Пожалуйста расскажите — чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте?
И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?
Ответ: Хамидуллин Э.И. (Заместитель директора по производству)
Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).
Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав
| Вид права | Владение | Пользование | Распоряжение |
| Собственность | Да | Да | Да |
| Аренда | Да | Да | Нет |
| Сервитут | Нет | Да | Нет |
Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:
- размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
- проведение изыскательских работ;
- ведение работ, связанных с пользованием недрами.
Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.
Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).
Процесс оформления соглашения о сервитуте
Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:
- уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;
- предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах;
- направленный заявителю проект соглашения об установлении сервитута;
- принятое решение об отказе в установлении сервитута с обоснованием такого отказа
21 рабочий день
10 рабочих дней
Процесс оформления договора аренды
| № п/п | Задача | Результат | Срок |
| 1 | Обращение в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участка | Поданное заявление | 1 рабочий день |
| 2 | Формирование и направление межведомственных запросов | Получение из органов государственной власти запрашиваемых документов | 23 рабочих дня |
| 3 | Рассмотрение поступившего заявления и проверка документов, подготовка проектов решений (договоров) | Проект решения должностного лица уполномоченного органа | 20 рабочих дней |
| 4 | Подписание проекта договора аренды | Договор аренды, подписанный должностным лицом уполномоченного органа | 2 рабочих дня |
| 5 | Предоставление подписанного договора аренды заявителю | Полученный договор аренды, подписанный с обоих сторон | 3 рабочих дня |
| 6 | Государственная регистрация договора аренды | Договор аренды, зарегистрированный в органах Росреестра | 10 рабочих дней |
| Итого | 59 рабочих дней (83 календарных дня) | ||
Размер арендной платы по договору аренды
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:
- на основании кадастровой стоимости земельных участков;
- по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
- на основании рыночной стоимости земельных участков.
В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:
- линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
- трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
- объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.
арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:
- земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
- земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
- земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.
Размер арендной платы по соглашению о сервитуте
Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.
Выводы:
Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:
- значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
- значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
- в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).
Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.
Подписывайся на наши каналы социальных сетей: Вконтакте , Facebook , Instagram .
Основные отличия аренды от сервитута
Матвеев, Ю. Д. Основные отличия аренды от сервитута / Ю. Д. Матвеев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 15 (201). — С. 63-65. — URL: https://moluch.ru/archive/201/49285/ (дата обращения: 07.09.2023).
Необходимость в понимании, чем отличается аренда от сервитута, заключается в том, что на практике ввиду неразработанности гражданского законодательства в области регулирования сервитутных отношений часто возникает вопрос о возможности или невозможности применения к данным общественным отношениям в случае доведения их до судебных споров аналогии закона, а именно нормы главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные взаимоотношения.
Применение аналогии закона предусмотрено пунктом 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому к отношениям, которые прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.
Вопрос как раз и возникает в том, противоречит ли применение норм аренды существу отношений, связанных с правами и обязанностями по сервитуту. Для этого нужно проанализировать их основные сходства и различия.
Первое, на что нужно обратить внимание, это на расположение статей об аренде и о сервитуте в Гражданском Кодексе Российской Федерации.
Нормы о сервитуте располагаются в первой части Гражданского Кодекса Российской Федерации, в разделе II «Права собственности и другие вещные права», в главе 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».
Пункт 1 статьи 216 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает, что сервитут наряду с правом собственности является вещным правом.
В свою очередь нормы об аренде располагаются во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации, в разделе IV «Отдельные виды обязательств», в главе 34 «Аренда».
Таким образом, очевидным различием аренды и сервитута является не только их отнесение к разным главам, но и разделам и даже частям Гражданского Кодекса Российской Федерации. Но большую значимость имеет то отличие, что сервитут относится к вещным правам, а аренда — к обязательствам. [3 с. 243]
Рассмотрим, как законодатель определяет эти два правовых института.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Законодатель не дает нам точных определений аренды и сервитута, однако указывает на существенные для них признаки через формулировку реализации соответствующих правомочий.
