В свои 22 года я решила купить квартиру в новостройке в ипотеку. Я не замужем и без детей и часто слышала, что несемейному человеку ипотеку получить сложно. Чтобы разобраться, правда ли это, стала изучать рекомендации крупных банков, а также посоветовалась с ипотечными брокерами из агентства недвижимости, в котором присмотрела квартиру.
Делюсь с вами, что мне удалось узнать о несемейной ипотеке: действительно ли человеку без брака и детей банки чаще отказывают в кредите и есть ли для него ипотечные льготы.
Есть ли преимущества у несемейных заемщиков
Чтобы банк дал согласие на ипотечный кредит, нужно иметь стабильный доход, достаточный для ежемесячных выплат. Совершенно не важно, в паре заемщик или нет. Невелики шансы только у тех, кто мало зарабатывает, например, у безработных студентов или представителей низкооплачиваемых профессий.
В покупке недвижимости в одиночку много плюсов: не нужно собирать еще один пакет документов на супруга, зависеть от его финансового положения и кредитной истории. А все права на покупаемое жилье будут принадлежать единственному заемщику.
Поскольку страхование ипотечного заемщика является обязательным, отсутствие супруга или супруги можно считать преимуществом. Страховая откажет в страховке, если муж или жена имеет серьезные заболевания, — из-за этого банк сильно увеличит ставку по ипотечному кредиту.
Более того, для бездетных заемщиков кредитный лимит выше, потому что у них нет расходов на иждивенцев. В то время как расходы родителей на ребенка растут с каждым годом, и наличие детей напрямую влияет на платежеспособность.
Что учесть одинокому заемщику
Чтобы получить ипотечный кредит, нужно соответствовать этим критериям:
- Возраст заемщика от 21 до 60 лет. С 2021 года сюда попадают и 18-летние заемщики: при условии, что они подтвердят свой источник дохода.
- Трудоспособность. За ипотечный кредит расплачиваются несколько лет или десятилетий, поэтому банки неохотно выдают многомиллионные суммы пенсионерам. В этом случае молодость заемщика — вполне себе бонус.
- Трудоустройство. Банкам важен постоянный источник дохода: будь это заработная плата или прибыль.
Процедура будет проще, если вы обращаетесь за ипотечным кредитом в банк, в котором у вас есть зарплатный проект. В этом случае собирать документы не придется.
- Размер дохода. Банки рассчитывают стоимость ипотечного долга по доходу. Ежемесячные выплаты не должны превышать 50% от общей суммы дохода.
- Данные трудовой книжки. Чаще всего банки одобряют ипотеку заемщикам, которые непрерывно работают на одном месте от полугода до года. Из-за частой смены работы могут снизить сумму займа.
- Гражданство. Займ на покупку недвижимости доступен преимущественно гражданам Российской Федерации.
Также для успешной сделки важно подключить созаемщиков и поручителей. Поручитель должен предоставить банку свои документы и оформить с ним договор о поручительстве.
Льготы для несемейных заемщиков
Есть льготные ипотечные программы, доступные для тех, кто не замужем и не женат. Сразу отмечу, что они подойдут довольно узкой аудитории.
Сельская ипотека. Действует для всех граждан России. Условия такой ипотеки:
- Квартира, дом, земельный участок должны находиться в сельской местности.
- Процентная ставка — до 3%.
- Первоначальный взнос — не менее 10% от стоимости жилья.
- Максимальная сумма — до 5 млн рублей для ЯНАО, Дальнего Востока и Ленинградской области, до 3 млн рублей для других регионов.
- Срок кредитования — до 25 лет.
Дальневосточная ипотека. Для тех, кто готов купить жилье в Дальневосточном Федеральном округе. Кроме месторасположения, государство выдвигает еще ряд условий:
- Заемщиком может быть гражданин до 35 лет.
- Не является заемщиком или поручителем по другой льготной программе.
- Есть ребенок до 18 лет.
- Участник программы «Дальневосточный гектар».
- Процентная ставка — 2%.
