Если планируется продажа доли в общей долевой собственности, следует согласовать сделку с остальными участниками имущества, направив им предложение о выкупе доли в квартире. Составить документ несложно, если есть заполненный образец предложения о выкупе и готовый бланк.
Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно знать и соблюдать правила согласования продажи долей. Отправлять уведомление совладельцу не требуется, если один собственник выкупает долю другого при условии, что иных долей в праве общей долевой собственности не имеется. Если уведомление проигнорировано другими владельцами, через месяц можно искать покупателя на тех же условиях, что были указаны в предложении.
Обязательное нотариальное удостоверение уведомления о продажи доли не требуется.
Для чего нужно предложение выкупа
Предложение выкупа – письменное уведомление о запланированной продаже доли квартиры с указанием суммы, за которую владелец готов уступить свою часть другому покупателю. Документ является обязательным, если предстоит продажа долевого имущества. Поэтому необходимо согласовать сделку с остальными в рамках исполнения преимущественного права выкупа согласно ст.
250 ГК РФ. Совладельцы других долей вправе решить – выкупить ли ее самостоятельно, либо разрешить продажу в пользу третьих лиц.
Из-за высокого риска оспаривания сделки со стороны других участников долевой собственности, следует уделить особое внимание процессу доставки уведомления до адресатов и подтверждения факта, что требование ст. 250 ГК РФ было выполнено.
Письменное предложение выкупа защищает интересы всех участников сделки, поскольку:
- исключается угроза признания сделки недействительной из-за невыполнения преимущественного права;
- спустя 30 дней появится законная возможность подписать договор купли-продажи на условиях, указанных в письме-предложении, с любыми покупателями;
- используя приоритет в правах покупки доли в том же объекте недвижимости, сосед получает возможность в конечном счете объединить квартиру в единый объект;
- текущие совладельцы предупреждены о будущих изменениях и появлении новых жильцов;
- если продавец снизит цену, сделку с третьей стороной аннулируют, а новым владельцем может стать один из соседей, заинтересованный в выкупе по меньшей цене.
Взаимодействие с соседями по единому объекту собственности часто осложняется спорами, конфликтами, обидами. Отправка уведомления в письменном виде освобождает от неприятных разговоров и защищает продавца от попыток оспорить сделку отчуждения в судебном порядке. Главное, чтобы была соблюдена процедура, сроки и составлена правильная форма документа.
Бланк предложения о выкупе доли квартиры
Специальной строгой формы для документа не существует. Рекомендуется использовать проверенный бланк, составленный в полном соответствии с требованиями закона, включая следующие реквизиты:
- сведения о получателе (ФИО, адрес), владеющим долей в квартире;
- информация об отправителе-продавце (ФИО, адрес, паспорт);
- описание предлагаемого к выкупу объекту (адрес, квартира, размер площади);
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности;
- предложенные условия сделки (цена, порядок расчетов, иные параметры сделки);
- цену отчуждаемой доли;
- информация о праве выкупить часть квартиры в приоритетном порядке;
- срок для принятия решения (30 дней с момента вручения письма);
- способы взаимосвязи на случай принятия предложения;
- подпись отправителя с расшифровкой и дата.
Составляя документ, важно уделить внимание правильному определению цены продажи. Если завысить стоимость, едва ли найдутся желающие купить предложенную недвижимость, и для снижения цены придется заново проходить согласование. Указав заниженную стоимость, продавец теряет часть возможного дохода.
Законом прямо запрещена продажа доли третьему лицу по цене меньшей, чем было указано в уведомлении.
Образец о предложении выкупа доли в квартире
Дорогие читатели!
Используя подготовленный образец предложения о выкупе доли в квартире, можно сократить время подготовки писем. Важно, чтобы каждый собственник получил уведомление, в котором будут указаны единые для всех условия продажи.
Документ оформляют на обычном листе формата А4 с разделением на 3 части:
- Сведения о получателе.
- Основной текст с указанием предмета и условий сделки.
- Подпись, расшифровка, информация о продавце.
Дополнительно в уведомление можно внести любую значимую информацию по будущей сделке:
- сведения об обременении;
- момент передачи ключей;
- вариант расчетов между участниками;
- нужен ли авансовый платеж (задаток);
- допускается ли оплата с рассрочкой.
Продавец самостоятельно определяет, нужно ли удостоверение документа нотариусом. При желании, собственник может поручить организацию уведомления остальных собственников нотариальной конторе, обеспечивая полное соблюдение законности.
Как оформить предложение о выкупе доли в частном доме и земли
Обычно согласование долевой сделки требуется при продаже доли квартиры, однако аналогичные нормы применимы и к долям частного дома, если они не обособлены и не выделены в натуре.
Чтобы правильно составить документ, используют стандартную форму. Вместо адреса и размера доли в квартире для продажи части дома и земли понадобится указать иные идентификационные характеристики:
- точный адрес объекта;
- общий размер площади;
- сведения о регистрации в Росреестре;
- кадастровый номер.
