Частью 1.1 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), установлено, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:
1) соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
2) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
3) доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, в соответствии с установленными правилами;
6) поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией;
7) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества дома включает в себя:
1) осмотр общего имущества;
В зависимости от способа управления домом осмотр осуществляется:
— лицами, привлекаемыми собственниками на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;
— должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей организацией;
— лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы при непосредственном управлении домом.
Система технического осмотра жилых зданий установлена п. 2.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170). Результаты осмотра оформляются актом осмотра. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений дома приведена в приложении N 1 к Правилам N 170;
2) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению услуги электроснабжения;
3) поддержание помещений общего имущества в состоянии, обеспечивающем установленные температуру и влажность в таких помещениях;
Примечание
Согласно п. 4.1.3 Правил N 170 подвальные помещения в домах должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна в них быть не ниже +5°С, относительная влажность воздуха — не выше 60%. Помещения лестничных клеток должны регулярно проветриваться, температура воздуха в них должна быть не менее +16°С (п. 4.8.14 Правил N 170);
4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
5) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
Согласно п.п. 8.1, 8.2 Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп . утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 N 681, сбор и размещение отработанных ртутьсодержащих ламп у собственников при управлении домом управляющей организацией обеспечивают на основании договора управления эти организации. Место для сбора и накопления отработанных ртутьсодержащих ламп определяется собственниками или по их поручению управляющей организацией в помещении, являющимся общим имуществом;
6) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов;
7) меры пожарной безопасности;
8) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
9) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
10) проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
11) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, а также их надлежащей эксплуатации;
12) приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в случае, если стоимость таких коммунальных ресурсов не включена в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества.
При управлении домом управляющей организацией состав услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления домом (пп. «б» п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). В этом случае собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения управляющей организации платы за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за:
1) услуги, работы по управлению домом,
2) содержание и текущий ремонт общего имущества в доме,
3) коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, пп. «а» п. 28 Правил).
Согласно п. 15 Правил в состав услуг и работ по содержанию и ремонту дома не включаются:
1) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
2) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
3) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.
Когда УО не вправе применять размер платы за содержание жилья от ОМС
Читайте обзор судебного дела, в котором апелляционная инстанция сделала акцент на том, в каком случае муниципалитет не вправе установить для дома свой размер платы за содержание жилья, а УО – применять его. А также узнайте, почему суд может признать необоснованным сделанный органом местного самоуправления расчёт стоимости услуг и работ.
Причина 1: муниципалитет утвердил размер платы за содержание дома при наличии такого решения ОСС
В одном из многоквартирных домов Башкирии собственники заключили договор с УО по результатам открытого конкурса муниципалитета. В доме при расчётах за жилищные услуги компания применяла утверждённый муниципалитетом тариф.
В начале 2018 года на внеочередном ОСС собственники утвердили план благоустройства придомовой территории, включение новых объектов в состав общего имущества и их содержание и ремонт за счёт установленного размера платы. Через полгода прошло ещё одно ОСС, на котором договорились повысить этот размер платы, но такое решение суд признал недействительным.
После этого УО несколько раз пыталась инициировать ОСС для утверждения нового размера платы, но они не состоялись, в том числе из-за мер по снижению риска распространения коронавируса.
В июне 2020 года управляющая организация обратилась в муниципалитет с предложением утвердить новый тариф для МКД, указав, что размер платы не менялся четыре года. Как отметила компания, из-за низкого размера платы она была «вынуждена в данном МКД выполнять только аварийные работы».
В начале следующего года в УО обратился председатель МКД с предложением провести общее собрание для установления нового размера платы за содержание общего имущества. Но ОСС проведено не было.
В итоге в середине 2021 года муниципалитет утвердил новый тариф для этого дома, повысив его на 6 рублей. Собственники помещений с этим не согласились и направили иск в республиканский Верховный суд с требованием признать решение муниципалитета недействующим. Они указали, что документ противоречит ч. 3 ст.
156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ и Правилам № 491.
