Минфином России утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех без исключения объектов недвижимости – зданий и сооружений, помещений и строений – на кадастровую стоимость. В связи с этим проводится ряд подготовительных мероприятий, в частности, в 2022 году была произведена кадастровая оценка участков, а в 2024 году проводится оценка всех без исключения объектов капитального строительства. По факту проведенной оценки будут составлены первые предварительные отчеты и это время, когда собственники могут защитить себя от возможных неприятностей в виде, например, значительного увеличения налогов.
Что ждет собственников
Говоря о реальном риске увеличения налогов, мы опираемся на холодную статистику:
- за прошлый год в качестве имущественных налогов было собрано 1,5 трлн руб., из которых около 1 трлн – это сумма земельного и налогов на имущество организаций, который заплатили организации;
- до трети этих налогов (то есть около 300 млрд руб.), рассчитанных от кадастровой стоимости, было уплачено несправедливо, потому что кадастровая стоимость завышена в среднем на 30%;
- все то же самое касается не только собственников объектов капитального строительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков – с 2024 года арендная плата за такие участки тоже будет рассчитываться от кадастровой стоимости.
Именно во избежание неоправданно высоких налогов крайне важно сегодня подумать о своем завтра и сделать все, чтобы не допустить слива честно заработанных финансов.
Далее мы расскажем, какие факторы являются ценообразующими, то есть формирующими кадастровую оценку, что такое предварительный и основной отчеты, как их анализировать и исправлять в случае необходимости.
Как складывается кадастровая стоимость?
Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, присущим именно ему и являющимся ценообразующими факторами, то есть напрямую влияющими на размер кадастровой стоимости и опосредованно – на размер налогов. Наберемся терпения и рассмотрим эти характеристики:
Согласно ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ » О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится 19 обязательных характеристик:
- Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
- Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
- Описание местоположения объекта недвижимости;
- Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован новый объект недвижимости ;
- Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
- Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости,
- Площадь объекта недвижимости;
- Основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение или проектируемое значение для объекта незавершенного строительства, если объектом недвижимости является сооружение;
- Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
- Проектируемое назначение здания, сооружения, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- Количество этажей, в том числе подземных, при наличии этажности;
- Номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;
- Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
- Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;
- Сведения о том, что помещение в соответствии со всей предусмотренной документацией предназначено для обслуживания всех остальных помещений или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;
- Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
- Сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- Кадастровый номер образованного объекта недвижимости – в отношении исходного объекта недвижимости;
- Номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
11 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН:
- Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- Вид или виды разрешенного использования (за исключением вспомогательных;
- Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- Назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;
- Назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;
- Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса;
- Назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
- Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;
- Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, непригодным для проживания;
- Адрес объекта недвижимости;
- Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.
И несколько характеристик могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, среди которых:
- Информация о фактическом использовании вне связи с юридически установленным видом использования;
- Обеспечение инженерными коммуникациями;
- Дорожно-транспортное обеспечение;
- Любые, не упомянутые в других характеристиках ограничения в использовании.
Как видите, ценообразующих факторов достаточно много. Но мы уже упомянули, что в ЕГРН содержатся только 19 обязательных характеристик, так как в их отсутствии объект недвижимости вообще считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи. Остальные характеристики – 11 дополнительных и 4 возможных согласно Методическим указаниям – в ЕГРН не содержатся и требуют специального уточнения.
Для сбора этой информации сотрудники ГБУ вправе делать соответствующие запросы об оцениваемых объектах у представителей организаций, где эта информация может быть. Но качество полученной информации зависит от человеческих факторов – было ли использовано работником ГБУ право обращения, был ли передан стороной ответчика полноценный исчерпывающий ответ и т. д. В результате мы наблюдаем массовые пробелы и несоответствия в ценообразующих характеристиках объектов недвижимости.
Именно здесь находится брешь, в которую утекли более 300 млрд руб. несправедливых налогов, о которых мы сказали вначале. И еще может утечь значительно больше, ведь использование или игнорирование содержания характеристик могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.
Как найти ошибку в кадастровой оценке?
Ищите ошибки в характеристиках ваших объектов. Для этого закажите выписку из ЕГРН. Найдите в выписке описание 19 обязательных и 11 дополнительных характеристик. Просто сравните официальные данные с тем, что есть на самом деле. Не удивляйтесь, если 11 дополнительных характеристик вообще не описаны – так бывает чаще всего.