Если предстоит самостоятельно оформить предложение о выкупе, образец скачать можно прямо на сайте, заменяя данные об объекте недвижимости своими характеристиками.
Как вручают уведомления собственникам
Есть вопросы по теме статьи?
Чтобы никто не мог оспорить сделку на основании неисполнения ст. 250 ГК РФ, следует позаботиться о подтверждении факта вручения уведомления. Сделать это можно с помощью:
- отметки на втором оригинале документа (указывают дату и подпись);
- квитанции об отправке заказного письма с описью через почту России;
- телеграммой в виде краткого текстового сообщения с указанием цены и точного определения объекта;
- уведомления о вручении, полученного после доставки письма через Почту России.
Если собственник отказывается получать письмо лично, продавец предлагает выкупить долю в присутствии свидетелей, которые расписываются далее на уведомлении с отметкой об отказе получателя от вручения и устном извещении о продаже.
Получив уведомление, другой собственник может:
- Согласиться выкупить долю на указанных условиях.
- Оформить нотариальный отказ, после которого можно сразу искать другого покупателя и регистрировать продажу.
- Игнорировать предложение – в этом случае продать долю удастся спустя месяц после подтвержденного факта вручения уведомления.
Моментом вручения считается дата подписания почтового уведомления о вручении письма Почтой России, либо подпись собственника о вручении вместе с датой на втором экземпляре.
Личное вручение
Если собственники живут бок о бок, нет ничего проще, чем передать уведомление, однако возникает другая юридическая проблема, когда продавец лишается возможности документально подтвердить доставку извещения. Более того, сосед может отказаться от вручения.
Если собственники соседних долей не имеют ничего против будущей сделки, им предлагают получить свой экземпляр предложения выкупа и подписать дубликат продавца, указав свои ФИО и дату получения документа.
Если сосед отказался подписывать и нет возможности вручить документ по почте, делают попытку передать подготовленный бланк, в присутствии двух свидетелей устно предлагая выкупить долю на предложенных условиях. При отказе от получения свидетели делают подтверждающую отметку и подписывают бланк продавца, указав дату попытки вручения.
Согласно ст. 165.1 ГК РФ, собственник может не получить письма, однако будет считаться, что оно доставлено, если будут доказательства, что отправление дошло до адресата. При этом, уведомление следует направлять по адресу регистрации собственника, а не по адресу квартиры, в которой отчуждается доля.
Иными словами, отказ от вручения не поможет отменить сделку, даже если сосед против продажи чужой доли.
Передача через нотариуса
Доставить письмо непросто, если сосед не проживает в квартире, и его местонахождение неизвестно. Услуги нотариуса платные, однако это самый легкий способ урегулировать проблему с поиском собственников.
Продавец может не знать адресов остальных собственников, нотариус полностью берет на себя:
- выявление и розыск совладельцев;
- подготовку уведомлений;
- рассылку заказных писем.
На выполнение процедуры нотариусом отводится 30 дней, по истечении которых продавцу вручают нотариальное свидетельство о передаче уведомления, либо о непередаче, если письмо доставлено, но адресат не получил его на руки.
Нотариальное уведомление – наиболее надежный способ информирования, к которому прибегают, если есть риск оспаривания сделки.
Судебная практика
Решения суда, связанные с соблюдением нормы преимущественного права выкупа, зависят от достаточности доказательной базы, доказывающей нарушение ст. 250 ГК РФ.
Решение Промышленного районного суда г.Самары № 2-1389/2020 2-1389/2020М-526/2020 М-526/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1389/2020 отказывает в признании сделки недействительной из-за неверного определения границ доли в составе общего долевого имущества.
Решением Ванинского районного суда Хабаровского края № 2-431/2020 2-431/2020М-410/2020 М-410/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-431/2020 отказано в удовлетворении требования кредитора, намеренного взыскать долг с имущества собственника доли, поскольку его супруга, владеющая второй долей, воспользовалась правом преимущественного выкупа на законных основаниях.
Юридические сложности
При оформлении предложения о выкупе доли обычно не возникает трудностей, если продавец использовал образец и указал все параметры сделки. Сложнее организовать процесс оповещения и получить соответствующие подтверждающие документы.
Помощь юриста позволит избежать ошибок на этапе подготовки к продаже доли и обеспечит полную законность сделки. Столкнувшись с нежеланием соседей подтверждать факт оповещения, стоит призвать на помощь опытного в решении жилищных вопросов юриста. Квалифицированный специалист защитит интересы продавца в суде при обвинении в нарушении права преимущественного выкупа, представив убедительные доказательства законности сделки.
Частые вопросы и ответы юриста
Сосед препятствует сделке, отказываясь от вручения писем курьером. Каковы его шансы на признание недействительной купли-продажи с третьим лицом?
Если получатель отказывается получать заказные или доставляемые курьером письма, его возвращают отправителю с пометкой об уклонении от вручения. Письмо с почтовой отметкой станет подтверждением, что собственник оповещен игнорирует возможность преимущественного выкупа.
