Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.
Подготовьте квартиру к сдаче
Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам. Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования.
Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее. Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.
Определите ежемесячный платеж за квартиру
За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости.
В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие. Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку.
Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.
Подготовьте необходимые документы
Владельцу недвижимости следует подготовить:
2 документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);
3 документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
4 договор аренды или найма.
Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.
5 Дополнительные документы (при необходимости):
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.
Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.
Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.
Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.
Составьте договор аренды или найма
Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким. Включите в договор следующие данные:
адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
предмет договора аренды или найма;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
реквизиты правоустанавливающих документов;
размер депозита и условия его возврата;
размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;
срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));
частота и условия визитов собственника;
основания для расторжения;
приложения, например, акт приема-передачи жилья;
реквизиты сторон, место для подписи.
После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей.
Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.
Найдите арендаторов
Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору. Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах.
Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.
Частые ошибки сдающих квартиру в аренду
Собственники допускают следующие ошибки:
1 Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.
Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.
2 Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.
Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.
3 Не включают депозит.
Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.
4 Не прописывают условия проживания.
Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.
5 Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.
Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.
6 Не проводят проверки.
Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.
Оплачивайте налоги
Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:
Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.
Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.
Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы.
ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.
Получение статуса самозанятого.
Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).
Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).
Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода. Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.
А если не платить налоги?
Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:
1 Требовать оплату налогов за последние 3 года.
2 Наложить штрафы:
за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.
за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.
3 Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.
4 Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).
Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо. Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей. Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.
Можно ли расторгнуть договор досрочно
Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:
нарушает условия договора;
существенно ухудшает имущество;
не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.
Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.
Что ждет в будущем рынок арендного жилья?
Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора.
Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.
Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.
Как сдать квартиру в Москве
Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:
- зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП;
- зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать:
- автоматизированную упрощенную систему налогообложения (АУСН) и платить 8% от полученного дохода. Этот экспериментальный режим могут применять ИП, зарегистрированные в Москве, Московской и Калужской областях, в Республике Татарстан;
- патентную систему налогообложения и платить 6% от потенциально возможного к получению дохода и обязательные страховые взносы;
- по итогам года сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода.
Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет либо уплатить НДФЛ, либо налог на профессиональный доход.
Если вы госслужащий, вы можете сдать квартиру, уплачивая налог на профессиональный доход либо НДФЛ.
2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы.
От остальных налогов, в частности налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается.
В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.
Каждый год предприниматель уплачивает обязательные страховые взносы , при этом стоимость патента можно уменьшить на их сумму, подав уведомление в налоговую инспекцию.
Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).
Подробнее о патенте
3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье физическому лицу, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно.
Ставка — 13%.
Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.
Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:
Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).
Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.
Подробнее об НДФЛ
4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели.
Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России, портал госуслуг РФ или через уполномоченные банки.
Шаг 2. Заключите договор найма (поднайма, аренды).
Шаг 4. После получения арендной платы сформируйте чек в приложении «Мой налог», через оператора электронной площадки или уполномоченный банк.
Шаг 5. Заплатите налог до 28 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода (сумма налога рассчитается автоматически).
Оплата услуги наем жилья собственником квартиры 2024
КС: посуточная сдача квартиры не может приравниваться к гостиничным услугам — Недвижимость РИА Новости, 23.03.2023
КС: посуточная сдача квартиры не может приравниваться к гостиничным услугам
Конституционный суд (КС) России направил на пересмотр дело предпринимателя, чей бизнес по посуточной сдаче его собственной квартиры в Пскове признали. Недвижимость РИА Новости, 23.03.2023
2023-03-23T11:27
2023-03-23T11:27
2023-03-23T18:09
конституционный суд рф
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
С.-ПЕТЕРБУРГ, 23 мар — РИА Новости. Конституционный суд (КС) России направил на пересмотр дело предпринимателя, чей бизнес по посуточной сдаче его собственной квартиры в Пскове признали гостиничными услугами, запретив эту деятельность, передает корреспондент РИА Новости. КС в четверг провозгласил постановление по делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса (ЖК) РФ. Жалоба россиянина Павла Бахирева рассмотрена 7 февраля.
История вопроса Предприниматель Бахирев, который занимается арендой и управлением своей недвижимостью, в течение полутора лет сдавал принадлежащую ему квартиру в центре Пскова, в том числе и посуточно. С получаемого дохода он уплачивал налог по упрощенной системе налогообложения. Информация об услугах предпринимателя распространялась через специализированные интернет-ресурсы. Такое использование квартиры, которая не была переведена в нежилой фонд и не имеет отдельного входа, вызвало недовольство соседей Бахирева по многоквартирному дому. Как отмечается в материалах КС России, в суде жители дома утверждали, что в сдаваемой квартире устраивались «шумные увеселительные мероприятия», в том числе и по ночам, неоднократно вызывалась полиция.
По оценке жильцов, активное использование помещений общей собственности «многочисленными посторонними гражданами» угрожало их безопасности. Суд общей юрисдикции признал деятельность Бахирева гостиничными услугами и запретил ему использовать квартиру для этих целей. По мнению заявителя, оспариваемое положение ЖК РФ не соответствует Конституции «в той мере, в какой она по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в силу своей неопределенности допускает возможность приравнивать посуточный найм квартиры к оказанию гостиничных услуг», отмечается в материалах КС. Позиция суда Как указал КС, собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен.
При этом также нормативно не установлено, наличие какого именно набора и объема услуг приводит к «перерастанию» допустимой сдачи квартиры в аренду в запрещенное оспариваемым положением ЖК РФ оказание гостиничных услуг в жилых помещениях. «Однако это не является препятствием для оценки данных обстоятельств судами и принятия ими сбалансированного решения», — отметил КС. Согласно его позиции, суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретной квартиры создает для остальных жильцов существенные неудобства либо «очевидно повышает» эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме. «КС РФ постановил, что оспоренная норма не противоречит Конституции. Она не предполагает запрета краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и другое), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов», — приводится в материалах КС его позиция.
При этом федеральному законодателю надлежит принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах, чтобы поддержать баланс интересов всех участников таких правоотношений, указал КС России. Так, законодатель может разработать специальные правила этой деятельности для отдельных местностей (например, туристических мест и курортов). «Решения по делу заявителя, вынесенные на основании нормы, истолкование которой выявлено в постановлении КС РФ, подлежат пересмотру», — заключается в материалах Конституционного суда.