- Первоначальный взнос — от 15%.
- Максимальная сумма — 6 млн рублей.
Военная ипотека. Льготная программа для военнослужащих позволяет приобрести жилье в любом регионе России. Условия такой программы:
- Заемщик должен быть контрактником на службе в армии России.
- Возраст от 21 до 45 лет.
- Процентная ставка — от 6,6% годовых.
- Первоначальный взнос — от 10 до 20%.
- Максимальная сумма — 3 463 506 рублей.
Какие документы подготовить для ипотеки
В 2021 году процесс подачи документов упростили. Достаточно паспорта и второго документа на выбор:
- удостоверение водителя;
- военный билет;
- загранпаспорт;
- СНИЛС.
Чтобы воспользоваться льготными условиями, нужно подготовить:
- Паспорт РФ.
- Документы для подтверждения основного дохода.
Если вы индивидуальный предприниматель или учредитель ООО, то — копию свидетельства о регистрации ИП, налоговую декларацию за прошедший год, бухгалтерский баланс, выписку с налоговой службы об уплате налогов, ОГРН, ИНН.
Для Дальневосточной ипотеки тем, кто на момент заключения кредитного договора не зарегистрирован на территории ДФО, необходимо:
- предоставить регистрацию по адресу приобретенного/построенного объекта недвижимости в течение 270 дней с даты регистрации права собственности;
- быть зарегистрированным на срок не менее пяти лет.
- Паспорт РФ.
- Анкета-заявление банковского образца.
- Свидетельство участника накопительно-инвестиционной системы.
- Письменное подтверждение на обработку персональных данных.
- Выбрать страховую компанию, с которой сотрудничает банк.
- Отправить в страховую компанию оценку имущества.
- Подписать документы.
После одобрения заявки на ипотечный кредит банк может потребовать:
- предоставлять в установленный срок любые документы, справки, прочие данные;
- информировать об изменениях текущего финансового положения, затрудняющих исполнение обязательств: потеря работы, оформление кредита в сторонней организации, продажа ликвидного имущества;
- сообщать о смене места постоянного пребывания;
- сообщать о возбуждении уголовного дела или подаче в отношении себя гражданского иска, либо о наложении санкций на ликвидное имущество;
- предоставлять данные о значительном ухудшении физического состояния: присуждение степени инвалидности, долгосрочная потеря трудоспособности.
Вывод: инструкция для заемщика
Когда банк рассматривает заявку на ипотеку, он обращает внимание на многие параметры клиента: размер первоначального взноса, кредитную историю, доход, место работы. От семейного положения финальное решение по заявке не зависит.
Я пообщалась с начальником управления ипотечного бизнеса «Ак Барс Банка» Олегом Исламовым. Вот что он советует несемейным заемщикам:
- Заранее определитесь с типом объекта, размером первоначального взноса и ценой жилья. Желательно исходить из средней или максимальной стоимости, чтобы после выбора объекта не пришлось пересматривать заявку из-за нехватки одобренной суммы кредита, привлечения созаемщика или учета дополнительного источника дохода.
- Выберите программу кредитования, исходя из цели кредита и объекта — готовая или строящаяся квартира, отдельно стоящий жилой дом с земельным участком или сам земельный участок. От этого зависят процентная ставка, минимальный размер первоначального взноса, срок и максимальный лимит кредитования.
- Если у вас есть доля в текущей квартире, в которой вы проживаете, обратитесь в органы опеки, чтобы получить разрешение на продажу текущей квартиры и покупку новой. Банк потребует этот документ, чтобы согласовать новый объект, который вы выбрали.
- При наличии материнского капитала можно его использовать не только после оформления ипотеки с целью частичного погашения кредита, но и как источник формирования первоначального взноса.
- Соберите документы: достаточно заполнить анкету и предоставить паспорт и справку о доходах.
- Подайте заявку любым удобным способом: через сайт, отделение банка или через агентство недвижимости — аккредитованного партнера. В течение 1-2 дней вы получите ответ от банка.