Хочу купить долю у родственников, но есть другие претенденты на покупку. Могут ли они помешать заключить сделку?
Если сразу несколько человек хотят заключить сделку, продавец выбирает, кому продавать свою жилплощадь. Цена доли не должна быть ниже стоимости, указанной в уведомлении.
Как продать долю в квартире срочно?
Если вы не собираетесь передать жилплощадь одному из текущих собственников, срочная продажа возможна только при наличии нотариально заверенных отказов со стороны других владельцев. Альтернативой возмездной сделки, нуждающейся в согласовании, является дарение, однако дарственная не предполагает получение денежного вознаграждения.
Рекомендованные для вас статьи:
- Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки в 2024 году
- Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
- Продажа доли в квартире в 2024 году: пошаговая инструкция
- Предварительный договор купли-продажи доли в квартире (образец)
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
Любой из совладельцев имеет приоритет при выкупе другой доли в недвижимости. Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире должны написать все сособственники недвижимости до того, как продавец приступит к поиску покупателя и заключению с ним договора. Процесс оформления отказа строго регламентирован.
Чтобы исключить риск оспаривания последующей сделки со стороны остальных собственников, следует изучить действующие законодательные нормы и соблюсти все требования к оформлению отказа в письменном виде.
Законодательные нормы по продаже доли в недвижимости
- Если собственник хочет продать долю, он должен согласовать сделку с другими владельцами, обладающими приоритетом по выкупу.
- Предложение купить часть собственности по конкретной цене нужно направить в письменной форме всем совладельцам.
- Искать нового покупателя можно после того, как все соседи заявят о своем несогласии выкупить часть квартиры на предложенных условиях.
- На принятие решения отводится месяц (для покупки недвижимости).
- Постороннее лицо вправе купить долю, когда истечет период ожидания ответа от совладельцев квартиры.
- Нельзя передать право приоритетного выкупа другим лицам по собственному желанию (включая родственников).
Условие обязательного согласования сделки с совладельцами распространяется и на договор мены.
Порядок действий продавца при отказе от преимущественного права на покупку доли
Взаимоотношения с соседями часто оставляют желать лучшего. Услышав, что совладелец собирается продать свою жилплощадь, остальные собственники могут намеренно осложнить процесс смены состава участников собственности, используя малейшее отклонение от процедуры для оспаривания купли-продажи в суде.
Шаг 1. Подготовить предложение по выкупу
Чтобы предстоящая сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо определить стоимость жилья, по которой продавец хотел бы продать свою часть, написав письменное уведомление с указанием цены, способа оплаты, прочих условиях. Цена предложения не должна быть выше стоимости, которую собирается указать в договоре купли-продажи продавец.
В уведомлении по выкупу должны присутствовать следующие реквизиты:
- ФИО, адрес лица, которому направляется документ.
- ФИО, адрес отправителя, намеренного продать долю.
- Информация об отчуждаемой доле (адрес, размер, технические характеристики квартиры).
- Стоимость жилплощади.
- Дата и подпись.
Заверять предложение у нотариуса не потребуется. Достаточно сохранить документы, подтверждающие отправку писем собственникам и дату.
Шаг 2. Отправить извещения о намерении продать жилье
Уведомление о продаже необходимо направить каждому собственнику в отдельности. Чтобы узнать полный список владельцев, обращаются в отделение Росреестра или МФЦ с запросом выписки ЕГРН на квартиру. Документ содержит наиболее актуальную и достоверную информацию об объекте недвижимости и совладельцах.
Выписка оформляется на платной основе, по предъявлении паспорта.
Если продается доля в коммунальной квартире, владельцем неприватизированных частей считается муниципалитет. Предложение с выкупом необходимо подать по адресу расположения местной администрации.
Шаг 3. Получить отказ от совладельцев
Получив уведомление, любой из соседей вправе обратиться к продавцу доли для согласования сделки. Если никто не согласился купить имущество на предложенных условиях, оформляют отказ.
Цель продавца – получить документальное подтверждение, что процедура соблюдена и у каждого из совладельцев была возможность расширить жилплощадь. Для составления и заверения документа привлекают нотариуса, который станет гарантом того, что другие собственники не оспорят сделку на основании своего нарушенного преимущественного права. Если кто-либо из жильцов согласен на покупку, ничего дополнительно оформлять не нужно.
При отказе соседей оформлять письменный отказ, придется ждать истечения 30 дней с момента вручения уведомления, и лишь потом заключать договор с покупателем.
Шаг 4. Оформить сделку купли-продажи
Если собственники не захотели расшить жилплощадь, продавец может самостоятельно искать покупателя, либо привлекать на помощь риэлторов. Главное, чтобы в договоре купли-продаже были указаны те же условия, что и в письменном уведомлении.
Если будет нарушено право преимущественной покупки, соседи по квартире могут обратиться в суд и потребовать отмены сделки. Суд признает за истцом обязанности покупателя и назначит его новым владельцем. Чтобы оспорить сделку, отводится 3-месячный срок после подписания договора купли-продажи.