После этого необходимо перепроверить 4 последних характеристики – заполнены ли данные и соответствуют ли они реальному положению дел?
Помните, что одна опечатка в виде дополнительного ноля в разделе «Площадь земельного участка» в автоматическом режиме применит к размеру вашего налога коэффициент х10. Поэтому проверку нужно проводить максимально педантично, так как существует множество видов ошибок и нужно найти все их – методологические, технические, искажающие реальные данные.
Как исправить ошибку в кадастровой оценке?
Помните, что изменение кадастровой стоимости после исправления всех ошибок может произойти как в сторону уменьшения, так и увеличения. Поэтому перед переходом к активным действиям рекомендуем убедиться, что они приведут вас к желаемому снижению кадастровой стоимости, а не наоборот. Этот анализ поможет провести юрист по имущественным правам или оценщик – тот, кто знает принцип расчета суммы налогов на базе кадастровой стоимости.
Если вами все же принято решение о проведении «работы над ошибками», то приступаем к делу. Начинать следует с анализа предварительного отчета. Этот документ является результатом проведенной кадастровой оценки и публикуется на сайте Росреестра с тем, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и при желании подать заявление на исправление данных.
Предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки со второй половины лета и до начала осени. Далее не позднее 30 ноября 2024 года эти отчеты должны быть скорректированы и утверждены, а потом – переведены в статус «основных».
Именно в период между публикацией предварительного отчета и перевода его в основной и нужно искать неточности. На это дается 30 дней, в течение которых процедура внесения изменений проще (п.13 ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Но не отчаивайтесь, если не успели этого сделать – вносить изменения можно и позже, только немного сложнее.
Как только появится предварительный отчет, необходимо его скачать. Это долгая и нудная процедура. В любом случае наберитесь терпения и качайте, сколько бы дней не потребовалось для этого.
Потом отчет нужно самым тщательным образом проверить: проанализировать данные всех ценообразующих характеристик объекта и конечную оценку кадастровой стоимости.
Если вы нашли ошибки, обращайтесь в региональные отделения ГБУ, находящиеся в вашем субъекте. Список этих организаций приведен на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Там же вы найдете проекты отчетов и другую информацию.
Отправьте замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ. Важно добиться исправления кадастровой стоимости еще на этапе предварительного отчета, ДО ее утверждения. На это законом отведено только 30 дней.
По окончании этого времени отчет перестанет являться «предварительным» и будет утвержден, что осложнит исправление ошибок в кадастровой стоимости, но все же не сделает этот процесс невозможным.
Где и как заказать кадастровую стоимость объекта в 2024 году
Кадастровая стоимость объекта (КС) рассчитывается по результатам гос. оценки, входит в состав ЕГРН. Этот показатель используется для расчета имущественного налога граждан, организаций и госпошлины при наследовании. Справка из Росреестра, выписка ЕГРН помогут вам узнать кадастровую стоимость земли или объекта капстроительства.
По закону кадастровая оценка недвижимости может быть проведена с ошибками, либо привести к завышению цены. Обжаловать ее можно в административном и судебном порядке.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Что такое кадастровая стоимость
При оценке недвижимости используются сразу несколько показателей. Инвентаризационная стоимость рассчитывается по нормативам, периодически меняется из-за износа и после обследования. Рыночная стоимость определяется участником сделки, экспертной организацией в результате оценки.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
В соответствии с Федеральным законом No 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Его применение имеет следующие особенности.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Вы не можете самостоятельно рассчитать КС, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости; Данные КС напрямую не связаны с рыночной стоимостью, могут быть разными.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Если владелец участка или объекта не согласен с кадастровой стоимостью, правообладатель участка или объекта вправе оспорить ее. В ЕГРН кадастровая стоимость участка, объекта является общедоступным показателем и доступна для просмотра даже на чужую недвижимость.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Граждане и организация сталкиваются с КС при налоговом планировании. ИФНС сама рассчитывает налог на недвижимость физических лиц и отправляет уведомления (требования). В соответствии с Налоговым кодексом, предприятия самостоятельно рассчитывают земельный и имущественный налог.
Это означает, что им нужно знать, какая кадастровая стоимость здания или участка указана в ЕГН на дату подготовки авансовых расчетов и деклараций. Так же кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному имуществу, а также для оплаты пошлины за вступление во владение.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
Мнение эксперта. Обычно для проведения сделок используется кадастровая стоимость объекта недвижимости или иного объекта, так как она не соответствует рыночным ценам. Сделки, в которых участвуют граждане и организации могут учитывать показатель КС при определении цены договора.