Как видно, статья 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации именует стороны арендных отношений как арендодатель или наймодатель и арендатор или наниматель.
Статьи о сервитуте не дают наименований сторонам сервитутных отношений, однако теория гражданского права их называет как сервитуарий (лицо, в пользу которого установлен сервитут) и собственник или реже сервитутодатель (собственник, обремененного сервитутом земельного участка) [3 с. 240].
Аренда всегда носит добровольный порядок, в соответствии с которым на данные взаимоотношения распространяются положения о свободе договора. Понуждение к заключению договора не допускается, стороны определяют условия самостоятельно в соответствии со своим интересом в заключении данной сделки.
Сервитут лишь относительно и в очень малой степени доброволен. Сама формулировка в пункте 1 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации подчеркивает, что он устанавливается по требованию одной из сторон. Пункт 3 данной статьи лишь позволяет другой стороне лишь только установить сервитут по соглашению сторон, в ином случае спор будет передан на рассмотрение суда.
Согласно пункту 4 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации сервитут может быть срочным или постоянным. По общему правилу он является постоянным, если иное не установлено договором или не отпадут основания, по которым он был установлен.
В соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Ввиду вышеизложенного существенные отличия между арендой и сервитутом также наблюдаются в сроках.
Аренда в большинстве случаев устанавливается на ограниченный срок, на что акцентируют соответствующие нормы, сервитут же как правило носит постоянный характер, так как если иное не будет установлено договором, он будет действовать до тех пор, пока не отпадут основания его установления и то, если прекращения сервитута в этом случае потребует собственник земельного участка [4 с. 119].
Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами («Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, по сути плата за сервитут носит компенсационный характер, однако компенсация предусмотрена не во всех случаях. Согласно пункту 7 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату только в том случае, если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям. Признак существенности является оценочным и очень размытым, в связи с чем суды не всегда могут учесть все обстоятельства, чтобы вынести справедливое решение о компенсационных выплатах за сервитут.
Плата за аренду представляет собой встречное предоставление, без которого бы возникало неосновательное обогащение со стороны арендатора. Встречность предоставления означает равнозначность между выполняемыми обязательствами и суммой уплаты за их исполнение.
В соответствии со статьями 274 и 277 Гражданского Кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается только на недвижимое имущество (земельный участок, здания, сооружения и прочее).
Аренда же в этом плане практически безгранична, она может быть установлена как на движимые, так и на недвижимые вещи, за исключением потребляемых, что устанавливает пункт 1 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В связи с этим круг объектов сервитутных и арендных прав также не совпадает, в чем также заключается существенное отличие.
Таким образом, основываясь на вышеизложенных различиях, имеющих существенное значение для определения противоречия или непротиворечия применения норм, регулирующих арендные отношения, сущности сервитута, можно сделать очевидный вывод, что аналогия закона здесь неприменима. На таких же позициях стояли суды всех трех инстанций по делу № А12–15922/2017, однако в мотивировочной части этого не отразили, возможно опасаясь формирования соответствующей судебной практики.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 7.04.2018).;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Консультант плюс — надежная правовая поддержка. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения: 7.04.2018).;
3. Под ред. Гонгало Б. М.. Гражданское право: Учебник. — М.: Статут, 2017. — 511 с.;
4. Микрюков В. А., Микрюкова Г. А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. — М.: Статут, 2016. — 127 с.
Основные термины (генерируются автоматически): Российская Федерация, Гражданский Кодекс, земельный участок, сервитут, договор аренды, аренда, договор, недвижимое имущество, предельный срок, пункт.
Проблема определения размера платы за сервитут и соотношения арендной платы и платы за сервитут
Востриков, К. Д. Проблема определения размера платы за сервитут и соотношения арендной платы и платы за сервитут / К. Д. Востриков. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 27 (369). — С. 183-186. — URL: https://moluch.ru/archive/369/82980/ (дата обращения: 07.09.2023).