Действия собственника, если он согласен на покупку доли
Дорогие читатели!
Если условия покупки устраивают, вместо отказа совладелец может устно сообщить о готовности к выкупу, заключив предварительный договор о покупке, либо назначив дату сделки. Если сразу несколько человек согласны выкупить долю, продавец сам выбирает, с кем конкретно заключать договор.
Процедура оформления выкупа доли не отличается от стандартного алгоритма по перерегистрации доли на нового владельца.
Как выглядит отказ от покупки?
Поскольку собственники долей могут обратиться в суд с целью оспаривания сделки, отказ от покупки обязательно должен быть оформлен в письменном виде и далее заверяется у нотариуса. Перед проведением сделки следует удостовериться, что документ составлен правильно и содержит всю необходимую информацию.
Что должно быть указано в письменном отказе?
Чтобы избежать споров и конфликтов после оформления купли-продажи другому покупателю, нужно проследить, чтобы в отказе присутствовали следующие реквизиты:
- Сведения о собственнике (ФИО, дата и место рождения, адрес, паспортные данные).
- Место расположения квартиры и размер доли.
- Стоимость недвижимости.
- Фиксация факта, что собственник отказывается от своего права выкупа.
- Дата и подписи сторон.
Если в качестве совладельца выступает организация, вместо ФИО должно быть указано название юрлица, адрес, регистрация, данные на руководителя. Для юридического лица отказ заполняют на фирменном бланке. Вместо нотариуса документ заверяет руководитель компании (подписью и печатью).
Стоимость и сроки
В ходе реализации преимущественного права выкупа следует придерживаться установленных сроков.
| Количество дней | Действия |
| 10 дн. | Для принятия решения по покупке транспорта. |
| 30 дн. | Если продают недвижимость. |
| 90 дн. | Для обращения в суд, если собственник решил оспорить сделку и вернуть приоритетное право на выкуп. |
Нотариальные услуги необходимо оплатить – около 1,5 тысячи рублей за заверение и 200 рублей за технические работы.
Юридические сложности при оформлении преимущественного отказа
Есть вопросы по теме статьи?
Согласование сделок с долями часто сопровождается спорами и нежеланием других совладельцев участвовать в оформлении отказов и дополнительных бумаг. Любое отклонение от процедуры, нарушенные сроки, неуведомление собственников, неверно составленные документы могут привести к отмене сделке в судебном порядке.
Чтобы исключить риск судебных разбирательств, к подготовке сделки привлекают опытного юриста, сохраняя все чеки, квитанции об отправке и сами уведомления с отметкой о вручении.
Сам отказ от преимущественного права не входит в число обязательных для госрегистрации документов. Однако в силу высокого риска оспаривания купли-продажи со стороны сособственников, необходимо хранить подписанные бланки отказа, пока не истечет срок, отведенный для обращения в суд.
Частые вопросы и ответы по теме оформления отказа
Можно ли оформить отказ без нотариуса?
Можно обойтись без расходов на нотариальный сервис, если все собственники явятся в отделение Росреестра или МФЦ и лично напишут отказы, либо стороны сделки подождут 30 дней с момента вручения уведомления.
Можно ли запретить передачу доли постороннему лицу?
Иногда бывший член семьи хочет получить деньги за долю, не собираясь проживать на жилплощади далее. Другие совладельцы всячески уклоняются от вручения уведомления, чтобы усложнить процесс продажи. Такое поведение не убережет от будущей сделки – право на нее появится через 30 дней.
Что нужно сделать, чтобы исключить риск оспаривания сделки?
Есть 2 варианта действий, в зависимости от срочности продажи. Первый – дождаться истечения 30-дневного срока. Второй – привлечь к урегулированию юриста, который займется подготовкой к сделке и проконтролирует соблюдение требований закона.
Нужно ли писать отказ несовершеннолетнему?
Отказ нужно писать всем совладельцам, включая несовершеннолетних. Помимо подписи родителей понадобится получить разрешение от органов опеки.
Рекомендованные для вас статьи:
- Преимущественное право покупки доли в квартире
- Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки в 2024 году
- Образец-предложение о выкупе доли в квартире 2024
- Как объединить доли в квартире на одного собственника?
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Преимущественное право покупки доли в квартире
Если нет средств для покупки целого объекта недвижимости, иногда проще купить часть жилплощади, соблюдая при этом преимущественное право покупки доли в квартире, предусмотренное законом для остальных собственников. Благодаря этой процедуре текущим владельцам долей удается расширить собственную жилплощадь, сокращая количество участников собственности. Особенно важно соблюсти требование согласовать сделку отчуждения, когда продается последняя доля, с помощью которой владелец остальной жилплощади сможет переоформить долевое имущество в единый жилой объект.
Что такое преимущественное право покупки доли
Отчуждение долей происходит практически в том же порядке, что и продажа целой квартиры. Главное отличие связано с необходимостью предварительного согласования продажи с остальными собственниками и предложения им выкупить собственную часть жилья. Закон защищает права текущих владельцев долей, выдвигая их в качестве первых претендентов на покупку.
