Юлия Сунцова, Наталья Сейбиль
Федеральные и городские власти ежегодно повышают тарифы на жилищно-коммунальные услуги. В 2022 году в Москве «индексация» была проведена дважды – 1 июля (с предельным уровнем роста тарифов на 4-5%) и 1 декабря (на 9%). В первый месяц 2024 года жители столицы получили обновленные платежки, несколько строк в них было изменено.
Общая цифра увеличилась за счет повышения тарифов на электроэнергию и природный газ, а еще подорожали т.н. общедомовые нужды.
Плата за капитальный ремонт выросла на 15%, за содержание жилых помещений — в среднем на 11%.
В Минэкономразвития объяснили: повышение коммунальной платы поможет в будущем обеспечить бесперебойную работу служб (?). Обещали в ближайшие полтора года больше тарифы не поднимать.
Помимо ежегодного подорожания коммунальных услуг уже давно зреет другой вопрос. Половинная доля платежки – это расходы на т.н. общедомовые нужды. Возьмем январскую платежку из Южного округа Москвы. Плата за квартиру общей площадью 49,1 кв.м., (жилой площадью 33,8 кв. м.) с двумя проживающими и скромным расходом ресурсов – 6045,51 + электроэнергия, итого в среднем коло 6,5 тысяч рублей. До нового года выходило в среднем около 5,5 тысяч рублей.
Рост почти на 20%.
Половина январской платежки – 3.094 рубля – это общедомовые нужды. Сюда входит плата за капитальный ремонт 1911,23 рубля (если, к примеру, он запланирован через 10 лет, то текущий собственник может его никогда и не застанет), уборка дворов, отопление и электричество в подъезде и уборка в нем.
При этом, к примеру, по нормативам обслуживающей организации ГБУ «Жилищник», влажная уборка на каждом этаже запланирована лишь раз в месяц, раз в неделю – влажное подметание, уборка первого этажа и крыльца – каждый день.
Таким образом, к примеру, только один подъезд 9-этажного дома с четырьмя квартирами на лестничной клетке платит за общедомовые нужды около 120 тысяч рублей в месяц, а весь дом, если в нем, допустим, 10 подъездов – 1 млн 200 тысяч рублей. Еще раз: 1 млн 200 тысяч рублей в месяц за содержание общего имущества.
Качество услуг — особенно уборка подъездов и текущий ремонт — всегда вызывают множество вопросов. Но к этому прибавилась еще одна проблема.
Множество жильцов МКД жалуются на то, что за общедомовые нужды они вынуждены платить больше, чем за собственные квартиры.
До 2014 года доля расходов на общедомовые нужды не переваливала за 3-10%, отмечают эксперты, и этого вполне хватало и на зарплаты дворников, уборщиц, и на самосвалы для вывоза мусора и на батареи и лампочки для подъездов. К настоящему дню расходы на общедомовые нужды в 4-5 раз превышают их себестоимость, и тенденция к росту, похоже, не изменится без принятия мер на законотворческом уровне.
Ст. 165 Жилищного кодекса РФ предусматривает перерасчет потребления ресурсов по общедомовым нуждам, исходя из фактической разницы показаний общедомового узла учёта и суммы потребления ресурсов в квартирах, денежная разница должна возвращаться на счет. Однако общие счетчики – не всегда выход, говорит руководитель Ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский:
— В домах с сильно изношенными коммуникациями установка общих приборов учета может просто привести к безвозвратному разрушению этих сетей. А в домах со старыми, вечно текущими трубами, устаревшими лампами накаливания в плафонах вместо светодиодных светильников установка таких общих приборов учета только увеличит строку ОДН. Счетчики разумно ставить в новых домах или в домах, прошедших капитальный ремонт.