В статье исследуются проблемы определения платы за сервитут, возможность применения размера арендной платы для платы по сервитуту.
Ключевые слова: сервитут, плата, земельный участок, Российская Федерация, судебная практика, арендная плата.
Исторически сервитут возник во времена Римской империи. И соответственно, мы можем говорить о том, что термин «сервитут» пришел в российское право прямиком из римского частного права. Первые шаги на пути правового регулирования и внедрения данного института были предприняты во времена царской России.
Во времена советской России надобности в данном институте не было из-за принадлежности всей земли государству.
В современной России появление института сервитута связано со вступлением в силу в 1994 году Гражданского кодекса Российской Федерации, но жизнеспособными сервитуты стали лишь с принятием в 2001 году Земельного кодекса, в котором ему придали большее значение.
Также нормы сервитута урегулированы в Водном, Градостроительном и Лесном кодексах касательно правоотношений, регулируемых данными нормативными актами.
Договор аренды тоже имеет не менее глубокие исторические корни — он был известен со времен Древнего Египта, Древней Греции. Правовое регулирование он получил еще в судебнике 1550 года. В Советском союзе института аренды также не существовало, граждане пользовались недвижимость на условиях социального найма.
Только в 1989 году появлялся институт срочной и возмездной аренды в Советском Союзе. В современной же России правовое регулирование договора аренды осуществляется в соответствии с нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком [2]. Исходя из пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитут может устанавливаться как по добровольному соглашению между лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, и собственником соседнего участка. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
По смыслу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации мы можем прийти к заключению, что сервитут может быть как возмездным, так и безвозмездным. Аналогичное содержание содержится и в пункте 6 статьи 23 Земельного Кодекса Российской Федерации.
В судебной практике и в российском праве не существует однозначного мнения по поводу характера платы за сервитут. Должна ли она носить компенсационный характер, учитывая неудобства собственника участка или такой подход ошибочен? Необходимо ли рассчитывать плату за сервитут на основании средней арендной платы за аналогичный участок?
Плата должна рассчитываться в виде какого-либо процента от кадастровой стоимости участка? Или величина должна определяться в зависимости от расходов, которые несет собственник обременённого участка. Нужно ли ее индексировать?
Каким образом?
В пользу первого, до определенного момента, говорили выпущенные Росземкадастром Методические рекомендации, в которых было дано определение соразмерной плате за сервитут как величине, равной размеру убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута [5]. При расчете платы использовалось сравнение рыночной стоимости участка без обременения сервитутом и с обременением сервитутом для определения ущерба, а также определялся размер упущенной выгоды собственника земельного участка. Если участку собственника был причинен вред в результате установления или пользования сервитута, то данный ущерб закладывается в стоимость сервитута.
Так же в данных рекомендациях было указано, что, если убытки собственнику не были причинены, либо, если в результате установления сервитута собственник получает возможность использовать свой участок более эффективно, то собственник не вправе требовать платы за сервитут. Но данная рекомендация утратила силу.
Аналогичное мнение звучит и в письмах Минэкономразвития от 21.10.2009 [3] и от 03.11.2009 [4], где плата за сервитут является соразмерной тем неудобствам и ограничениям, которые несет собственник участка от обременения. Но данные письма являются лишь разъяснением к действующему законодательству и не имеют правовой силы. Значит ли это, что больше данная позиция в российском праве больше не актуальна?
Не совсем.
В судебной практике также нет особого понимания по поводу характера платы, вносимой за сервитут. Верховный Суд РФ в деле № 301-ЭС14–9021 от 11.06.2015 [10] вначале дает определение характеру данной платы как «плата за пользование земельным участком, а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений», а уже далее определяет плату за сервитут как «плату, которая должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам)». То есть, сначала суд показывает, что плата за сервитут — это именно плата за пользование землей и нет необходимости включения компенсации убытков в плату за сервитут, а следом говорит, что плата — есть компенсация упущенной прибыли.
В пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута [9] установлено, что «размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты собственника объекта недвижимости». В данном обзоре размер платы можно определить не как последствие установления сервитута, а как его цель, что не соответствует природе сервитута, так как сервитут устанавливается с целью удовлетворения нужд собственника соседнего земельного участка или удовлетворением публичных нужд и интересов [7].
В пользу позиции о том, что плата за сервитут зависит от расходов собственника обремененного участка говорит решение Верховного Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 [13]. Здесь суд постановил, что мало того, что плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом, так в стоимость сервитута еще необходимо включить расходы собственника обремененного участка, которые он понесет из-за создания условий для реализации пользователем сервитута своего права ограниченного пользования чужим имуществом.
Достаточно подробно в законодательстве разработан вопрос оплаты публичного сервитута. Так, он равняется 0,01 проценту кадастровой стоимости земельного участка в год или 0,1 проценту кадастровой стоимости, если сервитут заключен более чем на три года [2]. Так же четко прописано при соблюдении каких условий данный сервитут будет безвозмездным.
Так же в Федеральном Законе N 43-ФЗ мы можем встретить, что плата равняется от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости [6]. Также в данном Федеральном законе содержится положение о том, что плата за частный сервитут не может превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка, который обременен сервитутом [6]. Но несмотря на это, благодаря такому подробному урегулированию порядка начисления оплаты сервитута в судебной практике практически невозможно встретить споры по оплате публичного сервитута.
Вопросу индексации платы за сервитут в данный не посвящена ни одна норма, что приводит к новым судебным разбирательствам. Более того, суды, устанавливая принудительный сервитут, никак не урегулируют данный вопрос, указывая, что он должен быть предметом отдельного договора или судебного разбирательства между сторонами [12].
Еще одна позиция по поводу того, что представляет собой плата за сервитут — это проведение аналогии между платой за сервитут и арендной платой. Данная позиция нашла свое подтверждение в определении Томского областного суда по делу № 33–2164/2014 [8] — суд говорит, что в действующем законодательстве нет методики расчёта платы за сервитут, и соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении платы за сервитут равной арендой плате, которую мог бы получать собственник имущества, обремененного сервитутом.
В решении по делу A12–2559–2019 [11] судебная коллегия определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком и говорит о том, что плата за сервитут схожа по своей правовой природе с арендной платой и, соответственно, к сервитуту возможно применять нормы аренды по аналогии. Но данная позиция не учитывает различия между сервитутом и арендой.
Пользователь сервитута обладает меньшими правомочиями, нежели арендатор. Например, лицо, которому по договору аренды принадлежит объект недвижимости, приобретает по отношению к нему правомочие владения и распоряжения — арендатор может осуществлять субаренду, может закладывать его или вносить в уставной капитал общества с разрешения арендодателя. У сервитуария есть лишь очень ограниченное пользование объектом недвижимости.
По форме договора аренды и сервитута также имеют существенные различия. На договор аренды распространяется положение пункта 1 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ — он заключается по взаимному согласию сторон договора. А вот на сервитут положения данной статьи не всегда применяются.
В соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского Кодекса РФ у нас допускается принудительное установление сервитута.
Еще одно важное отличие данных договоров в том, что сервитуариями может быть неограниченное количество людей, допускается установление публичного сервитута [2] в пользу местного населения.
Различаются данные договоры и по сроку, на который заключаются договора. Аренда заключается на определенный срок [1], в то время как сервитут может устанавливаться как на определённое время, так и фактически бессрочно — пока не отпадет необходимость в данном сервитуте [2].
Есть различие и в требовании к государственной регистрации. Так договор аренды подлежит государственной регистрации при условии, если он заключен на срок, превышающий один год, или если одна из сторон является юридическим лицом [1]. Сервитут же подлежит обязательной государственной регистрации, так же сведения о наличии заключенного сервитута по отношению к участку вносятся в Единый государственный реестр недвижимости [2].