При наличии такого соглашения необходимо получить справку о кадастровой стоимости или выписку ЕГРН.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Как узнать кадастровую стоимость
К кадастровым сведениям относятся сведения о земельном участке, здании, помещении или строении. Значит, это означает, что данные могут получить не только владелец, но и любое заинтересованное лицо.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Кадастровая оценка недвижимости проводится не реже 1 раза в 5 лет. По этой причине показатель КС может периодически меняться. По заявлению собственника можно изменить стоимость, если он не согласен с государственным расчетом.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Как можно определить кадастровую стоимость жилья, если вы планируете подать заявление на снижение? Для этого необходима выписка ЕГРН (ранее – справка о кадастровой стоимости) в виде отдельного документа. Если вам необходимо выяснить стоимость по кадастровому номеру для информационных целей, запрашивать документ не нужно.
p, blockquote 10,0,1,0,0 —>
Совет эксперта. Подача кадастровых документов осуществляется специалистами, профессионально работающими со сведениями ЕГРН. Такую услугу оказывает “Смарт Вэй”, где вы можете получить любую информацию из ЕГРН.
Наш специалист объяснит, как узнать кадастровую стоимость квартиры, участка или здания и быстро подготовить документы.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
Что такое кадастровая оценка и как устанавливается кадастровая стоимость в 2024 году
Данный порядок определен в Законе № 237-ФЗ. Правила проведения данной процедуры следующие:
- оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года (для Москвы и Санкт-Петербурга – только один раз в 2 года) и не реже одного раза за 5 лет.
- принятие решений об оценке принимается в органах государственной власти субъектов РФ, размещается на открытом пространстве и публикуется публично. В СМИ;
- установленная в субъекте РФ кадастровая стоимость здания, участка или помещения определяется бюджетным учреждением, которому переданы такие полномочия.
В отношении всех объектов, которые находятся на территории региона, можно провести оценку. Это сказано в статье 11 Закона № 237-ФЗ. Решение органа власти будет содержать точный перечень объектов и категорий земель, так как Росреестр будет предоставлять информацию из ЕГРН.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
В приказе МЭР № 226 от 26 марта 2015 года, опубликованном на сайте ведомства, приведены Методические указания о государственной кадастровой оценке (скачать) Именно этим документом руководствуются работники бюджетных учреждений, собирая информацию и подготавливая отчет о стоимости.
p, blockquote 14,0,0,0,0 —>
Нормы закона предписывают, что стоимость участка или объекта рассчитывается как сумма затрат, необходимых для приобретения недвижимости на рынке. По факту, данные по кадастру значительно отличаются от рыночных. В связи с этим гос. оценка не учитывает индивидуальные особенности и характеристики объекта.
p, blockquote 15,0,0,0,0 —>
Здесь приведены показатели объективности гос. оценки:
- В квартирах и нежилых помещениях или зданиях есть улучшения, которые существенно увеличивают цену на рынке.
- Условность престижности района, в котором находится недвижимость (по этим причинам даже обычный объект может стоить дороже, чем в соседних районах);
- Неправильно определена категория допустимого и фактического использования объектов.
Бюджетные учреждения не осуществляют выезды, не проводят обследования объектов и участков. Поэтому они ничего об этом знать не могут. Однако это неизбежно влияет на объективность расчета КС.
p, blockquote 17,0,0,0,0 —>
Заказчик заинтересован в максимальной КС, так как по ней придется платить имущественный и земельный налоги. За счет высокой кадастровой стоимости органы власти могут увеличить поступления в бюджет за счет увеличения налоговых поступлений. По причине того, что в ходе оценки государственные и муниципальные ведомства могут представлять информацию для определения КС, они могут искусственно увеличивать ее.
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
Для расчета используется дата 1 января, даже если оценка фактически проводится позже в течение года. Как проходит эта процедура:
- Принятие и публикация решения о гос. оценке.
- Подготовительный этап – подготовка информации из Росреестра, деклараций собственников, ответ на запросы государственных и муниципальных органов.
- На основании этих сведений проводится снижение кадастровой стоимости объектов.
- Изменение в порядке определения кадастровой стоимости в соответствии с Приказом МЭР №226.
- Проведение государственной оценки недвижимости.
- Утверждение и публикация отчета органом власти.