Безудержно растущие траты на общедомовые нужды – это прямое следствие введения в управление многоквартирными домами посредников-монополистов. Никто не спорит, что лифты, мусоропроводы, чердаки, подвалы с насосами, мытье полов в подъездах, уборка дворов не на голом энтузиазме работает, а тепло и свет в подъездах не на деревьях растут. Но проблема в том, что фактическая плата за это хозяйство превышает рынок в разы, говорит Александр Толмачев, общественный деятель, зампредседателя Союза юристов Москвы:
— В 2014 году в систему домоуправления вошел монополизм. Наши законодатели протащили поправки к жилищному законодательству. Вместо коммунальных услуг нам теперь продают услуги на предоставление коммунальных услуг. Многие и не заметили подмены, а если заметили, разницу не поняли.
Но как только в договорах появляется слово «услуги», тем более предоставляемые коммерческой организацией, эти договоры становятся односторонними. Если до этого жильцы могли повлиять на тарифы через общее собрание, то теперь у нас вместо продажи ресурсов продажа услуг, и компании-монополисты диктуют свой односторонний порядок. Нравится – не нравится, терпи…, — объясняет Толмачев.
Исправить положение дел можно только глобальной перестройкой системы домоуправления. Общим хозяйством должны заниматься товарищества собственников жилья, кооперативы, а не управляющие компании, рисующие тарифы с потолка, считает юрист.
— Все иные попытки переложить ответственность с себя на чиновников или на управляющие организации провоцируют появление паразитирующих посредников. Помимо реальной стоимости тепла, воды, электричества они непременно захотят возложить на вас «инвестиционные» расходы на модернизацию сетей (которую вы никогда не дождетесь), банковские накрутки на кредиты, взятые на эту модернизацию, услуги бухгалтеров, «единых расчетных центров» и прочих «специалистов». Сейчас ¾ всех расходов на ОДН – это оплата услуг таких вот посредников, — говорит Толмачев.
Проблема заключается в том, что в законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Многоквартирные дома не одинаковы, и в каждом свои затраты. У кого-то это, условно, одна лампочка на весь подъезд, а у кого-то кондиционеры в лобби.
Жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором, поясняет руководитель юридической группы Александр Бударагин.
Алгоритм расчета ежемесячной платы за общедомовые нужды:
— рассчитывают общую годовую стоимость всех запланированных работ по ремонту и содержанию жилья;
— полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
— полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника в МКД.
— Чтобы не допустить неадекватных тарифов, которые действительно очень часто завышены в несколько раз, нужно постоянно мониторить законодательство в сфере ЖКХ. Без специального образования и опыта сделать это непросто, многим собственникам сложно, да и некогда в это вникать. Хорошо, если в доме есть активно участвующий в домоуправлении юрист. В ином случае домам, видимо, нужно нанимать еще специалиста на юридическое сопровождение, или хотя бы раз в полгода заказывать правовое заключение по вопросам ЖКХ с анализом документов и рекомендациями.
Иначе найдется много желающих подзаработать на жильцах, на их незнании механизмов начислений в нынешней системе ЖКХ, — подчеркивает Бударагин.
Галина Хованская, политик, председатель комитета ГД РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (2011 — 2021):
— «НИ»: Галина Петровна, почему плата за общедомовые нужды в многоквартирных домах безудержно растет и уже приближается к половинной части платежки?
— Галина Хованская: В Москве по этой части не должно было ничего меняться с января 2024 года, потому что было сделано изъятие из нормы по общедомовому платежу, которая есть в Жилищном кодексе. Там всё как впихивалось в норму, которая у нас называлась «содержание и текущий ремонт», так и продолжает впихиваться. При близком рассмотрении это фактические жилищные услуги.
Уборка – это жилищная услуга, которую вам предоставляет УК или ТСЖ. В жилищные услуги входит содержание и текущий ремонт. Отдельной строкой прописывается взнос на капитальный ремонт.
Но отопление подъезда, например, – это уже услуга коммунальная. В московских платёжках нет отдельной строки за отопление в подъезде, она входит в строку «содержание». Отопление рассчитывается по нормативу, исходя из площади. То, к чему применяется слово «тариф», означает коммунальные услуги. Так вот, управляющая компания может изменить только плату за жилищные услуги, вынося это на обсуждение общего собрания собственников.