Все выше сказанное позволяет говорить о том, что сервитут и аренда как правовые институты кардинально отличаются друг от друга. И, соответственно, мы не можем говорить о применении арендной платы как аналогии для платы за сервитут. Из-за отсутствия в современном законодательстве четкой методики определения платы за сервитут, судам предоставлен широкий простор для определения платы за сервитут, но это приводит к большему количеству судебный разбирательств, отсутствию единообразной судебной практики по этому вопросу и ошибочному применению норм аренды к сервитуту по аналогии.
Плата за сервитут должна максимально учитывать интересы обеих сторон сервитутных отношений. Для этого в плату за сервитут можно предложить включить: оплату убытков, которые несет собственник объекта недвижимости от установления сервитута, также необходимо при определении величины оплаты сервитута учитывать продолжительность сервитута — носит он временный характер или постоянный, а также необходимо в плату за сервитут включить сопоставимое вознаграждение собственнику объекта недвижимости за предоставление в пользование своего объекта недвижимости.
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 11-ФЗ (ред. От 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32
- Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. От 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. — № 44.
- Письмо Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 21.10.2009 № Д23–3470 (ред. от 21.10.2009) «Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута» // Консультант Плюс.
- Письмо Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 03.11.2009 № Д23–3607 (ред. от 03.11.2009) «Об установлении сервитута на земельный участок» // Консультант Плюс.
- Письмо Росземкадастра от 17.03.2004 «Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут» // Консультант Плюс.
- Федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 05.04.2013 N 43-ФЗ (последняя редакция) // Консультант Плюс.
- Апелляционное определение Московского областного суда от 27.04.2015 по делу № 33–8031/2015.
- Апелляционное определение Томского областного суда от 12.08.2014 по делу № 33–2164/2014
- Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Консультант Плюс. П. 12.
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2015 № 301-ЭС14–9021 по делу № А43–11824/2013.
- Постановление арбитражного суда кассационной инстанции № Ф06–51656/2019 от 21.08.2020 по делу А12–2559/2019.
- Постановление Двадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 24.05.2016 по делу № А68–13205/2014
- Постановление Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11.
Основные термины (генерируются автоматически): сервитут, земельный участок, плат, арендная плата, Российская Федерация, судебная практика, договор аренды, Гражданский кодекс, Земельный Кодекс, кадастровая стоимость.
На заметку обладателям сервитута на земельный участок: на какой срок он устанавливается?
Сервитут представляет собой документальное право пользоваться земельным участком или его частью, находящимся в собственности другого гражданина. Данное право пользование оформляется путем согласования по необходимости. Сроки использования регламентированы российским законодательством для различных видов установления земельного обременения.
На какой промежуток времени устанавливается?
Согласно Федеральному законодательству под номером 43 в части 2 статье 16 установлен срок действия для земельного сервитута:
- не превышает двух лет, если используется в целях, регламентированных пунктами 2 и частью 3 статьей 16;
- постоянный срок действия, если используется согласно целям эксплуатирования линейных объектов федерального, регионального и государственного значения (ФЗ № 43 в части 2 статье 1);
- не превышает пяти лет, если используется в случаях, которые не предусмотрены федеральным законодательством и не заявлен меньший срок.
Для сервитутов различного типа по закону определены следующие сроки, которые устанавливаются согласно ФЗ № 43:
- от 10 до 49 лет для публичного сервитута;
- на срок строительства, ремонта и реконтсруирования;
- не более 1 года в случае публичного сервитута, оформленного по статье 39.37 пункта 5 Земельного Кодекса.
Больше информации о том, какие виды сервитутов бывают и какова их классификация по срокам, найдете в этом материале.
Постоянная (бессрочная) основа: что это такое?