Причина 2: расчёт муниципального размера платы сделан без экономического обоснования сметы
ВС Башкирии в решении от 17.12.2021 по делу № 3га-1607/2021 отклонил иск собственников. Он указал, что муниципалитет действовал в соответствии с ЖК РФ. В силу ч. 4 ст.
158 ЖК РФ, если собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, это делает орган местного самоуправления.
- собственники не утвердили на ОСС размер платы за содержание общего имущества и текущий ремонт;
- УО правомерно обратилась в орган местного самоуправления с просьбой установить тариф для дома в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ;
- муниципалитет, основываясь на методических рекомендациях, рассчитал размер платы для спорного МКД и утвердил его локальным актом.
Первая инстанция подчеркнула, что такой механизм не мешает собственникам самостоятельно установить размер платы на общем собрании. При этом, по мнению судьи, муниципальный тариф не был произвольным, имел экономическое обоснование и был подтверждён документами от УО. Суд признал установленный размер платы отвечающим требованиям пропорциональности, соразмерности и разумности.
Причина 3: собственники на ОСС утвердили размер платы за содержание жилья равным муниципальному тарифу
Собственники направили в суд апелляционную жалобу и отметили в ней, что первая инстанция неправильно применила нормы ЖК РФ. Жалобу поддержал прокурор, он указал, что решение муниципалитета необходимо отменить.
Суд отметил, что решение ОСС об установлении размера платы за содержание жилого помещения не может быть произвольным: собственники должны учесть предложения УО с экономическим обоснованием. При этом орган местного самоуправления вправе устанавливать такой размер платы только в отсутствие решения собственников.
Доказательством принятия такого решения на ОСС является протокол собрания, поэтому суд запросил в ГЖИ и у управляющей организации документы собраний за спорный период. Он отметил, что решение от июня 2018 года было признано недействительным через суд, но вот решение, которое приняли собственники на четыре месяца раньше, в суде не оспорено.
- об участии в конкурсном отборе по благоустройству дворовых территорий многоквартирного дома,
- об установке детской площадки и включении её в состав общего имущества,
- об обязательном содержании и ремонте новых объектов за счёт средств собственников помещений согласно предлагаемому УО размеру платы.
Суд сделал вывод, что собственники таким образом реализовали своё право определить размер платы за содержание и ремонт общего имущества на ОСС. Они утвердили его равным установленному ранее муниципалитетом тарифу. Протокол не был оспорен, поэтому в доме с момента собрания действовал не муниципальный размер платы, а установленный собственниками.
У органа местного самоуправления не было права принимать за жителей дома решение о повышении размера платы за содержание общего имущества, а у УО – применять новый муниципальный тариф.
Причина 4: суд признал муниципальный размер платы необоснованным и принятым без оснований
Ещё одним аргументом суда в пользу удовлетворения иска собственников стало решение, что утверждённый тариф нельзя признать обоснованным. Расчёт был сделан на основе документов УО, в которых найдены многочисленные исправления сметы карандашом и дописки.
Любые исправления, корректировки и дополнения в расчётах и сметах для установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества ставят под сомнение экономическую обоснованность такого расчёта. Сделанные исправления ничем не были подтверждены.
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и решение муниципалитета о новом размере платы за содержание и ремонт общего имущества для спорного дома. (определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12.04.2022 по делу № 66а-963/2022).
18 июля в Шестой кассационный суд ОЮ поступила кассационная жалоба на принятое по делу решение от управляющей организации (дело № 8а-16396/2022). Дата заседания пока не назначена.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпусков онлайн-журнала «МКД: мечты сбываются» подробно рассказала управляющим организациям, как избежать ошибок при утверждении размера платы за содержание жилья. Следуйте рекомендациям эксперта и учитывайте судебную практику по данному вопросу.
Может ли ОСС утвердить размер платы за жильё без учёта мнения УО
Споры управляющей организации и собственников помещений в управляемом ею доме о размере платы за содержание жилого помещения нередко заканчиваются в суде. Сегодня читайте о том, как жители МКД на общем собрании установили свой размер платы, отвергнув предложение УО, и посчитал ли суд их действия законными.