- Росреестр обновил сведения ЕГРН.
По результатам оценки бюджетные учреждения формируют отчеты, которые направляются в Росреестр и размещаются в интернете. После проверки промежуточных отчетов можно подать замечания, которые будут учтены на последующих этапах работы.
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Правительство Москвы передало функции по определению КС в управление ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Запросы о разъяснениях вопросов по оценке недвижимости в столице можно подавать в это учреждение.
Кроме того, по обращению могут быть выявлены технические или методологические ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно.
p, blockquote 21,1,0,0,0 —>
Завышена или занижена кадастровая стоимость?
Не всегда кадастровая стоимость недвижимости совпадает с ее рыночной стоимостью. Чаще всего она значительно выше, что приводит к завышению налогов и арендных платежей. Однако, в течение нескольких лет кадастровая стоимость здания или помещения остается неизменной.
Конкурентный рынок может неоднократно изменять цену на рынке даже за год.
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
Владелец может сам проверить, соответствует ли кадастровая стоимость квартиры или другого объекта недвижимости. С помощью этого вы можете узнать стоимость по кадастровому номеру через ППК, запросить справку или выписку ЕГРН после чего:
- При сравнении данных с информацией из интернета о рыночных ценах на аналогичные объекты (например, можно использовать сайты Домклик и Авито для сравнения цены аналогичных объектов).
- Выбрать и купить отчёт о независимой оценки в оценочной организации.
Для снижения КС, как правило, используется второй вариант. В отчете оценщик укажет рыночную цену, которая была получена после завершения работы. Подача этого документа должна быть направлена в региональную комиссию при Росреестре, либо на рассмотрение суда.
p, blockquote 24,0,0,0,0 —>
Отчет эксперта. После сбора документов оценщик изучает документы на объекте, использует открытые данные с конкурентного рынка и проводит обследование. По мнению экспертов, профессионально занимающихся оценочной деятельностью показатель расчета будет точно соответствовать рыночной цене конкретного объекта.
С помощью нашей компании вы можете заказать такие услуги.
p, blockquote 25,0,0,0,0 —>
Снижение кадастровой стоимости в Москве
Согласно ст. 22 Закона № 237–ФЗ алгоритм действий для снижения КС изложен в ст. 22 Закона № 238-ФЗ. Подача заявления в Комиссию при Росреестре может быть выбрана гражданами самостоятельно.
Юридические лица должны сначала обратиться в Комиссию, а отказ обжаловать в суде. Заявление в Комиссию можно подать по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15 (экспедиция). Принимаются заявки на участие в заседании Комиссии от организаций и предприятий города Москвы по адресу: г. Москва, ул.
Большая Тульская, д. 15, кабинет 02-14.
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
Для подачи заявления необходимо подготовить следующие документы:
- зарегистрированный правоустанавливающий документ на объект недвижимости (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве), выданное до июля 2016 года;
- справку или выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
- отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта;
- есть и другие документы, которые подтверждают недостоверность стоимостного показателя ЕРГН.
Для отправки документов непосредственно в комиссию или по почте, вы можете использовать портал Госуслуг. Комиссии входят представители Росреестра, органов власти субъекта РФ, СРО оценщиков и другие специалисты. Сроки рассмотрения документов не превышают 30 дней.
Заявитель имеет право присутствовать на заседании лично или через представителя.
p, blockquote 28,0,0,0,0 —>
В результате рассмотрения заявки кадастровая стоимость участка земли, здания или другого объекта будет приравниваться к рыночной стоимости. Росреестр внесет соответствующие сведения в ЕГРН. В дальнейшем, расчет налогов и арендных платежей будет осуществляться по новым стоимостям.
По кадастровому номеру можно проверить снижение стоимости по стандартным способам (ПКК, запрос выписки).
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
Если решение комиссии отрицательное, обжаловать его можно через суд. В Москве заявление подается в Московский городской суд (Москва). Физические лица могут подать иск сразу после получения документов комиссией суда. На суде вам нужно представить все те же документы, а также отказное решение Комиссии (если оно было вынесено).
С учетом решения КС будет установлена рыночная цена. Росреестр обновит сведения ЕГРИП на основании судебного решения.
p, blockquote 30,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Для того, чтобы избежать проблем при обращении в комиссию и суд, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов. Они проведут подготовку документов, верно заполнят документы, помогут с проведением заседания.