Если общее собрание не принимает никакого решения, за них его принимает город (если мы говорим о Москве). Тарифы за коммунальные услуги изменениям не подлежат, их устанавливает глава субъекта Федерации.
— «НИ»: Как можно понять, что плата за общие нужды завышена и можно ли на это как-то влиять?
— Г.Х.: Нужно сравнивать свой платёж, исходя из нормативов с квадратного метра, с городской ставкой, которая отражается в постановлении правительства Москвы. Параметры меняются. Но сравнивать всё равно нужно, только так можно узнать, ваша ставка выше или такая же, как общегородская московская. Если ставки завышены, нужно разбираться.
В элитных домах, к примеру, часто не хватает тех сумм, которые можно взимать по городской ставке. Они принимают свою норму или с такой инициативой выходит управляющая компания. Главное, что здесь нужно помнить – УК может увеличить норму только в рамках двустороннего договора с жильцами с обязательным проведением общего собрания и приложением дополнительного перечня работ, на которые будут потрачены суммы, взятые сверх норматива.
Обязательный перечень работ для всех многоквартирных домов устанавливается Министерством строительства и ЖКХ. Нужно знать перечень этих обязательных работ. Если УК предлагает дополнительные услуги, они должны быть зафиксированы и согласованы с жильцами и не должны дублироваться с обязательными.
Еще нужно не упускать из виду особенности самого дома и даже подъезда. Дом с лифтом или без лифта? Есть ли мусоропровод или его нет? У меня на приеме сегодня был человек, который живёт в шестиподъездном доме.
В пяти подъездах этого дома есть мусоропровод, а в его подъезде №6 мусоропровода нет. Но УК начисляет ему, как и остальным жильцам дома, плату за мусоропровод. Вот в таких мелочах обычно дьявол и кроется.
Почему бы не положить себе в карман деньги за обслуживание мусоропровода, которого нет?
С 2024 года за должников по ЖКХ придется заплатить соседям по многоквартирному дому!
Согласно постановлению правительства РФ № 92 от 03.02.2022 г., со следующего года плату за ЖКУ разделят между всеми соседями в соответствии с занимаемой ими площадью. В случае неоплаты отдельными с собственниками квартир многоквартирного дома — суммы их долга по ОНД равномерно «лягут на плечи» других жителей этого же дома. При этом нововведения касаются тех коммунальных ресурсов, для которых есть общедомовые приборы учета.
В законодательстве предусмотрена процедура перерасчета ОДН в первом квартале следующего года, поэтому несмотря на вступления закона в силу 1 сентября 2022 года, реальное его применение начнется с 1 января 2024 года.
Как это происходит сегодня? Есть норматив, по которому управляющая компания платит. Но если кто-то ворует, подает неправильные данные, не платит за оказанные услуги, появляются сверхнормативные расходы. Сегодня их пока ещё их оплачивают управляющие компании.
С 2024 года эти расходы затрат на ОНД переносятся на всех жильцов многоквартирного дома. Кто-то из соседей не заплатит — долг будет раскидываться на всех жильцов, стимулируя тем самым их проявлять активность и следить за платежами.
Только вот непонятно, как добропорядочные соседи смогут воздействовать на неплательщиков коммунальных услуг? Скорее всего впереди нас ждут межсоседские войны с руганью и драками. Либо просто граждане-неплательщики сядут на плечи более состоятельных соседей по дому.
Что важно — чем больше показаний приборов учета будет собрано, чем более точно будет установлено количество проживающих людей, тем точнее будут идти начисления и людям не придется платить за недобросовестных соседей. Таким образом, соседям нужно находить общий язык с неплательщиками, давить им на совесть.
Кстати в Башкирии Министерство ЖКХ уже предупреждает жителей региона о предстоящих изменениях.
40K открытий
20 комментариев
Написать комментарий.
Зачем тогда платить,не будем платить все!Хитровыделанные пи..расы взвинчивают цены,как хотят,а мы должны расхлебывать?НЕТ.