Только в случае отказа от покупки со стороны всех совладельцев жилья, продавец сможет предложить часть имущества к выкупу третьим лицам.
Если продавец проигнорирует требование закона, оформив сделку с посторонним покупателем, зарегистрировать сделку через Росреестр не удастся, либо заинтересованные в выкупе собственники вправе оспорить сделку, возвращая себе право выкупа имущества через суд.
Если долю выставляют на публичные торги в счет ликвидации долга, право на преимущественный выкуп доли должно быть соблюдено также. На основании ст. 255 ГК РФ, перед организацией публичных торгов получают согласие от совладельцев.
Законодательство по вопросу преимущественного права покупки доли
Правила проведения сделок отчуждения с соблюдением преимущественного права покупки регулирует ст. 250 ГК РФ:
- Продать долю в составе общего долевого имущества можно по цене предложения, озвученного другим собственникам.
- Условия продажи другим собственникам или новым покупателям должны быть идентичны. Закон запрещает устанавливать текущим владельцам долей большую стоимость, чем для других приобретателей.
- Перед тем, как предложить посторонним лицам купить свою часть жилплощади, следует письменно уведомить других совладельцев о планируемой сделке отчуждения, предоставив время для принятия решения.
- На ответ продавцу отводится 1 месяц. Если планируется продажа движимого имущества, срок преимущественного права покупки сокращается до 10 дней.
- Если ни один собственник не захочет приобрести долю на предложенных условиях, продавец вправе искать покупателя на стороне.
Основанием для регистрации перехода права собственности станет письменный отказ от преимущественного права покупки от лица каждого из собственников, либо истечение срока ожидания ответа на предложение.
Как реализовать преимущественное право на покупку доли
Дорогие читатели!
Чтобы провести сделку купли-продажи доли с четким соблюдением законодательных норм, предстоит пройти согласование с другими владельцами недвижимости согласно установленной последовательности.
Шаг 1. Определить условия продажи
Формировать условия будущей сделки следует с осторожностью. Устанавливая более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет снизить ее впоследствии без повторного прохождения процедуры согласования. В итоге, продажа доли может занять продолжительное время, в течение которого собственники квартиры будут согласовывать новую стоимость.
Следует исходить из реальной стоимости недвижимости на основании актуального рыночного предложения, поскольку менять цену позже будет проблематично. Если собственники, отказавшиеся от продажи по завышенной стоимости, узнают, что долю продали со скидкой, возникает повод для оспаривания сделки в суде.
Шаг 2. Составление уведомления
Чтобы была возможность доказать, что все участники собственности были оповещены о сделке, необходимо подготовить и направить в адрес совладельцев письменные извещения о планах продать долю в указанные сроки по установленной цене.
При составлении письменного извещения придерживаются общих норм законодательства. В подготовленном бланке должна быть указана информация:
- Точный адрес квартиры;
- Размер доли;
- ФИО продавца;
- ФИО собственников;
- Сумма, по которой продавец готов продать имущество;
- Сроки для принятия решения.
Во избежание проблем с регистрацией сделки в Росреестре, рекомендуется выдержать отведенные законодательством сроки ожидания – 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).
Шаг 3. Извещение остальных владельцев
Частой ошибкой в процессе согласования сделки становится оповещение не всех собственников. Не всегда у продавца есть точные сведения обо всех владельцах недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. Рекомендуется обращаться в архив для получения сведений о регистрации жильцов по указанному адресу (заказывают архивную справку Ф-9).
Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее отследить историю владения и актуальный список совладельцев. Рекомендуется подавать запрос о праве собственности в Росреестр напрямую или через отделение МФЦ.
Подготовленные письменные извещения передают по почте, либо вручают лично, получив расписку о вручении и дате.
Шаг 4. Принятие решения
Если никто не решился на выкуп части жилплощади, следует составить отказ в нотариальной конторе. Имея на руках этот документ, есть все шансы на благополучное завершение сделки перерегистрацией имущества.
Ответ на предложение сделки дается в письменном виде, либо собственник заявляет о своей готовности к выкупу в течение месяца. При отсутствии ответа в течение месяца после вручения уведомления, ищут покупателя на общих основаниях, поскольку требование преимущественного права выкупа было соблюдено.
Доказать, что предложение направлялось в адрес совладельцев, помогут следующие документы:
- Квитанции, заполняемые на почте при отправке;
- Опись вложений;
- Бланк уведомления, подписанный при вручении адресату на почте;
- Распечатки почтового идентификатора.
Все документы, которые смогут свидетельствовать об отправке уведомлений, необходимо сохранить во избежание оспаривания сделки.
Можно привлечь на помочь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга оповещения платная.
Шаг 4. Сделка с долей
После того, как выдержан срок ожидания решения со стороны собственников, либо получен утвердительный ответ от одного из них, продавец готовит стандартный пакет документов для сделки, включая:
- Заявление с просьбой зарегистрировать долю.