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы
Ниже можно ознакомиться с примером отчета о рыночной цене и выписки ЕГРН.
p, blockquote 32,0,0,1,0 —>
Образец отчета оценщика. В отчете оценщика проведено сравнение рыночных цен на квартиры для снижения кадастровой стоимости.
p, blockquote 33,0,0,0,0 —>
p, blockquote 34,0,0,0,0 —>
Стоимость и цена снижения кадастровой стоимости
Стоимость услуг компании “Смарт Вэй” ориентировочно составит:
p, blockquote 35,0,0,0,0 —>
Отчет об оценки кадастровой стоимости – от 50 000 рублей;
p, blockquote 36,0,0,0,0 —>
Сопровождение уменьшения кадастровой стоимости – от 90 000 рублей;
p, blockquote 37,0,0,0,0 —>
Экспертиза отчета об оценки, в том числе для суда – от 120 000 рублей;
p, blockquote 38,0,0,0,0 —>
Все заявления рассматриваются бесплатно. Также в список расходов, которые необходимо будет заплатить для снижения КС, входит:
- Оплата за справку о кадастровой стоимости – 350 рублей в цифровом формате, 600 рублей в письменном виде.
- Стоимость услуг оценщика за подготовку отчетов – определяется договором, зависит от типа и характеристик объекта;
- Государственная пошлина в суд составляет 300 рублей для граждан и 6000 рублей для организаций.
Если вы хотите обратиться в Комиссию или суд, вам необходимо будет оплатить расходы на сопровождение процедуры и услуги представителя. Наша компания предоставляет такие услуги по доступным ценам. Опыт наших специалистов имеет многолетний опыт работы с подобными делами, поэтому вы можете рассчитывать на положительный результат.
Более подробную информацию о наших ценах на снижение кадастровой стоимости можно узнать по телефонам, указанным на сайте.
p, blockquote 40,0,0,0,0 —>
Что такое кадастровая стоимость участка или объекта?
Кадастровая стоимость – это показатель, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости.
Как допускается уменьшение кадастровой стоимости?
Уменьшение кадастровой стоимости допускается по заявлению собственника в Комиссию при Росреестре, либо через суд.
Какие документы нужны для снижения кадастровой стоимости?
Основными документами является выписка ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет о
рыночной цене объекта.
Выводы
Кадастровая стоимость — это показатель, который рассчитывается в ходе гос.оценки. Оценка проводится бюджетными учреждениями, аккредитированными органом государственной власти.
p, blockquote 41,0,0,0,0 —>
Узнать кс участка и объект на ПКК можно через компьютер, по запросу выписки из ЕГРН или справки через Росреестр.
p, blockquote 42,0,0,0,0 —> p, blockquote 43,0,0,0,1 —>
Снижение кадастровой цены может быть произведено по отчету о рыночной цене через региональную комиссию или в судебном порядке.
Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания — Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.
Изменение кадастровой стоимости в 2022 и 2024 году
2022-2023 годы – это переходный период для кадастровой оценки недвижимости. Прежде всего, Росреестр обязал все регионы провести в 2022 году оценку земли, без учета ограничений по периодичности Закона № 237-ФЗ. В 2024 году по тем же правилам регионы будут заказывать оценку остальных объектов (помещения, здания, машиноместа). Переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории РФ.
Также в период 2022-2023 года осуществляется переход на новый регламент оценки, оспаривания ее результатов.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Мы уже отработали в судах вопросы снижения кадастровой стоимости в 2022 году, поимели ценный опыт в этом вопросе и готовы с Вами поделиться последней актуальной информацией.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Читай в материале, какие нововведения предусмотрены на 2022 и 2024 год для кадастровой оценки недвижимости, как будет рассчитываться налог, что нового в процедуре оспаривания.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Будет ли меняться кадастровая стоимость в 2022 и 2024 годах
Единый нормативный акт о кадастровой оценке (Закон № 237-ФЗ) применяется с 2016 года. По нему работают все регионы страны, бюджетные учреждения, комиссии при Росреестре. На период 2022-2023 годов в Законе № 237-ФЗ предусмотрено ряд нововведений:
- меняется периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом – вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года, но для городов федерального значения, как и ранее, оценку можно проводить 1 раз в 2 года;
- меняется порядок рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости – с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2026 года эти правила начнут применяться по всей стране;
- меняется порядок судебного оспаривания – теперь собственникам нужно подавать административный иск, который будет рассматриваться по нормам КАС РФ;
- вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с этой целью свои разъяснения дал Росреестр, описав порядок проведения оценочных работ на ближайшие 2 года.