Развернуть ветку
Только вот непонятно, как добропорядочные соседи смогут воздействовать на неплательщиков коммунальных услуг?
Так же как сейчас «воздействует» УЖК. В том числе в судебном порядке.
Есть очень простая истина которую исторически в России понимают, к сожалению, не многие: многоквартирный дом принадлежит собственникам. И собственники отвечают СОВМЕСТНО по всем долгам за товары и услуги предоставленные ДОМУ.
В первую очередь, конечно, по «комплексным» услугам — содержание жилья, освещение и отопление мест общего пользования и т.п. Но и «индивидуальных» это тоже касается. Например, поставщик газа заключает основной договор с УЖК, а то, что заключается с собственником квартиры это договор в рамках договора с УЖК. Это фикция. Газ поставляется по договору УЖК и она обязана за всё платить.
А договоры с жильцами нужны только для облегчения работы УЖК.
Это главная проблема в коммунальном секторе: платят те, кто не должен, а кто должен те не платят. Жильцы не платят, УЖК поднимает тарифы, навязывает дополнительные услуги. Это замечают все, растёт недовольство, платить начинают ещё меньше, от чего ещё больше падает качество услуг и растут тарифы. Ситуацию сильно ухудшает «строительный бум» в стране.
Многоквартирные дома, нередко, наполовину «заселены» «инвесторами», которые платят раз в пол года.
Проблема не имеет решения. Костыли в виде «индивидуального отключения от услуг» и «взыскание по коммуналке без суда по судебному приказу» не помогают. Потому, что это занимает время, а дом должен платить регулярно. И долги растут до бесконечности.
В такой ситуации разумным «костылем» будет дать возможность УЖК брать кредит под долги, а возврат и все проценты — на должников. Но в нашей стране это пока невозможно: банки на такое не пойдут, а УЖК будут использовать эту возможность для незаконного обогащения.
Власти пошли на единственную возможную меру: разрешить УЖК поднимать тарифы из расчёта реальных плательщиков. Количество реальных плательщиков легко проверить, поэтому возможностей для обмана со стороны УЖК тут нет. А дальше сам рынок должен найти решение и прийти к определенному балансу.
Например, банки могут предложить кредитные продукты для коммуналки — типа кредитных карт для всех собственников с которых будет идти оплата. Юристы могут предложить какие-то бесплатные пакетные услуги для УЖК с оплатой своей работы с должников. И так далее.
Как сейчас оплачивается содержание общего имущества многоквартирного дома?
Свет в подъезде, эксплуатация лифтов, работа тепловых пунктов в многоквартирном доме – за эти услуги тоже надо платить собственникам и нанимателям квартир. Директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко разъяснил читателям сайта «РИА Недвижимость», как сейчас рассчитывается плата за содержание общего имущества дома.
А если человек не живет в квартире какое-то время (скажем, уехал на дачу на все лето или в длительный отпуск), то может ли он потом добиться перерасчета КРСОИ?
Нет, такой перерасчет законодательством не предусмотрен.
Зависит ли сумма за КРСОИ от числа прописанных в квартире людей?
Нет, не зависит, зависит только от площади помещения.
Как насчитывается КРСОИ?
КРСОИ рассчитывается в соответствии с порядком, установленным Постановлением правительства РФ № 354. Поскольку КРСОИ относится к услуге по содержанию общего имущества, то зависит от площади помещения.
Соответственно, владелец однокомнатной квартиры платит меньше, чем владелец трехкомнатной.
Разъяснение о порядке определения размера расходов электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, дано в письме Минстроя России от 14.02.2017 N 4275-АЧ/04.
В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, а также отведения сточных вод их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.
По мнению Минстроя России (исходя из буквального толкования данной нормы), размер расходов на оплату КРСОИ может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.
В частности, подобная ситуация может иметь место, когда расчет размера расходов КРСОИ осуществляется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета.
Соответственно, в том случае, когда многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета, включение указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения может быть осуществлено в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг.
В свою очередь фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается как разница между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг.
Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Для включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такое включение является первоначальным.