- Личный удостоверяющий документ.
- Договор купли-продажи.
- Документ, дающий основание для распоряжения долей (свидетельство Росреестра или выписка ЕГРН).
- Техдокументация, если вносились изменения.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительно в подтверждение выполнения требований ст. 250 ГК РФ, к пакету документов прикладывают письменное извещение о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.
Правовые последствия нарушения преимущественного права на сделку
За простой процедурой по уведомлению собственников стоит важное требование, без которого сделку не зарегистрируют, либо через суд признают незаконной. Если выявлены нарушения в сроках или полностью проигнорировано требование согласовать продажу, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для признания проведенной сделки недействительной.
Основания и сроки предъявления претензий при нарушении ст. 250 ГК РФ
Подавать в суд иск по признанию сделки недействительной можно в течение 3-месячного срока. Собственник жилья, заинтересованный в выкупе, вправе требовать перевода прав покупателя на себя.
Основаниями для обращения в суд служат:
- Уведомление не всех собственников;
- Заключение сделки раньше, чем истечет 1 месяц;
- Отказ от отправки уведомлений;
- Несоответствие условий договора купли-продажи и письменного извещения;
- Отсутствие подтверждающих отправку уведомлений документов.
Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г. срок, отведенный для оспаривания, начинают отсчитывать с момента обнаружения истцом о произошедшем нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен в судебном порядке, если будут подготовлены документальные доказательства наличия веских причин (тяжелая болезнь, длительное отсутствие по объективным причинам).
Составление иска
При подготовке иска придерживаются правил, установленных ст. 131—132 ГПК РФ. Местом подачи выступает районный или городской суд по месту проживания лица, указанного в роли ответчика.
К обязательным реквизитам иска относят:
- Наименование суда;
- ФИО, адрес, паспортные данные истца;
- ФИО, адрес ответчика;
- Сведения о третьей стороны;
- Описание ситуации, которая заставила обратиться в суд (информация об объекте, сделке, собственниках и выявленных нарушений права);
- Требования истца с указанием законодательных норм;
- Перечень приложений;
- Дата и подпись с расшифровкой.
В роли ответчиков могут выступать продавцы или покупатели оспариваемой доли. В качестве третьей стороны указывают Росреестр.
Цена иска определяется по стоимости имущества. Расчет госпошлины осуществляют согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Если податель иска требует перевести на него права покупателя, деньги в размере выплачиваемой продавцу суммы вносят на депозит Управления Судебного департамента.
Документы к иску
К заявлению прилагают пакет подтверждающих документов:
- Личный удостоверяющий документ;
- Правоустанавливающий документ на спорный объект;
- Выписка ЕГРН на квартиру;
- Справка о зарегистрированных лицах по форме 9.
- Справка с характеристиками помещения (по форме 7).
- Платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит судебного департамента;
- Подтверждающие отправку ответчику и третьей стороне иска с приложениями.
Деньги на депозит можно внести не сразу, а в ходе судебного разбирательства, согласно определению суда.
Судебная практика
Есть вопросы по теме статьи?
О нарушении своего права на первоочередный выкуп не всегда узнают своевременно. Иногда стороны договариваются о подмене сделки купли-продажи дарственной, скрывая от остальных возмездный характер договора. Частым поводом для обращения в суд служит несоблюдение процедуры переоформления долей согласно ст.
250 ГК РФ. Понадобится представить убедительные доказательства того, что продавец вовремя оповестил своих соседей и предоставил им возможность расширить собственную жилплощадь через выкуп доли.
Решение Ленинского районного суда г. Кирова № 2-2941/2020 2-2941/2020М-3046/2020 М-3046/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2941/2020 отказывает в удовлетворении требований истца о принудительной продаже доли для ликвидации долга перед кредитором, поскольку собственность принадлежит совместно супругам, а истец не предпринял мер, указанных в ст. 255 ГК РФ.
Решение Михайловского районного суда Волгоградской области № 2-619/2020 2-619/2020М-421/2020 М-421/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-619/2020 отказывает истцу, требующем признать сделку отчуждения недействительной, поскольку срок оспаривания пропущен без уважительной причине и не был восстановлен.
Решение Ступинского городского суда Московской области № 2-1025/2020 2-1025/2020М-1186/2020 М-1186/2020 от 28 июля 2020 г. по делу № 2-1025/2020 отказывает в возмещении долга за счет продажи недвижимости, поскольку собственность должника не выделена из состава совместной, полученной в годы брака согласно ст. 256 ГК РФ, в связи с технической невозможностью выдела и отказа остальных собственников выкупить оспариваемую часть.
Юридические сложности по сделкам отчуждения
Взаимоотношения с соседями, владеющими частями того же объекта недвижимости, могут быть разными. Чтобы избежать проблем с согласованием продажи с остальными собственниками, рекомендуется привлекать юриста, досконально знающего нюансы оформления подобных сделок и возможные варианты действий.