УО выносит на общее собрание предложение об изменении размера платы с экономическим обоснованием
Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на общем собрании с учётом предложений управляющей домом организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Чтобы вынести такие предложения, УО должна провести большую работу, которая ляжет в основу экономически обоснованного расчёта размера платы.
Это необходимо, чтобы заложить в плату собственников средства, достаточные для надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.
- Проводит осмотр общего имущества, по результатам которого составляет акт. В этот документ заносятся данные о состоянии каждого элемента ОИ дома, обнаруженных дефектах и необходимости в ремонте (п. 2.1.4 Правил № 170).
- На основании акта и с учётом требований НПА составляет проект перечня работ и услуг. Это список всех работ, которые необходимо провести для устранения дефектов и нарушений, выявленных при осмотре, а также весь минимальный перечень работ и услуг согласно законодательству. Если ранее собственники проголосовали на ОСС за дополнительные услуги, они тоже включаются в проект перечня.
- По проекту формирует смету и обоснование размера платы за жилое помещение с подробным расчётом и указанием сумм, которые компания планирует потратить на каждую работу или услугу за год.
- Размещает на стендах в подъездах домов и/или направляет каждому собственнику помещения в доме подготовленное предложение о новом размере платы (п. 31 ПП РФ № 491). На ознакомление жителям МКД отводится 30 дней.
- Организует общее собрание собственников, вынося на голосование вопрос об утверждении нового размера платы.
Все перечисленные выше действия необходимы, чтобы при расчёте платы собственников за содержание и ремонт общего имущества были учтены особенности и потребности конкретного дома и поступающих от жителей МКД средств хватало на его надлежащее содержание.
Однако нередко собственники на собрании не утверждают размер платы, предложенный управляющей организацией, считая его завышенным или необоснованным. Рассмотрим судебное дело, в котором как раз сложилась такая ситуация, а жители дома пошли дальше: не просто отказались от предложения УО, но и утвердили свой вариант платы за содержание 1 кв.м жилья.
Размер платы, предлагаемый собственниками, не содержит экономического обоснования
В городской суд Петрозаводска обратилась управляющая организация с иском к инициаторам общего собрания собственников, прошедшего в управляемом компанией доме (дело № 2-6635/2019). УО требовала признать недействительным решение ОСС, на котором жители дома проголосовали за размер платы, предложенный ими самими без учёта предложения компании и без всякого экономического обоснования.
В иске компания указала, что в течение трёх лет неоднократно направляла собственникам предложения и расчёты по размеру платы, который бы соответствовал надлежащему обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и проведению ремонта. Но собственники не утверждали изменение платы за 1 кв.м жилья.
Вместо этого жители дома организовали и провели ОСС, на котором утвердили свой вариант размера платы. УО указала на то, что он экономически не обоснован, не отражает затраты, необходимые для проведения работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома с обеспечением безопасного проживания в доме. Инициаторы ОСС возразили управляющей организации, указав на то, что увеличили размер платы не произвольно, а с учётом примерного коэффициента изменения величины прожиточного минимума.
Размер платы утверждается на ОСС с учётом обоснованного расчётами предложения УО
- В соответствии с п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями НПА к соблюдению характеристик надёжности и безопасности МКД для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также к постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
- Если собственники решили привлечь к управлению домом специализированную компанию, то для этого они заключают договор управления с такой организацией. При этом на ОСС утверждается перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер финансирования (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п.п. 16, 17 ПП РФ № 491).
- Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учётом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
- Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 ПП РФ № 491). Такие расходы должны быть соразмерны утверждённым перечню, объёмам и качеству услуг и работ (п.п. 31–34 ПП РФ № 491).
- Требования об обеспечении содержания общего имущества изложены в минимальном перечне услуг и работ, утверждённом ПП РФ № 290. Собственники обязаны предусмотреть плату за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем исполнение указанного такого минимального перечня.