- По результатам одобрения лимита уточните дополнительные расходы, которые могут возникнуть при оформлении ипотечной сделки. Здесь вам помогут сотрудник банка, агентство недвижимости или риэлтор, привлеченный на этапе подбора квартиры.
- Не стесняйтесь задавать банковскому сотруднику любые возникающие вопросы. Особенно при согласовании, проведении ипотечной сделки и подписании кредитно-обеспечительной документации.
Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.
Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.
Что такое гражданский брак
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2).
Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Как доказать участие в покупке
Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.
Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.
Как правильно оформить жилье в гражданском браке
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Ипотека в гражданском браке
Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.
«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.
«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Ипотека в гражданском браке
Словосочетание «гражданский брак» часто используют в обычной речи. Так мы называем сожительство двух людей, которые не зарегистрировали отношения официально. В Семейном кодексе понятия «гражданский брак» нет.
Соответственно, интересы людей в этом случае закон не учитывает и не наделяет мужа и жену правами. Поэтому пара в гражданском браке испытывает большие трудности, чем супруги в зарегистрированных отношениях. Одна из таких проблем – совместная покупка недвижимости в ипотеку.
Если в классическом случае при разводе все нажитое в браке имущество делят поровну, то при сожительстве так не выйдет. Один из партнеров рискует потерять недвижимость. Как грамотно взять ипотеку в гражданском браке, чтобы потом не судиться из-за квартиры?
Отвечаем в материале.
Дают ли ипотеку в гражданском браке?
Юридически такой брак никак не закреплен, а значит общего имущества, которое можно разделить, нет. Если у вас совместно нажитое состояние, распределить его в равных долях будет сложно даже через суд. Здесь все основывается только на честности и добропорядочности партнеров. Совместная покупка недвижимости возможна, но договор в любом случае будет заключен на одного человека. Если вы разойдетесь, придется доказывать вложения партнера, не указанного в договоре.
Процент выигранных дел по этой теме невысок. Вы можете получить свое, если заранее будете готовы ко всему. И к такому исходу тоже. Например, оформите расписки, в которых указана сумма переведенных вами денег на квартиру.
Хотя обычно отношения строятся на доверии, и просить подтверждающие документы кажется неправильным. Однако это не тот случай. Другой вариант – взять ипотеку в гражданском браке в общую долевую собственность.
У каждого супруга будет своя часть квартиры и ответственность за выплаты по кредиту. Поэтому в случае расставания доказывать право на имущество не придется. Подробнее об этом виде ипотеки мы расскажем дальше.
Как оформить ипотеку в гражданском браке?
- паспорт, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник;
- как у него появилась эта квартира;
- есть ли несовершеннолетние владельцы жилья;
- документ об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
- согласие второго супруга на продажу квартиры (если брак оформлен официально и супруг жив).
Проверка пройдет удачнее, если самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.Реестра. Это просто и быстро: достаточно ввести кадастровый номер или адрес квартиры в поисковую строку на сайте и выбрать вид выписки.
Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
В полной информации об объекте недвижимости данные будут представлены более обширно. Там вы увидите информацию о площади квартиры и ее параметрах, обременениях собственника, историю владения недвижимостью. Вы сможете определить, есть ли незаконная перепланировка, и избежите дальнейших трат на необходимую переустановку. Может оказаться и так, что квартира в собственности у другого человека или у нее несколько владельцев.
Тогда покупка квартиры в совместную собственность легко сорвется.
Пожалуйста, будьте внимательны, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. После этого смело показывайте выбранную жилплощадь банку и ждите одобрения.
Получив положительный результат, вы заключаете договор купли-продажи. Если вы оформляете жилье, как созаемщики, тогда не нужно искать в залог другую собственность. Каждый из вас отдает свою долю в залог.
Таким образом, закладывается целая квартира.
Затем вы подаете заявления, паспорта, договор ипотеки, купли-продажи и чек об уплате госпошлины на регистрацию каждой доли в Росреестр, МФЦ или банк. Налоговый вычет вы получаете на себя и на супруга отдельно, проценты определяются таким же образом. Насколько большим будет вычет и проценты, зависит от того, какую сумму вы тратите.
Если у вас ипотека в гражданском браке оформляется на обоих супругов в долевую собственность, то заказать страховку в банке нужно будет на того, и на другого человека. Страхование – обязательное условие при выдаче ипотеки. Это необходимо на тот случай, если произойдет чрезвычайная ситуация, в которой собственник квартиры может остаться нетрудоспособным.
Страховка обеспечит подушку безопасности, чтобы вы не остались с долгами, а в дальнейшем – без денег и квартиры.
Важно! Ипотека в гражданском браке с долевой собственностью подразумевает, что оба отвечают за выплаты. Если один не сможет платить, второй человек должен внести полную ежемесячную сумму на счет.
Можно, конечно, оплатить только свою часть. Однако банк имеет полное право распорядиться долей второго супруга.
Если у одного из супругов в гражданском браке нет возможности оплачивать свою часть или отношения прекратились, человек, который вносит деньги в срок без нареканий, может переоформить кредит на себя. Следовательно, и собственность будет принадлежать только одному человеку. Второй созаемщик при этом ничего не получит.
И не имеет значения тот факт, что он какое-то время оплачивал ипотеку исправно.
Итак, у вас есть на выбор 2 варианта, как оформить ипотеку в гражданском браке:
- Первый вариант простой, но в то же время немного тревожный для кого-то из партнеров – заключить сделку на одного человека. Вам придется решить: кто из вас будет официальным владельцем и как вы будете оплачивать квартиру? Будет ли задействован общий бюджет или нет? Кроме того, придется заранее обсудить план действий на случай расставания.
- Второй вариант более надежный – долевая собственность. Каждый получит свою долю в квартире и право на нее. Все данные о вас, как о созаемщиках, и о платежах будут зафиксированы.
Важно! Каждый супруг имеет право продать, подарить или завещать свою долю кому-либо, но право на выкуп части квартиры закреплено за вторым собственником.
Перечень документов для ипотеки в гражданском браке
Чтобы взять ипотеку в гражданском браке, с заявкой в банк нужно предоставить следующие документы каждого супруга:
- паспорт;
- СНИЛС;
- ИНН;
- копию трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем;
- документ, подтверждающий доходы (например, справка 2-НДФЛ или справка по форме банка);
- дополнительный документ, удостоверяющий личность: это может быть военник или водительские права, свидетельство о регистрации в ФНС для предпринимателей (если это все есть и требуется по договору).
Когда банк одобрит заявку на ипотеку, пакет документов необходимо дополнить:
- выпиской из ЕГРН на приобретаемую квартиру;
- паспортами всех собственников;
- документом, подтверждающим право собственника на квартиру;
- техпаспортом или техпланом;
- отчетом оценщика;
- составленным договором купли-продажи.
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Бывает так, что партнеры покупают квартиру в ипотеку в гражданском браке и не оформляют жилье в долевую собственность. Штамп в паспорте не увеличит шансы одного из партнеров получить квартиру. При разводе право на владение квартирой останется только у того собственника, на которого оформили ипотеку в гражданском браке.
В таком случае составьте брачный договор. Его разрешено заключать как до, так и после свадьбы. В договоре отметьте, что квартира – совместно нажитое имущество.
Тогда при разводе ее поделят согласно Семейному кодексу.
Если квартиру вы еще не купили, но уже строите грандиозные планы на совместную жизнь, подумайте о долевой собственности. Но учтите, что какую-то часть ипотеки вы будете платить в зарегистрированном браке, в условиях совместно нажитого имущества. При разводе покупку квартиры в общедолевую собственность будут оценивать по Гражданскому кодексу, а остаток по ипотеке – по нормам Семейного кодекса.
Так или иначе, самым надежным вариантом будет покупка недвижимости в совместную собственность после заключения брака. Если есть возможность, подождите до свадьбы и после нее оформите совместную покупку квартиры в ипотеку. Кредит можно оформить как на одного супруга, так и на двоих.
В процессе сделки просто выделите долю каждому. Тогда юридические моменты станут прозрачнее и право на недвижимость будет проще доказать.
Зона риска: кому будет сложно получить ипотеку в 2024 году
В 2024 году ужесточения требований к потенциальным ипотечным заемщикам, скорее всего, не ожидается, прогнозируют эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Нововведения в основном будут связаны с изменениями, которые введет регулятор. «Без какого-либо внешнего воздействия кредиторы вряд ли стали бы ужесточать требования именно к потребителям, обращающимся за ипотечными кредитами», — сказал глава БКИ «Скоринг бюро» Олег Лагуткин. Банки и сейчас постоянно мониторят качество ипотечных выдач и на основе этой статистики выявляют признаки некачественных заемщиков, эта практика будет действовать и в следующем году, добавила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
По мнению директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексея Новикова, единственная мера, которая частично может выглядеть как ужесточение, это увеличение первоначального взноса с 10% до 15%. «Но она не является отсекающей и не вызовет массового снижения спроса на ипотечный продукт», — отметил он.
Тем не менее есть категории заемщиков, которым будет сложнее других получить одобрение банка.
Доход в Москве — менее 150–250 тыс. рублей
Ключевым показателем при выдаче ипотеки является уровень и стабильность дохода ипотечного заемщика. Оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит от трети до половины месячного дохода (зарплата, дополнительный заработок). «В условиях снижения платежеспособности банки обращают внимание на расходы в месяц, которые есть и будут с учетом ипотеки у заемщика. Если они превысят сумму дохода более чем на половину, в ипотеке, скорее всего, откажут», — отметил руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Китаев.
По данным экспертов, средняя сумма ипотечного кредита в Москве сейчас составляет 8–12 млн руб., а средний ежемесячный платеж при сроке кредита 20 лет в таком случае достигает 80–120 тыс. руб. по рыночным ипотечным программам (30–40 тыс. руб. по субсидированной ипотеке). «В таком случае совокупный доход заемщика должен составлять 150–250 тыс. руб. при условии, что на ипотечные платежи будет уходить от его трети до половины», — подсчитал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Если доход меньше указанного, то клиенту можно смотреть более дешевую недвижимость (например, в Московской области, Новой Москве, где бюджет похожего по характеристикам лота меньше, порой существенно). Еще один вариант — сформировать больший первый взнос или увеличивать срок кредита», — рекомендовал он. У заемщиков «Росбанк Дом» средний размер зарплаты в 2022 году составил 172,1 тыс. руб. при среднем размере ипотечного платежа в 45,1 тыс. руб. «В 2024 году мы не ожидаем существенного изменения соотношения размера ипотечного платежа к доходу (26–30%). Для комфортного обслуживания ипотеки желательно, чтобы платежи по кредиту не превышали 30–40% от дохода заемщика», — отметила главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. При оценке оптимального уровня зарплаты для ипотеки стоит ориентироваться не только на ее абсолютный размер, но и на показатель долговой нагрузки (ПДН), добавила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Комфортным уровнем долговой нагрузки является значение ПДН до 50%.
С учетом того, что в среднем по стране ипотечный платеж составляет 26,79 тыс. руб., средний размер зарплаты должен быть выше 55 тыс. руб.», — отметила эксперт.
Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам и займам к сумме ежемесячных доходов.
Долги, просрочки и плохая кредитная история
В 2024 году, как и раньше, будет сложно получить ипотеку заемщикам, которые имеют плохую кредитную историю, просрочки по кредитам и другим обязательствам (например, большие штрафы ГИБДД, долги по алиментам). «Плохая кредитная история — это одна из первых и постоянных причин отказа в ипотечном кредите. Заемщики с отрицательной кредитной историей в первую очередь попадают в эту зону риска», — отметил Сергей Китаев. «Некоторые банки проверяют историю за последние пять и более лет, что снижает шанс на положительное решение о выдаче ипотеки», — пояснил руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости». В зоне риска остаются категории потенциальных заемщиков, у которых есть другие кредиты (например, автокредит).
По данным аналитиков «Этажей», больше половины отказов в ипотеке связаны именно с чрезмерной долговой нагрузкой. «А вот исполнительные листы становятся причиной отказа, если долг превышает 50 тыс. руб., тогда его лучше погасить до подачи заявки» — отметила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова В 2024 году сложнее всего будет получить ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой, согласна главный аналитик Росбанка. С 1 января 2024 года Банк России установил ограничения на выдачу кредитов по уровню долговой нагрузки и по сроку кредита. В первом квартале 2024 года лимит для кредитов с ПДН более 80% — не более четверти объема предоставленных потребительских кредитов для одного банка. «Соответственно, если данный норматив в банке будет исчерпан, заемщик с высоким уровнем ПДН не сможет получить ипотеку в данной кредитной организации», — пояснила Ирина Бабина.
В 2024 году, как и раньше, будет сложно получить ипотеку заемщикам, которые имеют плохую кредитную историю, просрочки по кредитам и другим обязательствам (например, большие штрафы ГИБДД, долги по алиментам) (Фото: Shutterstock)
Сотрудники подсанкционных компаний и мобилизованные
Еще одна возможная причина отказа в ипотеке в 2024 году — низкий первоначальный взнос, например 10%. Эксперты рекомендуют делать первый взнос от 20% стоимости будущего жилья. В таком случае не только вырастут шансы получить одобрение банка на ипотеку, но и ежемесячный платеж по кредиту будет более комфортным. В зоне риска также заемщики, которые вносят первоначальный взнос маткапиталом или взяв для этого потребкредит, отметили в ГК «Финам».
Сложно будет получить ипотеку заемщикам без официальной работы. В зону риска также попали военнослужащие, мобилизованные и сотрудники организаций, в отношении которых введены западные санкции, — их данные банки будут рассматривать более внимательно, добавил Сергей Китаев. «Есть некоторая тенденция, свидетельствующая о большем желании банков кредитовать женщин, нежели мужчин, в силу военной обязанности последних», — подтвердила Ирина Носова.
Если говорить о представителях конкретных отраслей, то в сложившейся внешней и внутренней обстановке в стране в зону риска попали военнослужащие, мобилизованные, а также сотрудники организаций, в отношении которых введены западные санкции (Фото: Shutterstock)
Возрастные заемщики без допдохода
У каждого банка есть минимальный и максимальный возрастной ценз при выдаче ипотеки. Но в последние два года банки стали его увеличивать в пользу заемщиков. Например, если раньше минимальный возраст заемщика составлял 21 год, то сейчас в крупных банках он снизился до 18 лет. А максимальный возраст заемщика, наоборот, вырос до 75 лет. «Тем не менее с большими трудностями при оформлении ипотеки могут столкнуться пенсионеры», — считает директор департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
В разных банках максимальный возраст заемщика (возраст на момент возврата кредита) составляет от 65 лет до 85 лет. Соответственно, срок, на который заемщик может взять ипотеку, ограничен. «Если еще запрашиваемая сумма кредита большая, то у банка возникают опасения о возможности его погашения. Ведь при небольшом сроке кредитования и большой сумме кредита ежемесячный платеж будет значительным», — пояснила Ирина Векшина. Кроме того, для возрастного заемщика предусмотрено более дорогое страхование жизни и здоровья. По сравнению с базовыми тарифами стоимость полиса может отличаться в два-три раза, что тоже влечет дополнительную нагрузку.
Поэтому шанс получить отказ у заемщика на пенсии выше, отметила эксперт. Более лояльно банк относится к пенсионерам, у которых есть возможность дополнительного заработка (работа или сдача недвижимости в аренду), добавила она.
- ЦБ оставил ключевую ставку неизменной. Что будет с ипотекой?
- Ипотека для пенсионеров: на каких условиях можно получить кредит
- Мишустин продлил льготную и расширил семейную ипотеку
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»