Если было нарушено преимущественное право выкупа доли, обращаются в суд с целью признания сделки недействительной, что требует подготовки иска, документов и последующего принятия участия на заседаниях суда. Квалифицированная помощь юриста повысит шансы на удовлетворение требований пострадавшего истца.
Частые вопросы и ответы по теме преимущественного выкупа
Продавец жилья предложил оформить сделку через дарственную, чтобы избежать согласования с другими собственниками, стоит ли соглашаться?
Заключаемые в обход согласования с остальными собственниками безвозмездные сделки крайне опасны по своим юридическим последствиям, и подлежат оспариванию в суде. Не рекомендуется подменять покупку доли дарственной, поскольку нет гарантий правильного исполнения расчетов и высок риск признания сделки фиктивной.
Можно ли изменить условия сделки, если покупатель готов выкупить долю по более дорогой цене?
Продавать долю дороже можно, но дешевле цены, предложенной соседям, нельзя. Если выяснится, что продавец изменил условий продажи, суд посчитает право соседа нарушенным согласно ст. 250 ГК РФ и отменит сделку.
Сосед предложил выкупить долю, но у меня нет достаточной суммы. Можно ли оформить выкуп через своего родственника?
Согласно п. 4 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не переуступается, а значит покупателем должен быть указан один из текущих сособственников.
Можно и обойти этап согласования, заключив с покупателем договор мены?
Согласно п. 5 с. 250 ГК РФ, мена расценивается как возмездная сделка отчуждения, требующая соблюдения преимущественного права. Придется отложить дату сделки, пока не истечет период, отведенный по закону на принятие решения о выкупе.
Рекомендованные для вас статьи:
- Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
- Образец-предложение о выкупе доли в квартире 2024
- Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки в 2024 году
- Продажа доли в квартире между родственниками
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Как оформить отказ от преимущественного права покупки доли в квартире?
Если квартира находится в долевой собственности, то каждый из совладельцев обладает приоритетом при выкупе части недвижимости по предложенной цене. Только при отказе других собственников можно предлагать долю квартиры третьим лицам. Процедура регулируется законодательными актами.
Рассмотрим, как оформить отказ от преимущественного права покупки доли в квартире, чтобы исключить в дальнейшем риск оспаривания сделки.
Что такое право преимущественного выкупа?
Право преимущественной покупки регулирует статья 250 ГК РФ. Под этим термином понимается защита интересов совладельцев имущества. Они имеют право на первоочередной выкуп части жилья.
На него не влияет наличие или отсутствие других претендентов, а также родственные связи между собственниками долей.
Справка! Другими словами, перед тем, как продать часть квартиры, нужно предупредить о своем намерении других совладельцев. Им должны быть предложены те же условия, что и покупателям со стороны.
Когда нужно написать отказ?
Если собственник решил продавать часть квартиры, то он в первую очередь обращается к владельцам других долей. Даже когда отношения между совладельцами хорошие, отказ нужно оформлять в письменной форме.
Документ потребуется для того, чтобы была зарегистрирована сделка «купли-продажи».
Как написать отказ?
Совладельцы должны написать письменный отказ от преимущественного права покупки. Устная договоренность не имеет юридической силы. Соответственно, сделка «купли-продажи» другому лицу может быть оспорена.
Отказ пишется у нотариуса. Его должны оформить все владельцы частей недвижимости.
➟ Форма и содержание
Чтобы не возникло вопросов и споров, необходимо указать следующие сведения:
- наименование нотариальной конторы, куда обратились участники сделки;
- название документа;
- дата составления заявления;
- город;
- информация о владельце части недвижимости;
- указание получения уведомления о продаже квартиры;
- отказ от преимущественного права;
- дата и подпись.
В заявлении может быть указан как факт извещения о продаже доли, так и стоимость имущества. Документ должен быть заверен нотариусом.
➟ Образец отказа
Образец 2024 года можно посмотреть здесь:
Как отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире: алгоритм
При оформлении нотариального отказа от преимущественного права, порядок действий должен быть следующим:
- Получение уведомления о продаже недвижимости.
- Принятие решения о заключении сделки или отказе в выкупе доли.
- В последнем случае нужно обратиться к нотариусу и оформить письменный документ.
- Если принято решение о выкупе комнаты или другой части квартиры, то об этом направляется встречное извещение.
Когда совладелец в течение месяца не реагирует на полученное извещение, это принимается за отказ. Продавец может заключать сделку с третьим лицом, если собственники других долей ничего не ответили за 30 дней.
➟ Процедура
Принимать решение о покупке или отказе можно только после получения предложения от совладельца. Оно направляется продавцом в письменной форме заказным письмом с уведомлением. Сособственник должен известить о своем решении.
Если он не желает приобретать долю, то может посетить нотариуса и оформить письменный отказ. Для продавца такой вариант считается оптимальный, так как с этой бумагой он может заключать сделку купли-продажи с третьим лицом.