- Принятый на ОСС размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечать требованиям разумности (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Подводя итог приведённым требованиям НПА, суд первой инстанции заключил, что одним из принципов образования размера платы за содержание жилого помещения является экономическая обоснованность. Произвольное уменьшение размера платы приводит к невозможности выполнения договора управления, неполноценному содержанию и недостаточному ремонту общего имущества, не оказанию услуг, предусмотренных договором управления.
УО имеет право оспорить в суде протокол ОСС об установлении размера платы за содержание жилья
Рассматривая иск управляющей организации к инициаторам ОСС, суд указал, что УО имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает её интересы – договорные отношения по договору управления (постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П, ст. ст. 2, 11, 12 ГК РФ). Управляющая организация, для которой решение собрания собственников в части установления размера платы является обязательным, имеет право оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности (ст.ст.
181.3 – 181.5 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ).
Ответчики не представили доказательств экономического обоснования установленной платы за текущий ремонт, содержание и управление МКД. Суд отверг довод о том, что они применили усреднённый коэффициент прожиточного минимума: без перечня вида и объёма работ это не является экономическим обоснованием. При этом судья указал на то, что собственники утвердили размер платы ниже, чем установленный муниципалитетом.
Иск УО был полностью удовлетворён, и протокол общего собрания собственников, на котором они утвердили свой размер платы за содержание жилья, был признан недействительным.
Законодательство не допускает установления произвольного размера платы за содержание жилья
Ответчики подали апелляционную жалобу в Верховный суд РК, указав, что законодательство не содержит определения «экономическое обоснование размера платы» и нормы, обязывающей собственников помещений в многоквартирном доме создавать финансово-экономическое обоснование размера платы за содержание жилого помещения. К размеру платы за жилое помещение применим только общеправовой принцип разумности (дело № 33-66/2020).
Как указали собственники, текст договора управления не возлагает на них обязанность создавать документ, поименованный как финансово-экономическое обоснование. При этом, по мнению жителей МКД, управляющая организация не представила доказательств того, что ей не хватает денежных средств на надлежащее содержание общедомового имущества в силу объективных причин.
Но апелляционный суд согласился с коллегами, подчеркнув, что расходы на содержание и управление, ремонт общего имущества должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства. Они должны быть экономически обоснованными, планироваться с учётом перечня вида и объема работ. Законодательство, предоставляя собственникам помещений многоквартирного дома право на определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, не допускает возможности делать это произвольно.
Учёт предложений УО при утверждении размера платы является обязательным, при этом подлежат учёту действующие НПА и специфика конкретного многоквартирного дома. Собственники не смогли представить доказательства того, что утверждённый размер платы позволит обслуживать многоквартирный дом в соответствии со всеми требованиями законодательства. Решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Если собственники и УО не могут договориться, размер платы за содержание жилья должен установить ОМС
Из приведённого судебного дела и позиции КС РФ и ВС РФ, на которые ссылались судьи при его рассмотрении, можно сделать вывод, что собственники, отказавшись от предложенного УО размера платы, не могут утвердить свой, произвольно выведенный с помощью какой-либо индексации, без экономического обоснования. Следовательно, если предложение УО было отвергнуто, размер платы, необходимый для надлежащего исполнения договора управления не утверждён, компания должна обращаться в муниципалитет (ч. 4 ст.
158 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления либо утвердит размер платы, который рассчитала и обосновала управляющая организация, либо предложит свой вариант, установленный для МКД такого же типа. Если муниципальный тариф компанию не устроит, то ей следует обратиться в суд или в ФАС, где придётся доказать, что за такие деньги нельзя содержать в надлежащем виде дом. При этом компания должна представить доказательства экономической необоснованности предложенной стоимости за содержание жилого помещения для конкретного дома.
При этом, как показывает судебная практика, муниципалитет не имеет права отказать УО, если та обратилась за установлением размера платы за жилое помещение в доме, где собственники на ОСС не утвердили предложение компании.