Как и ранее, решение о проведении оценочных работ принимают органы власти субъекта РФ. Они заключают договор с бюджетным учреждением, формируют перечни недвижимости, утверждают итоговый отчет.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Кадастровую стоимость своего объекта или участка можно проверить разными способами. Самый удобный и быстрый вариант – онлайн сервис на сайте ООО «Смарт Вэй». Там нужно ввести кадастровый номер, чтобы получить точные и актуальные данные о кадастровой стоимости.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Также мы сможете заказать выписку ЕГРН, которую наши специалисты получат за считанные минуты.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Мнение эксперта. С момента перехода на кадастровую оценку, стоимость недвижимости по ЕГРН постепенно выравнивается, по сравнению с рыночной ценой. Росреестр совершенствует методики и рекомендации для оценочных работ, обязывает учитывать итоги рассмотрения споров с собственниками.
Также сейчас применяется ФСО (Федеральный стандарт оценки). Он снижает вероятность ошибок в работе оценщиков бюджетных учреждений. Тем не менее, случаев завышения стоимости по кадастру все еще достаточно много, так как государственная оценка не учитывает все факторы, влияющие на рыночную цену.
Оспорить результаты кадастровой оценки можно несколькими способами, каждый из которых отработан специалистами компании “Смарт Вэй”. Выбор пути решения задачи зависит от многих факторов, которые определяются на основании документов на недвижимость.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Что нужно сделать для оспаривания кадастровой стоимости?
В первую очередь, требуется найти опытного исполнителя, который работает по снижению кадастровой стоимости именно в Вашем регионе, имеет успешную судебную практику по этой категории споров, выполняет работу “под ключ”. Самостоятельно невозможно подготовить необходимые документы, которые в дальнейшем Вам потребуются:
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость через комиссию. С 2024 года заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
Расчет экономии кадастровой стоимости в Москве в 2024 году
К примеру, ваше здание по данным новой кадастровой оценки, с 1 января 2024 года оценено в 500 000 000 рублей.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
При этом аналогичные объекты на рынке оцениваются в сумму не более 350 000 000 рублей.
p, blockquote 12,0,0,0,0 —>
За те два года, которые будет действовать кадастровая стоимость, вы заплатите налог на имущество, который в качестве базы предполагает использование именно кадастровой стоимости.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
На сегодняшний день в Москве установлена ставка 2%, которая действует с 2024 года и в последующие годы в соответствии с Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 “О налоге на имущество организаций”. Кадастровая стоимость теперь в Москве будет обновляться каждые два года.
p, blockquote 14,0,0,0,0 —>
Получается, формула расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, следующая:
p, blockquote 15,0,1,0,0 —>
500 000 000 * 2% * 2 года = 20 000 000 рублей
p, blockquote 16,0,0,0,0 —>
Эту сумму организация обязана заплатить в бюджет. Рассчитывать налог теперь будет сама Налоговая инспекция по данным ЕГРН.
p, blockquote 17,0,0,0,0 —>
Но если, вы сможете установить кадастровую стоимость в размере рыночной, то есть она составит 350 000 000 рублей, сумма налога существенно уменьшиться:
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
350 000 000 * 2% * 2 года = 14 000 000 рублей.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
Экономия на налоге на имущество за два года составит 6 000 000 рублей.
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
В нашей практике есть кейсы, где снижение кадастровой стоимости составляет до 30% – но все очень индивидуально и требует предварительного анализа экспертами компании “Смарт Вэй”.
p, blockquote 21,0,0,0,0 —>
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
Земельные участки
Как следует из сообщения Росреестра, в 2022 году все субъекты РФ обязаны организовать и провести оценку земельных участков. При этом не учитываются правила периодичности, предусмотренные Законом № 237-ФЗ. Например, если последние оценочные работы проводились в 2021 году, регион все равно обязан в 2022 году организовать их для земель всех категорий.
Далее оценка будет проводится с обычной периодичностью.
p, blockquote 23,0,0,0,0 —>
Единый цикл оценки, на который перейдут регионы после переходного периода, важен:
- для использования единой методики оценки;
- для единообразия определения кадастровой стоимости по всей территории РФ;
- для устранения несоответствий в распределении налоговой нагрузки на собственников из разных регионов.