Встречаются ситуации, когда совладельцы ничего не отвечают. Для такого случая требуется отправлять заказное письмо с уведомлением. Если сособственники ничего не ответили в течение 30 дней после получения извещения, то это равносильно отказу.
Продавец может отчуждать свою долю другому покупателю.
➟ Документы
Для оформления отказа необходимо подготовить следующее:
➟ Сроки
Для принятия решения о покупке или отказе в покупке доли законодательством дается месяц. Отсчет начинается с даты получения совладельцами уведомления о планируемой продаже. Если срок будет пропущен, то собственник доли может делать со своей частью то, что захочет, а именно, продать ее третьим лицам.
➟ Расходы
При оформлении отказа понадобится заплатить госпошлину нотариусу в размере 100 руб. Стоимость технических услуг должностного лица зависит от региона. В среднем она составляет 1000 руб.
При продаже доли в квартире продавец должен будет заплатить налог. Он составляет 13% от сделки, если продавец является резидентом РФ и 30%, когда гражданство России отсутствует. В соответствии со ст.217 НК РФ при продаже недвижимости налог не удерживается, если она находится в собственности больше 3 лет.
Устали от чтения?
Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире несовершеннолетних
Если собственниками доли являются несовершеннолетние, то им также принадлежит право преимущественного выкупа части недвижимости. Решение за них принимают законные представители. Они могут отказаться от сделки, но для этого требуется получить согласие от органов опеки.
Для этого нужно подать заявление в государственную структуру, где указать причины, почему долевую собственность нельзя выкупить.
Но можно просто не отвечать в течение 30 дней и это будет приравнено к письменному отказу.
Отказ опеки от преимущественного права покупки
Продажа квартиры, где одним из собственников доли является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Органы опеки должны дать согласие на отказ законных представителей ребенка от преимущественного права покупки. Документ может выдаваться как по заявлению родителей, так и по запросу нотариуса.
Если ребенок младше 14 лет, то все действия за него выполняют законные представители. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет должны самостоятельно явиться в органы опеки или к нотариусу в сопровождении одного из родителей.
Внимание! Разрешение выдается в течение 15 дней после подачи заявления. Если органы опеки отказали в просьбе, то должны это мотивировать.
Решение сотрудников ООП может быть оспорено в судебном порядке.
Вопросы наших читателей
Можно ли обойтись без отказа?
Нотариус может не удостоверить сделку «купли-продажи», если отсутствует письменный отказ от остальных владельцев долей имущества. В таком случае покупатель не сможет оформить собственность на себя. При отсутствии отказа или согласия от совладельцев можно подождать 30 дней с даты отправления извещения, а затем обращаться к нотариусу.
При этом сособственник может в течение 3 месяцев подать исковое заявления с требованием перевода права покупателя на себя, если его интересы будут нарушены. Если совладелец не знал о совершенной сделке, то отсчет начинается с того момента, когда ему стало о ней известно. В суд понадобится предоставить доказательства того, что сособственник не был предупрежден о продаже или несвоевременно получил извещение.
Подводные камни
Владельцы доли в квартире должны учитывать следующие нюансы:
- Согласование сделки с долями квартиры нередко сопровождается спорами. Не всегда совладельцы желают тратить время на оформление отказа или других бумаг. Нужно учитывать, что любое отклонение от процедуры может привести к отмене сделки в судебном порядке. Поэтому лучше привлечь к оформлению документов опытного юриста.
- Специалисты рекомендуют сохранять все чеки и уведомления о вручении извещения. Отказ от преимущественного права покупки не является обязательным для перерегистрации права собственности. Однако, сохранить уведомление о получении совладельцами извещения о продаже следует до того момента, пока не исключена возможность подачи искового заявления об оспаривании сделки.
- Отказ должен заверяться у нотариуса. Совладельцы могут обойтись без расходов на услуги должностному лицу. Для этого все собственники должны прийти в Росреестр или МФЦ и оформить отказ в письменном виде.
- Если совладельцы не хотят пользоваться преимущественным правом покупки, то собственник может продать свою долю недвижимости любому лицу. Не имеет значение, состоят ли покупатель и продавец в родственных связях. Совладельцы не могут противиться заключению сделки, если их не устраивает будущий владелец доли в объекте недвижимости. Они могут только оспорить сделку в установленные сроки и вернуть себе право покупателя.
Заключение
Подведем итоги:
- Совладельцы долей в квартире имеют преимущественное право покупки.
- Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире сособственники должны оформить в письменном виде.
- Заявление пишется в нотариальной конторе и заверяется должностным лицом.
- Если сособственники не отреагировали на уведомление о продаже части квартиры, то заключать сделку «купли-продажи» можно через 30 дней после получения ими извещения.
Сделки с недвижимостью представляют сложную юридическую процедуру, особенно если касаются долевой собственности. Чтобы избежать проблем, лучше изначально обратиться к специалистам. Юристы помогут составить документы и проследить за соблюдением всех тонкостей процедуры, благодаря чему стороны договора смогут быть уверены в надежности и безопасности сделки.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2.Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней