенности подготовки документов, их рассмотрения в судебных органах или в комиссии.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Отдельные нюансы процедуры регламентированы Законом № 218-ФЗ (скачать). В частности, там определен порядок обновления ЕГРН, если заявитель добьется положительного результата. Правила рассмотрения споров в судебных инстанциях определены ГПК РФ и АПК РФ.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>