Росреестр осуществляет общий контроль за процессом определения кадастровой стоимости. Также ведомство дает разъяснения регионам и бюджетным учреждениям, которые нужно учитывать в ходе оценки, при рассмотрении споров.
p, blockquote 25,0,0,0,0 —>
Здания, помещения
Согласно новым правилам цикличности, регионы обязаны провести следующую кадастровую оценку помещений, зданий и машиномест в 2024 году. Это означает, что для проведения оценочных работ и рассмотрения споров о стоимости будут применяться уже новые нормы Закона № 237-ФЗ. На 2022 год (переходный период), только 20% субъектов РФ воспользовались своим правом и перешли на новые правила оценки.
В Москве пока применяются ранее действовавшие правила.
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
Что говорит Росреестр о кадастровой оценке в 2022 и 2024 годах
О разъяснениях по переходному периоду оценки недвижимости, которые дал Росреестр, читайте выше. Сейчас на сайте ведомства размещены новые правила расчета и оспаривания кадастровой стоимости. Также обновлен раздел с данными Фонда государственной оценки.
Там указан расширенный перечень данных, которые можно получить по запросу.
p, blockquote 27,0,0,0,0 —>
На 2022-2023 годы введен временный порядок расчета налогов по кадастровой стоимости. Это связано с переходом на новые циклы оценки. ФНС будет обязана учитывать мораторий на повышение стоимости по кадастру следующим образом:
- данные оценки 2022-2023 годов будут размещаться в ЕГРН по общим правилам;
- независимо от итогов оценки, в 2024 году налог за землю будет рассчитан по стоимости участка, определенной на начало 2022 года;
- если по итогам оценки 2022 года кадастровая стоимость снизилась, ИФНС использует эти данные для начисления земельного налога.
Скорее всего, аналогичный порядок будет введен и для расчета имущественного налога за 2024 год (он будет начисляться в 2024 году). Но окончательное решение по этому вопросу пока не принято.
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
Обращаем внимание, что мораторий не распространяется на повышение кадастровой стоимости, связанной с изменением характеристик участка. Например, увеличение цены может быть вызвано установлением новой категории для участка, видов землепользования. При таких условиях для расчета налога может применяться кадастровая стоимость выше, чем по итогам оценки на начало 2022 года.
p, blockquote 30,1,0,0,0 —>
Список полезных документов
Документы для скачивания:
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
№ п/п Ссылки Описание 1 Скачать Образец технического задания на рыночную оценку объекта 2 Скачать Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью 3 Скачать Образец заявления в Комиссию при Росреестре 4 Скачать Образец иска о снижении кадастровой стоимости 5 Скачать Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН 6 Скачать Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости 7 Скачать Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости 8 Скачать Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений
Новые правила определения кадастровой стоимости для 2022 и 2024 года
Кроме перехода на новые циклы оценки недвижимости и временного моратория на применения повышенной кадастровой стоимости земли, в Законе № 237-ФЗ если еще ряд нововведений. Если орган власти субъекта РФ принял решение о применении новых правил, они вступают в силу на его территории с 2022 году. Если такое решение не принято, новый порядок расчета и оспаривания начнет применяться в регионе с января 2024 года.
О самых важных нововведениях читайте ниже.
p, blockquote 32,0,0,0,0 —>
Порядок оценки недвижимости
Новый регламент государственной оценки недвижимости, вступающий в силу с 2022 или 2024 года, включает следующие этапы:
- орган власти субъекта РФ принимает решение об оценке – например, на 2022 год такое решение принимается в отношении всех участков, поставленных на учет в ЕГРН;
- для проведения оценочных работ заключается договор с бюджетным учреждением, формируется перечень объектов – по новым правилам, заказчик может передать учреждению право на формирование перечня, направление уточняющих запросов в Росреестр;
- все документы и сведения, связанные с назначением оценки, размещаются на официальном портале органа власти региона – в частности, там разъясняется порядок сдачи деклараций на объект, подачи заявлений на пересмотр и оспаривание стоимости;
- в процессе оценочных работ ГБУ обязано принимать от собственников декларации и иные документы на объекты – по документам проверяется наличие факторов, влияющих на рыночную цену недвижимости;
- оценка включает подготовку промежуточных и окончательных отчетов, направление их на проверку в Росреестр – при выявлении нарушений ведомство может обязан их устранить, провести дополнительные работы;
- итоговый отчет утверждает орган власти субъекта РФ, после чего сведения передаются в Росреестр для обновления ЕГРН – после внесения сведения к ЕГРН новую кадастровую стоимость ФНС будет применять для налогообложения.