Сервитут на постоянной основе или бессрочного пользования представляет собой наложение обременения на участок земли без указания срока действия. Использовать территорию можно до следующих моментов:
- пока не отпадет в этом необходимость;
- если одной из сторон нарушены условия пользования;
- одна из сторон умерла;
- сменились условия пользования.
Законодательство не регламентирует строго срока действия для бессрочного сервитута. Его юридическая силу действует пока в участке или располагающихся на нем объектах есть необходимость пользования.
Справка. Актуальность проблемы, связанной с ограниченным использованием земли сторонним лицом, не являющимся собственником определяет срок действия сервитутного обременения.
Бессрочное обременение действует постоянно, пока не поменяются реальные условия, которые допускают, что сервитут может быть и срочным.
Особенно удобно делать такое оформление при прокладывании коммуникаций, дорожных путей или электрических сетей.
Причины наложения
Для наложения сервитута постоянного (бессрочного) типа существуют следующие причины:
- размыты сроки выполнения работ через соседний участок;
- требуется доступ к линейному или инженерному объекту на постоянной основе или по возникновению необходимости;
- приоритетное расположение перед другим участком;
- при отсутствии иных подходов к собственному участку, только через чужую собственность.
Больше информации о том, каковы основания для установления различных видов сервитута, найдете тут.
Важно. Данный тип используется при наложении обременения при условии, что у территориальных владельцев единая земельная граница (собственники являются соседями).
Способы оформления
Согласно Земельному Кодексу установлены следующие способы оформления сервитута:
- Согласно волеизъявлению собственника — оформляется через договор или легатом.
- В силу узукапии — за давностью приобретения владения (10 или 20 лет назад).
- По решению суда — заинтересованный гражданин может вынудить через суд наложить обременение на земельную территорию соседа-собственника, чтобы выполнить свои задачи (на каких основаниях можно обратится в суд за принудительным сервитутом читайте тут).
Что означает срочный?
Срочный сервитут представляет собой обременение, которое накладывается в срочном порядке для быстрой реализации целей использования земли, указанных в ФЗ № 43.
Обременительное право накладывается на неопределенный срок, что прописывается документально, либо его отмену связывают с изменением условий пользования или отменой действия нормативного документа, на который опирается требование оформления.
Причины наложения
Срочное право пользования накладывается на определенный период времени по следующим причинам:
- Требуется провести работы срочного характера.
- Право немедленного прохода.
- Право проведения строительства, реконструкции или демонтажа.
Способы установления
Сервитут срочного порядка устанавливается следующими способами:
- Согласно решению администрации или властей.
- По обоюдному согласию земельных собственников.
- Согласно решению собственника, чей землей будут пользоваться.
Отличия
Существуют следующие отличия в земельных обременениях постоянного и срочного характера:
- проведение сезонных работ (охота, рыболовство, сенокос, выпас скота и т.д.);
- строительство и ремонт.
- проход через частный земельный участок к месту общего пользования;
- прокладывание коммуникационных путей, дорог, труб, сетей.
- свободное волеизъявление стороны;
- обоюдное соглашение о сервитуте.
- свободное волеизъявление стороны;
- судебное решение;
- обоюдное согласие.
Основным отличием является характер проведения работ (срочный или на постоянной основе). Также для установления срочного права пользования не проводится судебное дело.
С какого момента вступает в силу?
По Федеральному закону № 43 обременения на земельные участки вступают в силу по факту:
- внесения платы за пользование участком;
- с момента регистрации договора о пользовании;
- с момента подписания обременения;
- при регистрации прав собственности.
Внимание. Собственник-доверитель вступает во владение имуществом, которое является предметом договора об учреждении обременения с момента вступления в силу договора, при отсутствии иных условий.
Становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имущество в имущественном обороте от своего имени, но с сохранением интереса собственника.
Согласно земельному законодательству обременение на пользование участками чужой собственности накладывается на различный срок. Действие сервитута продолжается до его документального окончания, при нарушении условий пользования либо при полном завершении цели обременения.