После публикации отчетов заинтересованные лица (собственными, муниципальные власти) могут подавать замечания напрямую в бюджетное учреждение, либо через МФЦ. При наличии обоснованных замечаний, ГБУ обязано их учесть в ходе оценки, при подготовке заключительного отчета.
p, blockquote 34,0,0,0,0 —>
Кадастровая стоимость в 2024 году
Кадастровая стоимость 2024 года – это цена объекта недвижимости по итогам государственной оценки. Она используется при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, напрямую влияет на экономические интересы физических и юридических лиц. Так как кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную цену, ее можно оспорить через Комиссию при Росреестре, либо в судебном порядке.
Кадастровую стоимость в 2024 году могут рассчитывать только государственные органы в соответствие с Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Читайте в материале, как происходит расчет кадастровой стоимости в 2024 году и как ее узнать, почему она не совпадает с рыночной ценой, в чем заключается процедура оспаривания через Росреестр или суд.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Новая кадастровая стоимость в 2024 году
Расчет кадастровой стоимости в 2024 году будет осуществляться по нормам Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Принятие данного нормативного правового акта совпало с применением еще одного важного документа – Федерального закона от 07.07.2016 № 360-ФЗ, которым были приостановлено действие ст. 24.12-24.17 Закона «Об оценочной деятельности» (скачать).
Суть указанных нововведений заключается во введении новых процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Вот основные правила, по которым оценивается недвижимость и рассчитывается кадастровая стоимость в 2024 году:
- собственники не могут сами рассчитать кадастровую стоимость дома, земельного участка, квартиры или здания, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости (этот средний показатель оценивается для группы однородных объектов);
- показатель стоимость по кадастру должен соответствовать рыночной цене, однако на практике отличается в большую или меньшую сторону;
- собственник земельного участка или строения может оспорить кадастровую стоимость, если не согласен с порядком или итогом расчета (для этого нужно заказать отчет оценщика за счет собственных средств);
- кадастровая стоимость является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому узнать ее может любой заинтересованное лицо.
Собственники сталкиваются с кадастровой стоимостью при расчете налога на имущество, на землю. Налоговый орган получает информацию об определенном объекте недвижимости, направляет уведомления, проверяет расчеты. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство.
Узнать.с какого числа применяется КС для вашего объекта. можно из уведомлений налогового органа.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. По взаимной договоренности сторон, кадастровую стоимость можно использовать для совершения сделок с недвижимостью. Однако обычно это невыгодно, так как КС существенно отличается от рыночной цены.
При расчете налога на доход от продажи недвижимости или проверке прав на налоговые вычеты ИФНС будет сверять, насколько цена по договору отличается от кадастровой стоимости определенного объекта. Это может повлиять на порядок расчета суммы вычета.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Кадастровая стоимость онлайн
Кадастровую стоимость сотки земли или целого земельного участка, квартиры или дома можно узнать онлайн. Для этого можно воспользоваться нашим сервисом. До 2019 года выдавалась специальная справка о кадастровой стоимости. Сейчас вместе нее выдается выписка ЕГРН, где будет указан показатель стоимости по результатам последней государственной оценки. Кадастровая оценка проводится регулярно, не реже 1 раза в 5 лет.
Поэтому показатель кадастровой стоимости будет регулярно изменяться.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Новости об изменении данных о стоимости недвижимости обязан публиковать орган власти субъекта РФ. В проекте нормативного акта будут указаны списки объектов, для которых специалисты проведут оценку.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР№ 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Кадастровая стоимость в Москве
В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ “Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования”. В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения определенных вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно.
Также через ГБУ можно узнать, с какого момента на ваш объект применяется кадастровая стоимость.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Государственная оценка недвижимости в Москве проводится не чаще 1 раза в 2 года и не реже 1 раза в 5 лет. Результаты оценки и списки объектов публикуются на сайте mos.ru, передаются в Росреестр для обновления информации в ЕГРН. Рядовые собственники могут подавать документы в ходе гос. оценки, поэтому желательно проверять новости из официальных источников, когда будет проводится очередная процедура.
После очередной оценки показатели кадастровой стоимости изменяться, причем рассчитывать на их уменьшение не приходится.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Кадастровая стоимость в 2024 году. Вопросы эксперту.
Константин М.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.